47RS0001-01-2025-000883-52 

Дело №2-763/2025 22 октября 2025 года

Решение

Именем Российской Федерации

Бокситогорский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Матросовой О.Е., 

при секретаре Колодицкой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации муниципального образования Пикалевское городское поселение Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании договора коммерческого найма договором социального найма,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к администрации муниципального образования Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании договора коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО Пикалевское городское поселение Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, договором социального найма жилого помещения. 

В обоснование заявленных исковых требований истцами указано, что истцы являются нанимателями квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящей из двух комнат общей площадью 

<

адрес>,№ кв.м, на основании договора коммерческого найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное жилое помещение истцам было предоставлено в 1994 году в порядке улучшения жилищных условий на состав семьи, состоящей из трёх человек.

До получения указанной квартиры истцы семьей, состоящей из трех человек проживали и были зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. Данное жилое помещение было предоставлено истцу и его родителям по договору социального найма на основании ордера №от ДД.ММ.ГГГГ. Семья нуждалась в улучшении жилищных условий, так как кроме семьи истца в жилом помещении зарегистрированы и проживали: бабушка ФИО1 – ФИО12., отец ФИО1 – ФИО5, мать – ФИО6, сестра ФИО7, ФИО8 –племянник и муж сестры - ФИО9 Муж и сын ФИО1, с учетом которых было предоставлено спорное жилое помещение, до получения указанной квартиры, были зарегистрированы в 

<

адрес>. 

После получения спорного жилого помещения ранее занимаемые жилые помещения были истцами освобождены. На момент предоставления спорного жилого помещения в нем были зарегистрированы: истец, её супруг ФИО10, сын ФИО2

Приведенные выше обстоятельства подтверждают, что спорное жилое помещение предоставлено в порядке улучшения жилищных условий, вместе с тем, оно предоставлено истцам по договору аренды на срок 5 лет, арендодателем являлся ОАО ПО «Глинозём». В дальнейшем в отношении жилого помещения с истцами заключались договоры коммерческого найма, на условиях которого истцы проживают в спорном жилом помещении по настоящее время.

В соответствии с законодательством, действующим на момент возникновения спорных правоотношений, учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществлялся, как правило, по месту жительства граждан. В то же время учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществлялся по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства (ст. 30 ЖК РСФСР).

Договор аренды жилого помещения, заключенный между ними и ОАО ПО «Глинозем» сроком на 5 лет сам по себе не меняет вид спорного жилого помещения, который изначально должен был быть включен в жилищный фонд социального использования, в связи с чем данная квартира не может относиться к жилищному фонду коммерческого назначения.

Какие-либо обстоятельства, свидетельствующие о том, что жилое помещение истцам было предоставлено на каких-либо иных условиях, в том числе не допускавших в дальнейшем возможность его бесплатной приватизации в соответствии с нормами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", отсутствуют.

Доказательства того, что истцы сознательно отказались от жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, и заключили в отношении спорного жилого помещения договор на крайне невыгодных себя условиях, отсутствуют.

Жилые помещения в спорном доме предоставлялись не всем гражданам, осуществляющим трудовую деятельность в ОАО ПО «Глинозём» и не всем желающим, а только тем, кто состояли на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В настоящее время спорное жилое помещение находится в муниципальной собственности ответчика, при этом, на момент передачи жилого помещения в муниципальную собственность, никто из истцов уже не состоял в трудовых отношениях с ООО «ПГЛЗ», при этом, договор аренды с истцами не был расторгнут. Таким образом, уже одно только это обстоятельство свидетельствует о том, что данный договор аренды не является договором аренды, так как не соответствует предмету договора аренды.

Целью всех участников спорной сделки являлось создание отношений найма жилья согласно действовавшему законодательству, что прямо подтверждается их последующими действиями, в том числе передачей спорного жилого помещения муниципальному образованию.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, действующий в отношении спорного жилого помещения по настоящее время, в соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ является притворной сделкой, то есть сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях и является ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В данном случае сторонами договора выполнены именно все условия, соответствующие договору найма жилого помещения, предусмотренного ст. ст. 50, 51 ЖК РСФСР, так как для совершения данной сделки были необходимы такие основания, как нуждаемость в улучшении жилищных условий. 

Жилое помещение предоставлялось с учетом нормы предоставления, предусмотренной ст. 38 ЖК РСФСР, а для договора аренды соблюдать эту норму нет никакой необходимости, По договору аренды жилое помещение предоставляется во временное пользование, следовательно, в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, истцы имели право, проживая во временном жилье, и дальше состоять на очереди для получения жилого помещения по договору найма в соответствии со ст. ст. 51, 52 ЖК РСФСР, однако, в связи с предоставлением истцам нового жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий они были сняты с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, зарегистрированы по месту жительства истцы были постоянно с 17.03.1995 года, несмотря на то, что жилое помещение было предоставлено во временное пользование (аренда), структура платы за спорное жилое помещение соответствует структуре платы за жилое помещение по договору социального найма.

