Дело № 2-366/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Томари 20 декабря 2017 года

Томаринский районный суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Фисуна А.В., при секретаре Рыковой Л.И., с участием истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» о признании права собственности на жилое помещение,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным заявлением, ссылаясь, что ДД.ММ.ГГГГ купила 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 38,3 кв.м., у ФИО8 для родителей ФИО5, ФИО6, что подтверждается распиской. ФИО8 действовал по доверенности от ФИО4 от 12.05.2009 года, фактически продал квартиру за 200 000 рублей. После получения денежных средств ФИО7 обязался оформить квартиру в собственность в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, после чего оформить договор купли-продажи. ФИО7 квартиру не приватизировал, договор купли-продажи не заключил. В спорной квартире истец проживает с семьей с 2009 года, сделали капитальный ремонт. Просит признать за ней право собственности на указанную квартиру.

Ответчиком ФИО4 представлены возражения на исковое заявление, в котором указывает, что отец ответчика при жизни занимался приватизацией спорной квартиры, однако вследствие смерти не успел этого сделать. Из-за огромного территориального расстояния и огромной стоимости авиабилетов, ответчик выдала доверенность на имя ФИО8 с правом только на вступление в наследство, но не продажу квартиры. В установленные законом сроки ФИО8 в наследство от имени ответчика не вступил, а квартиру продал за 200 000 рублей, которые никому не отдал, в том числе и ответчику. О действиях ФИО8 по отношению к квартире ответчику не было известно. В настоящее время ответчиком выдана доверенность ФИО9 о вступлении в наследство и оформления всех документов.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям. Просит суд иск удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании не присутствовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, на стороне истца ФИО6, ФИО5 в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. ФИО6 просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, с согласия истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Выслушав истца, исследовав материалы гражданского дела, и оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества.

В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"(вред. от 29.12.2004 года, с изм. от 15.06.2006), приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ.

Согласно ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (вред. от 29.12.2004 года, с изм. от 15.06.2006), право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, разъяснено, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ заключение договора продажи недвижимости должно производиться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Абзацем вторым данной статьи установлено, что несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет ее недействительность.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации) на праве собственности с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2).

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ, в редакции на момент рассматриваемых отношений, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

С этим связаны и разъяснения, содержащиеся в пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В пункте 59 того же Постановления указано, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Исходя из этого, условием удовлетворения требования истца о признании права собственности является установление судом обстоятельств, которые в силу закона влекут возникновение такого права независимо от его государственной регистрации.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Согласно договору № о передаче квартиры (дома) в собственность от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования «Томаринский городской округ» ФИО2 бесплатно в порядке приватизации в частную собственность передана 

<

адрес>, однако отметки о регистрации указанного договора в Едином государственном реестре прав на недвижимость договор не содержит.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ. Наследником последнего является ФИО4.

Согласно сообщению КУМС МО «Томаринский городской округ» № от ДД.ММ.ГГГГ деприватизация указанной квартиры не производилась.

Из нотариально заверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уполномочила ФИО3 вести дело по оформлению наследственных прав ФИО4 на имущество, оставшееся после смерти ее отца ФИО2, состоящего из всего имущества, какое на момент смерти ему принадлежало, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось. Для выполнения указанных действий ФИО3 уполномочен подавать от имени ФИО4 заявление о принятии наследственного имущества, быть представителем во всех государственных, административных, муниципальных учреждениях и организациях 

<

адрес>, в том числе МУПТИиОн, в Администрации, ИФНС РФ, Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости 

<

адрес>, Комитете по архитектуре и градостроительству, в органах местного самоуправления, в Сбербанках РФ с правом получения причитающихся ФИО4 денежных средств и компенсаций, получать справки и документы, расписываться за ФИО4, получить свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать право собственности и получить свидетельство о государственной регистрации права в Управлении Федеральной регистрационной службы 

<

адрес>. Доверенность выдана сроком на три года.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил от ФИО1 деньги в сумме 200 000 рублей за продажу квартиры по адресу: 

<

адрес>, в присутствии главы Красногорской администрации ФИО10, ФИО11 Кроме этого, ФИО3 обязался заняться оформлением купли-продажи квартиры. Указанная расписка удостоверена печатью администрации 

<

адрес>.

