23RS0059-01-2024-013850-80

2.128 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Споры, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

К делу № 2-1305/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 

Краснодарский край 6 августа 2025 года 

Текст мотивированного решения изготовлен 20 августа 2025 года 

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Кукузенко Л.Т., с участием представителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края по доверенности ФИО1, представителя общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» по доверенности ФИО2 и директора ФИО3, помощника прокурора города Сочи Никитина Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края в интересах неопределенного круга физических лиц – участников долевого строительства к обществу с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании незаконным бездействия, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокурор города Сочи,

УСТАНОВИЛ:

департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент) в лице заместителя руководителя департамента ФИО4 обратился в суд с исковыми требованиями в интересах неопределенного круга физических лиц – участников долевого строительства к обществу с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании незаконным бездействия.

В обоснование заявленных требований указано на следующее.

Департаментом, при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в отношении общества с ограниченной ответственностью "Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения "Альбатрос" (далее - ООО " Альбатрос "), установлено следующее. 

ООО " Альбатрос " обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании права собственности на нежилое здание - объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, 

<

адрес> со следующими характеристиками: строительный объем здания - всего 480594,2 куб. м, в том числе надземной части - 423108,4 куб. м, в том числе подземной части - 57485,8 куб. м; площадь застройки - 16318,3 кв. м. 

<

адрес> - 162400 кв. м; количество зданий - 1; количество этажей - 15, в том числе подземных 1; количество нежилых помещений, в том числе апартаментов - 2271; количество апартаментов - 2075; площадь апартаментов - 99662,4 кв. м; количество нежилых помещений - 196; площадь нежилых помещений - 4652,2 кв. м; количество машино-мест - 651; нежилых помещений, являющихся вспомогательными - 8. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-2501/2023 исковые требования ООО "Альбатрос" удовлетворены. В удовлетворении ходатайств граждан - участников долевого строительства, при строительстве вышеуказанного объекта о привлечении их к участию в деле в порядке статей 50, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - отказано. 

Судом в мотивировочной части решения установлено, что на застройщике лежит обязанность по передаче гражданам - участникам долевого строительства квартир в соответствии с заключенными договорами участия в долевом строительстве. 

Также суд указал на то, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации. 

Согласно ежеквартальной отчетности застройщика ООО "Альбатрос" об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 1 квартал 2024 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заключено 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

Согласно отчетности за 2 квартал 2024 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заключено 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

В отчетности за 3 квартал 2024 года также 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № по земельному участку с 4 кадастровым номером № имеются ограничения в виде договоров участия в долевом строительстве. 

Обязательства перед участниками долевого строительства не исполнены, положительная динамика по передаче объектов долевого строительства отсутствует. 

Таким образом, ООО «Альбатрос» на протяжении длительного промежутка времени (более 1 года с даты вступления в законную силу решения суда о признании права собственности) не принимается мер, предусмотренных статьи 8 Федерального закона №-Ф3 по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов участникам долевого строительства. 

При этом, первоначальный срок передачи ООО «Альбатрос» объектов долевого строительства участникам долевого строительства, согласно отчетности за 1 квартал 2018 года, установлен - ДД.ММ.ГГГГ. 

Бездействие ООО «Альбатрос», выражающееся в непринятии мер по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок общественных отношений в области долевого строительства. 

Истец просит суд.

Признать незаконным бездействие ООО «Альбатрос», выражающееся в непринятии мер по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Обязать ООО «Альбатрос» принять меры по исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства объекта "Нежилое здание", расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, в срок не позднее двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик в лице представителей по доверенности ФИО2 и директора общества ФИО3 не признали заявленные исковые требования, просили суд отказать в их удовлетворении по основаниям, представленным в письменных возражениях на иск.

Просили суд принять во внимание, что принадлежащее ООО «Альбатрос» на праве собственности нежилое здание - объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, является коммерческим объектом недвижимости, построенным в связи с осуществлением обществом предпринимательской деятельности. 

Таким образом, спор между департаментом и ООО «Альбатрос» должен рассматриваться Арбитражным судом Краснодарского края, а данное дело не подсудно судам общей юрисдикции. 

Департамент не является надлежащим истцом с указанными исковыми требованиями, которые не охватываются их должностными полномочиями при конкретных обстоятельствах дела. 

При этом должностные лица департамента не вправе требовать от застройщика выполнения требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3. 

