44RS0028-01-2024-001292-72

Дело № 2-53/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года

Костромской районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Вороновой О.Е.

при секретаре Моргуновой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» о защите прав потребителя, признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» о защите прав потребителя, признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 05 апреля 2022 года между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» был заключен Договор участия в долевом строительстве № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11(1) (АК). Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по строительному адресу: (адрес), участок с кадастровым номером №, №. Объектом договора является жилое помещение, квартира-студия, условный номер в соответствии с проектной документацией: 102, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 27,30 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 27,50 кв.м, проектная площадь без понижающего коэффициента 28,10 кв.м.

Согласно полученному допуску на объект 22 марта 2024 года, было проведено обследование на предмет соответствия объекта обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям договора. В результате исследования были обнаружены недостатки, которые были зафиксированы в Акте комиссионного осмотра и экспертном заключении №203/24-102 от 29.03.2024 г. Также по итогам обследования был произведен расчет стоимости устранения выявленных недостатков, согласно которому, истцом будут понесены расходы на устранение выявленных недостатков в сумме 407 942 рубля 84 копейки.

Ответчик не представил детальное описание или аннотации, касающиеся используемых отделочных и строительных материалов. Истец в соответствии с предварительным заключением основывает свою позицию на том, что эти материалы не подлежат демонтажу и последующему монтажу без ущерба для их характеристик.

Кроме того, при выполнении досудебного исследования, эксперт обязан был учитывать, что истец, заказывавший данное заключение в соответствии с п.1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», настаивает на замене некачественных товаров, а не на их ремонте.

Истец внес плату за приобретение квартиры с уже выполненным новым ремонтом, с использованием материалов, не подвергавшимся ранее использованию. Следовательно, в рамках пропорциональной реституции предполагается вычет из общей стоимости квартиры суммы, соответствующей затратам на новый ремонт с применением новых отделочных материалов. Размер уменьшения покупной цены на 407 942,84 рубля подтверждается экспертным заключением.

Неисполнение застройщиком своих обязательств, причинило моральный вред, который истец оценивает в размере 72300 рублей.

В связи с тем, что стороной ответчика не были исполнены договорные обязательства, истец понес расходы: на экспертизу в размере 75 900 рублей, на организацию осмотра на наличие строительных отклонений в размере 15 000 рублей, на досудебную подготовку и подачу иска в суд в размере 25 000 рублей, почтовые расходы в размере 270,14 рублей за направление досудебного требования, 88,80 рублей за направление искового заявления, 662,90 за направление телеграммы с приглашением на осмотр.

08 апреля 2024 года на имя ответчика было направлено требование перечислить денежную сумму в размере 407 942,84 руб. в счет снижения покупной цены на сумму ремонта по договору № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11 (АК) от 05.04.2022 г. Данное требование ответчик получил 19 апреля 2024 года. Следовательно, неустойка подлежит начислению на указанные требования, рассчитывается с 30.04.2024 по 17.05.2024 и составляет 73429, 71 рублей.

С учетом изложенного, просил взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД»: денежные средства в качестве соразмерного снижения покупной цены в размере 407 942,84 рубля; денежные средства за разницу в площади в размере 43 424,35 рубля; отменить пункты 4.4 и 4.5 договора № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11 (АК) от 05.04.2022 г.; взыскать компенсацию морального вреда в размере 72 300 рублей; неустойку за просрочку выполнения требований потребителя за период с 30 апреля 2024 года по 17 мая 2024 года в размере 73 429,71 рубля и далее до фактического исполнения обязательств из расчета 4 079,43 руб. за 1 день; судебные расходы на досудебную подготовку иска в суд в размере 75 900 рублей, на организацию осмотра на наличие строительных отклонений в размере 15 000 рублей, на досудебную подготовку и подачу иска в суд в размере 25000 рублей, почтовые расходы в размере 1 021,84 рубль; штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

В ходе судебного разбирательства по результатам проведенной судебной экспертизы истец изменил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и в окончательной редакции иска просил суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД»: 

- 271 704,56 рублей - в качестве соразмерного снижения покупной цены; 

- 43 424,35 рублей - разницу в площади объекта; 

- 72 300,00 рублей - компенсацию морального вреда

- 271 704,56 рублей - неустойку за просрочку выполнения требований потребителя за период с 30 апреля по 07 августа 2024 года и далее до фактического исполнения обязательств из расчета 2717 руб. за 1 день; 

- 75 900,00 рублей - расходы на досудебную экспертизу;

- 15 000,00 рублей - на организацию осмотра объекта, 

- 40 000,00 рублей - на досудебную подготовку и подачу иска в суд, за ознакомление с материалами дела, подачу необходимых заявлений/ходатайств;

- 1 021,84 рублей - почтовые расходы; 

- штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.

- признать недействительными пункты 4.4 и 4.5 договора № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11 (АК) от 05.04.2022 г.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовали, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представитель истца ФИО2 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме; выразил несогласие на снижение размера подлежащей взысканию неустойки, предоставление отсрочки исполнения решения суда и применение срока исковой давности по требованию о признании условий договора недействительными в силу их ничтожности.

Представитель ответчика «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Указал, что в силу части 4 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве при удовлетворении судом требований участника долевого строительства о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. С учетом цены договора 4702197,50 рублей 3% от данной цены составит 141065,93 рубля, в связи с чем общая сумма взыскания не может превышать 141065,93 рубля.

Считает представленный истцом расчет о взыскании неустойки арифметически неверным, сделанным без учета действующего моратория, установленного Постановлением Правительства от 18.03.2024 № 326, согласно которому неустойки и иные финансовые санкции не взыскиваются за период с 22.03.2024 по 30.06.2025 включительно.

Кроме того, учитывая, что срок исполнения требований досудебной претензии истек 30.04.2024, то есть в период моратория, требования о взыскании штрафа также удовлетворению не подлежат. При этом ответчик отмечает, что размер штрафа в соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве не может превышать 5% от присужденной судом суммы. В случае удовлетворения судом требований о взыскании неустойки и штрафа просит применить ст. 333 ГК РФ, с учетом сложной геополитической ситуации, выполнения ответчиком своих обязательств, факта завершения строительства дома т передачи объекта участнику долевого строительства, значительный рост стоимости квартиры, отсутствие серьезных последствий для истца; просит снизить размер неустойки и штрафа.

Ответчик заявляет о применении положений п. 2 ст. 181 ГК РФ о пропуске срока годичного давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который истек задолго до обращения истца в суд. Потому просит в иске в части признания недействительными п.п. 4.4 и 4.5 Договора отказать. Полагает, что исполненную сторонами сделку нельзя признать недействительной.

Не согласен с требованиями о снижении цены договора, поскольку отклонение общей площади квартиры от проектной составляет менее 0,5 кв.м., а именно 0,4 кв.м., при том что в пункте 4.4 Договора стороны пришли к соглашению, что цена договора подлежит изменению в случае разницы общей приведенной площади от проектной более чем на 0,5 кв.м.

Просит также отказать во взыскании компенсации морального вреда, при этом учесть, что заявленный размер компенсации чрезмерно завышен, а истцом не доказан сам факт причинения ему морального вреда, вина ответчика и причинно-следственная связь между ними.

Поскольку досудебное экспертное заключение и расходы на специалиста не имеют правовых последствий, ответчик не должен возмещать истцу указанные расходы, при этом именно на ответчика возложена обязанность по оплате судебной строительной экспертизы. В случае удовлетворения требований о взыскании судебных издержек просить присудить их пропорционально удовлетворенным требованиям. Те издержки, которые истец понес в связи с урегулированием спора во внесудебном порядке, в том числе на этапе претензионного урегулирования, взысканию не подлежат. Обращает внимание на чрезмерно завышенную стоимость услуг представителя.

Ответчик ходатайствовал о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до истечения периода действия соответствующих положений Постановления № 326, предусматривающих отсрочку исполнения решения суда.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Управление роспотребнадзора по Костромской области и Управление Роспотребнадзора по Ленинградской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, полагали при достаточной обоснованности подлежащими удовлетворению требования истца.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Согласно указанному Закону, потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности; исполнитель - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

Судом установлено, что 05 апреля 2022 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД», именуемый «Застройщик» и ФИО1, именуемый «Участник долевого строительства» был заключен договор участия в долевом строительстве № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11(1) (АК) (далее - Договор).

Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта недвижимости передать соответствующий Объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим Договором цену и при наличии Разрешения на ввод Объекта недвижимости принять Объект долевого строительства.

Объект долевого строительства - жилое помещение, назначение квартира-студия, условный номер в соответствии с проектной документацией: 102 кв.м, этаж расположения: 4, номер подъезда (секции): 2, проектная общая площадь: 27,30 кв.м, проектная общая приведенная площадь: 27,50 кв.м (п.3.2).

В Приложении № 2 к Договору участия в долевом строительстве указан перечень отделочных работ, выполняемых в Объекте долевого строительства:

1. Санузлы:

1.1 Сантехнические работы: монтаж водопровода с установкой запорной арматуры и монтаж канализации; установка унитазов, умывальников, ванн стальных (акриловых) и/или душевых поддонов (акриловых), смесителей. Полотенцесушители не устанавливаются.

