Судья: Фомина Е.А.Докладчик: Молчанова Л.А.

Дело № 33-290/2026 (33-10267/2025)№ 2-406/2025УИД: 42RS0023-01-2024-002124-25

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 февраля 2026 года

г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Молчановой Л.А.,

судей: Калашниковой С.А., Тютюник Я.Я.,

при секретаре Дмитриченковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя администрации г. Новокузнецка, Комитета градостроительства и архитектуры г. Новокузнецка ФИО3 на решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08.08.2025

по иску ФИО4 к КУМИ г. Новокузнецка, администрации г. Новокузнецка, ФИО5 о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4, обратившись с вышеуказанным иском, требования мотивировала тем, что на основании договора купли-продажи от 25.07.2009 она приобрела у ФИО5 земельный участок № площадью 1.500 кв.м. и расположенный на нем садовый дом площадью 83,9 кв.м., находящиеся в СНТ «

<

данные изъяты>».

Право собственности ФИО5 на дом и участок зарегистрированы не было, в связи с чем, право её владения оформлено вступлением в члены СНТ «

<

данные изъяты>».

С 2009 года она добросовестно и непрерывно владеет и пользуется земельным участком и домом как своим собственным имуществом, несет бремя их содержания, проживает в доме.

В 2015 году проведены дополнительные строительные работы в доме, в результате чего его площадь увеличилась.

Распоряжением от 07.11.2023 № 1920 земельный участок № (кадастровый №) предоставлен ей в собственность, право собственности зарегистрировано 13.11.2023.

Согласно экспертному заключению ГБУ «ПИ «Кузбасспроект» жилой дом, расположенный на земельном участке № на территории СНТ «

<

данные изъяты>» является объектом недвижимого имущества, его техническое состояние соответствует действующим строительно-техническим нормам и правилам и не представляет угрозы жизни и здоровья людей.

Учитывая, что спорный жилой дом в установленном законом порядке не оформлен, право собственности на него не зарегистрировано, он является самовольной постройкой.

Уточнив требования, ФИО4 просила признать за ней право собственности на вышеуказанный жилой дом, указывая его площадь как 126,2 кв.м.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08.08.2025, с учетом определения суда от 03.10.2025 об исправлении описки, за ФИО4 признано право собственности на жилой дом, расположенный на земельном № с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В апелляционной жалобе представитель администрации г. Новокузнецка и Комитета градостроительства и архитектуры г. Новокузнецка ФИО3 просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Указывает, что для признания права собственности на самовольную постройку, она должна отвечать правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории и обязательным требованиям к параметрам постройки.

Согласно представленному в материалы дела ситуационному плану спорный дом частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером №№, т.е. выстроен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Представленные в материалы дела заключения содержат разногласия в указании общей площади спорного дома.

При составлении заключения ГБУ «ПИ «Кузбасспроект» использован прекративший действие СП 131.13330.2018.

Не представлено доказательств соответствия спорного объекта недвижимости требованиям ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-техническим, пожарным нормам и правилам, предъявляемым к подобным зданиям.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору, в связи с чем, положения ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств.

Представителем ФИО4 – ФИО6 на апелляционную жалобу поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются безусловные основания для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что согласно справке, выданной председателем СНТ «

<

данные изъяты>», ФИО4 является членом СНТ «

<

данные изъяты>» с 2009 года и ей принадлежит участок №, расположенный в СНТ (т. 1 л.д. 13).

25.07.2009 между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1.500 кв.м. и дома площадью 183,9 кв.м., находящихся на земельном участке № по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 8).

К моменту заключения договора права ФИО5 на земельный участок и садовый дом в установленном законом порядке зарегистрированы не были.

03.10.2023 земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №, распоряжением администрации г. Новокузнецка от 07.11.2023 № 1920 участок предоставлен ФИО4 в собственность, 13.11.2023 зарегистрировано её право собственности (т. 1 л.д. 9, 10-11, 33, 58-61).

Согласно материалам дела, земельный участок №, распложенный в СНТ 

<

данные изъяты> (кадастровый номер №), на котором расположен спорный дом, находится в границах кадастрового квартала № и образован из земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 10-11, 33).

Границы земельного участка с кадастровым номером № не установлены, участок имеет адресный ориентир: 

<

адрес> (т. 2 л.д. 92-93, 96, 97, 109).

Сведения об объектах капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют (т. 1 л.д. 77)

11.09.2024 на дом № по адресу: 

<

адрес> составлен технический план, 25.09.2024 – составлен технический паспорт. Сведения, изложенные в техническом паспорте и техническом плане относительно общей площади дома и даты его постройки, разнятся.

Так, согласно техническому плану, дом имеет 2 этажа и общую площадь 183,9 кв.м., завершен строительством в 2009 году, (т. 1 л.д. 14-25).

Согласно техническому паспорту, дом имеет два этажа, общую площадь 126,2 кв.м., площадь застройки – 145,1 кв.м.; год ввода в эксплуатацию / начала строительства – 2015 год (т. 1 л.д. 162-168).

04.10.2024 ФИО4 обратилась в отдел по г. Новокузнецку Управления Росреестра по Кемеровской области с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении указанного дома.

Из уведомления отдела по г. Новокузнецку Управления Росреестра по Кемеровской области от 10.10.2024 № следует, что кадастровый учет и регистрация прав приостановлены до 10.01.2025, поскольку предоставленный технический план не соответствует требованиям к подготовке технического плана, утв. приказом Росреестра от 15.03.2022. В уведомлении также указано, что дом выходит за границы земельного участка с кадастровым номером №№ в границы кадастрового квартала №, однако, не представлен правоустанавливающий документ на земельный участок на котором расположена часть дома или документ, подтверждающий возможность размещения объекта учета без предоставления земельного участка или установления сервитута; рекомендовано предоставить такой документ (т. 1 л.д. 26-28, 79-80).

