УИД 23RS0029-01-2021-003519-23

Судья: Трухан Н.И. Дело №33-6284-26

№ 2-1439-24

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«19» февраля 2026 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

и судей Смородиновой Ю.С., Бендюк А.К.

по докладу судьи Смородиновой Ю.С.

при помощнике судьи Маиловой Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о регистрации договора купли-продажи квартиры и принятии денежных средств в счет оплаты оставшейся суммы по договору,

по апелляционным жалобам представителя ФИО2, ФИО3 на решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 июня 2024 года

Заслушав доклад судьи об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд иском, в котором просила обязать ФИО2 зарегистрировать договор купли-продажи ........ от 16 мая 2016 года в отношении квартиры, ................ обязать ФИО2 принять от нее денежные средства в счет остатка оплаты за квартиру в размере 3 580 000 рублей, по договору купли-продажи ........ от 16 мая 2016 года.

В обоснования иска указала, что 16 мая 2016 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого помещения, квартиры общей площадью ................ во исполнение п. 2.1. - 2.2. договора она оплатила ответчику денежные средства в общем размере 4 630 000 рублей. Ответчик, в соответствии с п. 5.6 Договора во исполнение ст. 566 ГК РФ, передал квартиру, а она, оплатив, приняла указанную квартиру. В связи с тем, что от принятия остатка стоимости квартиры и от регистрации перехода права собственности на квартиру ответчик уклоняется, она вынуждена обратиться в суд с настоящим иском. Просит суд возложить на ответчика обязанность зарегистрировать переход права собственности на квартиру в ее пользу на основании договора купли-продажи от 16 мая 2016 года и принять от нее неуплаченный остаток стоимости квартиры.

Решением Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 июня 2024 года исковые требования удовлетворены.

Суд обязал ФИО2 принять от ФИО1. денежные средства в размере 3 580 000 руб. в счет остатка оплаты цены договора купли-продажи ........ от 16 мая 2016 года в отношении квартиры с кадастровым номером: ........ общей площадью ................

Указано на необходимость произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1. в отношении квартиры с кадастровым номером ................ также указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с Краснодарскому краю: с кадастровым номером ................

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2025 года решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 июня 2024 года отменено. По делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 29 октября 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 апреля 2025 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Основанием для отмены апелляционного определения послужило то, что

суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом избран неверный способ защиты своего права и в случае, если ФИО1 полагает свои права нарушенными, то надлежащим способом защиты права является требование о признании права собственности на квартиру. Суд кассационной инстанции указал, что отменяя по указанным мотивам решение суда первой инстанции и отказывая ФИО1 в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции не учел, что требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 16 мая 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1, сторонами сделки не заявлялось. Договор купли-продажи квартиры недействительным не признан и его заключение сторонами спора признано. Квартира передана покупателю, а продавцом в счет оплаты цены по договору получены 5 430 000 рублей, которые покупателю не возвращены. Исходя из законоположений статей 305, 551, 556 ГК РФ, в их системном единстве применительно к заявленному ФИО1, в удовлетворении иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности не может быть отказано по причине частичной оплаты стоимости предмета договора, если предмет договора передан от продавца к покупателю. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (как указал суд апелляционной инстанции). У продавца, не получившего полную стоимость по договору, имеются иные способы защиты нарушенного права. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая ФИО1 в удовлетворении иска, названные правовые нормы оставил без внимания и какой-либо правовой оценки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 17 (ред. от 19.11.2024) "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", в случае отмены постановления суда первой или апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение указания суда кассационной инстанции о применении и толковании норм материального права и норм процессуального права являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело (статья 379.6, часть 4 статьи 390 ГПК РФ). Осуществляя толкование норм материального права, кассационный суд общей юрисдикции указывает, в частности, какие обстоятельства с учетом характера спорного материального правоотношения имеют значение для дела, какой из сторон они должны доказываться, какие доказательства являются допустимыми.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 просит решение отменить и принять новое — об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное определение имеющих значение обстоятельств, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. Указывает, что со стороны покупателя имело место уклонение от своевременного исполнения обязательств по оплате полной стоимости квартиры, приобретаемой по договору купли-продажи от 16 мая 2016 года; в 2018 году продавцу направлялось требование о возврате уплаченных денежных средств в размере 4 630 000 руб., что свидетельствует о намерении ФИО1 расторгнуть указанный договор. Обращает внимание, что иск о понуждении к регистрации сделки и принятии денежных средств поступил в суд только в июне 2021 года, по истечении 5 лет с заключения договора.

