Дело №2-218/2024

УИД 78RS0006-01-2023-000501-29 16 января 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кировский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Малининой Н.А.,

при секретаре Гавриловой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, исключении записи о государственной регистрации права собственности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – КИО СПб, Комитет) о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, где проживает с 2002 года. Жилой многоквартирный дом по вышеуказанному адресу 1957 года постройки имеет пять этажей, 40 квартир, две парадных в каждой по 20 квартир, со всех сторон имеет окна жилых комнат. В доме есть подвал, вход в который осуществляется только с лестничных клеток внутри каждой парадной. Подвал проходит под всем домом, является единым вспомогательным техническим помещением. Отдельных самостоятельных изолированных выходов на улицу подвал не имеет.

При подготовке в мае 2022 года общего собрания собственников многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, получив от управляющей компании ГУП РЭП «Строитель» реестр собственников многоквартирного дома, истец узнала, что часть подвала дома по указанному адресу стала собственностью Санкт-Петербурга. Право собственности Санкт-Петербурга на не жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> площадью 296,6 кв.м, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) 11 октября 2021 года. 

На сайте Акционерного общества «Российский аукционный дом» (далее – АО «Российский аукционный дом») истец увидела информацию о проведении 3 ноября 2022 года аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга: объекта нежилого фонда по адресу: 

<

адрес>, где в акте осмотра объекта оценки – встроенного помещения от 6 сентября 2022 года рекомендовано использование оцениваемого объекта (нежилого помещения 2-Н) в качестве помещения свободного назначения, в том числе в складском сегменте.

В силу закона подвальное нежилое помещение 2-Н принадлежит всем собственникам жилых квартир многоквартирного дома на праве общей долевой собственности, поскольку предназначено для обслуживания более одного помещения, имеет вспомогательное назначение (в подвале находятся инженерные коммуникации). С момента приватизации первой квартиры собственником вместе с правом собственности на приватизированные квартиры перешло право общей долевой собственности на технические помещения, включая нежилое помещение 2-Н (подвал), площадью 296,6 кв.м, предназначенные для обслуживания всех помещений жилого дома.

Наличие и сохранение права собственности города Санкт-Петербурга на вышеуказанное нежилое помещение нарушает право общей долевой собственности истца как собственника жилого помещения на общее имущество многоквартирного дома; нарушает права истца, поскольку размер доли в праве общей долевой собственности истца на общее имущество дома уменьшился по сравнению с датой покупки истцом квартиры в 2002 году, так как на момент покупки размер доли в праве общей долевой собственности истца на общее имущество дома рассчитывался по закону с учётом нежилого помещения (подвала) 2-Н. Нарушение права общей долевой собственности собственников жилых помещений дома по вышеуказанному адресу на общее имущество заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на спорное нежилое помещение.

Распоряжение КИО СПб от ДД.ММ.ГГГГ 2031-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

адрес>» об осуществлении приватизации объекта нежилого фонда, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга по вышеуказанному адресу, а также включение в сводный реестр казны Санкт-Петербурга в части включения в реестр казны названного объекта нежилого фонда незаконно, противоречит пункту 16 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», без учёта факта нахождения данного помещения в общей долевой собственности собственников многоквартирного дома.

Истец обратилась к ответчику с заявлением о том, чтоб исключить указанное нежилое помещение из собственности Санкт-Петербурга, поскольку подвальное помещение 2-Н ошибочно стало собственностью Санкт-Петербурга, так как с 1957 года никогда в подвале (нежилом помещении) не было третьих лиц, подвал не сдавался в аренду, в нём никогда не было склада, подвал содержался собственниками квартир за счёт денежных средств, собранных на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома.

Как следует из ответа Комитета от 16 июня 2022 года, по архивным данным ГУИОН, в период, включающий дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу (4 июля 1991 года), объект имел самостоятельное, не связанное с обслуживанием иных помещений дома, назначение (склад), технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания только одного многоквартирного дома, в границах объекта отсутствует. На этом основании 12 апреля 2022 года межведомственная комиссия по выявлению государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающей признаками имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, приняла решение о невозможности отнесения объекта к общему имуществу нежилого здания. Объект относится к государственной собственности Санкт-Петербурга и не выбывал из её состава. Истцу рекомендовано обратиться в суд, поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.

Аргументы ответчика о том, что по архивным данным в период, включающий дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу, объект имел самостоятельное, не связанное с обслуживанием помещений дома, назначение (склад), технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания только одного многоквартирного дома, в границах объекта отсутствуют, не соответствуют действительности, проекту дома и акту приёмки дома в 1957 году.

