Дело №2-492/2023

УИД 61RS0049-01-2023-000560-35

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2023 года село Песчанокопское 

Песчанокопский районный суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Толмачевой Н.Р.,

при секретаре Черновой Н.Н.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-492/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи домовладения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № от 08.07.2011, заключенный между ФИО1 и ФИО3;

- вернуть жилой дом с кадастровым номером 61:30:0010201:118, земельный участок с кадастровым №, расположенные 

<

адрес>, в собственность истца ФИО1.

Истец являлась собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по указанному адресу, на основании договора купли-продажи жилого дома, строений, сооружений и земельного участка № от 22.07.2010.

12.04.2011 истец выдала доверенность на имя Д.Б., которой уполномочила последнего продать жилой дом и земельный участок, расположенные 

<

адрес>. после этого истец долгое время не могла связаться с Д.Б., чтобы узнать, продан ли дом. О том, что дом продан она узнала от соседей по участку. Согласно выписке из ЕГРН, которую получила ФИО1, договор купли-продажи заключен 08.07.2011. договор подписан от ее имени Д.Б., а от имени покупателя ФИО3 – А.П., действовавшей на основании доверенности от 23.06.2011. По условиям договора жилой дом и земельный участок были проданы за 380000.00 руб., из которых 352918,42 руб. составила стоимость дома, а 27081,58 руб. – стоимость земельного участка. Договором предусмотрено, что уплата денежной суммы происходит в два этапа: аванс в размере 27081,58 руб. уплачивается покупателем продавцу до подписания договора на земельный участок; окончательный расчет в размере 352918,42 руб. будет произведен после государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость к покупателю за счет заемных денежных средств, предоставляемых ООО «Семья», в лице О.В. по договору целевого беспроцентного денежного займа в течение трех рабочих дней, считая с даты фактического получения предоставляемого ему займа по договору займа. При этом, договором установлено, что недвижимое имущество будет находится залоге у ООО «Семья» в обеспечение обязательств, принятых по договору целевого денежного займа с физическим лицом № от 08.08.2011, заключенному между ФИО3 и ООО «Семья». Поскольку истец денежных средств от покупателя не получила, представитель Д.Б. на связь перестал выходить, она обратилась с иском в суд о взыскании денежных средств по договору купли-продажи № от 08.07.2011. Заочным решением Зерноградского районного суда от 17.10.2013 по делу №2-1008/2013 исковые требования истца к ФИО3 о взыскании денежных средств в счет оплаты стоимости объектов недвижимости удовлетворены. ; до настоящего времени денежные средства с ответчика не взысканы. По указанному делу ФИО1 был выдан исполнительный лист, который был предъявлен в службу судебных приставов для взыскания. В декабре 2020 года исполнительное производство было прекращено, исполнительный лист был возвращен взыскателю в связи с тем, что невозможно установить местонахождение должника, его имущества, получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств, ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в кредитных организациях. До настоящего времени истец не получила причитающиеся ей за проданное домовладение денежные средства. В целях досудебного урегулирования 26.07.2023 истцом направлена претензия ответчику о расторжении договора купли-продажи.; ответ до настоящего времени не получен. ФИО1, ссылаясь на ст.450, п.2 ст.452, ст.1103, ГК РФ, п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2020 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», считает исковые требования обоснованными просит иск удовлетворить. 

Истец ФИО1, надлежащим образом уведомленная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, заявила о рассмотрении дела без ее участия, предоставив представлять свои интересы ФИО2

В судебном заседании представитель истца ФИО2 просил удовлетворить иск в полном объеме. 

Ответчик ФИО3, представители третьих лиц Управления Росреестра по Ростовской области, ООО «Семья», надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела не заявляли. 

Судебная корреспонденция, направленная ответчику ФИО3 

<

адрес>, возвращена в суд неврученной (ШПИ №).

В соответствии с ч.2 ст.117 ГПК РФ адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе, а определив, реализует их по своему усмотрению, неполучение ответчиком почтовой корреспонденции по извещениям организации почтовой связи, о чем свидетельствует возврат конверта в суд по истечении срока хранения, применительно к п.35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 №234, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ следует расценивать как отказ ответчика от ее получения.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, свидетельствует об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, поэтому не препятствует рассмотрению судом дела по существу.

Указанные выше обстоятельства, расцениваются судом, как надлежащее извещение ответчика ФИО3 о дате, времени и месте судебного заседания.

Заслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, суд признает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению.

В силу ч.1 ст.8 ГПК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно ч.1 ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст.38 ГПК РФ). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются. 

Невыполнение либо ненадлежащее выполнение лицами, участвующими в деле, своих обязанностей по доказыванию влекут для них неблагоприятные правовые последствия.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу абз. 1 ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются. 

Как разъяснено в п.1 постановления Пленума Верховного Суда российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п.2 ст.432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.2 ст.158, п.3 ст.432 ГК РФ). 

