№2-1591/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2024 года г.Аксай

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Чимидова М.В., 

при помощнике судьи Москаленко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО5 сельского поселения о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительными результатов кадастровых работ, признании отсутствующим право собственности, снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, о государственной регистрации перехода права собственности, встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1, третьи лица ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО5 сельского поселения о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании добросовестными приобретателями, исковому заявлению ФИО6 к ФИО1, ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

П. Д.А. первоначально обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, указав на то, что ... между ФИО2, с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны был заключен договор купли-продажи.

В соответствии с договором купли-продажи он приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4753, площадью 33447 кв.м., расположенный по адресу: ..., р-н Аксайский, в 1,7 км от п. ФИО5 сельского поселения, АО «А.», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «А.».

Право собственности продавца на отчуждаемое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем ... в ЕГРН совершена запись регистрации 61-61-03/053/2012-23 и выдано свидетельство о государственной регистрации права 61-АЗ 099598. Указанное имущество принадлежит продавцу по праву собственности на основании Постановления ..., выданного ... Главой администрации Аксайского района Ростовской области, протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный массив АО «Аксайское» от ..., Соглашения об установлении доли в праве от ..., Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... от ....

Указанный земельный участок ему был фактически передан в день заключения договора купли-продажи, что также подтверждается условиями договора купли-продажи. В соответствии с п. 3.1. Договора, передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлены до подписания сторонами договора. С момента подписания договора обязательство продавца передать имущество считается исполненным. Стороны согласовали, что п. 3.1 Договора имеет силу передаточного акта.

В соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи, стоимость недвижимого имущества, по соглашению сторон, устанавливается в размере 9 000 000 рублей. Пунктом 2.2 Договора установлен порядок оплаты стоимости недвижимого имущества в рассрочку, а именно в момент заключения договора денежные средства в сумме 1 000 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств до ..., денежные средства в сумме 8 000 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу путем передачи наличных денежных средств.

Таким образом, расчет по настоящему договору был произведен в порядке, установленном договором, что подтверждается записью ответчицы о получении денежных средств в соответствующей графе договора. При этом стороны определили, что недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до полного исполнения обязательств покупателя по оплате стоимости имущества.

Истец указывает, что между ним и продавцом достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, о чем свидетельствует передача денежных средств и передача имущества.

В целях осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю во исполнение положений ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ответчица обратилась с заявлением в администрацию Большелогского сельского поселения Аксайского района. На основании поступившего обращения администрация Большелогского сельского поселения отказалась от реализации преимущественного права покупки.

Между тем, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю в соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

... в адрес ответчицы было направлено уведомление о необходимости явки в МФЦ г. Аксая ... в 14-00 для завершения расчета по договору купли-продажи и подачи необходимых заявлений о регистрации перехода права собственности к истцу на основании договора купли-продажи в ЕГРН.

Данное уведомление также было направлено на номер телефона ответчицы ... посредством мессенджера «Вотсап» и смс-сообщением.

В ходе телефонной беседы ответчица сообщила ему, что больше не заинтересована в сделке и отказалась от получения денежных средств и подачи заявления для регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

В назначенное время, а именно ... в 14-00 ответчица в МФЦ г. Аксая не явилась, им были получены талоны к специалисту МФЦ для подачи документов в целях осуществления регистрации сделки Т48 и Т45.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр недвижимости.

Однако, государственная регистрация перехода права собственности на спорное имущество сторонами не была произведена в силу того, что в настоящее время продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности на основании сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ. если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. 

На основании изложенного истец первоначально просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ... к нему - ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 35447 кв.м., расположенный по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское».

В ходе рассмотрения настоящего дела к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФИО3 и ФИО4, а в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена Администрация Большелогского сельского поселения.

В процессе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в связи с чем, истец ФИО1 в окончательной их редакции просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ... к нему - ФИО1, на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4753, площадью 33447 кв.м., расположенный по адресу: ... в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское».

Произвести взаиморасчет между сторонами путем перечисления денежных средств в сумме 8 000 000 (восемь миллионов) рублей с расчетного счета УСД в Ростовской области ... Банк получателя УФК по Ростовской области БИК ..., ИНН/КПП .../..., корреспондентский счет ... на расчетный счет ФИО2.

Признать недействительным заключённый ... между ФИО2, с одной стороны, и ФИО3, ФИО4, с другой стороны, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4753, площадью 33447 кв.м., расположенный по адресу: ... в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское», применив последствия недействительности сделки.

Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО4 и ФИО3 право собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: расположенный по адресу: ... в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское» (регистрационные записи в ЕГРН ... от ...).

Признать недействительным результаты кадастровых работ по образованию земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами ...

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о характеристиках исходных земельных участков с кадастровыми номерами ..., существовавших до объединения их в земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ....

Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО4 и ФИО3 право собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: расположенный по адресу: ... (регистрационные записи в ЕГРН ... от ... и ... от ....).

Мотивирует измененные исковые требования ФИО1 тем, что после подачи настоящего иска в суд, ему стало известно, что ответчица ФИО2 в нарушение требований закона совершила в отношении проданного ему имущества договор купли-продажи с третьими лицами. Таким образом, после заключения договора купли-продажи земельного участка с ним и фактической передачи ему имущества, ФИО2 совершила противоправные действия и заключила договор купли-продажи с ФИО3 и ФИО4.

Так, из официальных источников размещённых на интернет странице официального сайта Росреестра имеется информация о регистрации ... права общей долевой собственности по 1/2 доле за физическими лицами, номер записи ...

... в отношении спорного земельного участка была принята обеспечительная мера. Однако, в нарушении обеспечительных мер из спорного земельного участка путем объединения с земельным участком с кадастровым номером ... был образован земельный участок с кадастровым номером .... Таким образом, ответчики ФИО3 и ФИО4 объединили спорный земельный участок с КН ... с сопредельным и им же принадлежащим земельным участком с КН ...

