Дело № 3а-456/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 июля 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретарях Борозненко Л.Р., Донецкой А.С.,

с участием 

представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска ФИО1,

представителей административного ответчика Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, ФИО3,

представителя заинтересованного лица ООО «Управляющая компания «Новочеркасский Индустриальный Парк» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, Управлению Росреестра по Ростовской области об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ...,

у с т а н о в и л :

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска (далее по тексту также Комитет) обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором указал, что по заявлению ООО «Управляющая компания «Новочеркасский индустриальный парк» Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее – Комиссия) 26 декабря 2016 года приняла решения о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., находящихся по адресу: ... определив её в суммах ... рубля, ... рубля и ... рублей соответственно. 

По мнению административного истца, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых Комиссией приняты решения, не соответствуют положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Принятие Комиссией оспариваемых решений повлекло существенное необоснованное снижение кадастровой стоимости земельных участков, и, как следствие, уменьшение размера налоговых платежей, поступающих в бюджет муниципального образования. 

Комитет просит суд признать незаконными и отменить решения Комиссии от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости упомянутых земельных участков и восстановить в государственном реестре недвижимости ранее существовавшие сведения о их кадастровой стоимости в суммах ... рублей, ... рублей и ... рублей соответственно.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Комиссия и Управление Росреестра, в качестве заинтересованного лица – ООО «Управляющая компания «Новочеркасский индустриальный парк».

В судебном заседании представитель Комитета ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области ФИО2, ФИО3 и представитель заинтересованного лица ООО «Управляющая компания «Новочеркасский Индустриальный Парк» (далее по тексту также Общество) ФИО4 просили оставить административный иск без удовлетворения, полагая, что оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно, недостатки, допущенные при составлении отчетов об оценке, являются несущественными, в целом отчеты соответствуют предъявляемым требованиям. 

Аналогичную позицию в письменных возражениях изложил ФИО5, являющийся председателем Комиссии и представителем Управления Росреестра.

Представитель Комиссии, надлежаще извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. О невозможности присутствия представителя в судебном заседании суду сообщено не было, доказательства уважительности причин неявки не представлены, ходатайства об отложении судебного разбирательства не поступали. С учетом положений ст. 150 КАС РФ суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля и эксперта, исследовав и оценив письменные доказательства, суд находит требования Комитета подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Кадастровая стоимость является базой для расчета земельного налога, зачисляемого в бюджет муниципального образования.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 года № 15-П признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, её статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет (пункт 2 Постановления).

С учетом приведенной правовой позиции и полномочий КУМИ, закрепленных в Положении о нем, утвержденными решением Городской Думы от 27 октября 2006 года № 173 (с последующими изменениями и дополнениями), КУМИ г. Новочеркасска обладает правом на обращение в суд с административным иском об оспаривании решений Комиссии.

Судом установлено, что Общество является собственником земельных участков, расположенных по адресу: ... категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов коммунального назначения, в том числе объектов жилищно-коммунального комплекса: с кадастровым номером ... площадью ... кв.метров, с кадастровым номером ... площадью ... кв.метра, с кадастровым номером ... площадью ... кв.метра.

Кадастровая стоимость перечисленных земельных участков до пересмотра её Комиссией была определена органом кадастрового учета в порядке, установленном ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 26 мая 2016 года и составляла для земельного участка с кадастровым номером ... – ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... – ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... – ... рублей.

12 декабря 2016 года Общество обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости трех упомянутых выше земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке от 7 декабря 2016 года ..., составленный оценщиком ... отчеты от 7 декабря 2016 года ..., выполненные оценщиком той же компании ... Согласно отчетам по состоянию на 26 мая 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в сумме ... рубля (из расчета 488 рублей за квадратный метр), земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рубля (из расчета ... рублей за квадратный метр), земельного участка с кадастровым номером ... в сумме ... рублей (из расчета ... рублей за квадратный метр). В Комиссию были также представлены положительные экспертные заключения на каждый из отчетов, составленные саморегулируемой организацией «...» 9 декабря 2016 года.

26 декабря 2016 года Комиссия, рассмотрев заявления Общества, и, сделав вывод, что представленные отчеты соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, вынесла решения об определении кадастровой стоимости объектов в суммах, указанных в отчетах об оценке, снизив при этом кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 61,7%, земельного участка с кадастровым номером ... на 75,7%, земельного участка с кадастровым номером ... на 75,5%. 

Протоколом № 29 заседания Комиссии от 26 декабря 2016 года, приказами Росреестра о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемые административным истцом решения приняты Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

Оценив принятые Комиссией решения с точки зрения их обоснованности и соответствия закону, суд приходит к выводу о том, что эти решения вынесены с нарушением нормативных правовых актов, регулирующих вопросы, связанные с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости, и нарушают права и законные интересы Комитета, представляющего интересы муниципального образования. 

Из буквального толкования п. 20 Порядка следует, что Комиссия наделена полномочиями по проверке представленных отчетов об оценке рыночной стоимости и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Допрос судом оценщика ... в качестве свидетеля не позволил устранить обоснованные сомнения в объективности и правильности выводов о размере рыночной стоимости земельных участков, изложенных в отчетах об оценке.