Истец была в архиве ГЦА, где в акте №3063 от 18 декабря 1957 года о полной приёмке каменного пятиэтажного здания жилого дома, утверждённого Решением Исполкома Ленгорсовета депутатов трудящихся №60-7-П от 24 декабря 1957 года указано следующее: пункт 23 – специальных помещений в доме нет (не предусмотрено по проекту и нет фактически), пункт 27 – прачечных нет (не предусмотрено по плану и нет фактически), пункт 28 – дровяников нет (не предусмотрено по проекту и нет фактически).

Таким образом, по проекту жилого дома и по акту его приёмки в 1957 году в доме по вышеуказанному адресу не предусматривалось никаких помещений иного назначения, чем жилые помещения и места общего пользования, к которому относится спорная часть подвала.

Из ответа ГУП «ГУИОН» от 2 июня 2022 года следует, что, согласно справке городского инвентаризационная бюро № от ДД.ММ.ГГГГ, дом по вышеуказанному адресу на основании акта о полной приёмке 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован и записан по фонду Местных Советов в общем городском реестре № стр. 933.

На момент первой приватизации нежилое помещение 2-Н (подвал), площадью 296,6 кв.м жилого дома по вышеуказанному адресу не могло быть складом, поскольку в проектно-сметной документации и в акте о полной приёмке дома от 17 декабря 1957 года отсутствуют помещения общественного назначения, в том числе в виде склада или складского помещения. Реконструкция жилого дома по указанному адресу для выделения помещений общественного назначения с 1957 года не производилась. Реконструкция нежилого помещения 2-Н (подвала) дома по вышеуказанному адресу под встроенное помещение (склад) или иное помещение общественного назначения с 1957 года не производилась. Использовать нежилое помещение 2-Н без капитального переустройства и переоборудования без изменения несущих конструкций, а также автономно эксплуатировать отдельно от жилых помещений дома, – невозможно.

В соответствии с пунктом 2.17 СНиП 2.08.01-85г. «Жилое здание» помещения общественного назначения должны были иметь эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. В соответствии со СНиП 2.08.01-89* «Строительные нормы и правила. Жилые здания», утверждёнными постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года №78, помещения общественного назначения должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания. Загрузку помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, следует выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон. Загрузка их со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузочные помещения, если площади встроенных общественных помещений больше 150 м, должны быть спроектированы. Помещения общественного назначения, расположенные в жилых зданиях, следует отделять от помещений жилой части противопожарными перегородками первого типа и перекрытиями третьего типа без проёмов, в зданиях первой степени огнестойкости – перекрытиями второго типа.

Таким образом, поскольку нежилое помещение 2-Н не отделено от помещения жилой части противопожарными перегородками первого типа и перекрытиями третьего типа без проёмов, никогда не имело самостоятельных эвакуационных выходов, изолированных от жилой части жилого дома; со всех сторон жилой дом имеет окна; в проекте жилого дома не спроектированы и не предусмотрены загрузочные помещения и встроенные нежилые помещения общественного назначения под склад или иные цели, реконструкции дома под эти цели не было, то нежилое помещение 2-Н не могло использоваться под склад на момент первой приватизации в соответствии с законом РСФСР от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР».

Истец считает, что 12 апреля 2022 года межведомственная комиссия по выявлению государственной собственности Санкт-Петербурга вынесла ошибочные решения по нежилому помещению, кроме вышеизложенного, по следующим основаниям:

- в реестр ошибочно внесено нежилое помещение 2-Н, которое имеет все признаки общедомового имущества;

- дом по вышеуказанному адресу является жилым домом, а в решении комиссии говорится о невозможности отнесения объекта (нежилого помещения) к общему имуществу нежилого помещения;

- нежилое помещение 2-Н никогда не было объектом самостоятельного назначения, не имеет санузлов, умывальников и унитазов, нет отдельного самостоятельного выхода (выходов) на улицу, нет изолированности от входа в подъезда жилого дома, выход из подвала осуществляется в общее имущество собственников многоквартирного дома – в подвал под лестницами, нежилое помещение никогда не сдавалась в аренду, никогда в нём никого не было, никогда подвал не был складом, имеет свободный доступ для эксплуатирующих служб и собственников квартир данного дома;

- технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания многоквартирного дома в границах нежилого помещения 2-Н, присутствует, помещение представляет собой часть технического подвала, предназначено для обслуживания проходящих в нём трубопроводов общей домовых систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации. Указанные трубопроводы предназначены для предоставления коммунальных услуг по отоплению, горячему и холодному водоснабжению, канализации в помещениях и квартирах, расположенных с первого по пятый этаж. В помещении 2-Н находятся 14 стояков отопления с запорной арматурой, стояки запорной арматуры и холодной воды, трубы канализации запорной арматуры, а также различная электропроводка, которая проходит посередине этого подвала по несущей стене. Подвал находится посредине дома. В подвальном помещении 2-Н находится технологическое оборудование, которое обслуживает только собственников квартир в этом доме. Нет технической возможности для подключения третьих лиц (в случае продажи подвала третьим лицам) к общедомовой электроэнергии и отсутствуют технические условия для увеличения мощности электроэнергии в нежилом помещении 2-Н, поскольку на каждую квартиру всего 3 кВт и свободных мощностей нет;

- нежилое помещение подвала 2-Н не было сформировано в качестве самостоятельного помещения до даты первой приватизации квартиры, в подвале находятся элементы инженерных систем, помещение не имело и не имеет самостоятельное функциональное назначение, и является общей долевой собственностью собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

- доказательств, подтверждающих, что на момент приватизации первой квартиры в доме нежилое помещение было сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, ответчиком не представлено;

- в соответствии с проектом дома и актом от 17 декабря 1957 года №3063 о полной приёмке каменного пятиэтажного здания жилого дома, нежилое помещение 2-Н является помещением общего пользования.

Согласно статье 5 Закона Санкт-Петербурга от 17 апреля 2001 года №282-39 «О реестре собственности Санкт-Петербурга (часть 1. Недвижимое имущество)», в реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга по объекту учёта недвижимого имущества нежилого помещения должны быть указаны сведения об обоснованности возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на данное нежилое помещение. В реестре недвижимого имущества Санкт-Петербурга, ответах Комитета отсутствуют сведения об основании возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на вышеуказанное нежилое помещение 2-Н.

В период с 1957 года по настоящее время (19 января 2023 года) нежилое помещение 2-Н не использовалось Ленинградом, потом Санкт-Петербургом: не сдавалось в аренду, не продавалось. Расходы по содержанию нежилого помещения 2-Н, расположенного в доме по вышеуказанному адресу, Комитет, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» никогда не несли. Ни Санкт-Петербург, ни КИО СПб, ни СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» как собственники нежилого помещения 2-Н никогда не платили стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды, тогда как обязаны это делать, если считают себя собственником помещения 2-Н, согласно пункту 40 Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Нежилое помещение 2-Н фактически использовалось в качестве общего имущества домовладельцами – собственниками жилых квартир дома по вышеуказанному адресу. За счёт средств на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома, собранных с собственников многоквартирного дома по данному адресу, регулярно производился ремонт в подвале (нежилом помещении 2-Н): поставлены решётки на окна, произведена замена запорной арматуры стояков холодного водоснабжения и системы отопления, произведена замена стояков холодного водоснабжения, произведено утепление труб холодного водоснабжения и системы отопления, произведены работы по замене проводки электроснабжения, нежилое помещение регулярно убирается, проветривается.

Только через 31 год после приватизации первой квартиры неожиданно для собственников многоквартирного дома ответчик 11 октября 2021 года оформил кадастровый номер и право собственности Санкт-Петербурга на часть подвала дома, расположенного посередине дома – нежилое помещение 2-Н площадью 296,6 кв.м в жилом доме по вышеуказанному адресу. Распоряжением ответчика от 16 августа 2022 года нежилое помещение 2-Н выставлено на торги, которые не состоялись 3 ноября 2022 года. В акте осмотра объекта оценки рекомендовано использование оцениваемого объекта в качестве помещения свободного назначения, в том числе в складском сегменте.

Жилой дом по вышеуказанному адресу имеет класс функциональной опасности – Ф 1.3. Нежилое помещение 2Н относится, как и остальная часть жилого дома, к указанному классу функциональной пожарной опасности, который не изменился в течение 65 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию в 1957 году. Документов об изменении класса функциональной пожарной безопасности применительно к новому назначению нежилого помещения 2-Н ответчик не представил.

Таким образом, приватизация объекта нежилого фонда по вышеуказанному адресу, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, в электронной форме на аукционе с рекомендациями использования подвала жилого дома в качестве помещения свободного назначения, в том числе в складском сегменте, будет противоречить приказу МЧС России от 24 апреля 2013 года №288.

Нежилое помещение 2-Н никогда не функционировало как самостоятельное, не связанное с обслуживанием жилого дома. Санкт-Петербург (КИО СПб) никогда фактически не владел, не использовал и не распоряжался указанным подвальным помещением. Нежилое подвальное помещение 2-Н фактически находится во владении собственников жилых квартир и содержится за счёт средств, вносимых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, органами жилищного надзора указанное жилое помещение признавалось общим имуществом собственников жилых помещений многоквартирного дома.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу единогласно было принято решение об истребовании в доме по указанному адресу нежилого помещения 2-Н, о признании недействительным права собственности, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, о признании права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение 2-Н за собственниками жилых помещений дома и обращении для реализации указанного решения в правоохранительные органы, органы государственной власти, суды и иные органы и учреждения, с правом уполномочить представлять интересы всех собственников истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, настаивая на удовлетворении заявленных требований в полном объёме, ФИО1 просила признать недействительным зарегистрированное право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, расположенное по адресу: № площадью 296,6 кв.м, этаж: подвал, кадастровый №, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение по указанному адресу.

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее направлено в суд возражение на исковое заявление. 

Проверив материалы дела, выслушав объяснения истца, оценив представленные и добытые доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Судом установлено, материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>

Согласно протоколу № заседания межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, от ДД.ММ.ГГГГ, комиссия, в том числе приняла решение о невозможности отнесения нежилого помещения 2-Н площадью 296,6 кв.м, расположенного в подвале дома по вышеуказанному адресу, кадастровый №, к общему имуществу дома во внесудебном порядке.

Право государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 2-Н, расположенное в доме по вышеуказанному адресу, зарегистрировано в ЕГРН 11 октября 2021 года.

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ определен способ приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ решением собственников МКД об истребовании в доме по указанному адресу нежилого помещения 2-Н, о признании недействительным права собственности, о признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, о признании права общей долевой собственности на указанное нежилое помещение 2-Н за собственниками жилых помещений дома и обращении для реализации указанного решения в правоохранительные органы, органы государственной власти, суды и иные органы и учреждения, уполномочили представлять интересы всех собственников истца.

Как указывалось ранее, обращаясь с настоящим иском, ФИО1 просила признать недействительным зарегистрированные право собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 296,6 кв.м, этаж: подвал, кадастровый №, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение по указанному адресу, ссылаясь на то обстоятельство, что спорное нежилое помещение является общей долевой собственностью собственников многоквартирного дома по вышеуказанному адресу.

Разрешая по существу заявленные ФИО1 требования, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности, указанные в Приложении №3 к Постановлению №3020-1, независимо от того, на чьём балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах) (в Санкт-Петербурге – в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Закона Российской Федерации от 28 августа 1995 года «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» – в государственную собственность Санкт-Петербурга).

В абзаце 2 пункта 1 Приложения №3 к Постановлению №3020-1 поименован нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счёт 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июня 1997 года №15 разъяснено, что объекты, указанные в Приложении №3 к Постановлению №3020-1, являются объектами муниципальной (в случае Санкт-Петербурга – государственной собственности непосредственного в силу прямого указания закона.

Таким образом, Санкт-Петербург является собственником спорного помещения с момента вступления в силу вышеуказанного Постановления №3020-1, то есть с 20 января 1992 года, в силу закона, независимо от того, оформлено ли это право в установленном порядке. Государственная регистрация права собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение носит право подтверждающий характер, поскольку право собственности Санкт-Петербурга на него возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 2 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Учитывая изложенное, спорное нежилое помещение перешло в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывало, собственник помещения – Санкт-Петербург, вопреки доводам истца, не отказывался от права собственности на помещение и не утрачивал право на помещение по основаниям, предусмотренным законом.

По состоянию на 27 декабря 1991 года единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

Спорное нежилое помещение учтено в Реестре собственности Санкт-Петербурга. Основанием возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение является пункт 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации №3020-1 от 27 декабря 1991 года. Государственная регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение в ЕГРН произведена 11 октября 2021 года, документом-основанием для государственной регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение являлась выписка из Реестра собственности Санкт-Петербурга.

Кроме того, суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на дату приватизации первой квартиры дома по вышеуказанному адресу, спорное нежилое помещение было предназначено, учтено, сформировано для использования в целях обслуживания дома и фактически использовалось в целях обслуживания дома.

По смыслу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О).

