Дело №2-88/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Палкино 30 января 2025 года

Печорский районный суд Псковской области в составе 

председательствующего судьи Моисеева В.А., 

при секретаре Егоровой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи гаража, взыскании денежных средств по договору,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи гаража, взыскании денежных средств по договору, в обоснование заявленных исковых требований указав, что **.**.****г. по договору купли-продажи приобрел в собственность гараж ***, расположенный в гаражном кооперативе *** по адресу: ....А. При заключении вышеуказанного договора купли-продажи истцу был передан оригинал книжки члена кооператива ГК-104. 

В целях последующей регистрации права собственности на приобретенный гараж, **.**.****г. истец обратился в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для размещения гаражей для собственных нужд. Приказом Комитета по управлению государственного имущества Псковской области от **.**.****г. *** ему было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка со ссылкой на отсутствие у него права на приобретение земельного участка без проведения торгов, ввиду того, что заявителем не представлены документы, подтверждающие право на бесплатное предоставления земельного участка, расположенного под гаражом. 

**.**.****г. истец вновь обратился в Комитет по управлению государственным имуществом с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка на торгах. Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от **.**.****г. истцу было отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка с местоположением: Псковская область, ....А, ФИО3, гараж ***, с видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд» на торгах. 

Решением судьи Псковского городского суда в удовлетворении административных исковых требований о признании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области от **.**.****г. *** «Об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка с местоположением: Псковская область, .... ФИО1» незаконным и обязании Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предварительном согласовании предоставления земельного участка на торгах, ориентировочной площадью *** кв. м., с местоположением: Псковская область, ....А, временный гаражный кооператив ***, гараж *** с видом разрешенного использования «Размещение гаражей для собственных нужд» в срок, установленный п.7 ст.39.15 ЗК РФ отказано. 

С момента приобретения гаража и до настоящего времени истцом принимались неоднократные попытки оформления земельного участка расположенного под гаражом, для дальнейшего оформления в собственность самогогаража. Для чего осуществлялись письменные обращения в Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, Комитет по размещению некапитальных объектов Администрации города Пскова, многофункциональный центр по Псковской области, Администрацию города Пскова, Правительство Псковской области, а также в суд. 

Согласно ответу, предоставленному Администрацией города Пскова (исх.№ **.**.****г..), земельный участок местоположением: ....А, площадью *** кв.м, для размещения временных гаражей был предоставлен в аренду сроком на 5 лет на основании распоряжения Администрации города от **.**.****г. № *** «О предоставлении земельного участка временному гаражному кооперативу ***». Срок действия договора аренды от **.**.****г. *** был продлен до **.**.****г.. В период с .... год гаражи располагались по вышеуказанному адресу без законных оснований. Таким образом, у кооператива не имелось законных прав на земельный участок на момент приобретения гаража истцом. 

Истец лишен возможности произвести регистрацию права собственности на гараж, так как надлежащие правоустанавливающие документы на гараж у ФИО4 отсутствуют, постановлением Администрации города Пскова от 27 августа 2019 №1312 «Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц ....» территория гаражного кооператива входит в границу в планируемой улично-дорожной сети-.... (реконструкция). Согласно указанному проекту планировки на рассматриваемой территории предусмотрено формирование земельного участка для размещения объектов улично-дорожной сети. 

Таким образом, указанный в договоре купли-продажи гаража в качестве правоустанавливающего документа на гараж документ (договор купли продажи от **.**.****г.), в действительности не является правоустанавливающим документом на гараж. Соответственно, приобретенный у ФИО2 гараж, не был на момент заключения договора купли-продажи гаража оформлен в собственность ответчика в установленном законом порядке, в связи с чем в настоящее время истец не может оформить право собственности на данный гараж на основании письменного договора купли-продажи от **.**.****г.. 

При заключении договора купли-продажи гаража со стороны ответчика ФИО2 были нарушены существенные условия договора, так как ФИО2 был продан гараж без наличия у него правоустанавливающих документов на гараж. Гараж на момент продажи не был введен в эксплуатацию как объект недвижимости. В связи с чем, истец без наличия правоустанавливающих документов ФИО2 на гараж лишен возможности произвести регистрацию права собственности на гараж за собой на основании письменного договора купли-продажи гаража. О нарушении своего права истец узнал **.**.****г., после того, как решением судьи Псковского городского суда Псковской области ему было отказано в удовлетворении заявленных административных исковых требований. 