Из справки ООО «КОМУС-2» от 13.10.2017 года, выписке из домовой книги установлено, что в указанной квартире с 20.11.2009 года зарегистрированы ФИО1, ФИО6, ФИО5.

Оценивая представленную истцом расписку от 16.11.2009 по своей форме и содержанию, суд приходит к выводу, что она не является договором купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес>, поскольку из ее буквального толкования следует намерение сторон в будущем заключить договор купли-продажи спорной квартиры, а также о получении ФИО3 денежных средств от ФИО1, что в соответствии со ст. 549, 550, 558 ГК РФ не является договором купли-продажи, поскольку не содержат обязательных условий договора купли-продажи недвижимости.

Представленная истицей расписка от 16.11.2009 года не содержат подписи сторон сделки, не определены продавец, покупатель, обязанность продавца передать покупателю в собственность квартиру.

Помимо этого, на момент составления расписки и передачи денежных средств, ФИО3 действовал от имени ФИО4, которая не являлась собственником жилого помещения, ее право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным сделать вывод о правопреемстве в отношении спорного объекта между умершим ФИО2 и ФИО4, поскольку каких-либо документов, позволяющих сделать вывод о переходе к последней тех или иных прав на недвижимое имущество, истец, как того требует ст. 56 ГПК РФ, в том числе включение квартиры в наследственную массу умершего, регистрация права собственности ответчика на квартиру, суду не представил. В этой связи, в соответствии со ст. 209 ГК РФ ФИО3 не мог распорядиться недвижимым имуществом, в том числе продать спорную квартиру, выступать в качестве стороны по сделке. 

Кроме этого, принимая во внимание, что спорное жилое помещение приобреталась ФИО1 на основании возмездной сделки при указанных обстоятельствах ФИО1 знала об отсутствии у продавца права на отчуждение спорного недвижимого имущества, имелась возможность проверить правомочия продавца, в том числе собственность, в связи с чем суд также приходит к выводу о том, что истец не является добросовестным приобретателем. Предоставленная истицей в материалы дела доверенность ФИО4 полномочия ФИО3 по распоряжению спорной квартирой не содержит.

Оценивая доверенность и расписку в совокупности, суд пришёл к выводу о том, что между сторонами могла иметься устная договорённость о заключении договора купли-продажи квартиры. Однако, достигнув такой договоренности, стороны должны были действовать в соответствии с законом и оформить надлежащим образом свои отношения, поскольку в данном случае закон придаёт юридическую значимость не устной договоренности, а исключительно письменной форме договора. Стороны же пошли в обход закона, заменяя установленную законом процедуру и форму заключения договора, другими правовыми средствами – распиской и доверенностью, не имеющей полномочия. Однако такие сделки как выдача расписки и выдача доверенности в силу прямого указания закона не порождают таких же правовых последствий, как и заключение договора купли-продажи, их правовое значение принципиально иное, и даже вместе они не могут заменить письменную форму договора.

Действуя в обход закона, полагаясь исключительно на добросовестность друг друга, стороны в определённой степени рискуют, поскольку законом охраняется договор и право собственности, возникшее в результате его заключения и надлежащего оформления. В случае, если какая-то из сторон впоследствии отказалась от исполнения устных договорённостей, граждане несут неблагоприятные последствия своих собственных действий, совершенных в обход установленных законом процедур.

Суд не является органом, заключающим и оформляющим сделки за граждан. 

Кроме того, сам по себе факт длительного пользования спорной квартирой, оплаты коммунальных услуг, производство ремонтных работ, наличие регистрации в квартире, не является основанием для возникновения права собственности у истца на данную квартиру.

Учитывая, что квартиры была передана в частную собственность ФИО2, однако переход права собственности в установленном законом порядке зарегистрирован не был, право собственности на квартиру за ФИО4 в порядке наследования в соответствии с действующим законодательством зарегистрировано не было, доказательств наличия полномочий по распоряжению квартирой у ФИО3 не представлено, доказательств приобретения права собственности истцом суду также не представлено, законных оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования «Томаринский городской округ» о признании права собственности на жилое помещение, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Томаринский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья: А.В. Фисун 

Решение в окончательной форме постановлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий: А.В. Фисун

Решение (не) вступило в законную силу

С подлинным верно:

Судья

Томаринского районного суда А.В. Фисун