Несоответствие отчетов об оценке от 7 декабря 2016 года, составленных оценщиками ... и ..., предъявляемым требованиям подтверждается содержанием отчетов, заключением судебной экспертизы от 30 мая 2017 года ... проведенной по назначению суда экспертом ООО «...» ...., дополнительно представленными письменными пояснениями и расчетами данного эксперта, её показаниями в судебном заседании.

По результатам судебной экспертизы экспертом ... сделаны выводы о том, что указанные отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки (ФСО), предъявляемых к форме и содержанию отчета, методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки, отбору аналогов, применению корректировок и иные нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Требования к описанию объектов не нарушены, факторы, влияющие на стоимость объекта, определены правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались. В то же время, информация, использованная оценщиками, не в полной мере является достоверной, достаточной и проверяемой. Рыночная стоимость земельных участков, определенная в каждом из трех отчетов об оценке от 7 декабря 2016 года, не подтверждается.

По всем трем отчетам экспертом сделаны сходные замечания. Помимо нарушений требований ст. 11 Федерального закона, указано на невыполнение требований п. 11, 12 ФСО № 3, п. 11, 11а ФСО № 7.

В числе иных замечаний экспертом обращено внимание на неточность или несоответствие действительности изложенных в отчетах сведений о проведении визуального осмотра объектов оценке, о диапазоне стоимости аналогичных участков, отсутствие в отчетах анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рынок земель, необоснованность величин примененных корректировок на торг, на дату публикации объявлений, на обеспеченность инженерными коммуникациями. 

Для объектов оценки, находящихся в г. Новочеркасске, оценщики использовали сведения об объектах, расположенных в ... районе Ростовской области, в том числе, находящихся за пределами населенных пунктов (на трассе ..., п. ..., п. ..., х. ...), на значительном удалении от г. ..., а в некоторых случаях и на удалении от оживленных транспортных магистралей. Два из взятых аналогов относятся к иной категории земель (земли промышленности, транспорта, энергетики и другого специального назначения), стоимость которых, как правило, ниже, чем стоимость земель категории «земли населенных пунктов». Оценщиками не проведен анализ сегмента рынка земельных участков, к которому относятся оцениваемые земельные участки, и анализ рынка земель г. ... в целом. При этом местоположение объектов-аналогов признано равнозначным по сравнению с объектами оценки и от применения корректировки цен на местоположение оценщики необоснованно отказались.

Допущенные нарушения не позволяют признать определенную оценщиками рыночную стоимость земельных участков экономически обоснованной. В результате указанных нарушений стоимость объектов была существенно занижена. 

Из пояснений эксперта ... и сделанной ею выборки предложений о продаже, следует, что в период, предшествующий дате оценки, предложения о продаже земельных участков индустриального назначения в г. ... имелись в количестве, достаточном для проведения анализа рынка недвижимости в этом населенном пункте. Средняя стоимость предложений цены на сходные земельные участки - около 1 000 рублей за кв.метр. 

По подсчетам, сделанным судебным экспертом, стоимость объектов оценки с учетом их индивидуальных характеристик находится в интервале: участка с кадастровым номером ... около 700-800 рублей за кв.метр, земельного участка с кадастровым номером ... около 500-600 рублей за кв.метр, земельного участка с кадастровым номером ... около 600-700 рублей за квадратный метр. 

Оснований не согласиться с выводами судебного эксперта суд не усматривает, поскольку они достаточно убедительны и мотивированы, объективно подтверждены исследованными судом доказательствами.

Судом не может быть принята во внимание выборка предложений о продаже земельных участков, представленная Обществом, поскольку все указанные в выборке объявления опубликованы после даты, по состоянию на которую проводилась оценка, поэтому не могли учитываться при анализе рынка и оценке соответствующих объектов.

Таким образом, суд признает, что оспариваемые решения Комиссии вынесены необоснованно, без надлежащей оценки содержания представленных отчетов об оценке.

Восстановление прав административного истца в данном случае возможно путем исключения из государственного реестра недвижимости сведений о размере кадастровой стоимости земельных участков, определенном решением Комиссии от 26 декабря 2016 года, и восстановления в реестре сведений о существовавшем ранее размере кадастровой стоимости объектов.

На основании ст. 111 КАС РФ, с учетом разъяснений, изложенных в абзаце шестом п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, судебные расходы подлежат взысканию с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны.

ООО «...» представило финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в размере ... рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы по анализу трех отчетов об оценке, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь ст. 177, 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Признать не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года об определении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: ...

с кадастровым номером ... - в соответствии с отчетом об оценке от 7 декабря 2016 года ..., составленным оценщиком ... в сумме ... рубля,

с кадастровым номером ... - в соответствии с отчетом об оценке от 7 декабря 2016 года ..., составленным оценщиком ...., в сумме ... рубля,

с кадастровым номером ... - в соответствии с отчетом об оценке от 7 декабря 2016 года ..., составленным оценщиком ... в сумме ... рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об определенной указанными решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 26 декабря 2016 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... восстановив сведения о ранее существовавшей кадастровой стоимости объектов:

земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... - в сумме ... рублей.

Взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «...» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 10 июля 2017 года.

Судья О.А.Руднева