Дело № 2-2493/2025

УИД 12RS0003-02-2025-001806-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Йошкар-Ола 27 ноября 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Горнева Р.В.,

при помощнике судьи Ахметзяновой Э.Е.,

с участием истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1 (до перерыва), представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ООО Специализированный застройщик «Капитал» – ФИО2 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» о признании условия договора недействительным, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, расторжении договора, взыскании денежных средств, возложении обязанности возвратить средства материнского капитала, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «Капитал» к ФИО1, ФИО3 о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» с учетом окончательного уточнения исковых требований о признании недействительным п. 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер>, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1; изменении п. 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер> в части снижения цены договора до 6 907 950 руб. из расчета 85 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5); взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 174 250 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в размере 112 125 руб. 50 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 денежных средств в размере 174 250 руб., компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в размере 112 125 руб. 50 коп.; расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер>; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 денежных средств в размере 3 066 161 руб., уплаченных по договору долевого участия; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 денежных средств в размере 3 066 161 руб., уплаченных по договору долевого участия; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26 октября 2023 года по 30 июня 2025 года в размере 2 574 132 руб. 44 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 2 574 132 руб. 43 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 убытков в виде уплаченных по кредитному договору процентов в размере 286 924 руб. 03 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 убытков в виде уплаченных по кредитному договору процентов в размере 286 924 руб. 04 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 1 500 000 руб.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 компенсации морального вреда в размере 1 500 000 руб.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 денежных средств, уплаченных за газовое оборудование и приборы учета, в размере 48 150 руб.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 денежных средств, уплаченных за газовое оборудование и приборы учета, в размере 48 150 руб.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 21 901 руб. 83 коп.; взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 21 901 руб. 83 коп.; возложении обязанности на ООО «Специализированный застройщик «Капитал» возвратить Социальному фонду Российской Федерации сумму материнского капитала в размере 775 628 руб.

В обоснование исковых требований ФИО1, ФИО3 указано, что между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер>. Договором определена проектная площадь квартиры с учетом лоджии 85,37 кв.м. (с учетом площади лоджии по коэффициенту 1), цена договора – 7 256 450 руб. из расчета 85 000 руб. за 1 кв.м. Истцы исполнили обязанность по оплате цены договора и перечислили денежные средства на эскроу счет, бенефициаром которого являлся ответчик. Истцы считают условие договора, определяющее оплату квартиры с учетом площади лоджии по коэффициенту 1, ничтожным, поскольку оно противоречит действующему законодательству и нарушает права истцов как потребителей. В дополнении к иску истцы также указали, что квартира передана им с нарушением срока, поэтому заявили требования о расторжении договора, взыскании денежных средств, уплаченных за квартиру, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, денежных средств, уплаченных за газовое оборудование и приборы учета, возложении обязанности возвратить средства материнского капитала. 

Ответчик ООО «Специализированный застройщик «Капитал» обратился в суд с встречными требованиями к ФИО1, ФИО3 с учетом окончательного уточнения требований о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Капитал» стоимости увеличения площади квартиры и потери площади квартиры при возведении дополнительной перегородки в размере 56 142 руб. 50 коп., неустойки в размере 8 863 руб. 81 коп., расходов на возведение дополнительных перегородок в размере 27 590 руб. 11 коп., расходов на первичный пуск в эксплуатацию газового оборудования в размере 1 485 руб. 92 коп., расходов на оплату потребления газа в квартире для отопления в размере 1 647 руб. 36 коп., расходов по оплате ОДН за период с мая по август 2025 года в общем размере 304 руб. 98 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 232 руб. 50 коп.; взыскании с ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Капитал» стоимости увеличения площади квартиры и потери площади квартиры при возведении дополнительной перегородки в размере 56 142 руб. 50 коп., неустойки в размере 8 863 руб. 80 коп., расходов на возведение дополнительных перегородок в размере 27 590 руб. 10 коп., расходов на первичный пуск в эксплуатацию газового оборудования в размере 1 485 руб. 92 коп., расходов на оплату потребления газа в квартире для отопления в размере 1 647 руб. 36 коп., расходов по оплате ОДН за период с мая по август 2025 года в общем размере 304 руб. 98 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 3 232 руб. 50 коп.