ФИО3 и ФИО4 обратились в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании добросовестным приобретателями, мотивируя тем, что в производстве судьи Аксайского районного суда Ростовской области Чимидова М.В. находится гражданское дело № 2-1591/2024 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО3, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области, Администрация Большелогского сельского поселения о признании недействительным договора купли-продажи, признании регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что ... между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., р-н Аксайский, в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское» с рассрочкой платежа до ... ... ФИО1 обратился в суд с вышеизложенным исковым заявлением. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи не осуществлена.

Вместе с тем, ... ФИО2 (продавец) заключила с ФИО4, ФИО3 (покупатели) договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

... зарегистрирован переход права собственности на земельный участок.

Земельный участок фактически был передан ФИО7 покупателям. Данное обстоятельство никем не оспаривается и подтверждается госрегистрацией.

Таким образом, спорный земельный участок был приобретен ими у продавца ФИО2, право собственности которой было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН. Сделку сопровождало агентство недвижимости, стоимость земельного участка была уплачена рыночная. Ими были выполнены межевые работы. Задолженности по уплате налогов не имеется.

По состоянию на день подписания договора (...) ФИО2, являлась собственником недвижимого имущества - земельного участка, площадью 33447 кв.м., кадастровый ....

Все необходимые документы ими были сданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. Покупатели оплатили государственную пошлину.

... зарегистрирован переход права собственности на земельный участок.

Фактическое владение, пользование и распоряжение Покупателями спорного земельного участка подтверждается тем, что Покупатели заключили договор аренды, заказали и провели межевые работы, получили Межевой план, обратились в Росреестр с заявлением об объединении земельных участков, Росреестр объединил земельные участки с кадастровыми номерами: .... Вновь образованный земельный участок имеет кадастровый ....

Указанная сделка совершена при сопровождении Агентства недвижимости, являющегося профессиональным участником на рынке риэлтерских услуг г. Аксая, которая оказала им услугу риэлтера.

Право собственности ФИО4, ФИО3 зарегистрировано в ЕГРН на данный земельный участок в установленном законом порядке.

С учетом проведенного правового анализа профессиональным участником на рынке риэлтерских услуг г. Аксая и регистрации договора купли-продажи в Росреестре, у них не могло возникнуть каких-либо сомнений относительно юридических пороков совершаемой сделки, а, следовательно, они являются добросовестными приобретателями.

ФИО4, ФИО3 приняли разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка. Договор купли-продажи от ... был заключен при посредничестве Агентства недвижимости. ФИО4, ФИО3 были осведомлены о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца имущества - ФИО2

Заключенный между ФИО2 и ФИО4, ФИО3 договор купли-продажи земельного участка от ... содержит все существенные условия, необходимые для данного вида сделки. ФИО2 продала земельный участок с согласия своего супруга - ФИО6 Факт возмездности сделки подтверждается собственноручной записью о получении денежной суммы в размере 12 000 000 рублей, произведенной в договоре купли-продажи земельного участка от ... Совершению сделки какие-либо обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателей земельного участка сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, не сопутствовали.

ФИО4, ФИО3 - собственники земельного участка являются добросовестными приобретателями, по возмездной сделке приобрели спорный земельный участок, уплатив за него 12 000 000 руб. Договор купли-продажи земельного участка от ... прошел государственную регистрацию. Выписками из ЕГРН подтверждается, что за ФИО4, ФИО3 был зарегистрирован земельный участок.

Земельный участок был приобретен ФИО4, ФИО3 по договору купли-продажи, который не оспаривается ФИО2

До сделки они с ФИО2 знакомы не были. Познакомились непосредственно до сделки в агентстве недвижимости. Объект недвижимости ими был приобретен по рыночной цене.

Сомнений в юридической чистоте сделки у них не было и поэтому договор был заключен в простой письменной форме.

Для регистрации договора купли-продажи продавцом было предоставлено согласие супруга ФИО2 - ФИО6 от ..., удостоверенное нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области ФИО8, которое было зарегистрировано в реестре за .... Данное обстоятельство не оспаривается сторонами сделки.

На момент приобретения спорного земельного участка ими предпринимались попытки выяснить не находился ли земельный участок в аресте, обременениях, ограничениях, запрещениях и т.д. В день совершения сделки (...) никаких запретов, обременений, ограничений, запрещений и т.д. не было, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Земельный участок фактически был передан им. В момент фактической передачи земельного участка продавцом были им переданы оригиналы всех документов, подтверждающие собственность ФИО2 на земельный участок. Подлинность документов у них сомнений не вызывала. Они открыто пользовалась, владели и распорядились земельным участком.

При заключении Договора купли-продажи земельного участка они проявили разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от них при заключении Договора, а также они приняли все меры для выяснения полномочий продавца на отчуждение имущества, проявив должную осторожность и предусмотрительность, а именно: проверили законность владения земельным участком, в том числе, отсутствие ограничений, обременений, правопритязаний, запретов, арестов. Претензий на момент покупки ни с чьей стороны не было. Обременений в виде залога на момент приобретения земельного участка, при постановке на государственный учет приобретаемого земельного участка не выявил сведений о нахождении земельного участка в залоге или в аресте. Только после полной проверки земельного участка они приступили к непосредственной покупке земельного участка. После подписания договора купли-продажи земельного участка они произвели его полную оплату, добросовестно открыто владели, пользовались и распорядились земельным участком.

При таких обстоятельствах, истцы по встречному иску полагают, что отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований ФИО1, так как ФИО2 не был передан ФИО1 во владение земельный участок, что подтверждается неоднократными возвратами денежных средств, с целью расторжения договора.

Указывают на то, что суду необходимо учесть, что на момент подписания договора купли-продажи земельного участка в выписках из ЕГРН отсутствовали данные о наличии спора или обременений, поэтому и в данной части ответчики добросовестны.

