Дело №2-1018/2025 

УИД: 50RS0039-01-2024-017752-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2025 года 

Раменский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Климовой Т.С.

При секретаре Махмудовой Д.К.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1018/2025 по иску ФИО1 к публично-правовой компании "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" о защите прав потребителей, -

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к публично-правовой компании «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ» о взыскании денежных средств в счет выплаты возмещения в сумме 1 332 374 руб., расходы по составлению досудебного заключения в сумме 6 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 14 900 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 

<

дата> между ФИО1 и ОАО «Земли Московии» был заключен договор № 7/114-БР участия в долевом строительстве, по условиям которого, ОАО «Земли Московии» обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, жилой 

<

адрес>, секция и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок, установленный договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение, имеющее условный 

<

номер> с характеристиками, поименованными в пункте 1.4. данного договора, проектной площадью 38,30 кв.м. В силу пункта 1.5. ДДУ ОАО «Земли Московии» обязалось передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема - передачи не позднее 

<

дата>. Согласно пункту 2.1. ДДУ цена договора составила 1 532 000 руб. Оплата произведена в размере 1 222,200 руб. то есть равно 79,77%. Квартира в указанные сроки не передана застройщиком истцу, в связи с банкротством застройщика. Решением Арбитражного суда города Москвы от 

<

дата> ОАО «Земли Московии» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. 

<

дата> ФИО2 развития территорий принято решение о целесообразности финансирования мероприятий. 02 марта 2022 года Определением Арбитражного суда города Москвы ФИО1 включен в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений в отношении объекта строительства. Сумма возмещения, назначенного и выплаченного 

<

дата> Фондом истцу, составила 2 002 000 руб. из расчета рыночной стоимость 1 квадратного метра жилой площади квартиры равной 65 532 руб. Считая, одобренную Ф. сумму возмещения необоснованно заниженной, истец обратился за независимой оценкой рыночной стоимости квартиры к ООО «Экспертный центр Валентина». В соответствии с выводами экспертизы один квадратный метр составляет 109 138 руб. Поскольку на направленную истцом претензию ответчик не отреагировал, истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился. Его представитель по доверенности (л.д.118-120) и по ордеру (л.д.121) ФИО3 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика публично-правовой компании «ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ» в судебное заседание не явился, ранее направил возражение по иску (л.д.99-102).

Суд, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 

<

дата> между ФИО1 (участник долевого строительства) и ОАО «Земли Московии» (застройщик) заключен договор 

<

номер>-БР участия в долевом строительстве (далее - ДДУ), по условиям которого ОАО «Земли Московии» обязалось в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, городское поселение Раменское, земельный участок расположен в восточной части кадастрового квартала, жилой 

<

адрес>, секция и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок, установленный договором, передать участнику долевого строительства жилое помещение, имеющее условный 

<

номер> с характеристиками, поименованными в пункте 1.4. данного договора, проектной площадью 38,30 кв.м. (л.д.12-18).

В силу пункта 1.5 ДДУ ОАО «Земли Московии» обязалось передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее 

<

дата> квартала 2015 года. 

Цена договора (долевой взнос) определена пунктом 2.1 ДДУ и составляет 1 532 000 руб. Оплата произведена в размере 1 222 200 руб., что составляет 79,77 %. 

Квартира не передана застройщиком истцу в связи с банкротством застройщика. Решением Арбитражного суда города г. Москвы от 25.12.2019 по делу № А40-253090/2016-74-1007Б ОАО «Земли Московии» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. 

Истец включен в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений в отношении объекта строительства. 

<

дата> Наблюдательным советом Фонда по спорному объекту строительства принято решение о выплате участникам долевого строительства возмещения в порядке статьи 13 Закона N 218-ФЗ. 

Сумма возмещения, назначенного и выплаченного Фондом истцу, составила 2 002 000 руб. из расчета рыночной стоимости 1 квадратного метра жилой площади квартиры равной 65 532 руб. 

Не согласившись с размером суммы возмещения, истец обратился за независимой оценкой рыночной стоимости квартиры к ООО «Экспертный центр «Валентина» (отчет от 03.12.2024 года № 177/12-24). 

Считая одобренную Фондом сумму возмещения необоснованно заниженной, истец также обращался в Фонд с заявлениями о перерасчете и выплате суммы возмещения (л.д.27).

Поскольку приведенные выше требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценивая обоснованность требований истца, суд исходит из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства". 

Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (часть 3 статьи 23.2). 

Пунктом 3 части 1 статьи 3 Закона N 218-ФЗ установлено, что для достижения целей, установленных настоящим федеральным законом, Фонд осуществляет, в том числе функции и полномочия по выплате за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, при несостоятельности (банкротстве) застройщика в соответствии с данным федеральным законом. 

Согласно части 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ в редакции, действовавшей на дату принятия Наблюдательным советом Фонда решения от 28.12.2021 о выплате возмещения, выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. N 1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее - Правила). 

В силу пункта 4 Правил, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В соответствии с пунктом 8 Правил выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению. 

Приложением к Правилам является Методика расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков) подлежащих передаче гражданам-участникам строительства. 

В силу пункта 2 Методики выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ. 

Пункт 3 Методики предусматривает формулу расчета размера возмещения. 

Как следует из материалов дела, решение о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в отношении застройщика ОАО «Земли Московии» принято Наблюдательным советом Фонда 

<

дата>. 

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ, пункта 3 Методики в редакции, действовавшей на дату принятия Наблюдательным советом Фонда решения от 03.11.2020 года, рыночная стоимость квадратного метра жилого помещения подлежала определению на дату не ранее 03.11.2020 года. 

Согласно отчету ООО «Центр независимой экспертизы собственности» №ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года оценка стоимости была проведена по состоянию более чем за три месяца ранее даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий по осуществлению выплаты возмещения гражданам, что не соответствует императивным требованиям пункта 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ и пункта 3 Методики. При таких обстоятельствах отчет ООО «Центр независимой экспертизы собственности» №ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года не подлежит применению для целей расчета суммы возмещения по статье 13 Закона N 218-ФЗ. Отчет оценщика, соответствующий требованиям пункта 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ и пункта 3 Методики Фондом в материалы дела не представлен. 

Ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлено доказательств, подтверждающих правомерность занижения размера возмещения при выплате возмещения истцу. Ответчик ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлял. 

При этом в отношении довода о том, что отчет ООО «Центр независимой экспертизы собственности» №ФЗП-02/173-19/16-1 от 19.10.2020 года подлежит самостоятельному оспариванию, суд отмечает следующее. 

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N... "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" даны разъяснения о том, что в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного искового заявления возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Исходя из того, что действующее законодательство (ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении данной сделки его права могут быть нарушены. 

В том случае, если заключение независимого оценщика не является обязательным для сторон при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена, то стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств (ответ на вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2004 года (по гражданским делам), утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> и 

<

дата>). 

Таким образом, установленная отчетом ООО «Центр независимой экспертизы собственности» оценка может быть оспорена при рассмотрении настоящего гражданского дела, где данный отчет выступает в качестве одного из доказательств. 

Доводы ответчика относительно того, что расчет суммы возмещения в силу положений Федерального закона N 218-ФЗ может быть произведен исключительно на основании отчета оценщика, привлеченного ППК "Ф. развития территорий" подлежат отклонению как несостоятельные. 

Так, положения ч. 2 ст. 13 Федерального закона от N 218-ФЗ и Методики расчета предусматривают, что рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом. 

Однако данные положения законодательства представляют собой правила, которыми надлежит руководствоваться ППК "Фонд развития территорий" в рамках инициируемой им процедуры приобретения имущественных прав обанкротившегося застройщика, в связи с чем не могут рассматриваться в качестве императивного запрета на проведение оценки рыночной стоимости квадратного метра приобретаемого ППК "Фонд развития территорий" жилья кем-либо, кроме ППК "Фонд развития территорий", в том числе и судом посредством назначения судебной экспертизы. 

Доказательств правомерности расчета суммы выплаченного истцу возмещения, в частности отвечающей требованиям действующего законодательства оценки рыночной стоимости квадратного метра равнозначного Квартире жилого помещения, Фондом в нарушение статьи 56 ГПК РФ в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах подлежат отклонению также доводы Фонда относительно того, что взыскание с Фонда денежных средств в большем размере ставит в неравное положение истца с другими участниками долевого строительства, получающих возмещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 218-ФЗ, поскольку взыскание возмещения в установленном судом первой инстанции размере в полном объеме соответствует положениям вышеуказанного Федерального Закона и Методике. 

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, принимая во внимание представленный истцом отчет, определяя размер подлежащего выплате истцу возмещения, приходит к выводу о возможности руководствоваться стоимостью 1 кв. м в размере 109 138 руб., в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в размере 1 332 374 руб. 

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ.

Таким образом, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 900 руб., а также расходы по оплате досудебного заключения в сумме 6 000 руб., поскольку указанные расходы признаются необходимыми.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Взыскать с публично-правовой компании "ФОНД РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ" (ИНН

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

дата> года рождения, СНИЛС: 

<

...>) денежные средства в счет выплаты возмещения в сумме 1 332 374 руб., расходы по составлению досудебного заключения в сумме 6 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 14 900 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд Московской области.

Судья Т.С. Климова

Мотивированное решение изготовлено судом 14 февраля 2025 года