гражданское дело №2-84/2025 (2-933/2024)

УИД 09RS0007-01-2024-001223-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2025 года ст-ца Зеленчукская, КЧР

Зеленчукский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего судьи Борлаковой Ф.Л.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Узденовой Ф.И.,

с участием: истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Зеленчукского районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Исправненского сельского поселения о признании сделки купли-продажи действительной и признании перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Исправненского сельского поселения в котором просит признать сделку купли-продажи жилого дома общей площадью 34,5 кв.м., этажность: 1 в том числе подземных 0; кадастровый №, и земельного участка, площадью 1983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенных по адресу: 

<

адрес> между ФИО2 и ФИО1, действительной состоявшейся и исполненной, указать в решении, что оно является основанием для регистрации перехода права на истца вышеуказанного недвижимого имущества.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ он купил дом и земельный участок по 

<

адрес>. Истец передал продавцу ФИО2 20 000 рублей, они составили расписку в получении денег в присутствии свидетелей. Продавец передала истцу ключи от дома, технический паспорт, свидетельство о праве собственности на дом. Они договорились, что позже, когда продавец оформит права на земельный участок, они вместе обратятся в регистрационную службу или к нотариусу для оформления дома и земельного участка на истца. ФИО2 часто болела и на просьбы истца по оформлению документов реагировала положительно, но просила отсрочить, так как ей нужно было выбрать время. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. С момента покупки жилого дома, истец пользуется им как своей собственностью, оплачивает коммунальные услуги. В 2024 году истец решил подключить дом к газовой сети. Ему объяснили, что он должен обратиться МФЦ и зарегистрировать свои права на жилой дом в службе государственной регистрации и кадастр КЧР. Он обратился в МФЦ за разъяснениями возможности регистрации купленной им недвижимости, истцу сказали, что для подачи заявления на регистрацию перехода права нужно личное присутствие продавца и покупателя или их доверенных лиц.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания - Управление Росреестра по КЧР привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

В судебном заседании истец ФИО1, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика администрации Исправненского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть гражданское дело в его отсутствие, указав, что возражений по существу спора не имеет.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по КЧР, в судебное заседание не явился, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, заявлений и ходатайств не направил.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив письменные доказательства, их относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации, каждый вправе иметь имущество в собственности.

Согласно п.п. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 А,М. и ФИО2 составлена расписка о том, что последняя продала истцу домовладение, расположенное по 

<

адрес> за 20 000 рублей.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит на праве собственности жилой дом полезной площадью 32,3 кв.м., в том числе жилой площадью 28.2 кв.м. с надворными постройками на земельном участке мерою 1983 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно справки администрации Исправненского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №

<

адрес> переименована в улицу 

<

адрес> на основании решения сессии Исправненского сельского совета от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Согласно справки о смерти №№ от ДД.ММ.ГГГГ, выданной отделом ЗАГС Управления ЗАГС КЧР по Зеленчукскому району ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем составлена запись акта № от ДД.ММ.ГГГГ в Исправненском сельском поселении. 

Согласно выпискам из ЕГРН, умершей ФИО2 принадлежит жилой дом площадью 34,5 кв.м. с кадастровым номером №, при этом сведений о зарегистрированных правах на земельный участок, расположенного по адресу 

<

адрес> не имеется.

Согласно техническому паспорту жилой дом, расположенный по 

<

адрес> имеет три жилые комнаты, общей площадью 34,5/32,3 кв.м, жилая площадь составляет 28,2 кв.м., собственником указана ФИО2

Согласно наследственного дела умершей ФИО2 наследников имеющих право притязания на спорные жилой дом и земельный участок, не имеется.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку стороны фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, договор не зарегистрирован до настоящего времени, переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Согласно справки ООО Управляющая компания «

<

данные изъяты>» в лицевой карте потребителя на имя ФИО1 по адресу 

<

адрес>, за период ноябрь 2023–ноябрь 2024 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженностей не имеется.

Истец ФИО1 полностью исполнил обязательства по договору купли-продажи, с января 2004 года открыто владеет указанным имуществом.

Договор купли-продажи не оформлен из-за того, что собственник указанного имущества ФИО2 скончалась ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время ФИО1 несет бремя по уходу и содержанию, в том числе оплате коммунальных услуг жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> задолженность по которым отсутствует.

Свидетель ФИО5 опрошенный в судебном заседании показал, что ему достоверно известно о том, что в 2003 году ФИО1 приобрел жилой дом и земельный участок в 

<

адрес> пользуется им как своей дачей, свидетель часто бывал у него на даче в гостях. Фамилия продавца недвижимости ему неизвестна. 

Свидетель ФИО6 опрошенная в судебном заседании, показала, что ее родной брат ФИО1 приобрел у женщины по фамилии ФИО2 дом и земельный участок по 

<

адрес>, которые были приобретены по расписке. Насколько известно свидетелю земельный участок не был оформлен.

В силу ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч.2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ установлены последствия уклонения от государственной регистрации сделки. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной, состоявшейся.

Доказательствами совершения и исполнения сделки является письменный договор купли-продажи, расписка, копия свидетельства о смерти, копия свидетельства на право собственности на домовладение, копия свидетельства на право собственности на землю, копия наследственного дела, показаниями свидетелей.

Бездействие продавца ФИО2 при ее жизни после оплаты покупателем ФИО1 стоимости купленных им объектов недвижимости в отношении государственной регистрации права, свидетельствует о ее уклонении от исполнения указанных обязанностей.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, а именно, исполнение сделки истцом: владение и пользование жилым домом и земельным участком, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в части признания сделки купли-продажи жилого дома между ФИО2 и ФИО1 действительной, состоявшейся и исполненной. Иное означало бы нарушение баланса интересов сторон и лишение истца права на защиту, поскольку обращение с иском о признании права в данном случае является ненадлежащим способом защиты.

Разрешая требование в части признания сделки купли-продажи земельного участка между ФИО2 и ФИО1 действительной состоявшейся и исполненной, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска в данной части, в связи с отсутствием в выписке из ЕГРН, сведений о зарегистрированных правах ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, в связи с чем, приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении данной части требования. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Исправненского сельского поселения о признании сделки купли-продажи действительной и признании перехода права собственности – удовлетворить частично.

Признать сделку купли-продажи жилого дома, общей площадью 34,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Карачаево

<

адрес> между ФИО2 и ФИО1, действительной состоявшейся и исполненной.

Решение суда является основанием для государственной регистрации за ФИО1 (

<

данные изъяты>) права собственности на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказать в удовлетворении остальной части иска о признании сделки купли-продажи земельного участка, площадью 1983 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО2 и ФИО1, действительной состоявшейся и исполненной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Зеленчукский районный суд.

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2025 года.

Судья Зеленчукского районного суда Борлакова Ф.Л.