Руководству и должностным лицам департамента достоверно известно, что ДД.ММ.ГГГГ закончился срок действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № RU№, ранее выданное администрацией города Сочи ООО «Альбатрос» для строительства апартотеля, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Краснодарского края принято к производству исковое заявление администрации города Сочи к ООО «Альбатрос» о признании объекта капитального строительства по адресу: Краснодарский край, 

<

адрес>, самовольной постройкой, и возложении обязательства привести его в соответствие с разрешением на строительство путем сноса верхних этажей (дело N?A32-13925/2019). 

По указанному делу департамент привлечен в качестве третьего лица на стороне истца. 

Одним из доводов иска администрация города Сочи указала окончание ДД.ММ.ГГГГ срока действия разрешения на строительство N? RU№ от ДД.ММ.ГГГГ. 

Судебный процесс по указанному делу длился три с половиной года. 

Департамент по указанному делу занимал активную позицию и наравне с истцом требовал принять обеспечительные меры в виде запрета на строительство и признать самовольной постройкой объекта - нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>. 

На протяжении трех с половиной лет ООО «Альбатрос» не могло производить строительные работы из-за незаконных требований администрации г. Сочи и департамента. 

По итогу, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу N? A32-13925/2019 в иске администрации г. Сочи было отказано. 

И только после этого ООО «Альбатрос» обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. 

Кроме того, этим решением суда отказано в удовлетворении ходатайства дольщиков о привлечении их к участию в деле в порядке ст. ст. 50, 51 АПК РФ. 

Таким образом, должностные лица департамента с даты окончания срока действия разрешения на строительство, с ДД.ММ.ГГГГ, не вправе требовать от ООО «Альбатрос» выполнения требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N? 214-Ф3. 

Все действия должностных лиц департамента о возложении на ООО «Альбатрос» каких-либо обязательств выходят за рамки их полномочий. конкретном случае законом не предоставлено право департаменту обращаться в суд с заявлением в защиту прав, свобод или законных интересов других лиц. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований прокурор г. Сочи в лице помощника прокурора Никитина Е.А. просил суд удовлетворить заявленные требования департамента.

В обоснование заявленной по делу позиции просил суд принять во внимание, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N? 13-П, от ДД.ММ.ГГГГ N? 48-П, ДД.ММ.ГГГГ N? 7-I) 

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № Закона № 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Сроки и обязательства по передаче объектов строительства устанавливаются в соответствии с правилами ст. ст. 6, 8 вышеупомянутого закона. Ответственность за неисполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ. 

В соответствии со ст. 23.5 Закона № 214-ФЗ региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края. 

Одновременно с этим в силу ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что названный закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. По смыслу указанного закона его главенствующей целью является защита прав и законных интересов лиц, вложивших в установленном порядке денежные средства в строительство жилых или нежилых объектов. 

Указанное достигается посредством установления обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. 

Несоблюдение этого приводит к нарушению декларированных гражданским законодательством, в частности положениями Закона № 214-ФЗ прав участников строительства. 

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом уведомлена о времени и месте слушания гражданского дела, не просила суд дело слушанием отложить.

Принимая во внимание нормы процессуального права, регламентирующие порядок надлежащего уведомления участников процесса и основания отложения слушания дела (ст.ст. 113, 117, 167 ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Выслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 1 статьи 1 Федерального закона №-Ф3 предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на оснований договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

Таким образом, Федеральный закон №-Ф3 направлен на обеспечение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилищное строительство, повышение доступности приобретения гражданами жилья. 

Основная цель Федерального закона № 214-ФЗ - защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия, которая реализуется путем решения следующих задач: снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о 5 самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства ("проектная декларация"); установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве; обязательность учета договоров участия в долевом строительстве для недопущения передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам; обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта; государственный контроль за долевым строительством; установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика. 

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ООО "Альбатрос" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края о признании права собственности на нежилое здание - объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. Сочи, 

<

адрес> со следующими характеристиками: строительный объем здания - всего 480594,2 куб. м, в том числе надземной части - 423108,4 куб. м, в том числе подземной части - 57485,8 куб. м; площадь застройки - 16318,3 кв. м. 