В апелляционной жалобе третье лицо ФИО3 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с существенными нарушениями норм материального права, ссылаясь, что именно им был заключен с продавцом предварительный договор купли-продажи, спорная квартира фактически передана и находится в его пользовании, в связи с чем, он является ее действительным владельцем.

В отзыве на апелляционную жалобу и дополнительных возражениях представитель ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца по доверенности – ФИО4 просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, представитель ответчика по доверенности – ФИО5 и третье лицо ФИО3 поддержали доводы апелляционных жалоб.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции другие лица, участвующие в деле, не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами с сайта Почты России.

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 г. № 221, и части 2 статьи 117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возвращение почтовой корреспонденции «за истечением срока хранения» следует считать отказом в получении почтовой корреспонденции по извещению и надлежащим извещением о слушании дела.

Кроме того, информация о судебном заседании опубликована на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно разъяснениям пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации такими лицами не представлены сведения о причинах неявки и доказательства уважительности этих причин или если суд признает причины их неявки неуважительными.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, выслушав объяснения представителей истица и ответчика, третьего лица, исследовав материалы дела, с учетом указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия, не находит оснований для отмены решения по доводам, изложенных в апелляционных жалобах.

К такому выводу судебная коллегия пришла по следующим основаниям.

В соответствии ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с п.3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Обязательство в силу ч.1 ст. 556 ГК РФ по передаче недвижимости считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 с 2015 года на праве собственности принадлежала квартира с кадастровым номером ................

Обращаясь в суд с иском, ФИО1 сослалась на достигнутое в 2016 году соглашение о приобретении данной квартиры, передачу части денежных средств и уклонение продавца ФИО2 от получения оставшейся суммы, предусмотренной договором, и регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В материалы дела представлен договор купли-продажи квартиры ........ заключенный 16 мая 2016 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1, предметом которого является квартира с кадастровым номером ................

Стороны оговорили стоимость квартиры — 8 210 000 руб. (пункт 2.1.); осуществление расчета в течение 10 банковских дней после подписания договора в полном размере путем перечисления на расчетный счет продавца или на счет банковской карты или наличными под расписку (пункт 2.2.); в случае неисполнения покупателем условий оплаты по договору продавец имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор (пункт 2.3.).

Представленными копиями квитанций, выписками по счету подтверждается перечисление ФИО1 денежных средств на счет ФИО2: 16 мая 2016 года - 1 000 000 руб.; 17 мая 2016 года -500 000 руб.; 19 мая 2016 года - 2 500 000 руб.; 31 мая 2016 года - 1 200 000 руб.; 28 июля 2016 года - 60 000 руб.; 21 августа 2017 года - 75 000 руб.; 11 августа 2017 года - 85 000 руб.; 20 августа 2017 года - 10 000 руб.

В то же время, ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал на отсутствие оплаты на протяжении длительного периода времени, что, по его мнению, в совокупности с отсутствием требований продавца о перечислении денежных средств свидетельствует о достижение сторонами соглашения о прекращении действия договора.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу изложенного для принятия решения о государственной регистрации сделки суду необходимо установить, что сделка совершена в надлежащей форме и соответствует требованиям законодательства, действующего в момент ее совершения (подписания договора).