В обоснование встречных исковых требований указано, что площадь квартиры по результатам строительства увеличилась, поэтому участники долевого строительства должны доплатить застройщику денежные средства за дополнительную площадь. Кроме того, застройщиком дополнительно возведены две перегородки в квартире, в связи с чем участники долевого строительства должны компенсировать застройщику уменьшение площади квартиры и расходы на строительство перегородок. ООО «Специализированный застройщик «Капитал» также полагает, что участники долевого строительства должны компенсировать застройщику затраты на первичный пуск газа в квартире и расходы на оплату эклектической энергии, потребленной для общедомовых нужд, за период после передачи квартиры участникам долевого строительства.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО3 не явилась, извещалась о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании до перерыва поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме с учетом их уточнения, во встречных требованиях просил отказать. Дополнительно пояснил суду, что ходатайствовать о назначении по делу судебной экспертизы или представлять иные доказательства, подтверждающие фактическую площадь квартиры, после ее строительства не будет, размер площади, на которую уменьшилась квартира, в результате строительства перегородок не оспаривает. Также пояснил суду, что стоимость газового котла и приборов учета не входит в цену квартиры, денежные средства, уплаченные за газовый котел и приборы учета просит взыскать с застройщика в случае расторжения договора долевого участия. 

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании до перерыва поддержала встречные исковые требования в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска просила отказать. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Марий Эл, Отделения фонда пенсионного и социального страхования по Республике Марий Эл, ПАО Сбербанк в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что 

<

дата> между ФИО1, ФИО3 (участники долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик «Капитал» (застройщик) заключен договор 

<

номер> участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

ФИО1 и ФИО3 состоят в браке.

В соответствии с пунктом 3.1 договора долевого участия от 

<

дата>, предметом договора является долевое участие участников долевого строительства в строительстве двухкомнатной 

<

адрес> (строительный) на 6 этаже 1 подъезда многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу

<

адрес>

В силу пункта 3.2 договора долевого участия от 

<

дата>, площадь двухкомнатной квартиры составляет 85,37 кв.м. (с учетом лоджии с коэффициентом 1), проектная площадь лоджии с коэффициентом 1 составляет 8,42 кв.м.

Согласно пункту 3.3 договора долевого участия от 

<

дата> проектная общая площадь (с учетом и без учета лоджии) и номер жилого помещения (квартиры) являются условными и будут подлежать уточнению на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта. 

В силу пункта 3.4 договора долевого участия от 

<

дата>, стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (т.е. не являются нарушением требований о качестве объекта долевого строительства и существенным изменением размеров объекта долевого строительства). 

Пунктом 4.1 договора долевого участия от 

<

дата> предусмотрено, что общая стоимость (цена) квартиры на момент подписания договора составляет 7 256 450 руб. из расчета 85 000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры (с учетом площади лоджии с коэффициентом 1).

Цена договора оплачивается следующим образом: 775 628 руб. на основании Государственного сертификата на материнский капитал, 682 918 руб. за счет собственных денежных средств, 5 797 903 руб. за счет кредитных денежных средств. 

<

дата> между ФИО1, ФИО3 и ПАО Сбербанк заключен кредитный договор 

<

номер>, по которому истцам предоставлен кредит в сумме 5 797 903 руб. на срок 360 месяцев с уплатой процентов по ставке 6 % годовых на приобретение 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>

Из справки ПАО Сбербанк от 

<

дата> следует, что в период с 

<

дата> по 

<

дата> ФИО1 и ФИО3 оплатили ПАО Сбербанк проценты за пользование кредитом в общей сумме 573 848 руб. 07 коп.

Материалами дела подтверждается, и участниками спора не оспаривается, что ФИО1 и ФИО3 исполнили обязанность по оплате цены квартиры по договору долевого участия от 

<

дата> в общей сумме 7 256 450 руб., в том числе в сумме 775 628 руб. 25 коп. за счет средств материнского капитала, а также кредитных денежных средств в сумме 5 797 903 руб., предоставленных ПАО Сбербанк на основании кредитного договора 

<

номер> от 

<

дата>.

<

дата> ФИО1 оплатил ООО «Специализированный застройщик «Капитал» денежные средства в сумме 96 300 руб. за газовый котел и комплект приборов учета по счету 

<

номер> от 

<

дата>. 

Пунктом 4.3 договора долевого участия от 

<

дата> определено, что цена, указанная в п. 4.1 договора, является фиксированной и изменению не подлежит, за исключением п. 4.4 договора.

В силу пункта 4.4 договора долевого участия от 

<

дата> цена договора может быть изменена, если по данным обмеров кадастровым инженером, имеющим квалификационный аттестат на осуществление кадастровой деятельности или других организаций, фактическая общая площадь объекта долевого участия (квартиры) будет отличаться от проектной, указанной в п. 3.2 договора. При этом застройщик осуществляет полный перерасчет цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого участия (квартиры). 

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. 

Статьей 19 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). 

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ). 

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Из технического плана спорной квартиры, а также справки ООО «Специализированный застройщик «Капитал» № 87 от 27 ноября 2025 года следует, что площадь квартиры по результатам обмеров кадастровым инженером ФИО4 составляет 85,66 кв.м., в том числе площадь лоджии с коэффициентом 1 – 8,2 кв.м.

При этом представленный ФИО1 план спорной квартиры от 

<

дата>, из которого следует, что площадь квартиры составляет 85,36 кв.м., не опровергает технический план квартиры, составленный кадастровым инженером, поскольку в пункте 3.3 договора долевого участия от 

<

дата> стороны прямо предусмотрели, что окончательная площадь квартиры после строительства жилого дома определяется кадастровым инженером, т.е. специальным субъектом, имеющим право на выполнение кадастровых работ.

С учетом понижающего коэффициента, установленного в приложении к приказу Минстроя России от 25 ноября 2016 года № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», площадь лоджии составляет 4,1 кв.м (8,2х0,5). 

Таким образом, общая фактическая площадь спорной квартиры составляет 81,56 кв.м. (85,66 кв.м. – 4,1 кв.м.), что ниже проектной площади на 3,81 кв.м. (85,37 кв.м. – 81,56 кв.м.). С учетом изложенного, цена договора подлежит уменьшению на 323 850 руб. (3,81 кв.м. х 85 000 руб.). 

В этой связи, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 161 925 руб., а также в пользу ФИО1 денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере 161 925 руб. 

В удовлетворении остальной части требований ФИО1, ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия суд отказывает.

С учетом положений пунктов 4.3 и 4.4 договора участия в долевом строительстве от 

<

дата> цена договора подлежит изменению до 6 932 600 руб. (81,56 кв.м. х 85 000 руб.). В удовлетворении остальной части требования об уменьшении цены договора долевого участия суд отказывает.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Марий Эл от 

<

дата> по делу 

<

номер>, определении Судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 

<

дата> по делу 

<

номер>. 

Истец также просит признать недействительным пункт 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер> в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1 при определении цены договора.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 180 Гражданского кодекса РФ закреплено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, суд приходит к выводу о признании пункта 4.1 договора участия в долевом строительстве от 26 октября 2023 года недействительным в части формирования цены договора без учета применения понижающего коэффициента, поскольку он противоречит положениям части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. 

ФИО1 и ФИО3 просят взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» штраф.

Требование ФИО1 и ФИО3 о выплате суммы соразмерного уменьшения покупной цены квартиры в связи с применением коэффициента 1 при расчете площади лоджии предъявлено ООО «Специализированный застройщик «Капитал» 23 декабря 2024 года.

В соответствии с подпунктом «з» пункта 1 постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства. 

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В силу части 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Статья 2 Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно

Таким образом, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», не подлежит взысканию с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 и ФИО3 в силу прямого указания части 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В удовлетворении требования о взыскании штрафа, предусмотренного частью 3 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд также отказывает, поскольку срок для удовлетворения требования наступил в 2025 году, т.е. в период действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Поскольку при разрешении требования ФИО1 и ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» о взыскании денежных средств, уплаченных застройщику в связи с применением коэффициента 1 при расчете площади лоджии, судом определена разница между фактической и проектной площадями спорной квартиры и взыскана с застройщика в пользу участников долевого строительства сумма соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, то оснований для удовлетворения требований ООО «Специализированный застройщик «Капитал» к ФИО1 и ФИО3 о взыскании стоимости увеличения площади квартиры суд не находит. 

ФИО1 и ФИО3 заявлено требование о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2023 года № 26/10/2023. В качестве основания данного требования истцы по первоначальному иску указывают на нарушение застройщиком срока передачи квартиры.

Частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу части 3 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу пункта 3.8 договора участия в долевом строительстве от 26 октября 2023 года срок ввода в эксплуатацию объекта строительства до 12 мая 2025 года, застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, соответствующий условиям настоящего договора и требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию по акту приема-передачи. Застройщик имеет право досрочно исполнить свою обязанность по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства и начать передачу объекта долевого строительства после надлежащего уведомления участника долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять такое исполнение. Условие договора о дате передачи может быть изменено только путем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору. 

Пунктом 6.1 договора участия в долевом строительстве от 26 октября 2023 года предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и его принятия участниками долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи или иному документы о передаче объекта долевого строительства. 

В силу пункта 6.2 договора участия в долевом строительстве от 26 октября 2023 года, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства ранее сроков, предусмотренных договором, о чем участник долевого строительства должен быть предупрежден не позднее, чем за 1 месяц. Участник долевого строительства обязан к моменту передачи оплатить сумму по договору полностью.

Пунктом 5.1.2 договора участия в долевом строительстве от 26 октября 2023 года определено, что застройщик обязуется уведомить участника долевого строительства не позднее одного месяца до наступления срока передачи объекта долевого строительства в письменном виде о готовности передать объект долевого строительства по акту приема-передачи в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Обязанность застройщика уведомить участника долевого строительства считается исполненной при направлении сообщения по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу: 

<

адрес> или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. 

В соответствии с пунктом 6.3 договора участия в долевом строительстве от 

<

дата>, участник долевого строительства, получивший сообщение от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию не позднее 14 календарных дней со дня получения указанного сообщения.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> этап, введен в эксплуатацию 

<

дата>, т.е. объект долевого строительства должен был быть передан истцам по первоначальному иску до 

<

дата>.

<

дата> ООО «Специализированный застройщик «Капитал» направило в адрес ФИО1 по адресу: 

<

адрес> уведомление о завершении строительства жилого дома и готовности застройщика передать квартиру по передаточному акту (заказным письмом без описи вложения). Письмо не получено адресатом в связи с истечением срока хранения и возвращено отправителю. 

Из переписки истца ФИО1 и представителей ООО «Специализированный застройщик «Капитал» (Т. 1, л.д. 80) следует, и не оспаривается сторонами дела, что истцы по первоначальному иску получили уведомление о завершении строительства и готовности передать объект долевого строительства 

<

дата>. 

14 и 

<

дата> ООО «Специализированный застройщик «Капитал» направило в адрес ФИО1, ФИО3 уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче и требование о доплате стоимости квартиры в связи с увеличением фактической площади квартиры по сравнению с проектной площадью квартиры. 

<

дата> ФИО1 и ФИО3 направили в адрес ООО «Специализированный застройщик «Капитал» ответ на уведомление от 

<

дата>, в котором указано, что участники долевого строительства готовы принять квартиру, с требованием о доплате цены квартиры не согласны, так как фактическая площадь квартиры меньше проектной, на стороне ООО «Специализированный застройщик «Капитал» имеется задолженность в размере 348 500 руб.

Из акта приема-передачи квартиры от 

<

дата>, подписанного генеральным директором ООО «Специализированный застройщик «Капитал» ФИО5, ФИО1, ФИО3 следует, что участники долевого строительства приняли от застройщика спорную квартиру (Т. 1, л.д. 225). Данный факт сторонами дела также не оспаривается. 

В акте приема-передачи квартиры от 

<

дата> имеется указание ФИО1 о том, что квартира передана застройщиком с нарушением срока передачи квартиры, в уведомлении от 

<

дата> ФИО1 и ФИО3 уведомили застройщика о готовности принять квартиру, однако в нарушение прав участников долевого строительства квартира передана только 

<

дата> по инициативе участников долевого строительства, поскольку ранее генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Капитал» ФИО5 неоднократно отказывался передавать квартиру истцам по первоначальному иску. Также в акте от 

<

дата> указано, что при передаче квартиры в нарушение закона застройщиком не применен понижающий коэффициент к лоджии 0,5, чем нарушены права участников долевого строительства, общая площадь квартиры составляет 81,60 кв.м.

Из письменных объяснений ФИО1 и ФИО3 от 

<

дата>, а также устных объяснений ФИО1 следует, что истцы по первоначальному иску приняли спорную квартиру от застройщика, так как подобным образом участники долевого строительства защищались от недобросовестного поведения застройщика.

Таким образом, суд считает установленным факт передачи 

<

адрес> на основании договора долевого участия от 

<

дата> застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Капитал» участникам долевого строительства ФИО1 и ФИО3 

<

дата>.

Право собственности ФИО1 и ФИО3 на спорную 

<

адрес> на основании акта приема-передачи квартиры от 

<

дата> не зарегистрировано. 

<

дата> ООО «Специализированный застройщик «Капитал» направило в адрес Управления Росреестра по Республике Марий Эл заявление о государственной регистрации перехода права собственности в отношении спорной 

<

адрес> по адресу: Республика 

<

адрес> одностороннего акта приема-передачи квартиры от 

<

дата>, переход права собственности зарегистрирован не был.

С учетом установленного судом факт передачи квартиры застройщиком участникам долевого строительства 

<

дата>, суд приходит к выводу о том, что составление одностороннего акта от 

<

дата>, а также последующее направление документов для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган не имеет правового значения для определения момента исполнения обязанности застройщика передать квартиру участникам долевого строительства, поскольку это действие уже было совершено. 

Допустимых доказательств, подтверждающих факт возврата квартиры ФИО1 и ФИО3 застройщику ООО «Специализированный застройщик «Капитал» материалы дела не содержат.

Не опровергают изложенные выводы суда и последующие переговоры участников спора об урегулировании возникшего конфликта путем заключения соглашения, а также намерение застройщика оказать ФИО1 и ФИО3 помощь в продаже квартиры, поскольку это не имеет правового значения для разрешения настоящего спора. 

Суд также приходит к выводу о том, что обязательство по передаче квартиры исполнено ООО «Специализированный застройщик «Капитал» с нарушением двухмесячного срока с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Уважительных причин нарушения этого срока, в том числе уклонение участников долевого строительства от принятия квартиры материалы дела не содержат, данное обстоятельство застройщиком с учетом распределения бремени доказывания в установленным порядке не доказано. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

ФИО1 и ФИО3 не направляли в адрес ООО «Специализированный застройщик «Капитал» уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия от 26 октября 2023 года. Данный факт истцами по первоначальному иску не оспаривается, доказательств обратного истцы в материалы дела не представили.

Частью 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ закреплено, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Таким образом, нарушение срока передачи квартиры не является основанием для расторжения договора долевого участия квартиры в судебном порядке. Нарушение срока передачи квартиры на срок более двух месяцев дает участнику долевого строительства право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора долевого участия. Однако судом установлено, что таким правом истцы по первоначальному иску не воспользовались.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В определении Конституционного Суда РФ от 29.09.2022 № 2388-О указано, что пункт 5 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ, основанный на принципе добросовестности участников гражданских правоотношений, направлен на защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота, обеспечение определенности в правоотношениях сторон.

Таким образом, ФИО1 и ФИО3, приняв квартиру по акту 

<

дата> от застройщика, с учетом вышеприведенной нормы права, фактически подтвердили исполнение договора и тем самым утратили право ссылаться на допущенную истцом просрочку в передаче квартиры как на основание для отказа от дальнейшего исполнения договора.

Таким образом, суд отказывает истцам по первоначальному иску ФИО1 и ФИО3 в удовлетворении требования о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер>.

В связи с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора долевого строительства, суд также отказывает ФИО1 и ФИО3 в удовлетворении требования о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» денежных средств, уплаченных по договору долевого участия, а также процентов за пользование чужими денежными средства, предусмотренными частью 2 статьи 9 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ, а также в требовании о возложении обязанности на ООО «Специализированный застройщик «Капитал» возвратить Социальному фонду Российской Федерации сумму материнского капитала в размере 775 628 руб.

Истцы по первоначальному иску просят взыскать с ответчика убытки в виде уплаченных по кредитному договору процентов за пользование кредитом, предоставленным для приобретения спорной квартиры.

Частью 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

В соответствии с абзацем 6 пункта 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» при определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

С учетом отказа в удовлетворении требования о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2023 года № 26/10/2023, а также руководствуясь положениями постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования ФИО1 и ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» о взыскании убытков в виде уплаченных по кредитному договору процентов за пользование кредитом, в том числе за период просрочки застройщиком срока передачи квартиры. 

