Дело № 

64RS0045-01-2024-004255-64

Решение

Именем Российской Федерации

28 июня 2024 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Беляковой И.А., 

при помощнике судьи Никитиной Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО7 к Задоя ФИО8, ФИО3 ФИО9 о признании договора залога ничтожным, обременения отсутствующим,

установил:

Истец ФИО1 обратился с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3 Требования мотивированы тем, что истец в качестве третьего лица привлечен к участию в гражданском деле по иску ФИО3, к ФИО2 о взыскании долга по договорам займа, обращении взыскания на заложенное имущество. Указанное дело находилось в производстве Вольского районного суда 

<

адрес>, передано для рассмотрения по подсудности в Зюзинский районный суд 

<

адрес>. В указанном деле ФИО3 просит обратить взыскание на предмет залога: жилое помещение площадью 105,1 кв.м., этаж 7, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №. В качестве основания возникновения залога ФИО3 ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, и ФИО2, был заключен договор займа на сумму 

<

данные изъяты>. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательства по возврату суммы займа ФИО2 представил в залог ФИО3 вышеуказанное жилое помещение на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ. Указанная квартира приобретена истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2, стоимость квартиры 4,5 млн. руб. В п. 4 договора купли-продажи указано, что квартира ни в споре, ни в залоге не состоит. Сведения о залоге или любом ином обременении в отношении данной квартиры в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствовали. В соответствии с записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на данную квартиру зарегистрировано за истцом. Указывает, что о существовании договора займа и договора залога квартиры он не знал и не мог знать в связи с тем, что договор залога не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В настоящее время истец проживает в данной квартире со своей семьей. Указывая, что сделка по представлению квартиры в залог ФИО3 в качестве обеспечения исполнения обязательства ФИО2 является ничтожной, поскольку не осуществлена ее государственная регистрация в установленном законом порядке, истец просит признать договор залога имущества (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в части залога жилого помещения площадью 105,1 кв.м., этаж 7, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, ничтожным; признать отсутствующим право залога (ипотеки) ФИО3 на данное жилое помещение.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении судебного заседания не представил. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений по существу заявленных требований не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не представили. 

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания. 

Суд, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему. 

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

На основании ч. 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Требования к форме договора установлены ст. 434 ГК РФ, согласно которой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.

В то же время из пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" вытекает, что требование о государственной регистрации не распространяется на договоры ипотеки, заключенные после 01.07.2014.

В разъяснениях, содержащихся в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" также указано, что залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации (статья 8.1, абзац первый пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ, пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи об ипотеке (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после 1 июля 2014 года (после вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации"), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства у залогодателя, известного ему залогодержателя (в частности, уточнение срока исполнения обеспеченного обязательства и действия ипотеки, дача залогодателем согласия отвечать на иных условиях, обращение взыскания во внесудебном порядке, запрет последующей ипотеки и др.). В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, истец ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности у ФИО1 возникло на основании договора купли-продажи квартиры от 16 августа 2021 года, заключенного между ответчиком ФИО2 (продавец по договору) и ФИО1 (покупателем по договору). Согласно п. 4 договора купли-продажи, квартира ни в споре, ни в залоге не состоит. Сведения о залоге или любом ином обременении в отношении данной квартиры в ЕГРН отсутствуют. Данные обстоятельства подтверждаются реестровым делом на объект недвижимости, представленный Росреестром.

Из материалов указанного реестрового дела также следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО2 (залогодатель) и ФИО3 (залогодержатель) заключен договор залога имущества указанный (квартиры). Согласно п. 1.1 договора квартира передана залогодателем залогодержателю в обеспечение возврата займа согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, и ФИО2 на сумму 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 16).

Сведений о регистрации договора залога от ДД.ММ.ГГГГ и сведений о регистрации залога (ипотеки) как обременения имущества в отношении указанной квартиры в ЕГРН не имеется. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в Вольский районный суд Саратовской области с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании суммы долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, процентов, неустойки по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе, на квартиру по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве собственности ФИО1 (л.д. 17-18). Определением суда дело передано для рассмотрения по подсудности в Зюзинский районный суд 

<

адрес>, и в настоящее время находится в производстве Зюзинского районного суда 

<

адрес>. 

ФИО1 привлечен к участию в деле по иску ФИО3 к ФИО2 в качестве третьего лица. Поскольку заявленные ФИО3 требования об обращении взыскания на заложенное имущество затрагивают интересы ФИО1 как собственника указанного имущества, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что между ФИО2 и ФИО3 в период, когда квартира по адресу: 

<

адрес>, принадлежала на праве собственности ФИО2, был заключен договор залога (ипотеки) указанного недвижимого имущества. Договор заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Между сторонами достигнуто соглашение о предмете договора, дана его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, установлены договором займа от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, о котором в договоре залога имеется указание. Каких-либо доказательств того, что указанная сделка нарушает требования закона или иного правового акта, посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, в материалах дела не имеется, истцом не представлено. 

Ссылку истца на отсутствие государственной регистрации договора залога как на основание признания его ничтожным, суд полагает необоснованной, поскольку по данному делу договор залога недвижимого имущества заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации", а потому указанный договор залога регистрации не подлежит и считается заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

При таких обстоятельствах оснований для признания договора залога от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) у суда не имеется, в связи с чем исковые требования о признании договора залога ничтожным удовлетворению не подлежат. 

Рассматривая требования истца о признании отсутствующим право залога (ипотеки) ФИО3 на квартиру суд исходит из следующего.

На основании пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору, подлежит государственной регистрации.

Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Таким образом, сама ипотека должна быть зарегистрирована в порядке, установленном статьей 20 Закона N 102-ФЗ, пунктом 1 которой государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Поскольку судом установлено, что ипотека (залог недвижимого имущества), возникшая в результате заключения между ФИО2 и ФИО3 договора залога от ДД.ММ.ГГГГ не была зарегистрирована в ЕГРН, совместное заявление залогодателя и залогодержателя о регистрации ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ответчиками не подавалось, сведений о регистрации залога (ипотеки) как обременения имущества в отношении квартиры в ЕГРН не имеется, что подтверждается материалами реестрового дела на объект недвижимости, а прав залогодержателя (право залога) на имущество возникает с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, суд приходит к выводу, что право залога (ипотеки) ФИО3 на квартиру является отсутствующим, в связи с чем исковые требования в этой части подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 ФИО10 к Задоя ФИО11, ФИО3 ФИО12 о признании договора залога ничтожным, обременения отсутствующим, удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право залога (ипотеки) ФИО3 ФИО13 на жилое помещение площадью 105,1 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 июня 2024 года.

Судья И.А. Белякова