2-3675/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи: Павловой И.М.

при секретаре Дутовой Д.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску НПИЗ «Астра-1» к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании арендной платы и неустойки, 

У с т а н о в и л:

Истец предъявил в суд вышеназванный иск к ответчику. В окончательной редакции своих требований просит: Расторгнуть договор 2016-05-01 Аренды инфраструктуры и земельного участка К№ в НПИЗ «Астра-1 от 01 мая 2016 года, заключённый между НПИЗ «Астра-1» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Взыскать с ФИО1 в пользу НПИЗ «Астра-1» арендную плату за 2016 год в размере 11213 руб.; неустойку за 2017г. (период с 01.08.2016г. по 01.04.2018г.) в размере 6784 руб. (11 213руб.х 0,1 % х 605 дней); неустойку за 2017г. (период с 01.08.2017г. по 01.04.2018г.) в размере 4521,60 руб. (18836,38 х 0,1х 240 дней); судебные расходы по госпошлине 7505 руб., на оплату представителя 35000 руб.; за отправку судебной телеграммы 344,33 руб. Свои требования мотивировал тем, что: согласно п.1.1, договора в аренду ответчику был передан земельный участок №, принадлежащий НПИЗ «Астра-1» на праве собственности с кадастровым номером №, площадью 82 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС сроком - по 30 апреля 2026 год. Указанный земельный участок по целевому назначению был передан для строительства здания магазина строительных и хозяйственных товаров (п.1.2.).

За пользование земельным участком и объектами инфраструктуры Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату (п. 1.5.) в размере, определяемом Дополнительным соглашением к Договору (п.2.2.).

Размер арендной платы за 2016 год с учётом периода пользования объектами аренды суммарно составил 12 557,59 рублей (п. 2.4.)

В 2017 год размер арендной платы не изменялся и суммарно составил за год 18 836, 38 рублей (п.2.3).

Арендная плата вносится на расчётный счёт НПИЗ «Астра-1» единовременным платежом до 1 августа текущего года (п. 2.5.).

В случае нарушения сроков оплаты аренды, Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 2.6.).

Несмотря на принятые обязательства по оплате и целевому использованию земельного участка, Арендатор два раза за 2016 и 2017 отчётные годы (периоды) не оплатил арендную плату, здание магазина не построил.

Просрочка оплаты составила свыше трёх месяцев по каждому году.

К строительству здания магазина Арендатор до настоящего времени не приступил, градостроительная документация на строительство не оформлялась.

Арендатор об изменении своих реквизитов, в частности, адреса места жительства, письменно в 10-дневный срок Арендодателя не уведомил (п. 4.2.10.).

17.01.2018 года Арендодатель направил Арендатору по месту регистрации его постоянного жительства по адресу: АДРЕС предупреждение о необходимости исполнения обязательств.

Предупреждение возвратилось почтой Арендодателю по тому основанию, что Арендатор по данному адресу не проживает.

Арендатор принял меры по установлению фактического места жительства Арендатора и установил, что по месту регистрации ПМЖ ФИО1 жилой дом, в котором он зарегистрирован, отсутствует. Поэтому почтовому адресу находится промышленная зона технических объектов.

В судебном заседании истец НПИЗ «Астра-1» в лице председателя ФИО2 и представителя по доверенности ФИО3 на удовлетворении иска настаивали. На возражения ответчика о невручении ему заказного письма, отсутствие описи вложения, пояснили, что договором аренды не предусмотрено направление заказного письма с описью вложения. Кроме того письмо никогда бы не дошло, так как ответчик сменил адрес и об этом не поставил в известность арендодателя в течение 10 дней (п.4.2.10 договора). Письмо о расторжении договора аренды направлялось в адрес ответчика, по указанному адресу в адресной справке за октябрь 2017 года, но вернулось за истечением срока хранения. Представил Справку (исх.№ от 29.05.2018) о том, что на земельном участке с К№ в 2011 году на средства НПИЗ «Астра-1» с целью предоставления услуг членам партнерства по хранению малых транспортных средств. Строительство магазина на земельном участке ответчиком не ведется, арендная плата за 2016г. произведена не в полном объеме и с нарушением срока, а 2017 год произведена с нарушением срока оплаты, что является основанием для расторжения договора аренды и взыскании арендной платы и пени.

Указал, что представленные суду товарные чеки не свидетельствуют о строительных работах проводимых ответчиком на арендованном земельном участке. Строительство не осуществляется, что подтверждается Актом обследования земельного участка с К№ от 03.03.2018г. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя по доверенности ФИО4, который просил в иске отказать в связи с не исполнением арендодателем п. 6.2 Договора аренды и ст. 619 ГК РФ. Арендодатель не предоставил разумный срок для устранения указанных в иске нарушений и не получил отказ от ответчика в устранении нарушений, следовательно истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем иск подлежит оставлению без рассмотрения по п.1, ч.1, ст. 222 ГПК РФ.

Обратил внимание суда, что арендная плата в соответствие с п.2.2. договора начисляется ежегодно с учетом официальной инфляции и решения общего собрания, оформляется Дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора, и оплачивается путем внесения денежных средств на расчетный счет Арендодателя (Приложение № Договора аренды). Арендная плата вноситься на расчетный счет НПИЗ «Астра-1» единовременным платежом до 01 августа текущего года. Дополнительного соглашения с учетом и официальной инфляцией и решения общего собрания за 2017 и 2018г. сторонами договора аренды не заключалось. 

Ответчик задолженность по арендной плате самостоятельно погасил в полном объеме, что подтверждается квитанциями на сумму 1344 руб. от 22.06.2016г. и на сумму 19000 руб. от 25.05.2018г. 

Также ответчик использует земельный участок по назначению, ведет на нем строительство в виде нежилого помещения, В настоящее время готовятся документы для ввода построенного нежилого помещения ответчика в эксплуатацию. В качестве доказательств ответчик представил товарные чеки на приобретение строительных материалов на сумму 582905 руб.

Суд с учетом требования ст. 167 ГПК РФ, мнения явившихся участников процесса счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ч.1 ст. 607 ГК РФ).

Право арендодателя на досрочное расторжение договора по его требованию, установлено ст. 619 ГК РФ и ч.6 Договора № Аренды инфраструктуры и земельного участка в НПИЗ «Астра-1» арендодателя.

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом установлено, что 01.05.2016г. между НПИЗ «Астра-1» и ФИО1 заключен договор № Аренды инфраструктуры и земельного участка (л.д. 9-14). 

В соответствии с пунктом 1 Договора, предметом договора является: передача в аренду ФИО1 земельный участок с К№, общей площадью 82 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, в АДРЕС (собственность Арендодателя – свидетельство о государственной регистрации права № от 04.08.2015г.). Арендодатель предоставляет Арендодателю право пользования подъездной дорогой, гостевой стоянкой, газом, электроэнергией, водопроводом, канализацией, мусоросборником ТБО (Дополнительно предоставляемые услуги).

Указанное имущество передается Арендатору целевым назначением – для строительства магазина (торговой точки) строительных и хозяйственных товаров.

Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета аренды по цене установленной Общим собранием членов НПИЗ «Астра-1» (прил. №). 

Договор аренды заключен на срок с 01.05.2016г. по 30.04.2016г.

В соответствии с пунктом 2 договора: арендная плата состоит из арендной стоимости квадратного метра земельного участка, утвержденной решением Общего собрания членов НПИЗ-Астра-1» (2% от кадастровой стоимости) и суммы земельного налога текущего года.

Арендная плата начисляется ежегодно (с учетом официальной инфляции и решением общего собрания), оформляется дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью Договора, и оплачивается путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя (Приложение №). Годовой размер арендной платы составляет 18836,38 руб., арендная плата за 8 месяцев (с 01.05.2016г. по 31.12.2016г.) составляет 12557,59 руб.

Арендная плата вноситься на расчетный счет НПИЗ «Астра-1» единовременным платежом до 1 августа текущего года.

В соответствии с пунктом 3 Договора Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случае использования вышеуказанного имущества, указанного в п.1.1 не по целевому назначению и в случае просрочки очередного платежа свыше 3 месяцев.

В соответствии с пунктом 4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью.

Своевременно производить платежи в размерах и в сроки установленные пунктом 2 договора.

Письменно в 10-дневный срок уведомлять Арендодателя об изменении своих реквизитов. 

Расторжение договора по инициативе арендодателя установлено пунктом 6 договора, из которого следует, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе Арендодателя возможно при использовании Арендатором земельного участка под цели, не предусмотренные в п.1.2. Договора. О досрочном расторжении договора сторона-инициатор письменно уведомляет об этом другую сторону (не позднее, чем за 2 месяца).

В силу ч.3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности в первую очередь реализуется в процессе доказывания, то есть установления или отсутствия обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон. Данный принцип реализуется также в процессе обоснования сторонами своей правовой позиции. Суд не собирает доказательства, а создает условия для участия сторон в состязательном процессе и предоставления ими доказательств.

Стороны сами обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений (статья 56 ч. 1 ГПК РФ).

Таким образом, истец НПИЗ-«Астра-1» должен доказать, что в соответствии с п.6.4. уведомил о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца, доказательства, что арендатор не выполняет обязанность пункт 4 договора и использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель с разрешенным использованием способом, наносит вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (п.п.4.2.1), а так же несвоевременно производит платежи в размерах и в сроки, установленные п.2 договора.

Ответчик ФИО1 должен доказать, обратное.

Риск негативных последствий не предоставления тех или иных доказательств несет сторона их не предоставившая.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ, истец не представил доказательств, бесспорно свидетельствующих о нарушении ФИО1 п.п. 4.2.1. договора и использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель с разрешенным использованием, наносит вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

Вместе с тем, истец в своей Справке суду (исх. № от 29.05.2018г.), указал, что в 2011 году на земельном участке 82 кв.м. переданного в аренду ФИО1 на средства НПИЗ «Астра-1» построен Ангар с целью предоставления услуг членам партнерства по хранению малых транспортных средств. Однако договор аренды не содержит сведений об обременении земельного участка имуществом членов НПИЗ и что данный ангар расположенных на 82 кв.м. не препятствует строительству магазина или торговой точки.

Доказательств, что данный Ангар не препятствует арендатору реализовать свое право на возведение магазина или торговой точки на земельном участке 82 кв.м. в соответствии с условиями п.1.2. договора, и что исполнение условий договора в этой части обеспечено Арендодателем, суду истцом не представлено.

Из дополнительного соглашения № от 01.05.2016г. следует, в 2016 года арендная плата составляла 10763,62 руб., оплата земельного налога 8072,76 руб. 

Арендатор за 8 месяцев аренды в 2016 года обязан уплатить арендную плату - 7175,75 руб., земельный налог 5381,84 руб. 

За 2017 год и 2018 год дополнительного соглашения к договору аренды по размеру оплате арендной платы на основании решения Общего собрания членов НПИЗ сторонами не заключалось.

В своем иске истец не ставит вопрос о взыскании земельного налога за 2016 год и за 2017 год. Земельный налог не входит в арендную плату в соответствии с пунктом 2 договора. Следовательно, размер земельного налога не должен учитываться при начислении пени, как требует истец. 

Арендатором произведена оплата по договору аренды за 2016 год 1344 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № от 22.06.2016г.; и самостоятельно произведена оплата аренды за 2017 год в сумме 19000 руб. по чеку-ордеру от 25.05.2018г., что истец не оспаривал.

Следовательно, неоплаченная арендная плата за 2016 год составляла 5381,84 руб., за 2017 год размер арендной платы не подтвержден решением Общего собрания и дополнительным соглашением сторон. 

Вместе с тем, в спорный период арендатором произведена оплата в сумме 20344 руб., что не свидетельствует о нарушении права истца на получение арендной платы. 

При таких обстоятельствах, суд не может согласиться с расчетом пени за 2016 год исходя из представленного истцом расчета – 7599 руб. (12557,59 руб. х 0,1%, х 605 дн. (с 01.08.2016г. по 01.04.2018г.).

Пени в соответствии с пунктом 2.6 договора в связи с задержкой оплаты по договору аренды за 2016 год за период с 01.08.2016г. по 01.04.2018г. составит 3256,01 руб. (5381,84 х 0,1% х 605 дней).

Так как за период 2017 года истец не предоставил ответчику сведений о размере арендной паты за 2017год (в соответствии с решением Общего собрания), не направил арендатору письменного уведомления об оплате арендной платы за 2017 год в установленном размере, то суд не находит оснований для признания виновными в этом ФИО1 

Таким образом, Арендатор на момент предъявления Арендодателем иска в суд имел следующую задолженность: 5381,84 руб. – арендная плата за 2016 год, пени по состоянию на 01.04.2018г. - 3256,01 руб. при самостоятельно оплаченных 20344 руб. 

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доказательств направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и уведомления о расторжении договора аренды за 2 месяца до даты расторжения договора, материалы дела не содержат и истцом таковых суду не представлено.

Следовательно, Предложение о досрочном расторжении договора (исх. № от 15.01.2018г.) ничтожно, так арендодателем не соблюдено требования ст.619 ГК РФ и ч.6 Договора № Аренды инфраструктуры и земельного участка в НПИЗ «Астра-1». 

При этом довод истца, о том, что ответчик не представил сведения о его месте жительства, суд находит несостоятельными, так как истцу было известно о регистрации ответчика по месту жительства (л.д. 18).

При установлении арендной платы на 2017 год, в соответствии с п. 2.2. договора и с учетом поступивших на счет НПИЗ денежных средств от ФИО1 препятствий в оплате арендных платежей суд не усматривает. 

Существенных нарушений условий договора ФИО1, которое влечет для Арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, законных оснований для удовлетворения иска суд не усматривает. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск НПИЗ «Астра-1» к ФИО1 о расторжении договора № Аренды инфраструктуры и земельного участка в НПИЗ «Астра-1» от 01.05.2016г., взыскании арендной платы и неустойки, расходов на представителя и расходов по госпошлине оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца.

Судья: 

Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2018г.

Судья: