Дело № 2а-1651/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 июля 2017 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе председательствующего Свиридовой И.Г., при секретаре Шарифуллиной Н.М., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО4, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области о признании действий незаконными, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области (далее Росреестр), в котором просит признать незаконными действия административного ответчика по регистрации прекращения договора аренды и обязать административного ответчика исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации прекращения договора аренды, восстановить запись о регистрации договора аренды.

В обоснование административного иска указал, что 28 ноября 2005г. заключил с муниципальным образованием договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на срок по 27 сентября 2015г. Поскольку после истечения срока аренды продолжал пользоваться участком и арендодатель не возражал против этого, считал, что в соответствии со ст.621 ГК РФ договор аренды продлен на неопределённый срок. Однако 1.06.2017г. узнал, что Управлением Росреестра по Челябинской области произведена регистрация прекращения договора аренды. Действия ответчика по регистрации прекращения договора аренды считает незаконными, поскольку нарушено его право на пользование земельным участком. Полагает, что ответчик должен был провести правовую проверку при осуществлении регистрации, в ходе которой мог установить факт пролонгирования договора аренды на неопределенный срок и несоблюдением второй стороной договора установленного порядка расторжения договора, заключенного на неопределенный срок.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился. О месте, времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом. (л.д.49)

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель административного ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях. 

В письменных возражениях административный ответчик указал, что 6.02.2006г. в установленном порядке им была произведена государственная регистрация договора аренды № от 28.11.2005г. земельного участка с кадастровым номером № заключенного между МУ «КУИ ЗГО» и ФИО4 на срок с 28.09.2005г. по 27.09.2015г. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон договора не заявила о его прекращении. На основании п.2 ст.621 ГК РФ Управление Росреестра по Челябинской области расценило договор аренды возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 10.11.2016г. в Управление Росреестра по Челябинской области обратился арендодатель по договору аренды – представитель МУ «КУИ ЗГО» с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка с кадастровым номером №. Поскольку п.2 ст.610 ГК РФ позволяет стороне договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределённый срок, расторгнуть его в одностороннем порядке, уведомив вторую сторону о расторжении договора за три месяца до расторжения, то эти юридические значимые обстоятельства и были предметом проверки при осуществлении регистрационных действий по заявлению арендодателя о регистрации прекращения действия договора аренды. К заявлению о государственной регистрации заявителем приложено уведомление арендатора о расторжении договора аренды, направленное арендатору 27.07.2016г. В связи с тем, что сторона договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределённый срок, в установленном законом порядке уведомила вторую сторону о расторжении договора, Управление Росреестра по Челябинской области, при отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации, по заявлению представителя стороны договора произвело погашение регистрационной записи. 

Представитель заинтересованного лица Администрации Златоустовского городского округа ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Пояснил, что земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находится в пределах муниципального образования Златоустовского городского округа, поэтому собственником участка является ЗГО. Ранее у участка был адрес: 

<

адрес>. В 2010г. адрес участка был уточнен, ему присвоен №. 28 ноября 2005г. по договору аренды земельный участок был передан в пользование ФИО4 на срок по 27.09.2015г. При заключении договора стороны не предусматривали возможность его продления. Поэтому срок действия договора истек 27.09.2015г. В связи с истечением срока аренды представитель МУ «КУИ ЗГО» обратился в Росреестр с заявлением о прекращении обременения участка правами аренды. Росреестр произвел запрашиваемые регистрационные действия на законных основаниях.

Представитель заинтересованного лица МУ «КУИ ЗГО» в судебное заседание не явился. О месте, времени и дате судебного заседания извещен надлежащим образом. (л.д.49)

Заслушав представителей административного истца, административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает требования ФИО4 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

ФИО4, полагая, что его права нарушены действиями административного ответчика, реализовал свое законное право на обжалование совершенных в отношении него действий.

Судом при рассмотрении дела установлено, что 28 ноября 2005 года между МУ «КУИ ЗГО» и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого ФИО4 на срок до 27 сентября 2015 года предоставлен в аренду для строительства индивидуального жилого дома земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>. (л.д.8-9).

Договор аренды арендатором зарегистрирован в установленном законом порядке, что не оспаривается сторонами по делу.

Согласно п.4.1.3 договора аренды, стороны установили, что после истечения срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, но о своем намерении арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее, чем за месяц до окончания срока договора.

Распоряжением № от 12.02.2010г. Администрация ЗГО внесла изменения в характеристики земельного участка, уточнив адресный ориентир и площадь. Земельный участок стал числиться с характеристиками: кадастровый №, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., адрес – 

<

адрес>. (л.д.59)

27 июля 2016 года МУ «КУИ ЗГО» уведомил арендатора ФИО4 о прекращении договора аренды № от 28.11.2005г. земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.27)

10 ноября 2016г. в Росреестр обратился представитель МУ «КУИ ЗГО» с заявлением о прекращении ограничения (обременения) правом аренды земельного участка, площадью 1502 кв.м., с кадастровым номером74:25:0307104:38, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.26)

По заявлению МУ «КУИ ЗГО» Росреестр 17.11.2016г. произвел регистрацию прекращения договора аренды № от 28.11.2005г. (л.д.13, 28)

Разрешая административный иск ФИО4, суд руководствуется положениями законодательства, регламентирующими действия административного ответчика на момент совершения оспариваемых административным истцом действий - Федеральным законом № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу ст.9 Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ № 122 от 21.07.1997г., действовавшим по 31.12.2016г.), государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Порядок проведения государственной регистрации прав регламентировался ст.13 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, согласно требованиям которой, государственная регистрация проводится с учетом результатов правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. (п.2 ст.13 ФЗ № 122 от 21.07.1997г)

Согласно п.3 ст.13 ФЗ № 122 от 21.07.1997г. уполномоченный орган обязан произвести государственную регистрацию прав в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.16 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, 

В силу требований п.1 ст.17 ФЗ № 122 от 21.07.1997г основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав или приостановления государственной регистрации прав установлены статьями 19, 20 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.