При вынесении решения также просят суд учесть, что имущество ими приобретено по реальной рыночной цене, денежные средства были уплачены, они не являются заинтересованными лицами по отношению к ФИО2, после покупки земельного участка были произведены финансовые расходы для объединения двух земельных участков.

С момента фактического получения земельного участка они несут бремя содержания, путем оформления необходимых документов и оплаты налоговых платежей.

Из материалов дела достоверно следует, что в настоящее время спорный земельный участок оформлен за ними: ФИО4, ФИО3 У них имеются подлинные документы на земельный участок. За указанный земельный участок ими было уплачено 12 000 000 рублей и данное обстоятельство не оспаривается ФИО2

Все вышесказанное подтверждает тот факт, что они являются добросовестными приобретателями спорного земельного участка.

Все обязательства сторонами договоров были исполнены в полном объеме, денежные обязательства исполнены, что подтверждается активными действиями продавца по регистрации перехода права собственности на покупателей. Стоимость земельного участка на момент заключения договора не была занижена и отвечала требованиям адекватности и сложившейся рыночной обстановке. Представленные в материалы дела документы свидетельствуют, что сделка совершена с соблюдением норм права и не противоречит действующему законодательству, что исключает признание договора купли-продажи земельного участка от ... недействительным и как следствие все остальные исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Несмотря на то, что договор купли-продажи заключен с ФИО4, ФИО3 позднее, чем дата подписания договора купли-продажи с ФИО1, на момент совершения сделки между ФИО4, ФИО3 право собственности ФИО1 на спорное имущество не было зарегистрировано.

Как видно из дела, договор купли-продажи от ... подписан лично продавцом ФИО2 и покупателями ФИО4, ФИО3, сторонами сделки составлен передаточный акт, и ... поданы заявления о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

При этом ФИО1, как усматривается из официальных источников, является индивидуальным предпринимателем (...) с основным видом деятельности ИП является "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества", предприниматель также зарегистрирован в таких категориях ОКВЭД как "Строительство жилых и нежилых зданий", заключив договор купли-продажи ... с заявлением о регистрации перехода прав на недвижимое имущество не обращался либо приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Покупатели ФИО4, ФИО3, фактически владеют спорным объектом недвижимости с момента заключения сделки от ..., которая была исполнена сторонами.

На основании изложенного истцы по встречному иску ФИО4 и ФИО3 просят суд признать недействительным договор купли-продажи заключенного ... между ФИО2 и ФИО1 земельного участка площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

Признать ФИО3, ФИО4 добросовестными приобретателями земельного участка, площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «А.», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

ФИО2 также обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, сославшись в его обоснование на то, что в производстве судьи Аксайского районного суда Ростовской области Чимидова М.В. находится гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4, ФИО3, третьим лицам - Администрация Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи, признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности отсутствующим, признании недействительными кадастровых работ.

Исковые требования мотивированы тем, что ... между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м, кадастровый ..., расположенного по адресу: ... в 1,7 км от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель ОА «Аксайское», с рассрочкой платежа до ....

Однако, ... ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, при этом, согласно чеку по операции, предоставленному ФИО1 суду, ... на депозит суда им была внесена сумма в размере 8 000 000 рублей.

Тогда как, согласно буквальному толкованию п.2.2, вышеуказанного договора, до ... эти денежные средства в размере 8 000 000 рублей должны были быть уплачены ФИО1, как покупателем, путем передачи продавцу - ФИО2 наличными денежными средствами.

Доказательств того, что ФИО1 осуществил передачу ФИО2 наличных денежных средств, в размере 8 000 000 рублей, до ..., суду не представлено.

Таким образом, существенные условия п.2 договора, по цене и порядку расчетов, ФИО1 не исполнены.

Кроме того, сторонами сделки не был исполнен п.3.1, вышеуказанного договора о передаче имущества.

Согласно материалов дела, ... между ФИО2 (продавец) и ФИО4 и ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли - продажи этого же земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель ОА «Аксайское».

После чего данный земельный участок был передан именно ФИО4 и ФИО3, что позволило им, как законным собственникам, открыто владеть и пользоваться данным объектом недвижимости, а также - провести в отношении него кадастровые работы, что подтверждается материалами дела и не отрицается ФИО1

Таким образом, еще одни существенные условия договора, заключенного ... между ФИО1 и ФИО2, о передаче имущества не исполнены, что является в силу закона, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1

Указывает, что П. Д.А. избран ненадлежащий способ защиты права. Обращает внимание суда, на тот факт, что ФИО2 неоднократно пыталась урегулировать с ФИО1 правоотношения по договору купли-продажи от ... Данный факт подтверждается:

- СМС перепиской между ФИО2 и ФИО1, с ... по ...;

- письмом уведомлением от ..., в котором ФИО2 уведомляет ФИО1 об отказе от договора купли-продажи и просит указать способ возврата денежных средств в сумме 1 000 000 рублей (наличными или на карту), отправленным экспресс письмом в адрес ФИО1;

- историей операций по дебетовой карте Сбербанка ФИО2 за период с ... по ..., согласно которой ФИО2 несколько раз пыталась перевести на карту ФИО1 1 000 000 рублей, а также проценты за пользование денежными средствами, однако, из данных переводов усматривается, что ФИО1 переводит денежные средства обратно ФИО2 или отменяет денежный перевод, т.е. уклоняется от получения денег.

С заявлением от ... о продаже земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м, кадастровый ..., расположенного по адресу: Ростовская обл, р-н Аксайский, в 1,7 км от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель ОА «Аксайское», за 9 000 000 рублей, в Администрацию Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, ФИО2 не обращалась.

Доверенностей на представление ее интересов в сельском поселении, по данному вопросу, никому не давала.