1.2 Электромонтажные работы: установка оконечных устройств розеток и выключателей.

1.3 Отделочные работы: облицовка стен ванн и туалетов керамической плиткой до потолка; укладка полов ванных комнат и туалетов керамической плиткой, устройство натяжного потолка или окраска водоэмульсионной краской для влажных помещений.

1.4 Столярные работы: установка вентиляционных решеток, установка экрана(ов) под ванну(ы).

2.Жилые комнаты, кухни, холлы и внутриквартирные коридоры.

2.1 Отделочные работы: оклейка стен комнат и коридоров обоями, оклейка стен кухни обоями, окраска стояков отопления, устройство натяжного потолка или окраска водоэмульсионной краской, устройство полов из ламинированной доски с установкой плинтуса ПВХ. Во внутриквартирных коридорах, холлов и кухни возможна укладка керамической плитки.

2.2. Столярные работы: установка вентиляционных решеток, установка внутриквартирных дверей, в комплексе с наличниками и фурнитурой, установка металлических входных дверей, установка подоконников. 

2.3 Электромонтажные работы: установка оконечных устройств розеток и выключателей.

Настоящий Перечень отделочных работ является ориентировочным и может быть изменен (дополнен) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства.

Стоимость квартиры оговорена в п. 4.1 Договора и составляет 4702197,50 рублей. 

Цена договора уплачивается Участником долевого строительства в следующем порядке: частично за счет собственных средств в размере 1702197,50 рублей и частично за счет кредитных средств в размере 3000000,00 рублей, предоставленных Банк ВТБ (п. 4.3).

ФИО1 свои обязательства по оплате квартиры исполнила надлежащим образом и в полном объеме, что не оспаривалось стороной ответчика.

Поскольку указанный договор заключен истцом исключительно для личных нужд и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, к спорным правоотношениям применимы положения Закона РФ "О защите прав потребителей».

В соответствии со ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Положения пункта 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусматривают право покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены в связи с передачей товара ненадлежащего качества.

Как следует из материалов дела, согласно полученному допуску представителя истца и эксперта на объект, 22 марта 2024 года было проведено обследование на предмет соответствия квартиры обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям договора. В результате исследования были обнаружены недостатки, которые зафиксированы в Акте комиссионного осмотра и Экспертном заключении № 203/24-102 от 29.03.2024, составленном экспертом ФИО3. При этом эксперт заключил, что объект не соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве от 05.04.2022. С учетом установленных недостатков, был произведен расчет стоимости работ и материалов по устранению дефектов, общая стоимость которых составила 407942,84 рублей.

Эксперт ФИО3 установил, что в спорном объекте недвижимости имеются следующие строительные недостатки:

Окна: загрязнения профиля оконного блока строительными составами (комната), механические повреждения профиля оконного блока (комната); зазор в угловых и Т-образных соединениях более 0,5 мм (комната), продувание примыкания створки и ПВХ профиля оконного блока (скорость воздуха больше 0 м/сек) (комната); неровности плоскости откосов (царапины, раковины, задиры, следы от инструмента) (комната).

Стены: отклонение стен (в том числе откосов) от вертикали более 1 мм на 2 м, присутствуют тени от бокового света (для высококачественной штукатурки) (комната, холл), наличие пустот при проведении простукивания по всей плоскости укладки настенной плитки (санузел), отклонение плоскости укладки плитки по вертикали более 2 мм и на 2 пог.м (санузел), пропуски затирки межплиточных швов, разные по ширине швы (разница более 0,5 мм) (санузел).

Полы: чистый пол: отклонение плоскости уровня от горизонтали более 2 мм на 2 пог.м (комната, холл), зазоры между дверной коробкой и ламинатом (санузел),

Потолки: отсутствие декоративных пластиковых обводов труб (комната). 

Отопление, ХВС/ГВС, канализация, вентиляция: нет гильз в местах пересечения трубопроводами стен, перегородок и перекрытий (кухня-ниша), некачественная окраска труб отопления (комната), стояк отопления отклонен от вертикали более 2 мм и 1 м (комната), конвектор отопления установлен на расстоянии менее 20мм от стены до оребрения без кожуха, вплотную или до 3 мм от стены до оребрения конвектора с кожухом: 20 мм от стены до кожуха напольного конвектора (комната).

Входная дверь: отклонение плоскости установки дверной коробки от вертикали более 1,5 мм на погонный метр.

Межкомнатные двери: узел примыкания дверной коробки с напольным покрытием, не изолирован слоем влагостойкого герметика (санузел).

Балкон: загрязнения строительными растворами и ржавчина на металлических частях ограждения лоджии.