В соответствии с п.1 ст.19 ФЗ № 122 от 21.07.1997г государственная регистрация прав может быть приостановлена, если у государственного регистратора возникнут сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав или в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации предусмотрен п.1 ст.20 ФЗ № 122 от 21.07.1997г и является исчерпывающим.

Согласно п.1 ст.26 ФЗ № 122 от 21.07.1997г., государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Как установлено пунктами 1 и 2 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

На основании п.2 ст.610 Гражданского кодекса РФ, договор, заключенный на определенный срок может считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Однако положения п.2 ст.610 ГК РФ в отношении договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности должны применяться с учетом иных норм права, регламентирующих порядок распоряжения муниципальным имуществом. В частности, в соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения, когда договор может быть заключен без проведения торгов, установлены п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ. 

Следовательно, применение п.2 ст.610 ГК РФ к отношениям по аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, и предоставленного в пользование ФИО4, должно осуществляться с учетом наличия или отсутствия у ФИО4 права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Приняв у уполномоченного лица (представителя стороны договора аренды) заявление о государственной регистрации прекращения обременения земельного участка, регистрирующий орган пришел к выводу о наличии у ФИО4 права на применение к отношениям по договору арены положений п.2 ст.610 ГК РФ. Поэтому проверил соблюдение арендодателем условий о своевременном уведомлении арендатора о прекращении договора аренды. Из представленных на регистрацию документов следовало, что арендодатель более чем за три месяца уведомил арендатора о прекращении договор аренды. Установив факт соблюдения стороной договора требований законодательства, Росреестр произвел государственную регистрацию прекращения обременения в отношении земельного участка.

Поскольку оснований усомниться в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений у административного ответчика не имелось, то приостановить государственную регистрацию, применив ст.19 ФЗ № 122 от 21.07.1997г, Росреестр не имел права. Также как и не имел оснований для отказа в государственной регистрации, поскольку в сложившихся отношениях отсутствовали основания, предусмотренные ст.20 ФЗ № 122 от 21.07.1997г.

При этом в случае, если при проведении проверки по заявлению МУ «КУИ ЗГО» о прекращении обременения земельного участка, государственный регистратор пришел бы к выводу об отсутствии оснований для применения положений п.2 ст.610 ГК РФ в отношениях между МУ «КУИ ЗГО» и ФИО4 по договору аренды земельного участка, Росреестр также был бы обязан произвести государственную регистрацию прекращения обременения.

Доводы административного истца о том, что Росреестр был обязан проверить факт получения ФИО4 уведомления о прекращении договора аренды, являются несостоятельными, поскольку проверка таких данных не входит в компетенцию регистрирующего органа. Проводя правовую проверку при государственной регистрации, Росреестр обоснованно в соответствии с ч.3 ст.1 Гражданского кодекса РФ исходил из принципа добросовестности участников гражданских правоотношений, в том числе связанных с направлением и получением почтовой корреспонденции.

Ссылка административного истца в обоснование своих требований на факт заключения между ним и МУ «КУИ ЗГО» договора купли продажи земельного участка, ранее переданного ему по договору аренды, юридического значения для рассматриваемого административного иска не имеет, поскольку сведения о заключении такого договора в регистрирующий орган стороны не предоставили, и сведения о переходе права собственности не были внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. При совершении оспариваемых административным истцом действий, Росреестр обоснованно исходил об отсутствии права собственности у ФИО4 на земельный участок, в отношении которого проводились регистрационные действия.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что при проведении регистрационных действий по заявлению представителя МУ «КУИ ЗГО» о прекращении обременения правом аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, Управление Росреестра по 

<

адрес> обоснованно не найдя оснований для отказа в регистрации или приостановления регистрации, произвел регистрацию прекращения обременения путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Следовательно, оспариваемое административным истцом действие Управления Росреестра по Челябинской области по регистрации прекращения обременения, принято в соответствии с требованиями Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в период совершения оспариваемого действия). Решение о прекращении обременения в виде права аренды земельного участка принято полномочным органом. Обжалуемыми действиями не нарушены права и свободы ФИО4, поскольку у административного истца сохранено право на защиту предполагаемого права путём подачи соответствующего иска в порядке гражданского судопроизводства.

При таких обстоятельствах административный иск ФИО4 к Управлению Росреестра по Челябинской области о признании незаконными действий по регистрации прекращения договора аренды, возложении обязанности по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации прекращения договора аренды и восстановлению записи о регистрации договора аренды - удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 218-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконными действий по регистрации прекращения договора аренды, возложении обязанности по исключению из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации прекращения договора аренды и восстановлению записи о регистрации договора аренды, – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий: И.Г.Свиридова

Решение не вступило в законную силу.