Дело №2-48/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 февраля 2017 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Выборнова Д.А., при секретаре Устинове А.М., с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Рощина Д.С., представителя ответчиков адвоката Маслова В.Е., представителя третьего лица ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Потребительскому обществу «Колос-Ж» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, установлении сервитута,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Потребительскому обществу «Колос-Ж» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, установлении сервитута, по следующим основаниям.

ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен)

Указанное помещение непосредственно граничит с нежилыми помещениями ответчиков и расположено таким образом, что доступ к нему возможен только лишь через нежилые помещения, принадлежащие ответчикам. Иных входов нежилое помещение не имеет.

Фактически и нежилое помещение истца и нежилые помещения ответчиков представляют из себя одну целую часть встроенно-пристроенного здания.

В настоящее время ответчики препятствуют истцу в доступе к его нежилому помещения, ограничивают время доступа, а также препятствуют беспрепятственном) доступу в его нежилое помещение третьих лиц (посетителей, клиентов, и т.д.)

Кроме того, ответчики высказали намерение произвести реконструкцию своих нежилых помещений таким образом, что полностью перекроют истцу уже существующие входы в его нежилое помещение, в результате чего истец лишится всякой возможности попасть в свое нежилое помещение. На момент подачи иска Истцы начали осуществлять работы по самовольной реконструкции.

Достигнуть с ответчиками соглашения не удается. Ответчики отказываются обеспечить истцу доступ в его нежилое помещение и предлагают организовать отдельный вход, что возможно либо путем реконструкции многоквартирного жилого дома, что крайне сложно юридически оформить (для этого требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома) и весьма затратно, что делает данный вариант экономически нецелесообразным. Второй вариант - это перенести в иное место часть коммуникаций многоквартирного жилого дома, расположенных в помещении истца и организовать вход/выход в подъезд многоквартирного жилого дома. Данный вариант также потребует согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, производство реконструкции многоквартирного дома и значительных финансовых затрат.

При этом и в том и в другом варианте помещение истца не будет иметь второго входа/выхода который необходим даже хотя бы по правилам пожарной безопасности.

В своем исковом заявлении ФИО1 просит суд:

- обязать ответчиков не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением площадью (номер обезличен) кв.м., расположенному по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) путем ограничения доступа к указанному нежилому помещению его, его посетителей и клиентов.

- установить право ограниченного пользования (сервитут) частью нежилых помещений ответчиков (адрес обезличен); нежилое помещение (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен); помещение общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен)) с целью обеспечения беспрепятственного доступа к нежилому помещению Истца, его, его посетителей и клиентов.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал.

Представитель истца адвокат Рощин Д.С. просил исковые требования удовлетворить, дал пояснения в соответствии с доводами искового заявления, пояснил в т.ч., что ответчики чинят препятствия в пользовании истцу принадлежащим ему помещением, один из проходов в настоящее время заложен полностью, второй заварен металлической решеткой. Имеется проход через подъезд, но в нем находится узел общих коммуникаций и данный вход не допустим. Доводы истца о том, что проход к помещению истца без использования помещений ответчиков подтверждается заключением экспертизы. Истец приобрел данное помещение в 2015 г. и на момент приобретения доступ в него был свободен, проемы не были заложены. Ответчики произвели незаконную реконструкцию.

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, иск не признают (л.д.76).

Представитель ответчиков - ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ПО «Колос-Ж», - адвокат Маслов В.Е., просил в иске отказать, представил письменные возражения по иску, дал пояснения в соответствии с доводами письменных возражений, в т.ч. пояснил, что ранее в спорных помещениях размещался магазин «Колос», ответчики передали принадлежащие им помещения в аренду ООО «Агроторг» и в данных помещениях в настоящее время размещен магазин «(данные обезличены)». Истец имеет возможность обустроить отдельный вход в свое помещение с улицы на месте оконного проема, что подтверждается заключением судебной экспертизы. Указанные проемы были заложены ответчиками еще в (дата обезличена)

Представитель третьего лица ООО «Агроторг» ФИО2 с исковыми требованиями не согласна, пояснила, что ООО «Агроторг» приобрело спорные помещения в аренду без дополнительных выходов, в настоящее время в помещениях находится магазин «(данные обезличены)», в помещениях находятся товарно-материальные ценности, и при наличии свободного прохода посторонних людей невозможно будет обеспечить их сохранность. Кроме того, магазин ограничен по времени работы. К помещениям была оборудована входная группа и боковая разгрузка после получения согласия собственников всех помещений многоквартирного дома. Установление сервитута по варианту истца будет нарушать права ООО «Агроторг».

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.12 Гражданского Кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии со ст.277 Гражданского кодекса РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

В соответствии со ст.304, 305 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи муниципального имущества от (дата обезличена) ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) (л.д.6,7).

Ответчики ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, на основании договора купли-продажи земельного участка и встроенного помещения от (дата обезличена) на праве общей долевой собственности являются собственниками встроенного помещения №(номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен) пом.П2а, что подтверждается выписками из ЕГРП (л.д.22-25), копиями свидетельство о государственной регистрации права (л.д.79-83).

Потребительское общество «Колос-Ж» на основании договора купли-продажи муниципального имущества от (дата обезличена) (номер обезличен) является собственником нежилого помещения (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен) (л.д.27,84).

Указанные нежилые помещения переданы ответчиками в аренду ООО «Агроторг» по договорам аренды нежилого помещения от (дата обезличена) (л.д.87-96) и от (дата обезличена) (л.д.97-104).

Из материалов дела установлено, что помещение истца помещение непосредственно граничит с нежилыми помещениями ответчиков.

Обращаясь с вышеуказанным иском, ФИО1 в своем заявлении указал, что доступ к его помещению возможен только лишь через нежилые помещения, принадлежащие ответчикам. Иных входов нежилое помещение не имеет. Ответчики препятствуют истцу в доступе к его нежилому помещения, ограничивают время доступа, а также препятствуют беспрепятственном) доступу в его нежилое помещение третьих лиц (посетителей, клиентов, и т.д.)

По ходатайству сторон судом была по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Эксперт Центр».

На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

1. Определить, имеется ли возможность доступа в нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м., расположенному по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) без использования нежилых помещений иных собственников и без использования входов не изолированных от жилой части здания?

2. определить варианты сервитута для обеспечения прохода в нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м., расположенному по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) с соблюдением требований, предъявляемых к количеству входов в нежилое помещение и месту их расположения, в т.ч. с точки зрения требований пожарной безопасности?

3. Возможно ли обустраивание отдельного входа из оконного проема нежилого помещения истца?

Какие затраты при этом следует понести для обустройства отдельного входа размером стандартной двери (номер обезличен) см?

Согласно выводов эксперта (л.д.135-153):

1. Доступ в нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) с использованием входа через подъезд жилой части здания недопустим по жилищному кодексу, строительным и санитарным нормам и правилам. Кроме того, доступа в помещение П2а с использованием входа не изолированного от жилой части здания не существует.

На дату экспертного осмотра доступ в нежилое помещение площадью (номер обезличен) кв.м, расположенное по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) без использования нежилых помещений иных собственников, в данном случае собственников помещений магазина «(данные обезличены)», невозможен.

2. Обеспечение прохода в нежилое помещение общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенному по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) с соблюдением требований, предъявляемых к количеству входов в нежилое помещение и месту их расположения, в т.ч. с точки зрения требований пожарной безопасности возможно через вход (номер обезличен) (торговый зал магазина «(данные обезличены)»), либо через вход (номер обезличен) (подсобные помещения магазина «Пятерочка») при условии их восстановления согласно плану БТИ.

3. Устройство отдельного входа из оконного проема нежилого помещения общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенному по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) возможно при условии разработки проекта специализированной организацией, в котором необходимо предусмотреть следующие мероприятия:

- конструктивное усиление наружных стен в месте организации проема,

- выполнение расчета количества ступеней входного крыльца,

- согласование переноса радиатора отопления под переоборудованным оконным проемом с МП «Теплоэнерго»,

- устройство козырька над входом или входного тамбура,

- благоустройство территории перед входом в помещение.

Стоимость ремонтных работ по устройству отдельного входа размером стандартной двери (номер обезличен) см в помещение П2а, расположенного по адресу: (адрес обезличен), может быть определена только после разработанной специализированной организацией и утвержденной органами местного самоуправления проектной документации.

У суда не имеется оснований не доверять выводам экспертов ООО «Эксперт Центр», поскольку они последовательны, указанные выводы сделаны специалистами, имеющими соответствующее образование, опыт работы и квалификацию, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выполнено в соответствии с действующими нормативными документами, кроме того, какой-либо прямой, личной или косвенной заинтересованности экспертов ООО «Эксперт Центр» в исходе дела в ходе судебного разбирательства не установлено.

Как следует из заключения эксперта, нежилое помещение (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м со стороны главного и правого торцевого фасадов имеет смежные стены с нежилым встроенным торговым помещением площадью (номер обезличен) кв.м собственников ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 Вышеуказанное торговое помещение занимает магазин «(данные обезличены)».

Со стороны дворового фасада помещение П2а имеет общую наружную стену с жилым домом.

Со стороны левого фасада помещение (номер обезличен) имеет смежные стены с подъездом жилого дома и с помещением элеваторного узла.

Согласно плану БТИ технического паспорта магазина «Продукты» от (дата обезличена) (вложен в материалы дела) данное помещение имело два входа из торгового зала и подсобных помещений магазина «Продукты». На плане также показан вход в помещение (номер обезличен) из подъезда жилого дома.