14.01.2025 ФИО7 отказано в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации прав (т. 1 л.д. 81-82).

В июле 2025 года ФИО4 обратилась в ГБУ «Проектный институт «Кузбасспроект» по вопросу обследования технического состояния несущих и ограждающих конструкций дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Согласно заключению ГБУ «Проектный институт «Кузбасспроект» № СРО-И-030-25112011 дом является капитальным, брусчатым, построен в 2015 году. Общее техническое состояние жилого дома оценивается как работоспособное (категория технического состояния строительной конструкции или здания (сооружения) в целом, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, а также механическая безопасность здания (сооружения) обеспечивается), пригодное к дальнейшей безопасной эксплуатации (т. 1 л.д. 169-190).

Из представленных в настоящее дело картографических материалов Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка усматривается, что спорный дом частично расположен за границами земельного участка с кадастровым номером №№, в зоне СХ-2 – зоне, предназначенной для ведения садоводства, огородничества (т. 1 л.д. 96, 123, т. 2 л.д. 94, 107).

Обращаясь с настоящим иском, ФИО4 в качестве одного из ответчиков указала ФИО5

Суд принял исковое заявление, в т.ч. в части заявленных к ФИО5 требований, и при рассмотрении дела установил, что ФИО5 умер ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 30-31, 92).

Однако несмотря на то, что ФИО5, привлеченный в деле в качестве ответчика, умер до принятия искового заявления к производству, суд соответствующее процессуальное решение не принял, производство по делу в части требований к ФИО5 не прекратил, продолжил извещать ФИО5 по последнему месту его регистрации, указывая в протоколах судебных заседаний на его неявку, не установил наследников ФИО5, не извещал их о наличии спора и не привлек их к участию в деле.

Судебной коллегией установлено, что после смерти ФИО5 нотариусом Новокузнецкого нотариального округа Кемеровской области ФИО2 заведено наследственное дело №, наследство после смерти ФИО5 в виде транспортного средства, денежных средств в банке и 1/3 доли в праве на квартиру по адресу: 

<

адрес> принял его наследник по завещанию – ФИО8; а супруга ФИО5 - ФИО1 от оформления прав на наследственное имущество отказалась.

Поскольку заявленные ФИО4 исковые требования касаются прав в отношении садового дома, приобретенного у ФИО5, рассмотрение настоящего дела невозможно без участия его правопреемника ФИО8, чьи права затронуты обжалуемым решением.

В силу п. 4 ч. 4, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», суд отказывает в принятии искового заявления, предъявленного к умершему гражданину, со ссылкой на п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, поскольку нести ответственность за нарушение прав и законных интересов гражданина может только лицо, обладающее гражданской и гражданской процессуальной правоспособностью. В случае, если гражданское дело по такому исковому заявлению было возбуждено, производство по делу подлежит прекращению в силу абз. 7 ст. 220 ГПК РФ с указанием на право истца на обращение с иском к принявшим наследство наследникам, а до принятия наследства - к исполнителю завещания или к наследственному имуществу (п. 3 ст. 1175 ГК РФ).

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, прекращении производства по настоящему делу в части требований, заявленных к ФИО5, привлечении к участию в деле на стороне ответчика ФИО8 судебной коллегией вынесено определение от 15.01.2026 (т. 1 л.д. 159-162).

Разрешая исковые требования сторон спора по существу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО4

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Схожее правовое регулирование установлено и в п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ.

В силу п. 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2).

Пунктом 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения по применению вышеприведенной нормы права даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Согласно названному Постановлению для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39). Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40). С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41). Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 43). Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости) (п. 45).

Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Материалами дела (картографическими материалами Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка, уведомлением отдела по г. Новокузнецку Управления Росреестра по Кемеровской области от 10.10.2024 № №) в полной мере подтверждается, что спорный жилой дом частично расположен на земельном участке, не предоставленном ФИО4 в установленном порядке - за границами земельного участка с кадастровым номером №№, принадлежащего ФИО4.

То обстоятельство, что границы спорного дома выходят за границы земельного участка с кадастровым номером №№, на территорию СНТ, подтвердил представитель истца в возражениях на апелляционную жалобу (т. 2 л.д. 68-70).

Доказательства предоставления земельного участка, относящегося к территории СНТ, или документы, подтверждающие возможность размещения дома на земельном участке, относящимся к территории СНТ без его предоставления или установления сервитута, ФИО9 в материалы дела не представила.

Таким образом, спорный жилой дом обладает признаками самовольной постройки, указанными в п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

При этом действующим законодательством императивно закреплено, что одним из обязательных условий для признания права собственности на самовольную постройку является наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, на котором создана постройка (ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

В отсутствие таких прав на земельный участок исковые требования ФИО9 о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) и смежном участке, относящемся к территории СНТ «

<

данные изъяты>» не может быть признано в порядке, предусмотренном ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

В силу положений ст. 234 Гражданского кодекса РФ и правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, право собственности на спорный жилой дом не может быть признано и в порядке приобретательской давности.

При таком положении дел, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО9 и признания за ней права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) и смежном участке, относящемся к территории СНТ «

<

данные изъяты>» не имеется.

Отказывая в иске, судебная коллегия отмечает, что согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08.08.2025 отменить.

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 к КУМИ г. Новокузнецка, администрации г. Новокузнецка, ФИО8 о признании права собственности на жилой дом, расположенный 

<

адрес>.

Председательствующий Л.А. Молчанова

Судьи С.А. Калашникова

Я.Я. Тютюник

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.03.2026