Дело № 2-496/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2019 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Ижокиной О.А.

при секретаре Игнатьевой О.Т.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании условий договора купли-продажи недействительными, расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

В окончательных требованиях ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании условий договора купли-продажи недействительными, расторжении договора купли-продажи.

В обоснование требований указано, что 

<

дата обезличена> между сторонами достигнуто соглашение о купле продаже ФИО2 принадлежащего ФИО1 земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>, в результате которого был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого объект недвижимости будет передан от продавца к покупателю до момента подписания основного договора купли-продажи без составления передаточного акта. 

<

дата обезличена> по требованию ответчика спорное имущество было осмотрено техником БТИ, составлен технический паспорт, переданный ПАО «Сбербанк России».

<

дата обезличена> спорное имущество было осмотрено аккредитованным ПАО «Сбербанк России» специалистом Р.А.Н. на предмет соответствия спорного объекта техническому состоянию и последующей оценке. В ходе проверки технического состояния дома специалистом Р.А.Н. недостатков технического характера не выявлено. Истец не обладает специальными познаниями в области строительства, ПАО «Сбербанк России» одобрил техническое состояние дома и его стоимость, в связи с чем в 

<

дата обезличена> года до подписания основного договора купли-продажи истец передал ответчику спорное имущество, техническое состояние которого ответчика устроило. Истец предполагал, что после указанное проверки и передачи имущества ответчику, в части качества и стоимости имущества между сторонами соглашение достигнуто в полном объеме.

<

дата обезличена> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. м и жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>, которые были переданы ответчику до подписания указанного договора, в связи с чем п.4.1 договора в части того, что продавец обязуется передать, а покупатель принять объект недвижимости до 

<

дата обезличена> является ничтожным, поскольку не отображает реальность и действительную волю сторон.

Ответчиком в Ленинский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области предъявлен к истцу иск о взыскании расходов по устранению скрытых дефектов в спорном имуществе. Поскольку истец не является специалистом в области строительства, то он не мог знать о скрытых дефектах, в противном случае указанные дефекты были бы оговорены в договоре купли-продажи. Поскольку ФИО2 считает, что качество недвижимого имущества не соответствует условиям договора купли-продажи, а ФИО1 с этим не согласен, то в связи с нарушением существенных условий договора, истец желает расторгнуть спорный договор в судебном порядке, применив двустороннюю реституцию.

Просит признать п.4.1 договора купли-продажи от 

<

дата обезличена> в части того, что продавец обязуется передать, а покупатель принять объект недвижимости до 

<

дата обезличена>, недействительным условием; расторгнуть спорный договор купли-продажи; признать за истцом право собственности на спорные объекты недвижимости; взыскать с истца в пользу ответчика стоимость спорного имущества в размере 7 100 000 руб.; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество реестровые записи (том 1 л.д. 2-5,123-128,179).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен ФИО3 (том 1 л.д. 153 оборот).

Истец о слушании извещен (том 1 л.д. 157), в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался. 

Представители истца – ФИО4 и ФИО5, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности от 

<

дата обезличена> (том 1 л.д. 7), о слушании извещены (том 2 л.д. 180), в судебное заседание не явились. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске с уточненными требованиями.

От представителя истца ФИО6, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 

<

дата обезличена> (том 1 л.д. 7), поступило ходатайство об отложении разбирательства дела в связи с занятостью представителей истца в других судебных заседаниях и невозможностью личного участия истца в судебном заседании в связи с болезнью (том 2 л.д. 182).

Указанное ходатайство оставлено без удовлетворения. 

Также в указанном ходатайстве отражена необходимость приостановления производства по делу до рассмотрения Ленинским районным судом г. Магнитогорска Челябинской области заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения от 

<

дата обезличена>.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в приостановлении производства по настоящему делу по указанному основанию отказано.

Ответчик ФИО2 исковые требования в судебном заседании не признала. Пояснила, что с ее стороны отсутствуют нарушения условий спорного договора. Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области установлено, что в спорном доме имеются скрытые недостатки, в связи с чем с ФИО1 в ее пользу взысканы убытки на устранение указанных недостатков. В силу действующего законодательства ФИО1, являясь продавцом, несет ответственность за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю. Доводы стороны истца основаны на неверном толковании норм права. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО7, действующая на основании доверенности от 

<

дата обезличена> (л.д. 31-32), возражала в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что заявленные требования затрагивают интересы банка, поскольку спорное имущество находится у Банка в залоге в связи с заключением с ответчиком договора кредита на приобретение спорного имущества, который до настоящего времени не погашен. Полагает, что обнаружение существенных недостатков товара не является существенно изменившимися обстоятельствами со стороны продавца, поскольку истец, являясь продавцом спорного имущества, несет ответственность за все скрытые недостатки товара; истцом избран ненадлежащий способ защиты; доводы истца направлены на переоценку выводов суда по вступившему в силу судебному акту; истец злоупотребляет предоставленным ему правом на судебную защиту, поскольку не представил доказательств наличия у него денежных средств для возврата покупателю стоимости имущества, а также в действиях истца усматривается уклонение от исполнения решения Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2018 года о взыскании с него в пользу ответчика расходов на устранение недостатков жилого дома. Просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третье лицо ФИО3 о слушании извещен (том 2 л.д. 180), в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращался. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержав в полном объеме возражения ответчика.

В соответствии с ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. 

С учетом изложенного, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела в судебном заседании, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.3 ст.17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

На основании положений п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно требованиям ст.ст.309,310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу с п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч.1 ст.57 Гражданского процессуального кодекса РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Как следует из материалов дела, 

<

дата обезличена> между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. м и жилого дома площадью 

<

данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> (п.1.1 договора). Общая стоимость указанного имущества составила 7 100 000 руб., из которых 1 065 000 руб. уплачены покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи, 6 035 000 руб. будут оплачены за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора 

<

номер обезличен> от 

<

дата обезличена>, заключенному с ФИО2 (п.2.1 договора). Продавец обязуется передать, а покупатель – принять указанный объект недвижимости до 

<

дата обезличена>. Претензий по техническому состоянию объекта недвижимости у покупателя к продавцу не имеется, в связи с чем настоящий договор заключен без составления передаточного акта (п.4.1 договора). Ответственность за сохранность жилого дома, а также риск его случайной гибели или порчи несет покупатель с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи (п.5.2 договора) (том 1 л.д. 65-66).

<

дата обезличена> между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО2, ФИО3 (заемщики) заключен договор кредита 

<

номер обезличен>, по условиям которого Банк предоставил заемщикам кредит в размере 6 035 000 руб. на приобретение земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>. Срок действия договора 180 месяцев (том 1 л.д. 67-68). 

Право собственности на спорное имущество зарегистрировано на имя ФИО2 

<

дата обезличена> с регистрацией обременения в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» (том 1 л.д. 96-102,103-108).

Заявляя требования о признании условий договора в части того, что продавец обязуется передать, а покупатель – принять указанный объект недвижимости до 

<

дата обезличена> (п.4.1 договора), недействительными, сторона истца ссылается на то, что указанное условие является ничтожным, поскольку не отображает реальность и действительную волю сторон, т.к. спорное имущество было передано от продавца к покупателю до подписания основного договора купли-продажи.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.1 или п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ) (пункт 7). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст.10 и п.1 или п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ (пункт 8). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз2 п.2 ст.166 Гражданского кодекса РФ0 (пункт 71). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ). В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст.169 Гражданского кодекса РФ); мнимая или притворная сделка (ст.170 Гражданского кодекса РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (п.1 ст.171 Гражданского кодекса РФ) (пункт 73). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (пункт 74).

Вместе с тем, стороной истца не указано, в чем недействительность оспариваемого условия договора купли-продажи, а также не представлено доказательств, подтверждающих недействительность оспариваемого условия договора купли-продажи. Кроме того, стороной истца не отражено, какие права истца нарушены и каким образом признанием условий договора недействительными в указанной части будут восстановлены права истца.

Таким образом, оснований для признания п.4.1 договора купли-продажи от 

<

дата обезличена> недействительным условием, не имеется.

Решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 19 сентября 2018 года с ФИО1 в пользу ФИО2 в возмещение расходов на устранение недостатков спорного жилого дома взысканы денежные средства в размере 1 541 070 руб. (том 1 л.д. 134-137). Апелляционным определением Челябинского областного суда от 04 декабря 2018 года указанное решение оставлено без изменения (том 1 л.д. 138-147).

Указанным решением установлено, что в жилом доме по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен> на момент заключения договора купли-продажи от 

<

дата обезличена> имелись значительные скрытые недостатки, являющиеся существенными и возникшие во время производства строительно-монтажных работ.

<

дата обезличена> ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия о расторжении спорного договора купли-продажи (том 1 л.д. 15,16).

Заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, истец указывает на то, что поскольку он не является специалистом в области строительства, то он не мог знать о скрытых дефектах, в противном случае указанные дефекты были бы оговорены в договоре купли-продажи, поскольку цена договора соответствовала качеству объекта, а снижение цены путем взыскания ответчиком с истца расходов на устранение скрытых дефектов, т.е. улучшение технического состояния спорного жилого дома за счет продавца незаконно, поскольку спорным договором не предусмотрено, что в случае если в спорном объекте появятся какие-либо дефекты в процессе его эксплуатации покупателем, то риски случайной гибели и повреждений возлагаются на продавца. 

Вместе с тем, как установлено решением Ленинского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области, существенные недостатки спорного жилого дома возникли во время производства строительно-монтажных работ, а не в период его эксплуатации покупателем ФИО2 Доводы стороны истца о том, что повреждения спорного объекта возникли после регистрации перехода права собственности на имя ФИО2 не подтверждены доказательствами в нарушением ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии со ст.451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст.451 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст.549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений ст.557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно положениям п.1 ст.476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Наличие либо отсутствие у продавца специальных познаний в области строительства не является юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленного спора, поскольку в силу прямого указания закона продавец отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю. 

Взыскание с продавца ФИО1 в пользу покупателя ФИО2 расходов на устранение недостатков жилого дома, не оговоренных договором купли-продажи, не могут расцениваться судом как существенное изменение обстоятельств, поскольку риск продажи товара, имеющего существенные недостатки, лежит на продавце. 

Оценив исследованные в судебном заседании доказательства по правилам ч.3 ст.67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает правильным ФИО1 в удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО2 о признании условий договора купли-продажи, расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу 

<

адрес обезличен> в 

<

адрес обезличен>, заключенного 

<

дата обезличена>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: