Дело № 2 - 810/19 Изготовлено 26 августа 2019 года 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Маханько Ю.М.,

при секретаре Цырулевой Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ярославле

26 июля 2019 года

гражданское дело по иску Суида Сафуана к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и взыскания денежных средств, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Суиду Сафуану об обязании совершить действия по регистрации перехода права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

7 сентября 2018 года между Суидом Сафуаном и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., расположенного в массиве между п. 

<

адрес> и д. 

<

адрес>.

Суид Сафуан обратился в суд к ФИО1 с требованиями о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что приобретенный земельный участок нельзя использовать по назначению, поскольку он находится в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «музей-усадьба ФИО2».

ФИО1 обратилась в суд со встречными требованиями к Суиду Сафуану, в которых просит обязать Суида Сафуана подать документы в Управление Росреестра по ЯО для регистрации перехода права собственности на земельный участок, обязать Управление Росреестра по ЯО провести регистрацию перехода права собственности земельного участка с кадастровым номером № при подаче Суидом Сафуаном необходимых документов.

Встречные требования мотивированы тем, что, тот факт, что спорный земельный участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «музей-усадьба ФИО2» не влечет ограничения в его использовании в соответствии с видами разрешенного использования земель сельхозназначения категории СХ-1. При продаже земельного участка ФИО1 не знала о нахождении продаваемого земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта. Кроме того, земельный участок передан покупателю, денежные средства уплачены, то есть сделка полностью исполнена.

В судебном заседании Суид Сафаун и его представитель ФИО3, указывая на то, что являются многодетной семьей и намерены были заняться фермерством, свои заявленные требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении. Пояснили, что хотели использовать приобретаемый земельный участок под регулируемый выпас скота, строительства навесов для летнего размещения животных, выращивания сельскохозяйственной продукции, то есть по видам разрешенного использования земель сельхозназначения. Между тем, наличие ограничений зоны охраняемого природного ландшафта препятствует этому. Сразу после заключения договора купли-продажи они обратились в орган исполнительной власти о наличие (отсутствие) ограничений к использованию земельного участка. Уведомлением от 11 сентября 2018 года МКУ МФЦР им было сообщено об имеющихся ограничениях использования земельного участка в связи с его расположением в зоне охраняемого природного ландшафта, в связи с чем написали заявление о приостановлении регистрации перехода права собственности. Представитель так же пояснила, что в зоне охраняемого природного ландшафта запрещается бурение скважин и строительство колодцев, однако предполагаемая ими деятельность без воды в принципе невозможна, так как приобретенный земельный участок расположен на значительном расстоянии от водоемов.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 первоначально заявленные требования не признал, указывая на возможность использовать земельный участок по целевому назначению. Поддержал полностью встречные исковые требования, указывая на то, что сделка исполнена и должен быть зарегистрирован переход права собственности, ФИО1 сама не знала о расположении продаваемого земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, при надлежащем извещении, дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

Согласно ст. 6 ЗК РФ земельные участки являются объектами земельных отношений (п. 1). Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки (п. 3).

Как указывалось выше, 7 сентября 2018 года между Суидом Сафуаном и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., расположенный в массиве между 

<

адрес> и 

<

адрес>.

11 сентября 2018 года на обращение ФИО3 о предоставлении выписки из Правил землепользования и застройки на спорный земельный участок ей было МКУ «МФЦР» направлено сообщение о расположении земельного участка с кадастровым номером № в зоне охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО2 «Карабиха» (л.д. 12-14) с приложением схемы.

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действия, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия (пункт 1 статьи 34 Закона №73-Ф3).

Проект зон охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО2 «Карабиха» утвержден решением исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362 (далее – Проект зон охраны). Проект зон охраны размещен в открытом доступе на странице департамента на портале органов государственной власти Ярославской области.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016 г. № 95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» решения об утверждении зон охраны объектов культурного наследия, принятые в соответствии с законодательством РСФСР и Российской Федерации до дня вступления в силу этого закона, признаются действующими.

Проект зон охраны принят уполномоченным органом в установленном действующим на момент принятия законодательством порядке, таким образом, он является действующим документом и подлежит применению.

Проектом зон охраны объектов культурного наследия установлены:

- охранная зона объекта культурного наследия,

- зона регулирования застройки,

- зона охраняемого природного ландшафта.

Границы зон охраны отображены на схеме «Проект зон охраны музея-заповедника ФИО2. Основной чертеж».

Режимы использования зоны охраняемого природного ландшафта установлены проектом зон охраны. В соответствии с данными режимами, в границах зоны охраняемого природного ландшафта возможна хозяйственная деятельность, не сопровождающаяся искажением ландшафта, не требующая возведения построек; на территории зоны по условиям режима не допускается строительство капитальных, промышленных, сельскохозяйственных, жилых объектов, бурение скважин, выемка грунта, производство земляных работ, прокладка автодорог, повреждение форм рельефа, распашка и разрушение берегов, порча и изменение видового состава растительности и т.д.

Особенно строгий режим охраны ландшафта должен распространятся на неискаженные участки исторического природного ландшафта, находящиеся в бассейне видимости мемориальной усадьбы, в том числе Черелисинский склон (л.д. 56).

Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 № 972 утверждено Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, согласно п. 22 которого соблюдение режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия является обязательным при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается. В случае распространения на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко-культурного значения объекта культурного наследия (пункт 24 Положения №972).

В соответствии с Проектом зон охраны земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м. расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта, режим которой запрещает строительство капитальных промышленных, сельскохозяйственных, жилых объектов. Указанные ограничения использования спорного земельного участка являются обязательными при осуществлении градостроительной, хозяйственной и иной деятельности, отклонение от установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия режимов использования земель и градостроительных регламентов не допускается.

Сведения о границах территории объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории объекта культурного наследия, вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, установленных земельным законодательством Российской Федерации и статьей 5.1 настоящего Федерального закона (абзац 2 части 7 статьи 3.1 Федерального закона № 73-ФЗ).

В силу статей 42 и 56 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Между тем, положения статьи 34 Федерального закона № 73-ФЗ, содержащей понятия каждой зоны охраны объекта культурного наследия, предусматривают ограничения для свободного усмотрения собственников и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при использовании принадлежащих им земельных участков, входящих в одну из зон охраны.

Таким образом, на ФИО1, как на собственника спорного земельного участка, выделенного ей в счет земельной доли, законом была возложена обязанность по надлежащему использованию, а, следовательно, как собственник земельного участка она должна была знать об имеющихся ограничениях вопреки доводам ее представителя.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки Карабихского сельского поселения, утвержденными решением Муниципального Совета Карабихского сельского поселения от 12.11.2010 № 60 «Об утверждении Генерального плана и Правил землепользования и застройки Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области» земельный участок №, площадью 10 000 кв.м расположен за границами населенного пункта в зоне СХ-1 - Зоны сельскохозяйственного назначения.

К землям сельскохозяйственного назначения относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи; земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); земли, занятые внутрихозяйственными дорогами.

Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов

капитального строительства: .

- выращивание сельскохозяйственной продукции;

- ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства).

Вспомогательные виды разрешенного использования:

- огороды;

- древесно-кустарниковая растительность (лесозащитные полосы), предназначенная для защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений.

Условно разрешенные виды использования:

- строения и сооружения сельскохозяйственного назначения,

- внутрихозяйственные дороги.

Отсутствие в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки Карабихского сельского поселения сведений о зоне охраняемого природного ландшафта не является основанием для игнорирования данного обстоятельства по следующим основаниям. 

Содержащиеся в Генеральном плане и Правилах землепользования и застройки Карабихского сельского поселения сведения в отношении зоны охраняемого природного ландшафта противоречат Проекту зон охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО2 «Карабиха», утвержденного решением исполнительного комитета Ярославского областного Совета народных депутатов от 22.09.1989 № 362.

Доводы представителя ФИО1 относительно того, что земельный участок возможно использовать в рамках ограничений, установленных для зоны охраняемого природного ландшафта судом отклоняются, поскольку та деятельность, которая планировалась истцом по первоначальным требованиях на приобретаемом земельном участке полностью соответствовала видам использования для зоны СХ-1, однако наличие ограничений зон охраны государственного литературно-мемориального музея-заповедника ФИО2 «Карабиха» в полной мере реализована быть не может, в том числе в связи с запретом на бурение скважин, колодцев (выем грунта), которые являются сооружениями сельскохозяйственного назначения и необходимы при производстве сельскохозяйственного производства. 

Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Претензия с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи направлялась истцом по первоначальным требованиям 19 ноября 2018 года (л.д. 8-11).

Таким образом, требования о расторжении договора купли-продажи и взыскании стоимости земельного участка должны быть удовлетворены, поскольку факт передачи денежных средств участниками процесса не оспаривается.

В связи с данными обстоятельствами встречные исковые требования ФИО5 об обязании Суида Сафуана подать документы в Управление Росреестра по ЯО для регистрации перехода права собственности на земельный участок, обязании Управление Росреестра по ЯО провести регистрацию перехода права собственности земельного участка удовлетворению не подлежат.

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца по первоначальным требованиям подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10 000 кв.м., расположенного в массиве между 

<

адрес> и 

<

адрес>, заключенный 7 сентября 2018 года между Суидом Сафуаном и ФИО1. 

Взыскать с ФИО1 в пользу Суида Сафуана денежные средства в размере 70 000 рублей, госпошлину в размере 2 300 рублей. 

В удовлетворении встречных требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Ярославский районный суд Ярославской области в течение 1 месяца

Судья Ю.М. Маханько

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>