Принимая во внимание отказ в удовлетворении требования о расторжении договора долевого участия, а также учитывая положения пункта 4.2 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2023 года № 26/10/2023, в соответствии с которым стоимость газового котла и приборов учета электроэнергии, воды и тепла не входит в стоимость квартиры, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истцов по первоначальному иску о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных за газовое оборудование и приборы учета, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, которые на них начислены истцами.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом установленного судом факта нарушения прав истцов ФИО1 и ФИО3, выразившегося в неисполнении в досудебном порядке требования о выплате суммы соразмерного уменьшения цены квартиры, суд приходит к выводу о наличии основания для компенсации морального вреда истцов, которые приобрели квартиру для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

С учетом требований разумности и справедливости, принимая во внимание характер нарушения прав истцов как потребителей, суд определяет размер компенсации морального вреда по 3 000 руб. каждому из истцов по первоначальному иску, которая подлежит взысканию с ответчика ООО «Специализированный застройщик «Капитал». 

Истец по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Капитал» просит взыскать с ФИО1 стоимость увеличения площади квартиры и потери площади квартиры при возведении дополнительной перегородки в размере 56 142 руб. 50 коп., а также расходы на возведение дополнительных перегородок в размере 27 590 руб. 11 коп.; взыскать с ФИО3 стоимость увеличения площади квартиры и потери площади квартиры при возведении дополнительной перегородки в размере 56 142 руб. 50 коп., а также расходы на возведение дополнительных перегородок в размере 27 590 руб. 10 коп.

Из уточненного встречного искового заявления от 

<

дата> следует, что ООО «Специализированный застройщик «Капитал» просит взыскать с ответчиков денежные средства в сумме 28 050 руб. в виде разницы в цене между проектной и фактической площадями (это требование было разрешено судом при разрешении требования ФИО1 и ФИО3 о взыскании суммы соразмерного уменьшения цены квартиры), взыскать стоимость потерянной площади в размере 41 055 руб. (0,483 кв.м. х 85 000 руб.) в результате возведения перегородки, разделяющей кухню-гостиную на две комнаты, а также взыскать стоимость потерянной площади в размере 43 180 руб. (0,508 кв.м. х 85 000 руб.) при возведении перегородки, разделяющей кабинет и кухню от коридора.

<

дата> ФИО1 и ФИО3 обратились в ООО «Специализированный застройщик «Капитал» с заявлением о разрешении сделать в ходе строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, расположенной на 6 этаже 1 подъезда и разделить кухню-гостиную на две комнаты: первая комната – кухня, вторая комната – кабинет. В заявлении дано согласие на уменьшение площади при строительстве перегородки, разделяющей кухню-гостиную на две комнаты, указано об обязательстве компенсировать застройщику потерянную площадь (Т. 1, л.д. 72).

Из справки ООО «Специализированный застройщик «Капитал» 

<

номер> от 

<

дата> следует, что расходы на строительство перегородки между кухней и образованным кабинетом составили 38 200 руб. 23 коп.

Из справки ООО «Специализированный застройщик «Капитал» 

<

номер> от 

<

дата> следует, что расходы на строительство перегородки между кухней / кабинетом и прихожей составили 17 630 руб. 05 коп.

Из приложения 

<

номер> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата> 

<

номер> следует, что план объекта долевого строительства предусматривал наличие перегородки между кухней-гостиной и прихожей, т.е. строительство данной перегородки предусматривалось договором долевого строительства, цена договора определялась с учетом выполнения работ по ее строительству. Ссылка застройщика на отсутствие данной перегородки в кладочном плане этажа, содержащемся в проектной документации, не свидетельствует об отсутствии обязанности застройщика построить и передать участникам договора долевого участия объект, предусмотренный договором, с учетом его описания, приведенном в приложении 

<

номер> к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 

<

дата>. 

Кроме того, в заявлении от 

<

дата> следует, что участники долевого строительства не просили у застройщика возводить дополнительную перегородку между кухней-гостиной и прихожей.

В этой связи суд отказывает, в удовлетворении требования ООО «Специализированный застройщик «Капитал» к ФИО1 и ФИО3 о взыскании стоимости потерянной площади в размере 43 180 руб. (0,508 кв.м. х 85 000 руб.) при возведении перегородки, разделяющей кабинет и кухню от коридора, а также расходов на строительство обозначенной перегородки в размере 17 630 руб. 05 коп.

Из заявления ФИО1 и ФИО3 от 22 марта 2024 года следует, что они приняли на себя обязательство компенсировать застройщику денежные средства в связи с уменьшением фактической площади квартиры в результате строительства перегородки между кухней и кабинетом. Данное обстоятельство не оспаривается участниками долевого строительства. 

