РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 февраля 2019 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Митиной И.А., 

при секретаре Дробжеве В.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 591/2019 по иску Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

установил:

Истец - Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, указывая на то, что в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015г. № 85-30 «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», вступившим в законную силу 01.01.2016г, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительным органом государственной власти Ульяновской области- Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области до 01.01.2019г. осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обратился с указанным иском к ответчику по тем основаниям, что Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ООО «Вигма» и ФИО1 заключен договор аренды от 27.05.2016г. №, по которому ФИО1 передана доля земельного участка с кадастровым номером № площадью 11508 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> А на срок с 10.03.2016 г. по 09.03.2019г (п. 2.1 договора).

Согласно выписке из ЕГРИП ФИО1 не является индивидуальным предпринимателем.

Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы за пользование земельным участком пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в случаях централизованного изменения размера ставки земельного налога и местных коэффициентов, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ.

В соответствии с п. 4.5 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно по 10 число месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь не позднее 25 декабря текущего года.

ФИО1 не вносил арендную плату по договору от 27.05.2016г. № с 01.03.2018г. по 31.08.2018г., в связи с чем за ним образовалась задолженность по в размере 51 820 руб. 98 коп.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено начисление пеней за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,04% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. За период с 11.04.2018г. по 18.09.2018 г. их размер составил 864 руб. 37 коп.

Расчет арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды осуществляется на основании постановлением Правительства Ульяновской области от 25.12.2007г. № 510 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановления Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области.

Об образовавшейся задолженности по арендной плате ответчик уведомлен Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области претензией от 12.09.2018 г. № с требованием о погашении задолженности. Вместе с тем, задолженность до настоящего времени не погашена, указанная претензия оставлена без ответа.

Ссылаясь на нарушение ответчиком договорных отношений, истец просил взыскать с ФИО1 в пользу Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области: задолженность в размере 52 685, 35 руб., из них: задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г. в размере 51 820 руб. 98 коп.; пени за период с 11.04.2018г. по 18.09.2018г. в размере 864 руб. 37 коп.; пени с 19.09.2018г. по день фактической оплаты задолженности.

В ходе рассмотрения дела судом удовлетворено ходатайство ответчика ФИО1 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Вигма». ООО «Вигма» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора.

Представитель истца Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает полностью.

Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил отзыв, согласно которому просил отказать в удовлетворении заявленного иска как необоснованного, в деле участвует в лице представителя ФИО2 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, действующий по доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве ответчика на иск, указывая на то, что заявляя спорный иск, истец не учитывает положения ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, а также положения пункта 1 статьи 552 ГК РФ, который также предусматривает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Согласно заключенному сторонами договору аренды № от 27.05.2016г., ответчику истец передал в аренду ООО «Вигма» и ответчику земельный участок кадастровым номером №, на котором располагается незавершенное строительством здание с кадастровым номером № литер С.

20.05.2016г. ответчик продал 1/2 доли в праве собственности в незавершенном строительством здании ООО «Вигма», 01.03.2017 г по акту приема- передачи данная доля была передана ООО «Вигма», 05.05.2017г зарегистрирован переход права собственности на названную долю от ответчика к ООО «Вигма», в связи с чем 11.05.2017г ответчик обращался к истцу с заявлением о подготовке соглашения к спорному договору аренды, 16.08.2018г. повторно уведомил истца о смене собственника объекта недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке. Указал на то, что решением Промышленного районного суда г.Самары от 31.10.2017г. по заявленному к нему Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области иску установлено, что с 04.05.2017 года у него прекратилось, а у ООО «Вигма» возникло право пользования земельным участком с кадастровым номером №. Решением Промышленного районного суда г.Самары от 06.12.2018г. истцу отказано в удовлетворении иска о взыскании с ответчика задолженности и неустойки по арендной плате по договору аренды от 27.05.2016г. № за период с 01.05.2017г. по 28.02.2018г. С мая 2017 г. ООО «Вигма» оплачивает истцу арендую плату за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 73:24:021110:167, что исключает возможность предъявления к ответчику ФИО1 заявленных исковых требований. 

Третье лицо, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, ООО «Вигма», надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание представителя, отзыв не направило, согласно приобщенной к материалам дела телефонограмме ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указал на то, что права ООО «Вигма» настоящим решением не затрагиваются, задолженность по спорному договору аренды со стороны ООО «Вигма» отсутствует. 

В соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ, в отсутствие возражений участвующих в деле лиц, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Суд, выслушав пояснения ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом

В силу ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ч.1 и ч.2 ст.609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок ( ч.1 и ч.2 ст.610 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1 ст.614 ГК РФ).

На момент подачи иска в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015г. № 85-30 «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области», вступившим в законную силу 01.01.2016г, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительным органом государственной власти Ульяновской области- Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области до 01.01.2019г. осуществляло полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Из представленных сторонами в материалы дела документов следует, что 27.05.2016г. между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (арендодатель) и ООО «Вигма» (арендатор 1), ФИО1 (арендатор 2) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду (по 1/2 доли каждый) земельный участок с кадастровым номером № площадью 11508 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес>, разрешенное использование: под производственным корпусом ( п.1.1).

На земельном участке, указанном в п.1.1 договора, расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности: незавершенное строительством здание с кадастровым №, литера С, назначение: нежилое, площадь застройки 4370,7 кв.м., степень готовности объекта 40 % ( п.1.2. договора). 

Участок считается переданным с момента подписания передаточного акта сторонами (п.3.1.).

Начисление арендной платы производится с 30 декабря 2015 года (п.4.1.). Договор заключен на срок 3 года однократно с 10.03.2016г. по 09.03.2019г. (п.2.1).

Арендная плата ООО «Вигма» (арендатор 1) начисляется с площади 5754 кв.м. и составляет 248 365 руб. 83 коп.; ФИО1 (арендатор 2) начисляется с площади 5754 кв.м. и составляет 248 365 руб. 83 коп.

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, на основе которой рассчитывается арендная плата по договору (п.4.3.).

Арендная плата вносится арендаторами ежемесячно по 10 число (включительно) месяца, следующего за отчетным. Оплата за декабрь производится не позднее 25 декабря (включительно) текущего года. Если последний срок платежа приходится на нерабочий день, то таким сроком будет считаться первый рабочий день, следующий за ним. ( п. 4.5.).

Между сторонами подписан передан передаточный акт земельного участка (приложение к договору аренды).

16.12.2016 года между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновой области (арендодатель) и ООО «Вигма» (арендатор 1), ФИО1 (арендатор 2) заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от 27.05.2016г., в соответствии с которым п.4.2. договора изложен в следующей редакции: арендная плата определяется в расчетах арендной платы, являющихся неотъемлемыми частями договора (приложение №, №). Арендная плата арендатору 1 начисляется с площади 5754 кв.м. Арендная плата арендатору 2 начисляется с площади 5754 кв.м.; (п.1. соглашения); пункт.4.3 договора изложен в следующей редакции: Арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения соответствующих изменений в нормативные правовые акты, в соответствии с которыми рассчитается арендная плата по договору ( п.2 соглашения). Остальные условия договора остаются без изменений и сохраняю свою юридическую силу (п.3 соглашения). В соответствии с приложением № и № к договору аренды арендная плата арендодателя рассчитывается в соответствии с постановлением 

<

адрес> от 25.12.2007г. №.

Настоящее соглашение распространяет свое действие на отношения, возникшее с 01.01.2016г.

Согласно представленным стороной ответчика документам, 20.05.2016г. между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Вигма» (покупатель) заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на незавершенное строительством здание, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя 1/2 доли в праве собственности на незавершенное строительством здание, назначение: нежилое, площадь застройки 4370,7 в.м., степень готовности 40 %, литера С, общей площаью 11508 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а ООО «Вигма» принимает объект и обязуется уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, №А в 

<

адрес>, общей площадью 11 508 кв.м., кадастровый №. Указанная 1/2 доля в праве собственности на объект продана за 88 000 руб., НДС не облагается.

01.03.2017г. по акту приема-передачи произведена передача объекта недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от 20.05.2016 года.

Государственная регистрация права собственности ООО «Вигма» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 4370,7 кв.м, расположенного по адресу 

<

адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства 40%, произведена Управлением Росреестра по Ульяновской области 05.05.2017г., что подтверждается отметкой на договоре, выпиской из ЕГРН от 05.05.2017г. ФФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области».

11.05.2017г. ответчик ФИО1 направил в адрес Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области заявление о подготовке дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков или новых договоров аренды, указав, что принадлежащая ему доля нежилого помещения по адресу г. 

<

адрес> 

<

адрес> продан ООО «Вигма», которое согласно имеющейся отметке, получено истцом 11.05.2017г.

Агентством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области в адрес ФИО1 направлена претензия от 12.09.2018г. № с требованием о погашении задолженности. по арендной плате за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г. в сумме 51 820 руб. 98 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 11.04.2018г. по 18.09.2018г. в сумме 864 руб. 37 коп.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В силу ч. ст.551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (ч. 2 статьи 223 ГК РФ).

Поскольку в силу части 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с ч.3 ст.252 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Самара от 06.12.29018 года по гражданском у делу № – № по иску Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за период с 01.05.2017г. по 28.02.2018г. в размере 86 368,30 руб., пени за период с 11.06.2017г. по 21.03.2018г. в размере 3 456,20 руб., пени с 22.03.2018г. по день фактической оплаты основного долга и арендной платы по договору аренды земельного участка №-№ от 27.05.2016г. отказано в полном объеме по тем основаниям, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 доли нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> кадастровый номер № от ФИО1 к ООО «Вигма» – с 05.05.2017 - у ответчика прекращается право пользования земельным участком по договору аренды земельного участка № от 27.05.2016г. в связи с переходом прав и обязанностей арендатора ФИО1, в том числе, обязанности вносить арендную плату за пользование участком к ООО Вигма». 

Согласно п.2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом установленных обстоятельств, правовые основания для взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 27.05.2016г. за указанный истцом период отсутствуют, в связи с чем заявленный иск удовлетворению не подлежит. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к ФИО1 о взыскании задолженности в размере 52 685, 35 руб., в том числе : задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.03.2018г. по 31.08.2018г. в размере 51 820 руб. 98 коп.; пени за период с 11.04.2018г. по 18.09.2018г. в размере 864 руб. 37 коп.; пени с 19.09.2018г. по день фактической оплаты задолженности- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд путем подачи жалобы через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня составления судом решения в окончательной форме.

Текст мотивированного решения суда изготовлен 12 февраля 2019 года.

председательствующий И.А. Митина