ФИО2 обращалась в Администрацию Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области с заявлением от ... о продаже спорного земельного участка, где сумма сделки указана в размере 12 000 000 рублей.

Обращает внимание суда, что в материалах дела, содержатся ответы Администрации Большелогского сельского поселения об отказе в покупке спорного земельного участка на заявление ФИО2 от ....

Таким образом, отказ Администрации Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области, в силу закона имеющей право первоочередной покупки спорного земельного участка, по сделке, совершенной ..., между ФИО1 и ФИО2, ФИО2 получен не был, что противоречит требованиям закона.

Незаконность сделки, совершенной ... между ФИО1 и ФИО2, подтверждается отсутствием согласия супруга ФИО2 - ФИО6 на совершение данной сделки. Согласно свидетельства о заключении брака I-АН ..., выдано Большелогской сельской администрацией Аксайского района Ростовской области ..., номер актовой записи 35, брак заключен ....

Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: Ростовская обл, р-н Аксайский, в 1,7 км от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель ОА «Аксайское», приобретен ФИО2 в период брака, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ... (запись регистрации в ЕГРП ... от ...).

В связи с возникшим спором, в настоящее время, в Аксайский районный суд ФИО6 подан иск к ФИО2, ФИО1, третьим лицам - ФИО4, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, в отношении договора купли-продажи ..., заключенного между ФИО1 и ФИО2.

Таким образом, согласно вышеуказанным фактическим обстоятельствам дела, договор купли-продажи, заключенный ... между ФИО1 и ФИО2, является неисполненным, а также - нарушающим требования закона, в связи с чем, является недействительным.

На основании изложенного истец по встречному иску ФИО2 просит суд признать недействительным договор купли-продажи, заключенный ... между ФИО1 и ФИО2, в отношении земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., кадастровый ..., расположенного по адресу: Ростовская обл, р-н Аксайский, в 1,7 км от п.ФИО5 сельского поселения, АО «А.», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель ОА «А.».

Применить последствия недействительности сделки, в виде возврата ФИО2 ФИО1 денежной суммы в размере 1 000 000 рублей.

ФИО6 обратился в Аксайский районный суд Ростовской области с самостоятельным исковым заявлением к ФИО9, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки, указав в его обоснование на то, что ... между ним и ФИО10 (добрачная ФИО11) Юлией Н. был заключен брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака I-AH ... от ..., выданного Большелогской сельской администрацией Аксайского района Ростовской области.

... (то есть в период брака) на основании:

- Постановления ... от ..., орган выдачи: Глава Администрации Аксайского района Ростовской области;

- Протокола общего собрания участников Долевой собственности на земельный массив АО Аксайское» от ...;

- Соглашения об установлении доли в праве от ...;

- Протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1185 от ...,

ими был приобретен земельный участок, площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу л рога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

Земельный участок, предоставленный бесплатно его супруге ФИО2 во время брака на основании акта органа местного самоуправления (имело место цепочка сделок), ими (им и его супругой) данный земельный участок был включен в состав общего имущества. Данное обстоятельство ими не оспаривалось ранее и не оспаривается в настоящее время, и поэтому право собственности было зарегистрировано в установленном законном порядке за ФИО2

Супругами было принято решение о продаже их общего имущества, земельного участка по стоимости не менее 12 000 000 рублей.

... им и ФИО2 было принято решение о продаже их земельного участка гражданам ФИО4 и ФИО3 за 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей.

... свое согласие на продажу он удостоверил у нотариуса Орловского нотариального округа Ростовской области ФИО8, которое было зарегистрировано в реестре за ...-н/61-2024-1-918.

... между ФИО2 (продавец) с учетом его согласия на данный договор и ФИО4, ФИО3 (покупатели) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в отношении земельного участка, площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

По соглашению сторон земельный участок был продан за 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей (п. 3 договора).

Согласно п. 10 договора отчуждение недвижимого имущества совершено с согласия супруга ФИО6, удостоверено ФИО8, нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области, зарегистрировано в реестре за ....

Договор купли-продажи земельного участка от ... был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в установленном законном порядке: -за ФИО3 (1/2 доля); -за ФИО4 (1/2 доля).

... он совместно с ФИО2, ФИО3, ФИО4, были на земельном участке, и они передали земельный участок покупателям.

Денежная сумма в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей была получена ФИО2, которая половину указанной суммы передала ему.

В последующем ему стало известно, что без его ведома и согласия, так как с супругой была договоренность продажи только с его участием и продажи не менее 12 000 000 рублей за земельный участок.

... между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи, в отношении земельного участка, площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

Договор купли-продажи от ... не был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО для государственной регистрации перехода права собственности.

Нотариальное согласие от него на заключение договора купли-продажи от ... ответчиками получено не было. В договоре купли-продажи отсутствует пункт, подтверждающий предоставление им нотариально удостоверенного согласия.

Согласно договору от ... ФИО2 получила 1 000 000 рублей из 9 000 000 рублей, но он с полной уверенностью заявляет, что денежных средств (ни полностью, ни частично) по договору купли-продажи от ... он не получал ни от ФИО2, ни от ФИО1, как и равно ему не было известно о данной сделке, о заключении которой на таких условиях он бы категорически возражал. Он был бы против данной сделки, что в первую очередь нарушало условия договоренности их с супругой по сумме продажи земельного участка, о чем было известно его супруге. Земельный участок ФИО1 никто не передавал.

ФИО1 был ознакомлен с паспортом ФИО2, в котором имелся ранее (имеется и в настоящее время) штамп о зарегистрированном браке с ним ... и с учетом того, что в п. 1.1 договора написано о том, что Указанное имущество принадлежит Продавцу по праву собственности. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... (то есть в период брака) регистрационная запись ..., то ФИО1 понимал, что имущество приобретено в период брака и нотариально удостоверенное согласие необходимо для совершения сделки в соответствии с нормами действующим законодательством.

ФИО1, зная об отсутствии у отчуждателя полноценного и никем не опровергнутого права распоряжаться спорным имуществом, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, и совершил сделку в отсутствие согласия супруга отчуждателя. Такое поведение ФИО1 разумным и добросовестным признать нельзя.

Также, обращает внимание и на следующие факты, о которых ему стало известно позднее от супруги, что супруга, получив от него неоднократные отказы от продажи земельного участка менее 12 000 000 рублей, поняв о невозможности переубедить его, пыталась самостоятельно расторгнут заключенный ею без его ведома договор купли-продажи с ФИО1 путем возврата 1 000 000 рублей на счет ФИО1 (дата возврата ...), в следующем ФИО1 вернул ей на счет, но вместе с тем, ФИО2 повторно вернула денежные средства (дата возврата ...), заблокировав свой счет.

Таким образом, как усматривается из официальных источников ФИО1, является индивидуальным предпринимателем (...), основным видом деятельности ИП является «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», предприниматель также зарегистрирован в таких категориях ОКВЭД как "Строительство жилых и нежилых зданий", достоверно знал о необходимости получения его согласия как супруга, при заключении договора купли-продажи земельного участка.

К исковому заявлению приобщены документы, из которых видно, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка, ранее предоставленного ФИО2 на основании решения органа местного самоуправления от ... о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование (Постановление ... от ..., орган выдачи: Глава Администрации Аксайского района Ростовской области). Впоследствии на основании указанного выше акта произведен раздел и в последствии произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок за ФИО2 ... В рассматриваемый период он с ФИО2 состояли (состоят) в браке, который заключен ....

В силу абзацев первого и второго пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона от ... № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Во исполнение указанных положений закона ФИО2 как обладатель права пожизненного наследуемого владения оформила спорный земельный участок на основании постановления главы администрации Аксайского района Ростовской области ... от ... в собственность, о чем ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о государственной регистрации права ....

Поскольку право собственности у ФИО2 на спорный земельный участок возникло не на основании безвозмездной сделки, то невозможно отнесение данного спорного имущества к личной собственности ФИО2 в порядке ст. 36 СК РФ, что противоречит указанным выше положениям закона.

Особо желает подчеркнуть, что спорный земельный участок приобретен ими в период брака безвозмездно, однако основанием к его приобретению явилась не безвозмездная сделка, а наделение земельным участком в административно-правовом порядке. Наделение граждан земельными участками в административно-правовом порядке не подпадает под категорию гражданско-правовых сделок, а потому само по себе получение в период брака безвозмездно одним из супругов земельного участка недостаточно для исключения его из режима общей совместной собственности. Следовательно, спорное имущество является общей совместной собственностью супругов исходя из природы административного акта, предоставляющего права на это имущество. Данное обстоятельство он и ФИО2 никогда ранее не оспаривали и не оспаривают в настоящее время. (Его позиция основана на основании п. 8 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ... разрешение споров о разделе имущества супругов. Определение N 64-КГ 17-10 28)

При таких обстоятельствах основания для признания спорного имущества за ФИО2 личной собственность, не имеются и поэтому спорное имущество является их общей совместной собственностью.

Таким образом, отсутствие его согласия на отчуждение ФИО1 принадлежащего им (ФИО6 и ФИО2) земельного участка, путем подписания договора купли-продажи от ..., заключенного с нарушением порядка ст. 35 СК РФ, является основанием для признания сделки недействительной. Поскольку ..., то есть в период брака с ним, ФИО2 подписала договор купли-продажи в отношении земельного участка без согласия супруга на отчуждение данного имущества, то при таких обстоятельствах, просит суд признать договор купли-продажи от ... по распоряжению общим имуществом супругов (бывших супругов) недействительной сделкой как совершенной без согласия одного из супругов.

Для такой сделки, согласно вышеприведенным положениям, применяются общие условия о последствиях недействительности сделки, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В настоящем споре он, как супруг, без согласия которого произведено отчуждение спорного совместно нажитого имущества, оспаривает сделку в установленной законом процедуре.

В связи с тем, что договор купли-продажи от ... не прошел государственную регистрацию и право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован за добросовестными приобретателями (ФИО4, ФИО3), то отсутствуют основания для внесения записи в государственный реестр о прекращение права собственности за ФИО1

Актуальные записи о земельном участке подтверждены данными кадастрового учета и публичными данными ЕГРН, и поэтому не подлежат изменению.

ФИО1 при заключении договора купли-продажи, являясь ИП с видом экономической деятельности "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», видя паспорт его супруги с отметкой о регистрации брака, знал о необходимости получения его согласия, но вместе с тем, взяв риски, заключил с ФИО2 договор, который она пыталась расторгнуть путем возврата денежных средств.

Также, обращает внимание, что вышеуказанный земельный участок ими сособственниками был передан во владение ФИО4 и ФИО3 на основании договора купли-продажи, на которое им было выдано согласие супруге. Таким образом, им было дано согласие на продажу только данным лицам, каким-либо иным лицам им согласие супруге не давалась, как и не знании о наличии других покупателях либо желаний лиц, заключить с ФИО2 договор.

Поскольку факт получения денежных средств ФИО2 в размере 1 000 000 рублей от ФИО1 следует из буквального толкования условий договора купли-продажи от ..., и данное обстоятельство никем не оспаривается, то с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ... в сумме 1 000 000 рублей.

На основании изложенного истец ФИО6 просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ..., подписанный между ФИО2 и ФИО1, в отношении целого земельного участка площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящегося по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО «Аксайское».

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата ФИО2 денежной суммы в размере один миллион рублей ФИО1.

Определением А. районного суда ... от ... гражданское дело исковому заявлению ФИО6 к ФИО1, ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли- продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки объединено в одно производство с гражданским делом ... по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Большелогского сельского поселения о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительными результаты кадастровых работ, признании отсутствующим право собственности, снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, о государственной регистрации перехода права собственности; встречному исковому заявлению ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании добросовестным приобретателями.