Фактически с истцами был заключен договор социального найма, однако оформлен ненадлежащим образом ввиду неизвестных причин, не зависящих от воли истцов, в том числе в связи с отсутствием у них юридических познаний.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ПГЛЗ» в рамках договора безвозмездной передачи квартир № осуществило передачу жилых помещений, предназначенных для проживания граждан (в том числе и спорного жилого помещения), в собственность муниципального образования «

<

адрес>ёво» 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 умер.

Администрация МО Пикалевское городское поселение 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключила с истцами договор коммерческого найма №, несмотря на возражения с их стороны.

Администрация МО Пикалевское городское поселение 

<

адрес> при заключении с ними договора коммерческого найма руководствовалась положениями ст. 675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором социального найма.

Более того, факт принятия решения о передаче жилых помещений, которые находились в собственности ЗАО «БазэлЦемент-Пикалёво» (ООО «ПГЛЗ»), в муниципальную собственность предполагает изменение статуса жилого помещения.

Следовательно, при передаче в муниципальную собственность такие жилые помещения утрачивают статус коммерческих и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

В связи с этим, с гражданами, проживающими в жилом помещении, в отношении которого произошло изменение правового режима в силу закона, а также с учётом того, что правоотношения в отношении спорного жилого помещения возникли в 1995 году, должен быть заключен договор социального найма.

После безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «

<

адрес>ёво» 

<

адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» и администрацией спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду, который предоставляется по договорам аренды, коммерческого найма, на период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, следовательно, между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию квартирой на условиях договора социального найма.

Поскольку приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма, в целях сохранения всех их жилищных прав, администрация Пикалёвского городского поселения Бокситогорского района должна была заключить с ними договор социального найма, ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала им в приведении условий договора в соответствии с требованиями законодательства. На основании изложенного просят иск удовлетворить.

Истцы ФИО1, ФИО2, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о чем в материалах дела имеются расписки, представили в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, на удовлетворении иска настаивают.

Ответчик- представитель администрации муниципального образования Пикалевского городского поселения Бокситогорского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель третьего лица- ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется уведомление о вручении заказного почтового отправления, возражений на иск не представил.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом.

Исследовав и оценив представленные материалы, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ работал в Пикалевском производственном глиноземном объединении, которое впоследствии неоднократно переименовывалось в АООТ «Пикалевское объединение «Глинозем», ОАО ПО «Глинозем», что подтверждается копией трудовой книжки ( л.д. 11-23).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. 

Данное жилое помещение было предоставлено истцу и её родителям по договору социального найма на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ

Семья истца нуждалась в улучшении жилищных условий, так как кроме семьи истца в жилом помещении были зарегистрированы и проживали: бабушка ФИО1 – ФИО13, отец ФИО1 – ФИО5, мать – ФИО6, сестра ФИО7, ФИО8 –племянник и муж сестры - ФИО9 Муж и сын ФИО1, с учетом которых было предоставлено спорное жилое помещение, до получения указанной квартиры, были зарегистрированы в 

<

адрес>. 

На основании п. 34 совместного постановления ОАО ПО «Глинозем» и Профкома ОАО ПО «Глинозем» № от ДД.ММ.ГГГГ о распределении нового жилого фонда 111 м/н 

<

адрес> ФИО1 – 3-и чел., маш. 26,91 кв.м, 2-х комн.кв. 

<

адрес> ( ост. 3-и чел.), предоставлена 27,34 кв.м., 2-хкомн.

<

адрес> -15 ( л.д. 50).

После получения спорного жилого помещения ранее занимаемые жилые помещения были истцами освобождены. 

На момент предоставления спорного жилого помещения в нем были зарегистрированы: истец, её супруг ФИО10, сын ФИО2

ФИО10 умер ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 10).

Согласно справке формы 9 от ДД.ММ.ГГГГ в настоящее время в спорном жилом помещении зарегистрированы: истцы ФИО1 и ФИО2 ( л.д. 30).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БазэлЦемент-Пикалево» и ФИО1 был заключен Договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому ФИО1. была предоставлена в аренду 2-ух комнатная квартира по адресу: 

<

адрес>, 3 микрорайон, 

<

адрес>, сроком на 1 год, с автоматической пролонгацией на новый срок, если ни одна из сторон не заявит об изменении или расторжении договора ( л.д. 52-53).

В соответствии с Постановлением Главы администрации города Пикалево Бокситогорского района Ленинградской области № 58 от 12.10.1992 ГП «ППГО «Глинозем» было преобразовано в АООТ «Пикалевское объединение «Глинозем». 

Приказом Пикалевского ТО ЛОРП от 29.04.1996 № 28 АООТ «ПО «Глинозем» переименовано в ОАО «ПО «Глинозем». 