После чего истцом были поданы неоднократные обращения в Контрольное управление Администрации .... с целью предоставления ему иного земельного участка для размещения спорного гаража с целью дальнейшей регистрации прав собственности на него, однако были получены ответы от **.**.****г. №***м и **.**.****г. №*** согласно которым предоставление земельныхучастков в ином месте предусмотрено только для граждан имеющих инвалидность, истец инвалидности не имеет. 

**.**.****г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи от **.**.****г. и возврате денежной суммы, что подтверждается почтовой квитанцией от **.**.****г. (ФИО5 Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа, возвращена истцу по истечению срока хранения **.**.****г.. 

Невозможность регистрации права собственности на гараж лишает возможности истца осуществлять полномочия собственника по распоряжению гаражом. Таким образом, единственным способом устранения нарушенных прав истца является расторжение договора купли-продажи гаража и соответственно возврат уплаченных по нему денежных средств. 

На основании изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи гаража от **.**.****г., взыскать с ответчика уплаченные по договору денежные средства в размере 135 000 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, воспользовался правом на ведение дела через своего представителя.

Представитель истца ФИО6 в судебное заседание не явилась, направив в суд заявление, в котором ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия,указав, что заявленные требования поддерживает в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 и его представитель адвокат Иванов В.В. в судебном заседании иск не признали, предоставив письменные возражения на иск, дополнительно пояснили,что гараж ФИО1 был продан без земельного участка, о чем прямо было указано в объявлении о его продаже. Гараж недвижимым имуществом не является, его можно переместить в любое другое место, так как он имеет на крыше проушины, предназначенные для его подъема и погрузки. Истец неоднократно самостоятельно осматривал гараж перед тем как заключить договор купли-продажи. Гараж продавался ниже рыночной стоимости именно потому, что продавался без земельного участка. 

Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Судом установлено, что **.**.****г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи гаража ***, расположенного в гаражном кооперативе *** по адресу: ....А, стоимостью 135 000 рублей, на момент продажи покупатель был удовлетворен состоянием гаража, которое установлено путем его осмотра перед подписанием договора, договор является одновременно актом приема-передачи. (л.д.13)

Указанный гараж принадлежал ФИО2 на основании договора купли-продажи от **.**.****г.. (л.д.133)

При заключении вышеуказанного договора купли-продажи истцу был передан оригинал членской книжки *** члена временного гаражного кооператива *** ....А. (л.д.14-15)

После приобретения гаража истец, явно осведомленный об отсутствии у него, так и у ответчика каких-либо прав на земельный участок под гаражом, обратился с соответствующим заявлением о предварительном согласовании предоставления ему земельного участка под спорным гаражом, предоставив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. (л.д.16,17)

Приказом Комитета по управлению государственного имущества Псковской области от **.**.****г. *** истцу отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов ориентировочной площадью *** кв.м. с местоположением: Псковская область, ....А, ФИО7, гараж ***, с видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд», в связи с отсутствием у заявителя права на приобретение земельного участка без проведения торгов. (л.д.18,19) 

Приказом Комитета по управлению государственного имущества Псковской области от **.**.****г. *** ФИО1 отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов ориентировочной площадью *** кв.м. с местоположением: Псковская область, ....А, ФИО7, гараж *** с видом разрешенного использования «размещение гаражей для собственных нужд», в связи с тем, что утвержден проект планировки территории в границах которой расположен участок, на которой будет размещена улично-дорожная сеть ..... (л.д.20,21)

В ответ на обращения ФИО1 **.**.****г. и **.**.****г. Администрация города Пскова указала заявителю, что согласно данным публичной кадастровой карты земельный участок, который был сформирован под гаражный кооператив *** снят с кадастрового учета, соответственно гаражи бывшего гаражного кооператива располагаются на территории земельного участка без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений и законных оснований, рекомендовано организовать мероприятия по перемещению гаража в другое место. (л.д. 22,23)

Из ответов от **.**.****г., **.**.****г., **.**.****г. Администрация города Пскова на обращения истца следует, что земельный участок местоположением: ....А, площадью *** кв.м. был предоставлен временному гаражному кооперативу *** для размещения временных гаражей в аренду сроком на 5 лет. Срок действия договора аренды продлевался до **.**.****г.. В период с .... год гаражи располагались по вышеуказанному адресу без законных оснований. (л.д.25,26,27) 

**.**.****г. истцом ответчику направлена досудебная претензия о возврате уплаченных по договору денежных средств в размере 135 000 рублей в связи с невозможностью оформления земельного участка под гаражом, и как следствие самого гаража, которая ответчиком оставлена без ответа. (л.д.31-33)

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. п. 1, 2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что земельный участок местоположением: ....А, площадью *** кв.м., был предоставлен временному гаражному кооперативу *** для размещения временных гаражей в аренду сроком на 5 лет. Срок действия договора аренды продлевался до **.**.****г.. После указанного срока гаражи располагались по вышеуказанному адресу в отсутствие на то законных оснований.