Истец по первоначальному (ответчик по встречным) искам ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил для участия в судебном заседании представителя ФИО12, которая, действуя на основании доверенности, поддержала исковые требования в уточненной редакции, повторив доводы, изложенные в исковом заявлении, а также указав на то, что денежные средства уплачены по договору в полном объеме в соответствии с его условиями, что заключенный договор купли-продажи от ... имеет силу передаточного акта в соответствии с его п.3.1., просила исковые требования по первоначальному иску удовлетворить, и в удовлетворении всех встречных исков отказать в полном объеме. 

Ответчики по первоначальному (истцы по встречным) искам ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явился, будучи извещенными о рассмотрении дела надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, направили для участия в процессе представителей ФИО13 и ФИО14, которые с исковыми требованиями ФИО1 не согласились, указав на то, что им не исполнены обязательства по оплате стоимости земельного участка и не были совершены фактические действия по приему-передаче земельного участка, просили в удовлетворении первоначального иска отказать, удовлетворив встречные исковые требования.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО14 в судебное заседание явились, с исковыми требованиями по первоначальному иску не согласились, просили в его удовлетворении отказать и удовлетворить встречные исковые требования.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил для участия в судебном заседании представителя ФИО14, который исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении иска ФИО1 просил отказать в полном объеме.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Большелогского сельского поселения, извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, об отложении судебного разбирательства суд не просили. 

При указанных обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст.ст.153 и 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух – или многосторонними (договоры), для заключения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы ГК РФ и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем ГК РФ.

На основании ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ... между ФИО2 (Продавец) и П. Д.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которых Продавец продала, а Покупатель купил следующее недвижимое имущество:

- целый земельный участок площадью 33447 кв.м., кадастровый ..., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, находящийся по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО "Аксайское", по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО "А.". Указанное имущество принадлежит Продавцу по праву собственности. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ... регистрационная запись ....

В соответствии с п. 2.1. Договора стоимость указанного недвижимого имущества, по соглашению Сторон, устанавливается в размере 9 000 000 (девять миллионов) рублей, без НДС.

Пунктом 2.2. Договора установлен порядок расчета, в соответствии с которым Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в рассрочку:

- в момент заключения настоящего договора купли-продажи денежные средства в размере 1 000 000 (один миллион) рублей уплачиваются Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств;

- до ...г. денежные средства в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей уплачиваются Покупателем путем передачи Продавцу наличных денежных средств.

При этом, Покупатель может в любое время перечислить всю оставшуюся часть стоимости имущества или внести наличные денежные средства в счет оплаты. Также Покупатель имеет право исполнить свои обязательства досрочно. (пункт 2.3. Договора).

Денежные средства в размере 1 000 000 рублей уплачены Покупателем в полном объеме, о чем имеется в Договоре собственноручная запись Продавца ФИО2 Данное обстоятельство не оспорено и не опровергнуто ФИО2

В соответствии с п.2.4. Договора, с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество и до момента полной оплаты его стоимости Покупателем недвижимое имущество признается находящимся в залоге у Продавца в силу закона для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3.1. Договора Передача имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществлена до подписания Сторонами настоящего Договора. Покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет, согласен принять имущество в собственность. Продавец передает имущество свободным от любых прав третьих лиц, о которых Стороны не могли не знать в момент заключения Договора. С момента подписания Договора обязательство Продавца передать имущество считается исполненным. С учетом изложенного в настоящем пункте, Стороны согласны признать данный Договор имеющим силу и передаточного акта.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушений, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящем деле договор купли-продажи от ... оспаривают истцы по встречным искам, а также истец по самостоятельному иску ФИО6

Так, в обоснование своих исковых требований по встречному иску истцы ФИО4 и ФИО3 представили в материалы дела договор купли-продажи земельного участка, заключенный ... с ФИО2 (Продавец), согласно которому они приобрели у последней в общедолевую собственность по 1/2 доли земельный участок без размещенных на нем объектов недвижимости, с кадастровым ..., общей площадью 33447 (тридцать три тысячи четыреста сорок семь) кв.м. Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Россия, ..., в 1,7 км от н.Роесинекий Большелогского сельского поселения, АО "А.”, по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское". (пункт 1.1. Договора).

Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на основании Постановления ... от 26.10.1995г. Орган выдачи: Глава Администрации Аксайского района Ростовской области. Протокол общего собрания участников Долевой собственности на земельный массив АО "Аксайское" от ...., Соглашение об установлении доли в праве от 28.05.2006г., Протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ... от 18.06.2012г., о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.08.2012г. сделана запись регистрации .... (п.1.2. Договора).

В соответствии с п.1.3. Договора указанный земельный участок по соглашению сторон Продавец продала Покупателям за 12 000 000 (Двенадцать миллионов) рублей. Покупатели производят оплату по настоящему договору наличными денежными средствами. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Денежные средства в размере 12 000 000 рублей уплачены Покупателями в полном объеме, о чем имеется в Договоре собственноручная запись Продавца ФИО2 Данное обстоятельство не оспорено и не опровергнуто сторонами Договора.

В соответствии с п.10 Договора, отчуждение недвижимого имущества совершено с согласия супруга ФИО6, удостоверено ФИО8, нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области, зарегистрировано в реестре за ...

Согласно сведений ЕГРН, в настоящее время зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО3 (1/2 доля в праве), ФИО4 (1/2 доля в праве) на земельный участок с кадастровым номером ...

Земельный участок с кадастровым номером ... был образован путем объедения 2-х земельных участков с кадастровыми номерами ..., в связи с чем сведения о земельных участках с кадастровыми номерами ... стали архивными, о чем ... были внесены соответствующие сведения в ЕГРН.

Ранее земельный участок с кадастровым номером ... принадлежал на праве собственности ФИО2, которая в последующем продала указанный земельный участок ФИО3 (1/2 доля в праве), ФИО4 (1/2 доля в праве) на основании договора купли-продажи земельного участка от 21.03.2024г.

В материалы дела истцами по встречному иску представлено документальное подтверждение проведения кадастровых работ по объединению земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... и образованию нового объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером ...

Заявляя исковые требования по первоначальному иску, истец П. Д.А. просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ..., применить последствия недействительности сделки, признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО4 и ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок с КН: ..., и произвести государственную регистрацию перехода права собственности за спорный земельный участок от ФИО2 к нему на основании договора купли-продажи от ..., признав также недействительными результаты проведенных в отношении спорного земельного участка кадастровых работ и снять вновь образованный земельный участок с кадастрового учета.

Истцы же по встречному иску ФИО4 и ФИО3 просят признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ..., ссылаясь на то обстоятельство, что именно им был фактически передан земельный участок по договору от ..., в то время как ФИО1 не совершил никаких действий для передачи земельного участка ему, в связи с чем, договор, заключенный ФИО2 с ним, фактически не исполнен.

ФИО2 в своем встречном иске просит также признать договор купли-продажи от ... недействительным, указывая на то, что ФИО1 не были исполнены обязательства по внесению полной стоимости земельного участка в предусмотренный договором срок (до ...), что денежная сумма в размере 8 000 000 рублей ею до настоящего времени не получена; что по настоящей сделке отсутствует отказ ФИО5 сельского поселения, которая имеет право на первоочередное приобретение земельного участка; что по настоящей сделке отсутствует согласие супруга на отчуждение земельного участка как совместно нажитого супругами имущества в период брака.

ФИО6 в рамках отдельно заявленных требований также просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ..., ссылаясь на то, что он не давал своей супруге ФИО2 согласия на продажу приобретенного ими в браке земельного участка за стоимость ниже 12 000 000 рублей.

Разрешая все указанные исковые требования как по первоначальному, так и по встречным искам, и, давая оценку всем доводам, представленным в материалы дела сторонами, суд исходит из следующего.

Согласно п. 60, п. 61, п. 63 Постановления Пленума ВС РФ ... и Пленума ВАС РФ ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от ..., Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума ВС РФ ... и Пленума ВАС РФ ... от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В данном случае материалами дела подтверждено, что, заключая договор купли-продажи от 04.03.2024 года, стороны в п.3.1. признали данный договор имеющим силу передаточного акта. В соответствии с данным пунктом, передача имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществлена до подписания Сторонами настоящего Договора. Покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет, согласен принять имущество в собственность. Продавец передает имущество свободным от любых прав третьих лиц, о которых Стороны не могли не знать в момент заключения Договора. С момента подписания Договора обязательство Продавца передать имущество считается исполненным.

Таким образом, судом с достоверностью установлено, что, на день подписания договора от 04.03.2024 года передача имущества – спорного земельного участка от ФИО2 к ФИО1 уже была фактически произведена. Доводов и достаточных относимых и допустимых доказательств, опровергающих данное обстоятельство сторонами по делу не представлено.

Не могут быть приняты во внимание и являться основанием для признания недействительным договора купли-продажи от ... доводы о том, что ФИО1 не были исполнены обязательства, предусмотренные договором по внесению полной стоимости земельного участка в срок до ....

В материалы дела ФИО1 представлено уведомление, направленное им в адрес ФИО2 ..., в котором он предлагал явиться ... в 14-00 часов в МФЦ по адресу: ... для совершения окончательного расчета по договору от ... путем передачи ей денежной суммы в размере 8 000 000 рублей и для подачи совместного заявления в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на земельный участок от Продавца к Покупателю. Аналогичное уведомление было продублировано П. Д.А. ФИО2 посредством направления сообщения в мессенджере Whatsapp.

Поскольку ФИО2 на предложение ФИО1 не отреагировала, в МФЦ не явилась, ... ФИО1 обратился в суд с иском по настоящему делу, ... внес денежную сумму в размере 8 000 000 рублей на депозит Управления судебного департамента Ростовской области, что подтверждается соответствующим банковским чеком.

Что касается доводов о том, что ФИО2 в рамках сделки по продаже спорного земельного участка от ... не был получен отказ Администрации Большелогского сельского поселения от права преимущественной покупки, а также не было получено согласие супруга ФИО6 на отчуждение общего имущества супругов, то они полностью опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

Так, согласно предоставленным администрацией Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области сведениям, ... поступило заявление от ФИО2, в котором она сообщала о намерении продажи земельного участка с кадастровым номером ... за 9 000 000 рублей, с предложением реализации преимущественного права покупки. Указанное заявление зарегистрировано в книге входящей корреспонденции за номером 63.21-У/209.

Из ответов администрации от ... следует, что она отказывается от права преимущественного приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером ..., площадью 33447 кв.м., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО "Аксайское", по северу кадастровый ..., по востоку- поле ..., по югу дорога, по западу- поле ... из земель АО "Аксайское", за сумму 9 000 000 (девять миллионов) рублей, так как средства на приобретение вышеуказанного земельного участка в бюджете Администрации Большелогского сельского поселения не предусмотрены.

Кроме того, в материалы дела представлено также согласие ФИО6 от ..., удостоверенного нотариусом Орловского нотариального округа Ростовской области, из текста которого следует, что ФИО6 дал согласие своей супруге ФИО2 на продажу на ее условиях и по ее усмотрению, за цену на ее усмотрение земельного участка с кадастровым номером .... Вопреки доводам ФИО6 согласие является общим, так как не содержит ни указание на размер продажной стоимости, ни на круг лиц, которым данное имущество может быть отчуждено.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Между тем, истцами по встречным искам, как и истцом ФИО6 по самостоятельному иску суду не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка от ... совершена с нарушением действующего законодательства или с нарушением чьих-то прав и законных интересов.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, в том числе объяснения сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи от ... по основаниям, предусмотренным ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут подписанием договора купли-продажи. При этом оспариваемый договор подписан сторонами лично, название договора (договор купли-продажи) и его текст, не позволяют усомниться в том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора купли-продажи указанного в нем земельного участка за ту стоимость, которая в нем прописана. Неполучение денежных средств по оспариваемому договору опровергается банковским чеком от ... о размещении денежной суммы в размере 8 000 000 рублей на депозитном счете УСД в РО. 