Факт уменьшения площади квартиры в результате строительства перегородки между кухней и кабинетом на 0,483 кв.м. стороны дела не оспаривают. Доказательств иного размера уменьшения площади квартиры в результате строительства перегородки между кухней и кабинетом ответчики по встречному иску суду не представили. 

Таким образом, суд удовлетворяет требование о взыскании с ФИО1 и ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Капитал» денежных средств в счет уменьшения площади квартиры в размере 41 055 руб. (0,483 кв.м. х 85 000 руб.) (по 20 527 руб. 50 коп. с каждого из ответчиков по встречному иску).

Разрешая требование о взыскании расходов на строительство перегородки между кухней и кабинетом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела не следует, что стороны договора долевого участия от 26 октября 2023 года внесли изменение в условие договора о цене в части ее увеличения за выполнение дополнительных работ по строительству перегородки между кухней и кабинетом. 

Договором долевого участия от 26 октября 2023 года не предусмотрена отдельная оплата строительства перегородки между кухней и кабинетом.

Отдельное соглашение о возмездном выполнении данных работ между застройщиком и участниками долевого строительства также не заключалось. При этом из заявления от 22 марта 2024 года следует, что участники долевого строительства приняли на себя обязательство компенсировать застройщику потерянную площадь, что не опровергалось ответчиками по встречному иску в ходе судебного разбирательства. 

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении требования ООО «Специализированный застройщик «Капитал» к ФИО1 и ФИО3 о взыскании расходов на строительство перегородки между кухней и образованным кабинетом в размере 38 200 руб. 23 коп.

ООО «Специализированный застройщик «Капитал» также просит взыскать с ФИО1 и ФИО3 неустойку на основании пункта 4.10 договора долевого участия от 

<

дата> в общем размере 17 727 руб. 61 коп. за нарушение срока выплаты денежных средств по договору долевого участия за период с 

<

дата> по 

<

дата>.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Пунктом 4.10 договора долевого участия от 

<

дата> предусмотрено, что в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Условие договора долевого участия от 

<

дата>, содержащееся в пункте 4.10 договора, соответствует по содержанию норме права, закрепленной в части 6 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления 22 марта 2024 года до 31 декабря 2025 года включительно.

Таким образом, оснований для взыскания с ФИО1 и ФИО3 заявленной неустойки не имеется, поскольку требование застройщика предъявлено в период действия моратория, кроме того, судом отказано во взыскании расходов на строительство перегородок, а также части платы за уменьшение площади квартиры. 

ООО «Специализированный застройщик «Капитал» также просит взыскать с ФИО1 и ФИО3 расходы на первичный пуск газа в квартиру по 1 485 руб. 92 коп. с каждого из ответчиков, расходы на оплату потребления газа в квартире для отопления по 1 647 руб. 36 коп. с каждого из ответчиков, расходы по оплате ОДН за период с мая по август 2025 года по 304 руб. 98 коп. с каждого из ответчиков. 

<

дата> (до сдачи дома в эксплуатацию) между ООО «Специализированный застройщик «Капитал» (заказчик) и ООО «Газпром газораспределение Йошкар-Ола» (подрядчик) заключен договор 

<

номер>/Т/ю-205 на пуск и прием в эксплуатацию, по условиям которого подрядчик обязуется в срок до 

<

дата> выполнить в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> следующие работы: первичный пуск газа в фасадный газопровод, первичный пуск в эксплуатацию внутреннего газопровода МКД (стояки), первичный пуск в эксплуатацию газового оборудования квартир с индивидуальным газовым отоплением, а также сдать результат работ заказчику. Договором определена цена работ – 122 865 руб. 43 коп. 

В силу части 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В свою очередь, согласно пункту 7 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Из акта приема-передачи квартиры от 7 мая 2025 года следует, что показания прибора учета газа на момент передачи квартиры составляют 468,79 куб.м.

Из уточненного встречного искового заявления ООО «Специализированный застройщик «Капитал» от 18 ноября 2025 года следует, что истец просит взыскать с ответчиков расходы по оплате потребления газа объемом 468 куб.м. Устными объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «Капитал» также подтверждается, что истец заявляет требование о взыскании расходов на оплату природного газа, который потреблен в спорной квартире до передачи квартиры участникам долевого строительства по акту от 7 мая 2025 года.