Разное: строительный мусор в квартире (балкон).

Все вышеперечисленные нарушения на исследуемом объекте ухудшают его качество, товарный вид и снижают его заявленную (договорную) стоимость. Ввиду несоответствия объекта государственным техническим нормам (СНиП, ГОСТ).

Согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии с ч.2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы. 

В настоящем случае суд не принимает в качестве доказательства определения стоимости работ и материалов по устранению дефектов, вышеназванное заключение эксперта ФИО3, в поскольку оно является недопустимым. Указанный эксперт является лицом, заинтересованным в исходе дела, принимая во внимание, что он среди прочих лиц был уполномочен на представление интересов истца в суде по доверенности, выданной ФИО1 01.04.2024 (том 1 л.д. 8).

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что результаты проведенных по инициативе истца досудебных исследований не могут иметь правовые последствия при разрешении заявленного спора.

В порядке ст. 56 ГПК РФ по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «100личный эксперт», обладающему необходимой квалификацией и опытом производства подобных экспертиз.

Согласно заключению судебного эксперта № 189/12-24 от 21.12.2024, в квартире истца действительно присутствуют недостатки, указанные в досудебном заключении ФИО3, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов, правил, применяемых на обязательной основе. Объект долевого строительства не соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве № СПБ-Кудровский парк-2.1 (кв)-2/4/11(1)(АК). Данные строительные недостатки возникли во время проведения застройщиком строительно-монтажных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных строительных недостатков в (адрес), находящейся по адресу: (адрес), участок с кадастровым номером №, № составляет 311326,27 рублей. При этом рыночная стоимость материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования составляет 39621,71 рублей.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, с учетом вычета стоимости материалов и конструкций, подлежащих замене, но пригодных для дальнейшего использования, составляет: 271704,56 рублей.

Истец согласился с обоснованностью выводов судебной экспертизы; ответчик выводы эксперта не оспаривал. Судом также принимается указанное заключение судебного эксперта, как допустимое, относимое и достоверное доказательство, учитывая подробное и последовательное описание экспертных исследований, основанных на действующих нормах и правилах в области строительства многоквартирных домов. Каких-либо противоречий в сделанных выводах суд не установил.

Таким образом, судом установлено, что стоимость подтвержденных убытков истца, требующих соразмерного снижения покупной цены договора, составила271704,56 рублей.

Согласно п. 5.8 Договора, в случае выявления недостатков Объекта долевого строительства Стороны составляют Акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней.

В случае нарушения срока устранения недостатков (дефектов) Объекта долевого строительства, Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства, за каждый день просрочки неустойку, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона «О защите прав потребителей» от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефектов).

В соответствии с п.1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20,21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

В силу пункта 1 статьи 31 Закона РФ "О защите прав потребителей", требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

Судом установлено, что ФИО1 08 апреля 2024 года в адрес ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» было направлено требование перечислить денежную сумму в размере 407942,84 рубля в счет снижения покупной цены на сумму ремонта по Договору № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11 (АК) в течение 10 дней.

Данное требование получено ответчиком 19 апреля 2024 года, что подтверждается сведениями с сайта «Почта России». Однако до настоящего времени требование не исполнено.

На основании части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно части 8 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. 

С учетом приведенных норм права, неустойка, предусмотренная частью 8 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ взыскивается в соответствии с Законом о защите прав потребителей, относится к финансовым санкциям, подлежащим уплате с учетом части 9 статьи 4 ФЗ N 214-ФЗ.

Истец, руководствуясь вышеприведенными требованиями Закона о защите прав потребителей и условиями договора, заявляет о взыскании неустойки в размере 1% за каждый день просрочки исполнения его требования, начиная с 30 апреля 2024 года по день фактического исполнения ответчиком требований потребителя, однако при этом не учитывает принятые Правительством Российской Федерации Постановления, устанавливающие размеры штрафных санкций и мораторий на их начисление.

Вместе с тем, в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Полномочия Правительства Российской Федерации как исполнительного органа государственной власти определены Федеральным конституционным законом от 6 ноября 2020 г. N 4-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", статьей 5 которого закреплено, что Правительство Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов, распоряжений и поручений Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, а также обеспечивает их исполнение (часть 1). Акты Правительства Российской Федерации, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации (часть 2).

В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 гг. вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление N 326 от 18 марта 2024 г. (далее - постановление N 326), которое устанавливает особенности применения требований Федерального закона N 214-ФЗ и применяется, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного постановления.

Постановление N 326 вступило в силу со дня его официального опубликования - 22 марта 2024 г. (пункт 4).