Такие объекты государственной собственности как жилой и нежилой фонд, находящиеся в ведении соответствующих Советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга, согласно пункту 1 Приложения №3 к Постановлению №3020-1 (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 2 марта 2010 года №13391/09).

Однако с момента начала реализации гражданами право на приватизацию жилья, предусмотренного законом РСФСР от 4 июля 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хоть хотя бы одна квартира (комната) утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, поскольку они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают права общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18 февраля 2014 года №84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге», дата приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу – 4 июля 1991 года. 

Юридически значимым для рассмотрения настоящего дела обстоятельством является то, было ли спорное нежилое помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и относится ли данное помещение к общему имуществу дома.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В материалы дела представлена отражающая хронологию формирования и использования спорного объекта недвижимости справка ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности СПб ГУП «ГУИОН» от 10 ноября 2021 года, согласно которой, спорное нежилое помещение было учтено со следующими характеристиками:

- по данным текущей инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ: номер: № назначение: нежилое, нежилое, использование: кладовые, склад; оборудование, предназначенные для обслуживания дома: сведения отсутствуют;

- по данным текущей инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ: № назначение: нежилое, использование: складское; оборудование, предназначенное для обслуживания дома: сведения отсутствуют;

- по данным текущей инвентаризации на ДД.ММ.ГГГГ: № назначение: нежилое, использование: складское; оборудование, предназначенное для обслуживания дома: сведения отсутствуют.

Из письма ГБУ «ГУИОН» от ДД.ММ.ГГГГ и технической документации по состоянию на 1957-2004 годы следует, что, по данным ПИБ Южное департамента кадастровой деятельности ГБУ «ГУИОН», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата первичной инвентаризации) было учтено помещение 2-Н площадью 184,84 кв.м, назначение: служебное, использование помещения: хоз. кладовые;

- по состоянию на 2 мая 1963 года назначение помещения 2-Н изменилось на складское, использование помещения: кладовые;

- по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ назначение помещения 2-Н: нежилое, использование помещения: кладовые;

- после 1977 года помещение 2-Н ПИБ не обследовалось.

Сведениями и технической документацией на помещение 2-Н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ПИБ не располагает.

По данным ПИБ, с 1977 года по 2004 год площадь, использование и назначение помещения 2-Н не менялись.

Дополнительно ПИБ сообщило, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ произошло объединение помещений 2-Н и 3-Н (с присвоением номер 2-Н), после объединения площадь помещения 2-Н составила 296,6 кв.м, назначение помещения: нежилое, использование помещения: складское.

Таким образом, материалами дела достоверно подтверждается факт того, что спорное нежилое помещение 2-Н до 2004 года представляло собой два отдельных помещения 2-Н и 3-Н, которые с момента первичной инвентаризации в 1957 году были учтены в качестве самостоятельных нежилых помещений с назначением: складское, использованием: кладовые (в том числе на дату приватизации первой квартиры в доме – ДД.ММ.ГГГГ).

Исходя из буквального толкования положений Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 года №13391/09, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя России от 22 сентября 2003 года №170, Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утверждённых Приказом Министерства Российской Федерации от 24 марта 2003 года №115, к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение – размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.

Существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе снабженных запорной арматуры, на что, в том числе в обоснование иска ссылается ФИО1, влечёт лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома.

При этом, из материалов дела следует, что Распоряжением Комитета от 16 августа 2022 года №2031-рз предусмотрено включение в информационное сообщение о проведении торгов и в договор купли-продажи обязательства покупателя обеспечивать эксплуатирующим организациям беспрепятственный доступ к инженерному оборудованию, находящемуся на объекте, для выполнения необходимых ремонтных работ, работ по ликвидации аварий либо неисправности оборудования, приборов учёта и контроля.

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении иска, суд учитывает также отсутствие доказательств того, что спорное нежилое помещение фактически используется домовладельцами в целях обслуживания дома. Напротив, согласно акту обследования нежилого помещения от 22 июня 2022 года, составленному СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», спорное нежилое помещение не используется, свободно от имущества третьих лиц, в помещении проходят транзитные трубы.

При этом доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском со ссылками на то обстоятельство, что о праве собственности Санкт-Петербурга на спорное нежилое помещение ФИО1 должно было статьи известно не позднее 21 января 1992 года – с момента вступления в силу Постановления №3020-1, суд считает подлежащими отклонению, поскольку истцом заявлено требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности, произведённой 11 октября 2021 года, о чём ей стало известно в мае 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, исключении записи о государственной регистрации права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Малинина

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 21.02.2024