РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-518/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО КЭШ ЭНД КЕРРИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «МЕТРО КЭШ ЭНД КЕРРИ» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 14032,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, многофункциональный торговый комплекс,

<

данные изъяты>, площадью 13 910 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> нежилое здание,

<

данные изъяты>, площадью 13866,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, многофункциональный торговый комплекс, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнив требования, просил определить рыночную стоимость объектов недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание. Вопрос об удовлетворении требований оставил на усмотрение суда. Представил письменные объяснения, в которых указал, что заключение эксперта является недопустимым доказательством.

Представитель административного истца возражал против вызова эксперта в судебное заседание.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчеты, составленные оценщиками 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты> 

С выводами, содержащими в экспертном заключении, согласился представитель административного истца.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения их кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО1 является недопустимым доказательством являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

Вопреки доводам представителя административного ответчика в материалах дела отсутствуют технические документы в достаточной степени описывающие конструктивные особенности объектов исследования. Расчет стоимости объектов в рамках доходного подхода в отчетах, предоставленных на экспертизу, проводился оценщиками, основываясь на предположениях оценщиков о конструктивных параметрах здания, что могло привести к искажению рыночной стоимости. Кроме того, затратный подход не всегда точно отражает текущую ситуацию на рынке недвижимости и уступает в точности определения стоимости сравнительному и доходному подходам. Поскольку сравнительный и доходный подходы были применены, экспертом была получена вся необходимая информация для определения стоимости объекта.

Также из заключения эксперта следует, что в приведенных данных, использованных для расчета корректировок на местоположение, помимо направления, учитывается удаление от МКАД, статус населенного пункта, характеристики экономических зон, что видно из приведенной таблицы на стр. 14-16 заключения. 

Кроме того, как видно из картографических материалов, представленных в заключении, вся площадь земельных участков используется под парковку. Объекты исследования не обладают избыточной площадью земельного участка. В данном случае плотность застройки не является ценообразующим фактором, так как все объекты, как и объекты-аналоги, являются крупными (окружными) торговыми центрами, для функционирования которых необходимы парковки. Плотность застройки 28-31% в данном случае объясняется конструктивными особенностями здания – в отличие от объектов-аналогов здание одноэтажное. Таким образом, корректировка не требуется, так как при уменьшении земельного участка объект потеряет необходимую для функционирования площадь парковки, которая имеется в наличии у всех объектов-аналогов.

Также из заключения следует, что экспертом был проведен анализ предложений о сдаче в аренду сопоставимых объектов. В ходе данного анализа установлено, что для данного сегмента рынка - крупноформатных торговых центров характерна сдача объекта в аренду блоками от 1000 кв.м., о чем свидетельствуют отобранные аналоги, среди которых преобладают помещения площадью более 1000 кв.м. Сдача по частям от 100 кв.м. увеличит расходы на управление, что в итоге может привести к снижению стоимости в рамках доходного подхода.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Необоснованное ходатайство представителя административного ответчика о вызове эксперта в судебное заседание для разъяснения вопросов, мотивированные ответы на которые содержатся в заключении эксперта, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании, направлено на злоупотребление представителем административного ответчика процессуальными правами, на нарушение прав и интересов других лиц, участвующих в административном деле, на затягивание судебного разбирательства.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для вызова эксперта ФИО1 в судебное заседание для дачи пояснений. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 26 февраля 2019 года, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «МЕТРО КЭШ ЭНД КЕРРИ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 26 февраля 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 14032,2 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> многофункциональный торговый комплекс, в размере 669000000 (шестьсот шестьдесят девять миллионов) рублей;

<

данные изъяты>, площадью 13 910 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, нежилое здание, в размере 630700000 (шестьсот тридцать миллионов семьсот тысяч) рублей;

<

данные изъяты>, площадью 13866,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, многофункциональный торговый комплекс, в размере 540000000 (пятьсот сорок миллионов) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 17 июня 2019 года.