Согласно пункту 2 постановления N 326, в период с 1 июля 2023 г. до 30 июня 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.

При этом неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно (пункт 1).

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, на которую имеется ссылка в пункте 2 постановления Правительства N 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Решением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 июня 2024 г. признано, что постановление N 326 утверждено Правительством Российской Федерации в пределах предоставленных законом полномочий, а его положения учитывают баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков, направлены на реализацию комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

Предусмотренный пунктом 2 постановления N 326 период, в течение которого действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, относится к особенностям применения указанных способов защиты прав участников долевого строительства.

В силу статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, придание обратной силы закону - исключительный тип его действия во времени, использование которого относится к прерогативе законодателя, при этом либо в тексте закона содержится специальное решение о таком действии во времени, либо в правовом акте о порядке вступления закона в силу имеется подобная норма. Законодатель, реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, учитывает специфику регулируемых правом общественных отношений (решение от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановления от 21 января 2010 г. N 1-П и от 15 февраля 2016 г. N 3-П, определения от 25 января 2007 г. N 37-О-О, от 23 апреля 2015 г. N 821-О).

Реализуя предоставленные ему полномочия, с учетом положений Федерального закона N 46-ФЗ, Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления N 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

Таким образом, вопреки доводам стороны истца, при разрешении требований о взыскании неустойки по п. 8 ст. 7 ФЗ Об участии в долевом строительстве, необходимо учитывать именно положения пунктов 2 и 3 постановления N 326, устанавливающих период (с 1 июля 2023 г. до 1 июля 2025г.), в который действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, притом что в период с 01.01.2025 по 30.06.2025 указанная неустойка начислению не подлежит в силу установленного моратория.

В части неустойки (штрафа, пени), предусмотренной ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, и убытков, предусмотренных ч. 2 ст. 7 и ч. 1 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению до 01.01.2025, предоставляется отсрочка до 01.07.2025. Требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 01.01.2025, в период отсрочки не исполняются банками (иными кредитными организациями), обслуживающими счета застройщика. Исключение составляют фактически понесенные дольщиком расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абз. 11 п. 1 Постановления Правительства РФ N 326).

Данные положения применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до 22.03.2024 (п. п. 3, 4 Постановления Правительства РФ N 326).

В силу приведенных выше положений Постановления N 326 за период с 01.01.2025 по 30.06.2025 включительно неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются. За период с 01.07.2023 до 31.12.2024 включительно размер неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023, то есть 7,5 % годовых.

С учетом изложенного в спорных правоотношениях неустойка по основанию ч. 8 ст. 7 и ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ, подлежит начислению с 30.04.2024 по 31.12.2024 включительно (246 кал.дн), исходя из соразмерного снижения покупной цены договора и ключевой ставки, равной 7,5% годовых.

При правильном исчислении её размер составит: 33419,66 рублей (271704,56рублей х 246 дней х 1/300 х 7,5%) х 2). Основания для начисления неустойки в большем размере, а также штрафа в соответствии с ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214, в том числе с 01.01.2025 и далее, отсутствуют.

Таким образом, общая сумма начислений по исковым требованиям о взыскании убытков (соразмерное уменьшение цены договора) и неустойки составит 305124,22 рубля (271704,56+33419,66).

Вместе с тем, Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 ФЗ N 214 дополнена частью 4, согласно которой: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Указанная норма вступила в законную силу 01.01.2025 и применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (пункты 3, 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ)

Поскольку цена договора между сторонами по делу определена в размере 4702197,50 рублей, то общий размер взыскания в пользу истца по требованию о снижении покупной цены и взысканию неустойки, составит 141065,93 рублей (4702197,50х3%).

В силу абз. 11 п. 1 Постановления Правительства РФ N 326 суд находит подлежащим удовлетворению ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения по требованию о взыскании убытков и штрафных санкций до 01.07.2025. При этом оснований полагать, что в последующем Правительством РФ период моратория будет продлен, не имеется. Если же такие обстоятельства наступят, ответчик вправе не лишен возможности обратиться в суд за предоставлением отсрочки по исполнению решения суда до окончания следующего периода моратория.

Следует также отметить, что угроза исполнения судебного решения в период моратория, в том числе в случае его продления на тех же условиях, исключена, поскольку решения, предъявленные к исполнению после 01.01.2015 не исполняются банками (иными кредитными организациями), обслуживающими счета застройщика.

В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в п.п. 69, 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ). При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Аналогичное положение содержится в абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в котором указано, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно (п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). В п. 75 указано, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения № 263-О от 21.12.2000 года, положения ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Таким образом, неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Экстраград» заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, штрафа, однако доказательств в обоснование возражений не представлено. Рассчитанные судом штрафные санкции по своему размеру незначительны.

Учитывая характер спорных правоотношений, характер допущенных ответчиком нарушений прав потребителя, степень вины ответчика, а также то, что с учетом изменений в законодательстве исчисленные судом ко взысканию суммы были снижены до 3% от покупной цены договора, суд не усматривает исключительных оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ дополнительного снижения штрафных санкций.

Разрешая требования истца о признании недействительными условий договора участия в долевом строительстве по пунктам 4.4 и 4.5 и взыскании средств ввиду отличия общей приведенной площади объекта от проектной, суд исходит из следующего:

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно передаточному акту от 15 марта 2024 года, застройщик передал истцу объект площадью 27,10 кв.м, тогда как Договором предусмотрена передача жилого помещения проектной общей приведенная площадью: 27,50 кв.м. Соответственно разница в площади составляет на 0,4 кв.м меньше, чем согласованно в ДДУ.

Пунктом 4.4 Договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. В случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства до 0,5 кв.м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена Договора изменению не подлежит.

В случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 кв.м стороны производят расчет стоимости разница площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленный п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. 

В пункте 4.5. стороны договорились о том, что если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.

Из смысла вышеприведенных условий договора участия в долевом строительстве следует, что стороны договорились о том, что участнику долевого строительства не возвращаются денежные средства за разницу площадей в случае изменения площади объекта более чем на 0,5 кв.м.

Таким образом, суд полагает, что оспариваемые пункты не противоречат положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку не устанавливают каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а именно, в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей, предусмотрев в договоре в пунктах 4.4. и 4.5 взаимные обязательства в случае увеличения или уменьшения площади квартиры. Кроме того, исходя из принципа свободы договора, при несогласии с указанными пунктами Договора истец могла не заключать данный Договор. Доказательств, свидетельствующих о понуждении истца со стороны ответчика к заключению договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости, также не представлено. Истец заключал и подписывал договор по своей воле, имея цель получения выбранного им жилого помещения.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании пунктов 4.4 и 4.5 Договора № СПБ-Кудровский парк-2.1(кв)-2/4/11 (АК) от 05.04.2022 г. недействительными, а также взыскании с ответчика денежных средств за разницу в площади. 

Ответчиком по указанному требованию было заявлено о применении пункта 2 ст. 181 ГК РФ, согласно которому, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая, что договор сторонами на оговоренных сторонами условиях был заключен 05.04.2022, то срок по защите права о признании его недействительным истек 05.04.2023. С настоящим иском в суд истец обратился 23.05.2024, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании недействительными условий Договора.

При этом довод представителя истца о ничтожности условий договора и несоответствии его требованиям законодательства не соответствует действительности.

Разрешая требование о компенсации морального вреда, суд учитывает положения ст. 151 ГК РФ, согласно которой, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно с. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и ст. 151 настоящего Кодекса.

Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. 

Согласно разъяснениям, указанным в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Согласно ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевших. 

С учетом указанных положений, принимая во внимание требования разумности и справедливости, длительность срока нарушения ответчиком обязательства, при отсутствии существенных негативных последствий для потребителя, суд приходит к выводу о завышенном размере заявленного требования и снижении подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда до 25000 рублей. Такой размер, по мнению суда, соответствует принципам разумности, и в достаточной мере компенсирует причиненные виновными действиями ответчика нравственные страдания истца.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судом установлено, что 25 января 2024 года между ФИО1, именуемой «Заказчик» и ООО «Ресурс», именуемый «Исполнитель» заключен договор № 203/24 об оказании агентских и правовых услуг, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательств и оказать агентские, правовые и консультационные услуги в соответствии с Техническим заданием (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью данного договора.

В п. 4 Договора оговорена стоимость услуг и порядок оплаты. Заказчик оплачивает стоимость услуг по Договору в размере 30% от фактически присужденной судом и полученной Заказчиком суммы по решению суда.

Заказчик оплачивает 30 000 рублей за выезд специалиста на объект в день подписания договора. Результатом выезда специалиста на объект будет считаться Акт осмотра на наличие строительных недостатков, возможности/невозможности и целесообразности обращения в суд за восстановлением нарушенных прав Заказчика (п. 4.2).

Судебные и досудебные расходы, понесенные Исполнителем, а также расходы, связанные с проведением строительной экспертизы, уплаты государственной пошлины, работы по исполнительному производству, подлежат возврату Исполнителю в размере, присужденном судом и в объеме взыскания с ответчика. Исполнитель оплачивает Досудебную строительно-техническую экспертизу от имени Заказчика в размере 65 900 рублей, а также услуги юриста для представления интересов Заказчика в суде в размере 90 000 рублей, за свой счет с отнесением данных расходов на ответчика. 