С учетом приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ суд приходит к выводу о том, что застройщик обязан нести все расходы по оплате коммунальных услуг за период до передачи квартиры участнику долевого строительства.

В этой связи суд отказывает ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ФИО1 и ФИО3 расходов на первичный пуск газа в квартиру и расходов на оплату потребления газа в квартире для отопления.

Применительно к требованию о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг на общедомовые нужды за период с мая по август 2025 года суд считает необходимым отметить следующее. 

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по оплате коммунальных услуг, в том числе на общедомовые нужды, возникает у участника долевого строительства после получения квартиры по акту приема-передачи. Однако такая обязанность возникает не перед застройщиком, а перед соответствующей организацией, осуществляющей управление общим имуществом собственников жилья, или перед ресурсоснабжающей организацией, поставляющей энергетические ресурсы. 

Таким образом, у ООО «Специализированный застройщик «Капитал» отсутствует право требовать от участника долевого строительства оплаты коммунальных услуг за период после передачи квартиры, ФИО1 и ФИО3 несут такую обязанность за период после получения квартиры по акту перед соответствующей управляющей или ресурсоснабжающей организацией. В этой связи суд отказывает ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ФИО1 и ФИО3 расходов по оплате ОДН за период с мая по август 2025 года.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

С ответчиков по встречному иску ФИО1 и ФИО3 в пользу истца по встречному иску ООО «Специализированный застройщик «Капитал» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины по 2 000 руб. с каждого из ответчиков (исходя из удовлетворенного судом размера встречных исковых требований). В удовлетворении остальной части требований о взыскании расходов по оплате государственной пошлины суд отказывает в связи с отказом в иске в соответствующей части. 

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика по первоначальному иску ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой освобождены истцы по первоначальному иску, в размере 13 596 руб. 25 коп.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 (паспорт 

<

...>), ФИО3 (паспорт 

<

...>) к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» (ИНН 

<

***>) о признании условия договора недействительным, взыскании денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда, расторжении договора, взыскании денежных средств, возложении обязанности возвратить средства материнского капитала, взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 4.1 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26 октября 2023 года № 26/10/2023, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Капитал», в части определения цены договора с учетом подсчета площади лоджии по коэффициенту 1.

Изменить цену договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26 октября 2023 года, заключенного между ФИО1, ФИО3 и ООО «Специализированный застройщик «Капитал», и установить ее в размере 6 932 600 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО1 денежные средства, оплаченные по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26 октября 2023 года, в размере 161 925 руб.; компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в пользу ФИО3 денежные средства, оплаченные по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26 октября 2023 года, в размере 161 925 руб.; компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб. 

В удовлетворении требований ФИО1, ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Капитал» о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 26 октября 2023 года; остальной части требования о взыскании денежных средств, оплаченных по договору долевого участия; убытков в виде процентов за пользование кредитом; денежных средств, оплаченных за газовый котел и приборы учета; процентов за пользование чужими денежными средствами; штрафа; возложении обязанности возвратить средства материнского капитала; остальной части требований о взыскании компенсации морального вреда и изменении цены договора отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Капитал» в доход бюджета городского округа «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 13 596 руб. 25 коп.

Встречное исковое заявление ООО «Специализированный застройщик «Капитал» (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (паспорт 

<

...>), ФИО3 (паспорт 

<

...>) о взыскании денежных средств, неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Капитал» денежные средства в виде платы за уменьшение площади квартиры в результате строительства перегородки в размере 20 527 руб. 50 коп.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Специализированный застройщик «Капитал» денежные средства в виде платы за уменьшение площади квартиры в результате строительства перегородки в размере 20 527 руб. 50 коп.; судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.

В удовлетворении требований ООО «Специализированный застройщик «Капитал» к ФИО1, ФИО3 о взыскании неустойки; расходов на первичный пуск газа; расходов на оплату газа, потребленного в квартире; расходов на оплату коммунальных услуг для общедомовых нужд; требования о взыскании денежных средств в виде платы за увеличение площади квартиры; требований о взыскании суммы расходов на строительство перегородок; остальной части требования о взыскании денежных средств в виде платы за уменьшение площади квартиры; остальной части требования о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Р.В. Горнев

Мотивированное решение составлено 11 декабря 2025 года.