Из объявления о продаже гаража, размещенного ФИО2 на Интернет-сайте по продаже имущества, следует, что железобетонный перевозной гараж по адресу: ...., продается без земли за 135 000 рублей. Из фотографий в этом объявлении усматривается, что гараж объектом недвижимости не является, так как в том числе имеет конструктивные элементы в виде проушин для его погрузки и транспортировки. (л.д.108-109)

Допрошенные в судебном заседании в качестве свидетелей Т., ФИО8 сообщили суду, что намеревались каждый в свое время приобрести принадлежащий ответчику спорный гараж. О продаже гаража узнали из объявления на Интернет-сайте по продаже имущества, в котором было указано, что гараж является перевозным, так как имеет проушины для его транспортировки, продается без земли. В случае приобретения гаража планировали перевезти его на свои земельные участки. Т. от покупки отказался так как передумал, а ФИО8 - поскольку на момент принятия им решения о приобретении гаража объявления на сайте уже не было.

О том, что спорный гараж объектом недвижимого имущества не является, не оспаривается и самим истцом, указавшим об этом в своем иске, и подавшим иск в соответствии с общими правилами о подсудности по месту жительства ответчика, а не по месту нахождения гаража.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что спорный гараж не является объектом недвижимости, находится на земельном участке ранее предоставленном во временное пользование по договору аренды для размещения именно временных гаражей, на момент заключения между сторонами договора купли-продажи гаража срок действия договора аренды земельного участка истек.

Следовательно, обстоятельство, на которое ссылается ФИО1 как на невозможность в установленном законом порядке оформления своих прав на гараж и земельный участок на территории временного гаражного кооператива ***, уже существовало и могло быть установлено им из открытых общедоступных сведений (Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты и т.п.) и при должной степени разумности и осмотрительности до заключения договора. 

Какого-либо права на земельный участок, на котором расположен спорный гараж, ответчик не имел, и об этом достоверно было известно истцу ФИО1, о чем свидетельствуют, в том числе его активные целенаправленные действия в течение длительного периода времени, направленные на легализацию земельного участка под гаражом. По договору купли-продажи истец приобрел только само строение - гараж. 

Суд также не находит в действиях ответчика ФИО2 признаков недобросовестности, поскольку при заключении договора купли-продажи он предоставил истцу всю необходимую информацию о продаваемом гараже, все существенные условия договора исполнены сторонами.

Спорный гараж как товар пригоден для целей, для которых товар такого рода обычно используется, о наличии каких-либо существенных нарушений требований к его качеству истцом не заявлено, доказательств тому не представлено.

Истец в настоящее время не лишен права переместить гараж в иное место на другой земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или находящийся в пользовании на ином законном основании, для его использования по прямому назначению.

Положения пункта 4.4 договора, в соответствии с которыми, в случае отказа в государственной регистрации права собственности покупателя на гараж по причине ликвидации гаражного кооператива, признании гаража самовольной постройкой, отсутствии у кооператива законных прав на земельный участок и (или) разрешения на строительство, а также иных причин, связанных с невозможностью оформления права собственности, не по вине покупателя, продавец обязуется вернуть уплаченные ему покупателем денежные средства в размере 135 000 рублей, а покупатель обязуется отказаться от права владения и пользования гаражом, суд находит несоответствующими требованиям законодательства.

Так согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Следовательно, обязательная государственная регистрация права собственности на спорный гараж, не являющийся объектом недвижимости, действующим законодательством не предусмотрена. 

Кроме того из выписки из ЕГРЮЛ следует, что Временный гаражный кооператив *** является действующим юридическим лицом, решение о его ликвидации не принято (л.д.34-43), гараж самовольной постройкой в настоящее время в установленном законом порядке не признан. 

Об отсутствии у гаражного кооператива с .... года прав на земельный участок могло быть установлено истцом из открытых общедоступных источников самостоятельно до заключения договора. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи гаража, взыскании денежных средств по договору отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Печорский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено **.**.****г..

Судья подпись В.А.Моисеев

Копия верна

Судья В.А.Моисеев