В соответствии с техническим заданием № 1 к Договору, целью оказания услуг по данному Техническому заданию является: консультация, судебная и иная юридическая защита нарушенных прав и законных интересов Заказчика в связи с: взысканием неустойки; разницы в площади; убытки, связанные с плохим качеством объекта долевого строительства; прочие убытки и расходы. Объект правоотношений договор участия в долевом строительстве № СПБ-Таллинский парк-1(кв)-1.4/8/3(1) (АК), субъект правоотношений ФИО1

Правовые услуги включают в себя: полное сопровождение Заказчика в период проведения досудебной строительно-технической экспертизы, представление данного заключения в суд, претензионную досудебную работу в виде оформления, составления претензии, ее направление ответчику, формирование необходимого пакета документов, составление искового заявления и направления их в суд, участие в судебных заседаниях первой, апелляционной и кассационной инстанции, представление всех необходимых жалоб, заявлений, ходатайств, пояснений, реализация иных прав, предоставленных законом, в целях достижения максимального положительного эффекта в пользу Заказчика, сопровождение исполнительного производства.

В соответствии с п. 3.2 Договора, Исполнитель вправе привлекать для оказания услуг по настоящему договору третьих лиц, при этом соблюдая условия настоящего договора о коммерческой тайне.

15 июня 2023 года между ООО «Ресурс» и ФИО4 заключен договор возмездного оказания правовых услуг № ЮР-2023/06/15, согласно которому Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательство по выполнению комплекса правовых услуг, направленных на защиту интересов заинтересованных третьих лиц, указанных заказчиком в заявке (приложение № 1 к договору) в рамках судебных процессов, связанных с защитой прав участников долевого строительства.

Объем услуг и их стоимость указана в заявке (приложение № 1 к договору), направленной Заказчиком в адрес исполнителя при возникновении необходимости у Заказчика получения услуги (п. 1.2).

Согласно п. 2.1 в рамках настоящего договора Исполнитель обязуется выполнить комплекс юридических услуг, согласованных в заявке (приложение № 1).

Стоимость услуг Исполнителя за выполненную работу указывается в заявке (приложение № 1 к Договору). Оплата услуг является безусловной и не возвращается Заказчику вне зависимости от обстоятельств, за исключением случаев невозможности оказания услуг «Исполнителем» по его же вине (п.4).

Как следует из материалов дела, 01.04.2024 ФИО1 выдала на имя ФИО5, ФИО4, ФИО6, ФИО3 нотариальную доверенность для представления интересов.

Указанная доверенность представлена в материалы дела в копиях.

Согласно заявке на оказание правовых услуг № 41 ( Приложение № 1 к Договору № ЮР-2023-06/15), подписанной ФИО1 и ФИО4, представителем проделана следующая работа: анализ документов; правовая экспертиза документов; разработка правой позиции; подготовка досудебной строительной экспертизы (в т.ч составление вопросов для экспертизы), направление досудебного требования, составление искового заявления; подготовка документов; направление искового заявления ответчику и в суд; направление необходимых ходатайств и заявлений в суд. Стоимость услуг 25000 рублей.

Как следует из материалов дела, представителем ФИО4 в рамках заключенных договоров и технического задания было подготовлено претензионное требование и направлено ответчику, исковое заявление с комплектом документов, уточненное исковое заявление, составлено и направлено в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Не вызывает у суда сомнений, что представителем доверителю была проведена консультация, проведен анализ представленных документов, составлена и направлена досудебная претензия в адрес ответчика.

Факт оплаты стоимости услуг в размере 25000 рублей подтверждается электронным чеком № 201kundue4 от 02.02.2024, из которого следует, что ФИО4 за оказание правовых услуг по заявке № 41 приложение № 1 к Договору № ЮР-2023-06/15 были внесены денежные средства в размере 10000 рублей и электронным чеком №201t96ikin от 08.04.2024, из которого следует, что ФИО4 за оказание правовых услуг по заявке № 41 приложение № 1 к Договору № ЮР-2023-06/15 были внесены денежные средства в размере 15000 рублей.

Доказательства несения расходов в большем размере на досудебную подготовку и подачу иска в суд, на ознакомление с материалами дела, подачу необходимых заявлений/ходатайств, а именно в сумме 40000, как заявлено в уточненном иске, в материалы дела не представлено.