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). 

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Свидетельствами о государственной регистрации права № от 04.10.2010 (л.д.15), № от 04.10.2010 (л.д.16) подтверждается, что собственником жилого дома и земельного участка, расположенных 

<

адрес> являлась ФИО1.

Согласно договору купли-продажи недвижимости (возникновение ипотеки в силу закона) № от 08.07.2011, заключенному между ФИО1 (продавец), от имени и в интересах которой действует Д.Б., и ФИО3 (покупатель), от имени и в интересах которой действует А.П., покупатель покупает в собственность у продавца, а продавец продает недвижимость, состоящую из жилого дома и земельного участка, расположенных 

<

адрес> (п.1.1.); указанная недвижимость приобретается покупателем за счет собственных и заемных средств, предоставляемых ООО «Семья», в рамках договора целевого денежного займа с физическим лицом № от 08.07.2011 (п.2.1.); согласно договору займа заем предоставляется покупателю в размере 352918,42 руб. для приобретения в собственность ФИО3 недвижимости, указанной в п.1.1. настоящего договора, со сроком возврата займа до 08.10.2011, считая с даты фактического предоставления займа (п.2.2.); указанная недвижимость (жилой дом и земельный участок), приобретаемый покупателем по настоящему договору, в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, находится в залоге с момента государственной регистрации права собственности в соответствии со ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержателем по договору залога является ООО «Семья», как организация, предоставляющая заем на покупку недвижимости (п.2.4.); стороны определили, что указанная в п.1.1. настоящего договора недвижимость с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца (п.2.5.); указанная недвижимость продана за 380000,00 руб., из которых стоимость жилого дома составила 352918,42 руб., продажа земельного участка – 27081,58 руб. (п.3.1.); уплата денежной суммы в размере 380000,00 руб. выплачивается в два этапа: аванс в размере 27081,58 уплачивается покупателем продавцу до подписания настоящего договора на земельный участок; окончательный расчет в размере 352918,42 руб. будет произведен после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость, указанную в п.1.1 настоящего договора, к покупателю за счет заемных денежных средств, предоставляемых ООО «Семья» по договору целевого беспроцентного денежного займа в течение трех рабочих дней, считая с даты фактического получения предоставляемого ему займа по договору займа (п.3.1.1.); покупатель обязуется: оплатить приобретаемую недвижимость по цене, указанной в п.п.3.1.1 настоящего договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего договора (п.4.3.1.); принять от продавца приобретаемую недвижимость во владение после ее фактического получения (п.4.3.2.); настоящий договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем всех обязательств по договору (п.5.2) (л.д.18-24). 

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012, от 01.11.2023 подтверждается, что жилой дом и земельный участок, расположенные 

<

адрес>, находятся в собственности ФИО3 (л.д.35-37, 53-61).

Заочным решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 17.10.2013, вступившим в законную силу 26.11.2013, удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств в счет оплаты стоимости объектов недвижимости: с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет оплаты стоимости объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка, расположенных 

<

адрес>) взыскана сумма в размере 352918,42 руб. (л.д.25-28).

Исполнительным листом № от 26.11.2013, выданным Зерноградским районным судом Ростовской области по гражданскому делу №2-1088/2013 по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств в счет оплаты стоимости домовладения (л.д. 29-31), постановлением судебного пристава-исполнителя Отделения судебных приставов по Зерноградскому и Кагальницкому районам УФССП по Ростовской области, актом судебного пристава-исполнителя о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми исполнительный документ возвращается взыскателю от 23.12.2020 (л.д.32-34) подтверждается, что требования истца добровольно ответчиком не исполнены. 

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Частью 4 ст.3 ГПК РФ установлено, что заявление подается в суд после соблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом для данной категории споров. 

Пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», п.2 ст.452 ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора по спорам о расторжении договора.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 26.07.2023 истцом в адрес ответчика ФИО3 направлена досудебная претензия о расторжении договора купли-продажи №423 от 08.07.2011, возврате объектов недвижимости (л.д.38-40). 

До настоящего времени требования истца, содержащиеся в претензии от 26.07.2023 об оплате предмета договора, добровольно ответчиком не исполнены. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчиком ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих передачу ФИО1 денежных средств в полном объеме за приобретенные объекты недвижимости, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Песчанокопского района подлежит взысканию государственная пошлина в размере 600 рублей. 

Руководствуясь ст. 12, 56, 195-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи домовладения удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости №423 от 08.07.2011, заключенный между ФИО1 и ФИО3, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ. 

Вернуть жилой дом с кадастровым №, земельный участок с кадастровым №, расположенные 

<

адрес>, в собственность истца ФИО1 ( 

<

данные изъяты>).

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №) в доход бюджета Песчанокопского района государственную пошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Песчанокопский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 15.12.2023.

Судья Н.Р. Толмачева