Дело № 2-1033/2025

73RS0001-01-2025-000695-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе: 

судьи Кузнецовой О.В., 

при секретаре Макаровой Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства о возложении обязанности передать квартиры,

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском с указанным иском. Требования мотивированы следующим. Решением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Силен» признано банкротом. Определением от ДД.ММ.ГГГГ требование ФИО1 включено в реестр требований о передаче следующих помещений: квартиры строительный №, на 18 этаже, количество комнат - 2, общей площадью 61 кв.м; 

<

адрес> на 20 этаже, количество комнат - 2, общей проектной площадью 61.2 кв.м в МКД на земельном участке с кадастровым номером № Права на квартиры приобретены истцом по договорам уступки права требования № и №, заключенным ДД.ММ.ГГГГ с АО «Управление механизации №2». Истцом произведена оплата по указанным договорам. В Управлении Росреестра по Ульяновской области сделаны соответствующие записи о регистрации указанных договоров. Выписка из реестра требований кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставленная конкурсным управляющим ООО «Силен» ФИО2, подтверждает факт включения истца в реестр передачи жилых помещений. Определением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства (далее – Фонд) переданы права застройщика на недостроенный ООО «Силен» МКД, а также обязательства ООО «Силен» перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований в рамках дела № № Согласно данных, размещенных Фондом, ДД.ММ.ГГГГ указанный МКД введен в эксплуатацию. Истец неоднократно обращался в Фонд о предоставлении информации о дате передачи квартир, ответов на обращения не последовало. В адрес Фонда и конкурсного управляющего ООО «Силен» направлялась информация о новых паспортных данных. Фонд уклоняется от передачи истцу квартир. Истец просит суд обязать Фонд передать ему указанные квартиры, взыскать с ответчика в его пользу расходы по оплате государственной пошлины. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён. Его представитель ФИО3 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Фонда ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, представила отзыв просила в иске отказать.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО «Силен» ФИО2, представители третьих лиц АО «УМ-2», Филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, ППК «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. От конкурсного управляющего ООО «Силен» ФИО2, представителя Филиала ППК «Роскадстр» по Ульяновской области поступили отзывы с ходатайствами о рассмотрении дела в их отсутствие. От представителя ППК «Фонд развития территорий» поступили письменные возражения. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела. суд приходит к следующему. 

Сторонам была разъяснена ст.56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами.

Гражданским законодательством, в частности ст.12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе, в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов. 

Возможность судебной защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным ст.46 Конституции Российской Федерации. 

Суд принимает решение, в силу ст.196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе - здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй п. 1 ст. 130 ГК РФ).

По смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (часть 1 статьи 6 указанного закона).

В соответствии с положениями ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (п.1 ст.384 ГК РФ).

Пунктом 12 ст. 201.4. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что в случае перехода требования участника строительства, включенного конкурсным управляющим в реестр требований участников строительства в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, замена кредитора в реестре производится конкурсным управляющим (внешним управляющим) в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Силен» и АО «УМ-2» заключили договор о долевом участии в строительстве (далее – договор от ДД.ММ.ГГГГ), по которому ООО «Силен», осуществляя строительство МКД на земельном участке с кадастровым номером №, обязуется передать для оформления в собственность участника 168,8 кв.м общей площади жилья. Указанная общая площадь соответствует площади квартир со строительными номерами 72 (46,6 кв.м), 195 (61 кв.м), 204 (61.2 кв.) указанного МКД (п.1.3 договора от ДД.ММ.ГГГГ). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ АО «УМ-2» и ФИО1 заключили договор № уступки права требования, по которому ФИО1 перешло право требования участника долевого строительства к застройщику ООО «Силен» - по строительству создания вышеуказанного МКД и получению двухкомнатной квартиры общей площадью 61,2 кв.м, строительный № на 20 этаже. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ АО «УМ-2» и ФИО1 заключили договор № уступки права требования, по которому ФИО1 перешло право требования участника долевого строительства к застройщику ООО «Силен» - по строительству создания вышеуказанного МКД и получению двухкомнатной квартиры общей площадью 61 кв.м, строительный № на 18 этаже. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом в полном объеме произведена оплата по указанным договорам. Указанное никем не оспорено. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № ООО «Силен» признано банкротом. 