В рамках заключенного договора 25 января 2024 года представителем был осуществлен выезд на объект и составление Акта осмотра на наличие строительных недостатков. За выезд на объект представителя ФИО1 ООО «Ресурс» была произведена оплата в размере 30 000 рублей, что подтверждается чеком по операциям от 29 января 2024 года. Исполнение данного обязательства свидетельствует о наличии правовой обоснованности требований о возмещении понесенных расходов по оплате услуг оказанных в связи с выездом к месту расположения объекта.

Вместе с тем, по этим же платежным документам, представленным истцом с настоящим иском, заявлены требования о возмещении расходов на услуги представителя по иным гражданским делам № 2-597/2025 (ранее 2-919/2024) и № 2-598/2025 (ранее 2-920/2024) в пользу этого же истца, а потому представленные электронные чеки не могут свидетельствовать о несении расходов на представителя по настоящему гражданскому делу, в связи с чем, усматривая недобросовестность заявителя при осуществлении им гражданских прав, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении требования о возмещении расходов на досудебную подготовку и подачу иска в суд в размере 40000 рублей, а также за организацию осмотра объекта в размере 15 000 рублей. Иных платежных документов на данную сумму требований истец не представил.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

В целях доказывания обоснованности заявленных требований, в рамках договора № 203/24 об оказании агентских и правовых услуг, заключенного 25 января 2024 года между ООО «Ресурс» и ФИО1, ООО «Ресурс», именуемый «Заказчик» 25 января 2024 года заключило договор об оказании услуг № 203/24-102 с ФИО3, именуемый «Исполнитель», в соответствии с которым Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать услуги по составлению экспертного заключения, согласно документам и вопросам, представленным Заказчиком.

Согласно п. 3.1 данного договора цена услуг составляет 75900 рублей.

В соответствии с актом выполненных работ от 29.03.2024, подписанным Исполнителем ФИО3 и Заказчиком от лица директора ООО «Ресурс» ФИО7, Исполнитель сдал, а Заказчик принял работы, выполненные в соответствии с Договором № 203/24-102 от 25.01.2024. Во исполнение взятых на себя обязательств ФИО3 составил экспертное заключением № 203/24-102 от 29.03.2024, копия которого поступила в суд вместе с исковым зщаявлением.

Факт оплаты по договору за оказанную услугу в размере 75900 рублей подтверждается электронным чеком № 203ep3hsfh от 17.05.2024. 

Однако, как указывалось судом выше данное экспертное заключение было признано судом недопустимым доказательством при наличии у эксперта с истцом общей заинтересованности в деле, что подтверждается выдачей ФИО3 доверенности на право представлять интересы истца в судах судебной системы Российской Федерации в рамках рассмотрения спора по Договору участия в долевом строительстве от 05.04.2022.

Учитывая изложенное, суд отказывает истцу во взыскании с ответчика расходов на производство досудебной экспертизы.

ФИО1 заявлены требования о взыскании расходов на почтовые расходы, в связи с направлением ответчику досудебного требования в размере 270,14 рублей, за направление копии искового заявления в размере 88,80 рублей и направление телеграммы с приглашением на осмотр объекта в размере 662,90 рублей, а всего в общей сумме 1021,84. В материалы дела истцом представлен только кассовый чек Почта России на сумму 270,14 рублей, подтверждающий направление. Документы, подтверждающие несение истцом расходов за направление копии искового заявления в размере 88,80 рублей и направлении телеграммы с приглашением на осмотр объекта в размере 662,90 рублей, истцом не представлены. 

С учетом изложенного, требования истца о взыскании расходов на почтовые расходы подлежат удовлетворению частично в размере 270,14 рублей. 

Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

С учетом п.1 ч.1 ст. 333.19 НК РФ, действующей на момент обращения с иском в суд, с ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» в доход бюджета Костромского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в размере: (141065,93 - 100000) х 1% + 3200 + 300/по требованию о компенсации мор.вреда/ = 4321,32 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1, ДДММГГГГ года рождения, стоимость соразмерного уменьшения цены договора, а также неустойку за нарушение сроков исполнения требования потребителя в период с 30.04.2024 по 31.12.2024 в размере 141065,93 рублей, компенсацию морального вреда - 25000 рублей, почтовые расходы - 270,14, а всего: 166336 (сто шестьдесят шесть тысяч триста тридцать шесть) рублей 07 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Костромского муниципального района Костромской области государственную пошлину в размере 4321 (четыре тысячи триста двадцать один) рубль 32 копейки.

Предоставить ООО Специализированный застройщик «ЭКСТРАГРАД» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости соразмерного уменьшения цены договора, а также неустойки за нарушение сроков исполнения требования потребителя до 1 июля 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Костромской районный суд.

Председательствующий судья Воронова О.Е.

решение в окончательной форме 

изготовлено 15.03.2025 - судья