При указанных обстоятельствах при рассмотрении по существу требований ФИО4, ФИО3, ФИО2 и ФИО6 суд не находит оснований для их удовлетворения и отказывает им в исках в полном объеме.

Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску, суд находит их полностью обоснованными и доказанными достаточными относимыми и допустимыми доказательствами. 

Учитывая, что договор купли-продажи от ..., заключенный между ФИО2 и ФИО1 на продажу земельного участка с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км. от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское», судом признан действующим, судом удовлетворяются исковые требования ФИО1 о совершении государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок, от ФИО2 к ФИО1, на основании данного договора купли-продажи от ....

При этом, исходя из того, что денежная сумма, подлежащая уплате по договору от ... размещена ФИО1 на депозитном счете Управления Судебного Департамента в Ростовской области, судом также удовлетворяются исковые требования ФИО1 о взыскании с него в пользу ФИО2 в счет оплаты по договору купли-продажи от ... земельного участка денежной суммы в размере 8 000 000 рублей, путем перечисления с депозитного счета на расчетный счет ФИО2

Кроме того, признавая действующим договор купли-продажи от ..., заключенный между ФИО2 и П. Д.А. на продажу земельного участка с кадастровым номером: ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км. от п.ФИО5 сельского поселения, АО «А.», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «А.», судом удовлетворяются исковые требования П. Д.А. о признании недействительным договора купли-продажи этого же земельного участка, заключенного между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 ..., и применении последствий недействительности данной сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

При этом, учитывая, что ФИО3 и ФИО4 были проведены кадастровые работы по образованию земельного участка с КН ..., расположенного по адресу: ..., путем объединения, в том числе спорного земельного участка, в отношении которого на момент проведения таких работ уже имелся договор купли-продажи земельного участка и земельный участок уже был передан в фактическое владение П. Д.А., который согласия на проведение кадастровых работ не давал, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования ФИО1 о признании недействительными результатов указанных кадастровых работ, о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка с КН ..., расположенного по адресу: ..., восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений о характеристиках исходных земельных участков с кадастровыми номерами ..., существовавших до объединения их в земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ... и признании отсутствующим зарегистрированного за ФИО4 и ФИО3 права общей долевой собственности на земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ....

Кроме того суд отмечает, что определением Аксайского районного суда Ростовской области от ... наложен арест на земельный участок с ... площадью 33 447 кв.м., расположенный по адресу: ... в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу КН ..., по востоку – поле ..., по югу дорога, по западу – поле ... из земель АО «Аксайское» и запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области проведение регистрационных действий в отношении земельного участка с КН 61:02:0600010:4753 площадью 33 447 кв.м., расположенный по адресу: ... в 1,7 км от п. Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу КН ..., по востоку – поле ..., по югу дорога, по западу – поле ... из земель АО «Аксайское».

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, судом первоначальное исковое заявление ФИО1 в окончательно уточненной редакции удовлетворяется в полном объеме, а встречные исковые заявления ФИО4, ФИО3, ФИО2 и самостоятельное исковое заявление ФИО6 суд оставляет без удовлетворения.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Болынелогского сельского поселения о признании недействительным договора купли-продажи, признании недействительными результаты кадастровых работ, признании отсутствующим право собственности, снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить в полном объеме.

Признать договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., КН ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км. от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «А.», заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 ... недействительным, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Признать недействительным результаты кадастровых работ по образованию земельного участка с КН ..., расположенного по адресу: ..., путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами ....

Снять с государственного кадастрового учета земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ....

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о характеристиках исходных земельных участках с кадастровыми номерами ..., существовавших до объединения их в земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ....

Признать отсутствующим зарегистрированное за ФИО4 и ФИО3 право общей долевой собственности на земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ....

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., КН ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км. от п.Российский Большелогского сельского поселения, АО «Аксайское», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское», от ФИО2 к ФИО1, на основании договора купли-продажи от ..., заключенного между данными лицами.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет оплаты по договору купли - продажи от ... земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью 33 447 кв.м., КН ..., расположенного по адресу: ..., в 1,7 км. от п.ФИО5 сельского поселения, АО «А.», по северу кадастровый ..., по востоку - поле ..., по югу дорога, по западу - поле ... из земель АО «Аксайское», денежную сумму в размере 8 000 000 рублей, путем перечисления внесенных ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного Департамента Ростовской области 8 000 000 рублей на расчетный счет ФИО2, ... года рождения, паспорт ....

Решение суда является основанием для Управления судебного департамента Ростовской области совершить действия по перечислению, находящихся на депозите денежных средств в общей сумме 8 000 000 рублей, внесенных ФИО1, ... года рождения, паспорт ..., на депозит на основании чека по операции от ... на расчетный счет ФИО2, ... года рождения, паспорт ....

Решение суда является основанием для аннулирования записи о регистрации права общей долевой собственности ФИО4 и ФИО3 на земельный участок с КН ..., расположенный по адресу: ....

Встречное исковое заявление ФИО2 к ФИО1, третьи лица ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО15 сельского поселения о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании добросовестным приобретателями оставить без удовлетворения.

Исковое заявление ФИО6 к ФИО1, ФИО2, третьи лица ФИО3, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2024 года.

Председательствующий М.В. Чимидов