Определением от ДД.ММ.ГГГГ требование ФИО1 включено в реестр требований о передаче двух вышеуказанных квартир. Данное определение вступило в законную силу. Указанное отражено в отзыве конкурсного управляющего ООО «Силен» ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Ульяновской области по данному делу удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках данного дала. Фонду переданы права и обязанности застройщика.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска по запросу суда в материалы дела представлено разрешение на ввод объекта к эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждающее, что указанный многоквартирный жилой дом со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, введен в эксплуатацию. 

Согласно п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

Применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств фонду развития или соответствующим региональным фондам представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам - участникам строительства в натуре помещений в этом доме. В данных отношениях фонды, по существу, выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия упомянутым гражданам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П).

Истец ФИО5 неоднократно обращался в Фонд по вопросу передачи ему вышеуказанных квартир – ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ. В ответах на данные обращения истцу сообщалось, что плановый срок сдачи в эксплуатацию указанного МКД – до ДД.ММ.ГГГГ, что в адрес истца будет направлено сообщение о завершении строительства, в котором будет указана дата и время осмотра объектов долевого строительства. В данных ответах Фонда на обращения истца Фондом не оспаривалось право истца на получение вышеуказанных квартир после сдачи дома в эксплуатацию. Данное право не оспаривалось представителем Фонда и в предварительном судебном заседании по данному делу. 

При этом из отзыва представителя ответчика следует, что истец не может претендовать на получение вышеуказанных квартир. Суд считает, что данные доводы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не освобождают ответчика от обязанности передать истцу вышеуказанные квартиры.

Правила п.15 ст.201.4 Закона о банкротстве, на которую ссылается ответчик, о том, что требование участника строительства, включенное в реестр застройщика после дня принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, применимы к ситуациям, при которых конкурсный управляющий, фонды по объективным причинам не могли знать о наличии гражданина договора с застройщиком, например, когда сделка о возмездной передаче застройщиком будущей недвижимости оформлена как публично нераскрытый договор простого товарищества, договор о выдаче векселя для последующей оплаты им жилого помещения и т.п. (п.10 Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.05.2024).

Суд учитывает, что в данном случае ФИО1 раскрыл свои сделки публично путем государственной регистрации договоров уступки; договоры уступки, заключенные с ФИО5, зарегистрированы в установленном законом порядке, никем не оспорены, не расторгнуты; определение Арбитражного суда Ульяновской области о включении ФИО1 в реестр требований о передаче указанных квартир от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу. Данные документы имелись и имеются в свободном доступе, о них было известно Фонду. Указанное представителем ответчика не оспорено.

Положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из реестров включены их требования, поскольку тем самым преследуется один и тот же материально-правовой интерес. Действуя добросовестно и оказывая взаимное содействие при передаче прав застройщика - банкрота, должник и фонд имели возможность выяснить характер и размер правопритязаний всех участников строительства, с которыми заключены договоры о предоставлении жилых помещений и перед которыми у должника имеются денежные обязательства вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре, и исходя из этого определить объем подлежащих передаче прав. Более того, по смыслу абзаца четвертого пункта 3.1 статьи 201.4 Закона о банкротстве, действовавшего на момент принятия фондом решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта незавершенного строительства, а также вынесения определения о передаче ему прав застройщика, последний фактически обязан проводить сверку информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации Единого государственного реестра недвижимости о заключенных застройщиком договорах участия в долевом строительстве, с имеющимися у застройщика данными о произведенной оплате со стороны участника строительства (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2024 N 306-ЭС21-25335(2) по делу N А57-27952/2018).

Иных лиц, претендующих на указанные квартиры, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, судом не установлено. Ответчиком такие сведения или иные договоры в отношении указанных объектов недвижимости суду не представлены. Доказательств того, что данные квартиры находятся во владении иных лиц или были переданы ответчиком иным лицам, в материалах дела также не имеется.

Суд учитывает, что права истца могут и должны быть восстановлены данным способом, предусмотренным законодательством, – путем передачи квартир. Удовлетворение требований ФИО1 о передаче ему квартир в данном случае реально осуществимо, не нарушит права Фонда, иных лиц. 

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

На основании ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст.123 Конституции Российской Федерации) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

При рассмотрении дела суд исходил из представленных сторонами доказательств, иных доказательств сторонами не представлено.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать Ульяновский областной фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства передать ФИО1 двухкомнатную квартиру строительный № на 18 этаже и двухкомнатную 

<

адрес> на 20 этаже в многоквартирном жилом доме со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с Ульяновского областного фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г.Ульяновска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: О.В. Кузнецова

В окончательной форме решение изготовлено 28.03.2025.