<

адрес> - 162400 кв. м; количество зданий - 1; количество этажей - 15, в том числе подземных 1; количество нежилых помещений, в том числе апартаментов - 2271; количество апартаментов - 2075; площадь апартаментов - 99662,4 кв. м; количество нежилых помещений - 196; площадь нежилых помещений - 4652,2 кв. м; количество машино-мест - 651; нежилых помещений, являющихся вспомогательными - 8. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-2501/2023 исковые требования ООО "Альбатрос" удовлетворены. 

В удовлетворении ходатайств граждан - участников долевого строительства, при строительстве вышеуказанного объекта о привлечении их к участию в деле в порядке статей 50, 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - отказано. 

Арбитражным судом в мотивировочной части решения установлено, что на застройщике лежит обязанность по передаче гражданам - участникам долевого строительства квартир в соответствии с заключенными договорами участия в долевом строительстве. 

Также суд указал на то, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорный объект, однако, не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 6 части 6 статьи 23 Федерального закона №-Ф3, контролирующий орган ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в 5 3 том числе об исполнении примерных графиков реализации проекта строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства (далее - отчетность). 

Приказом Минстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр "Об утверждении перечня нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" утвержден Перечень нормативных правовых актов (их отдельных положений), содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

В соответствии с пунктами 3, 5 Порядка предоставления застройщиком отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проекта строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №/пр (далее - Порядок предоставления застройщиком отчетности) отчетность предоставляется застройщиком в контролирующий орган ежеквартально при условии, что в течение отчетного периода действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства (далее - договор), или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору, не позднее 30 календарных дней после окончания отчетного периода, за исключением отчетности за IV квартал, которая предоставляется застройщиком в контролирующий орган не позднее 90 календарных дней после окончания IV квартала. 

Согласно ежеквартальной отчетности застройщика ООО "Альбатрос" об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства за 1 квартал 2024 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заключено 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

Согласно отчетности за 2 квартал 2024 года по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заключено 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

В отчетности за 3 квартал 2024 года также 1057 договоров участия в долевом строительстве. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № по земельному участку с 4 кадастровым номером № имеются ограничения в виде договоров участия в долевом строительстве. 

Обязательства перед участниками долевого строительства не исполнены, положительная динамика по передаче объектов долевого строительства отсутствует. 

Таким образом, ООО "Альбатрос" на протяжении длительного промежутка времени (более 1 года с даты вступления в законную силу решения суда о признании права собственности) не принимается мер, предусмотренных статьи 8 Федерального закона №-Ф3 по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов участникам долевого строительства. 

При этом, первоначальный срок передачи ООО "Альбатрос" объектов долевого строительства участникам долевого строительства, согласно отчетности за 1 квартал 2018 года, установлен - ДД.ММ.ГГГГ. 

Бездействие ООО "Альбатрос", выражающееся в непринятии мер по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, посягает на установленный нормативными правовыми актами порядок общественных отношений в области долевого строительства. 

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что неисполнение организацией-застройщиком вытекающих договорных отношений обязательств перед участниками долевого строительства анализируемого объекта по передаче объектов долевого строительства участником такого строительства не отвечает требованиям Федерального закона №-Ф3, влечет нарушение гражданских прав дольщиков и не соответствует принципу стабильности гражданского оборота. 

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Бездействие ответчика, выраженное в неисполнении обязательств по передаче объектов долевого строительства, лицам, являющимся участникам строительства анализируемого противоречит основным принципам Гражданского кодекса Российской Федерации и гарантиям Федерального закона №-Ф3. 

При таких обстоятельствах по делу суд полагает заявленные исковые требования департамента обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы стороны отвечтика об отсутствии у департамента полномочий с обращение в суд с настоящими исковыми требованиями не могут быть приняты во внимание судом.

Поскольку с соответствии с положениями Федерального закона №-Ф3, постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ № "О департаменте по надзору в строительной сфере Краснодарского края", департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края является органом исполнительной власти Краснодарского края, уполномоченным осуществлять в установленном законом порядке функции по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» о признании незаконным бездействия удовлетворить.

Признать незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос», выразившееся в непринятии мер по своевременному исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» принять меры по исполнению обязательств застройщика по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства объект «нежилое здание», расположенное на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: город Сочи, 

<

адрес> в течение двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз поддержки морской пехоты и подразделений специального назначения «Альбатрос» государственную пошлину в размере 20 000 рублей в соответствующий бюджет.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня постановления его в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи. 

Судья И.А. Куц