Дело № 2-4667/2024

64RS0045-01-2024-007943-58

Решение

Именем Российской Федерации

16 декабря 2024 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе

председательствующего судьи Гурылевой Е.Ю.,

при ведении протокола секретарем Меджидовой Э.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 о взыскании убытков, затрат по ремонту арендованного имущества,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о взыскании денежных средств в размере 1370000 руб., понесенных за произведенные ФИО1 улучшения арендованного имущества, в размере 130000 руб. – понесенных в связи с переплатой по договору аренды с последующим правом выкупа, расходов по оплате государственной пошлины в размере 15700 руб. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.И.АБ. и ФИО1 был заключен договор аренды с правом выкупа в соответствии со ст. 624 ГК РФ, в отношении нежилых помещений, общей площадью 196,1 кв.м, 97,3 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Договоры аренды заключались, начиная с ДД.ММ.ГГГГ на срок 11месяцев до ДД.ММ.ГГГГ. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ договором установлены арендные каникулы. Денежные средства в размере 30000 руб. внесены за февраль 2019 г., что подтверждается распиской ФИО3, которая уполномочила получать оплату Б.И.АВ., что подтверждается свидетельством о регистрации права. С сентября 2021 г. истцом оплата вносилась в размере 35000 руб., в связи с чем переплата составила 130000 руб. Согласно п. 7 договора арендатор вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения, по истечении срока аренды выкупная цена в размере 4000000руб. уменьшается на сумму арендных платежей за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды. Ответчик не предоставил истцу полную и достоверную информацию об условиях договора, о наличии остальных участников общей долевой собственности, о намерении продать арендованное имущество. Ссылаясь на положения ст. 623 ГК РФ, истец просит взыскать расходы на улучшение арендованного имущества в виде заливки полов бетоном, отделки внутренних стен, монтажа освещения, бурения скважины, обустройство труб, колец, обогрева труб, стоимостью 1370000 руб. 

ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Эдем», ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО9 уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО12 в судебном заседании поддержала письменные возражения против удовлетворения иска, предоставленный расчет о наличии задолженности в размере 25000 руб. Стороной ответчика приведены доводы о возложении обязанности по текущему ремонту на арендатора, недоказанность объема и стоимости проведенных работ по улучшению имущества. Согласно п. 6.4 при прекращении договора арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений. 

Другие лица, участвующие в деле, в судебном заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

Суд, руководствуясь п. 3 ст. 196 ГПК РФ, принял решение по заявленным исковым требованиям, то есть с учетом указанных оснований и предмета иска.

В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

В силу положений ст.ст. 606, 611 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1).

Исходя из положений ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3).

По смыслу ст. 623 ГК РФ под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Таким образом, в предмет доказывания по спорам о взыскании стоимости неотделимых улучшений входит совокупность следующих условий: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Следовательно, в силу п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не подлежит возмещению.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор № аренды нежилого помещения с правом выкупа, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное пользование (в аренду) нежилые помещения, общей площадью 196,1 кв. м и 97,3 кв. м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, а арендатор согласно п.п. 1. обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором. Согласно п.п.1.3 помещение принадлежит арендодателю на праве собственности. Условиями договора предусмотрен срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ, преимущественное право на заключение договора на новый срок, размер арендной платы в размере 30000 руб. Стороной истца в материалы дела предоставлено два договора от ДД.ММ.ГГГГ, один из которых в п. п. 7.1-7.4 содержит порядок выкупа арендованного имущества.

Аналогичные договоры заключены сторонами ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Акт приема-передачи имущества после окончания договора аренды стороны не составляли.

В подтверждение передачи денежных средств стороной истца в материалы дела предоставлены расписки ФИО2, ФИО3

Лица, участвующие в деле, не воспользовались правом заявить ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы по определению объема и стоимости произведенных арендатором работ по улучшению имущества, переданного по договору аренды.

Стороной истца в материалы дела предоставлен договор подряда, заключенный ДД.ММ.ГГГГ истцом, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить работы в спорных помещениях, стоимостью 1200000 руб., об исполнении которого стороны составили акты сдачи-приемки выполненных работ.

Согласно сведениям ЕГРН здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежало на праве собственности: 1/2 доля ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля АрефьевойН.А, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО10 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежало на праве собственности: 1/2 доля ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО7 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/12 доля ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, 1/6 доля ФИО10 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, указанная в договоре в качестве арендодателя ФИО2 в спорные период времени не являлась единоличным собственником недвижимого имущества.

При разрешении исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений суд учитывает следующее.

Истцом произведены ремонтные работы по улучшению арендуемого помещения за счет своих средств, вместе с тем доказательства согласия арендодателя, в том числе других участников общей долевой собственности на спорные объекты недвижимого имущества, в материалы дела не представлены. Формулировки условий договора, размер арендной платы, неоднократное заключение договоров аренды с учетом возражений ответчиков не являются надлежащими доказательствами согласия арендодателя на проведение улучшений, их объем и стоимость. Поскольку при рассмотрении отсутствует совокупность предусмотренных п.п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ признаков, исковые требования З.А.СБ. о взыскании денежных средств в размере 1370000 руб., понесенных за произведенные ФИО1 улучшения арендованного имущества, не подлежат удовлетворению. 

При этом предоставленные стороной истца фотографии, квитанции о приобретении строительных материалов на сумму 115499,35 руб., аудиозапись разговора между истцом и ответчиком сами по себе основанием для удовлетворения иска не являются, так как не подтверждают совокупность обстоятельств возникновения у ответчиков обязанности по взысканию денежных средств как переплаты по договору аренды, взысканию стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

При рассмотрении требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы установлено следующее.

Условиями договоров аренды предусмотрена ежемесячная оплата в размере 30000 руб., период действия договоров с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороной истца представлен следующий расчет. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - арендные каникулы. Денежные средства в размере 30000 руб. внесены за февраль 2019 г., с сентября 2021 г. истцом оплата вносилась в размере 35000руб., в связи с чем переплата составила 130000 руб.

Согласно контррасчету ответчика ФИО2 оплата по договору от ДД.ММ.ГГГГ составила 330000 руб., задолженности нет, по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено 330000 руб., задолженности нет, по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено 330000 руб., задолженности нет, по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено 370000 руб., задолженности нет, переплата – 40000 руб., по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено 385000 руб., задолженности нет, переплата – 55000 руб., по договору от ДД.ММ.ГГГГ выплачено 210000 руб., с учетом переплаты в общем размере 95000 руб., задолженность составляет 25000 руб. (3№).

Таким образом, в отличие от расчета ответчика до ДД.ММ.ГГГГ, расчет истца оканчивается октябрем 2023 г., при этом оплата за ноябрь, декабрь, январь, февраль, март составит 150000 руб.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о признании контррасчета ответчика арифметически верным, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о взыскании излишне уплаченной арендной платы.

В связи с отказом в удовлетворении основных исковых требований не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

В соответствии со ст. 39 ГПК РФ отказ от иска является правом истца, поскольку отказ истца от иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, суд считает необходимым принять его. 

Так как истец отказался от исковых требований к ФИО4, Е.И.ВБ., отказ принят судом, производство по гражданскому делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с положениями ст. 220 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО11, ФИО13, ФИО16, ФИО17 о взыскании убытков, затрат по ремонту арендованного имущества отказать в полном объеме.

Прекратить производство по гражданскому делу по иску ФИО8 к ФИО14, ФИО15 о взыскании убытков, затрат по ремонту арендованного имущества в связи с отказом от иска. Разъяснить истцу, что повторное обращение в суд по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения – 28 декабря 2024 года.

Судья Е.Ю. Гурылева