Провести осмотр помещения (номер обезличен) не представилось возможным. На дату экспертного осмотра установлено, что помещение (номер обезличен) не имеет входов:

- вход (номер обезличен) из торгового зала магазина «(данные обезличены)» заложен кирпичом,стена заштукатурена и окрашена масляной краской;

- вход (номер обезличен) из подсобных помещений магазина закрыт приваренной по периметру проема металлической решеткой, дверь снизу заблокирована металлическим уголком (дверь открывается в сторону магазина);

- вход (номер обезличен) из подъезда дома ведет в элеваторный узел общедомовых коммуникаций дома, проема из элеваторного узла в помещение (номер обезличен) не имеется.

В элеваторном узле расположены инженерные коммуникации с запорной арматурой, требующие периодического профилактического осмотра и ремонта, к которым необходим свободный доступ для обеспечения их нормальной работы по дому в целом. Данные инженерные коммуникации обслуживают более одного помещения жилого дома.

В то же время экспертом сделан вывод, что устройство отдельного входа из оконного проема нежилого помещения, принадлежащего истцу, технически возможно при условии разработки проекта специализированной организацией, в котором необходимо предусмотреть указанные экспертом мероприятия.

При этом из заключения эксперта следует, что предусмотренные работы по устройству отдельного входа не могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, обрушению дома, их выполнение отвечает требованиям безопасности. Планируемое переоборудование помещения (номер обезличен) при условии разработки проектной документации в соответствии с требованиями строительных норм и правил и производства работ по усилению наружных стен в месте устройства дверного проема не повлияет на прочностные характеристики несущих и ограждающих конструкций дома, не приведет к возникновению дефектов и повреждений, влияющих на эксплуатационную пригодность.

Оценивая доводы сторон и исследованные доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, поскольку приходит к выводу о недоказанности истцом его доводов о невозможности обеспечения пользования принадлежащим ему нежилым помещением без предоставления права ограниченного пользования недвижимого имущества (сервитута), а именно частью нежилых помещений ответчиков ((адрес обезличен); нежилое помещение (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) кадастровый (номер обезличен); помещение общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен)) с целью обеспечения беспрепятственного доступа к нежилому помещению Истца, его, его посетителей и клиентов.

При этом суд принимает во внимание, что вышеприведенные нормы закона допускают возможность установления сервитута, если интересы собственника (истца) не могут быть обеспечены иным способом без предоставления права ограниченного пользования недвижимостью ответчиков.

В соответствии с заключением эксперта (номер обезличен) «устройство отдельного входа из оконного проема нежилого помещения общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенного по адресу: (адрес обезличен), помещение (номер обезличен), возможно при условии разработки проекта специализированной организацией.

Также суд принимает во внимание доводы представителя третьего лица и ответчиков, что удовлетворение заявленных требований истца приведет к нарушению прав собственников нежилых помещений – ответчиков и третьего лица – ООО «Агроторг», который арендует нежилые помещения ответчиков и в данных помещениях расположен магазин «(данные обезличены)», в которых также хранятся товарно-материальные ценности, беспрепятственный доступ к нежилому помещению Истца, его посетителей и клиентов через помещения принадлежащие ответчикам, может привести к нарушению нормального режима работы указанного магазина, а судом установлено, что техническая возможность обеспечить доступ к нежилому помещению истца иным способом имеется.

Согласно п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Пунктом 45 данного Постановления Пленума предусмотрено, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно положениям абзаца второго пункта 1 ст.274 Гражданского Кодекса РФ, сервитут устанавливается только в том случае, если нужды собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены иным способом.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством при установлении сервитута является тот факт, что собственник земельного участка не может осуществлять свои права владения и пользования имуществом без ограничения права собственности в виде сервитута собственника соседнего земельного участка.

Ограничение права владения и пользования земельным участком в виде сервитута является крайней мерой и в то же время механизмом, направленным на защиту прав собственности другого участника земельных правоотношений, у которого отсутствуют иные возможности правомерного использования земельного участка.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ПО «Колос-Ж» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением площадью (номер обезличен) кв.м., расположенным по адресу: (адрес обезличен) с кадастровым номером (номер обезличен) путем ограничения доступа к указанному нежилому помещению его, его посетителей и клиентов, установления права ограниченного пользования (сервитута) частью нежилых помещений ответчиков ((адрес обезличен); нежилое помещение (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен); помещение общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен)) с целью обеспечения беспрепятственного доступа к нежилому помещению Истца, его, его посетителей и клиентов, в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, Потребительскому обществу «Колос-Ж» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением площадью (номер обезличен) кв.м., расположенным по адресу: (адрес обезличен), с кадастровым номером (номер обезличен) путем ограничения доступа к указанному нежилому помещению его, его посетителей и клиентов, установления права ограниченного пользования (сервитута) частью нежилых помещений ответчиков ((адрес обезличен); нежилое помещение (номер обезличен) площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен) кадастровый (номер обезличен); помещение общей площадью (номер обезличен) кв.м., расположенное по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен)) с целью обеспечения беспрепятственного доступа к нежилому помещению Истца, его, его посетителей и клиентов, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья Д.А.Выборнов