С 15.10.2001 ОАО «Пикалевское объединение «Глинозем» преобразовано в филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург», 22.09.2004 года «Пикалевский глинозем» ОАО «Металлург» преобразован в филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «СУАЛ», с 18.11.2004года филиал «Пикалевский глинозем» ОАО «СУАЛ» переименован в филиал «Пикалевский глиноземный завод Сибирско-Уральской Алюминиевой компании» ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания». 

В соответствии с решением Единственного акционера ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» от 30.06.2008 года произошла реорганизация юридического лица ОАО «Сибирско-Уральская Алюминиевая компания» в форме выделения из него юридического лица – ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». 

01.09.2008 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ЗАО «БазэлЦемент-Пикалево». Внеочередным общим собранием акционеров ЗАО «БазэлЦемент- Пикалево» принято решение о реорганизации в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «БазэлЦемент-Пикалево», 04 апреля 2016 г. соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц. 

Внеочередным общим собранием участников ООО «БазэлЦемент-Пикалево» принято решение о переименовании общества в Общество с ограниченной ответственностью «Пикалёвский глинозёмный завод», 09.08.2018 соответствующие сведения внесены в ЕГРЮЛ. 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» и администрацией муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> были заключены Договора безвозмездной передачи квартир №, №, согласно которых в собственность МО «

<

адрес>» были переданы жилые помещения, в том числе, квартира по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> ( л.д. 79-87). 

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации муниципального образования «

<

адрес>» 

<

адрес> имущество, в том числе спорная квартира, было принято в муниципальную собственность. 

Право муниципальной собственности на спорное жилое помещение с кадастровым номером № было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН ( л.д. 70-72). 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования Пикалевское городское поселение 

<

адрес> и ФИО1 было заключено Дополнительное соглашение о замене договора коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и заключен 

<

адрес> 

<

адрес>, действие данного договора распространяется на правоотношения возникшие с 2014 г. ( л.д. 31, 32-34). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора социального найма спорного жилого помещения и передаче его в собственность в порядке приватизации, ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в удовлетворении заявления, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. 

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса РФ муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Согласно ч. 3 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в числе прочего, на: 

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Подобное разделение жилищного фонда на виды неразрывно связано с разными правовыми основаниями для предоставления жилых помещений гражданам, в связи с чем суду необходимо установить факт закрепления конкретного жилого помещения в составе определенного вида жилищного фонда (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 31 мая 2022 года № 1218-О). 

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями статей 671 - 678 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре найма жилого помещения.

Как установлено судом, не оспорено ответчиком, после безвозмездной передачи квартиры в собственность муниципального образования «Город Пикалево» Бокситогорского района Ленинградской области по договору от 21.11.2018 года между ООО «Пикалёвский глинозёмный завод» и администрацией, спорное жилое помещение в установленном законом порядке не было отнесено к специализированному жилищному фонду, к жилищному фонду коммерческого использования.

На период принятия администрацией в муниципальную собственность жилого помещения истцы проживали в спорной квартире, при этом законность вселения истцов в спорное жилое помещение не оспаривалась, а потому, суд находит, что между администрацией и истцами сложились правоотношения по пользованию спорной квартирой на условиях договора социального найма. 

При этом суд полагает возможным отметить, что в соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). 

В силу п.5 ч.1 ст. 14 ЖК РФ к полномочиям органов местного самоуправления относится предоставление малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда. 

При разрешении спора суд учитывает, что для предоставления жилого помещения по договору социального найма из муниципального жилищного фонда требуется признание гражданина малоимущим и нуждающимся в предоставлении жилого помещения, при этом право на внеочередное предоставление имеют граждане, указанные в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ. 

В данном случае спорное жилое помещение не предоставляется истцам впервые, условия договора найма (коммерческого) жилого помещения соответствуют условиям договора социального найма жилого помещения, предусмотренные Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Приказом Минстроя России от 14 мая 2021 года N 292/пр о пользовании жилыми помещениями по договору социального найма, договор заключен на неопределенный срок, истцы зарегистрированы и постоянно проживают по спорному адресу с 1995 года. 

Учитывая изложенные обстоятельства, требования истцов о признании договора (коммерческого) найма жилого помещения договором социального найма жилого помещения подлежит удовлетворению. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации муниципального образования Пикалевское городское поселение Бокситогорского муниципального района Ленинградской области о признании договора коммерческого найма договором социального найма- удовлетворить. 

Признать договор коммерческого найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией МО Пикалевское городское поселение Бокситогорского района Ленинградской области и ФИО1 в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, договором социального найма жилого помещения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Бокситогорский городской суд. 

Судья О.Е. Матросова

Копия верна. Судья:

В окончательной форме решение изготовлено 22 октября 2025 года.