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из буквального содержания приведенной нормы закона следует, что передача недвижимости новому собственнику осуществляется путем оформления сторонами сделки письменного документа, который подтверждает исполнение продавцом обязанности по передаче отчуждаемого имущества.

Согласно разъяснений, даных в п. п. 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца государственной регистрации перехода права собственности.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1.). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 2). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Требований о расторжении договора купли-продажи квартиры от 16 мая 2016 года, заключенного между ФИО2 и ФИО1 сторонами сделки не заявлялось.

Договор купли-продажи квартиры недействительным не признан и его заключение сторонами спора признано.

Квартира передана покупателю, а продавцом в счет оплаты цены по договору получены 5 430 000 рублей, которые покупателю не возвращены.

Таким образом, исходя из указанных законоположений в их системном единстве применительно к заявленным требованиям ФИО1, в удовлетворении иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности не может быть отказано по причине частичной оплаты стоимости предмета договора, если предмет договора передан от продавца к покупателю.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования о регистрации договора купли-продажи, поскольку договор купли-продажи от 16 мая 2016 года сторонами был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен частично, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклонился, до настоящего времени договор не зарегистрирован, переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи подлежит государственной регистрации с обязанием покупателя оплатить остаток денежных средств в размере 3 580 000 рублей, по договору купли-продажи ........ от 16 мая 2016 года в пользу продавца, а продавца в принятии денежных средств в счет оплаты оставшейся суммы по договору.

В отношении доводов жалобы третьего лица ФИО3 судебная коллегия отмечает следующее.

В силу части 1 статьи 3, части 4 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованные лица, если они полагают нарушенными какие-либо свои права, свободы или законные интересы, не лишены возможности обратиться в суд с иском в общем порядке.

Требования истца и требование третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, должны быть идентичны и одновременно иметь взаимоисключающий характер.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 23 апреля 2013 г. N 586-О, подача лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, заявления о вступлении в дело не предполагает обязанность суда, рассматривающего данное дело, во всех случаях удовлетворять такое заявление. Вопрос о привлечении к участию в деле третьих лиц разрешается судом в каждом конкретном деле исходя из его фактических обстоятельств и характера заявленных требований. Соответственно, часть 1 статьи 42 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающая право, а не обязанность суда удовлетворять заявление лица о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, будучи обусловленной принципом судейского руководства процессом, призвана обеспечить правильное и своевременное рассмотрение и разрешение дел. При этом в силу части первой статьи 3, части четвертой статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованные лица, если они полагают нарушенными какие-либо свои права, свободы или законные интересы, не лишены возможности обратиться в суд с иском в общем порядке.

Судом первой инстанции 26 июня 2024 года было рассмотрено и удовлетворено ходатайство ФИО3 о вступление в дело в третьего лица заявляющего самостоятельные требования (т.2, 209-211), при этом его требования о предмете иска не могли быть рассмотрены судом первой инстанции, поскольку самостоятельный иск отвечающий требованиям ст.131, 132 ГПК РФ ФИО3 не был заявлен (т.2,л.д.135-138). Что также подтверждено ФИО3 в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

При этом, ФИО3 не лишен возможности обратиться в суд с иском в общем порядке с самостоятельными требованиями.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве основания к отмене или изменению решения суда первой инстанции, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального и процессуального права, на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.

С учетом приведенных положений закона, регулирующего спорные правоотношения, установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным.

Несогласие заявителей апелляционных жалоб с принятым по делу решением на законность постановленного судебного акта повлиять не может, поскольку иная точка зрения ответчика на то, как должно быть разрешено дело, не может являться основанием для отмены состоявшегося по настоящему делу решения

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом первой инстанции верно. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену оспариваемого судебного постановления, не усматривается.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда, вынесенного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Лазаревского районного суда города Сочи Краснодарского края от 26 июня 2024 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 февраля 2026 года.

Председательствующий: Е.И. Попова

Судьи: А.К. Бендюк

Ю.С. Смородинова