Дело № 3а – 269/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 июня 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ФИО1 ФИО2, представителя Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 13 265 585, 27 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 3 300 000 руб., что нарушает её права, как плательщика земельного налога.

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация Аксайского городского поселения.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержал и просил их удовлетворить. С выводами проведённой по делу судебной оценочной экспертизы не согласился, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 поддержал доводы ранее представленных письменных возражений, полагал, что отчёт об оценке нельзя признать достоверным доказательством величины рыночной стоимости, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, определённой по результатам проведённой по делу судебной оценочной экспертизы.

В письменных возражениях Правительство Ростовской области в удовлетворении требований административного истца просило отказать, ссылаясь на то, что отчёт об оценке спорного земельного участка не соответствует законодательству об оценочной деятельности, положениям федеральных стандартов оценки, поскольку подобранные оценщиком объекты-аналоги имеют существенные отличия от оцениваемого объекта по ценообразующим факторам, в связи с чем не могут быть использованы при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, в результате определённая оценщиком рыночная стоимость земельного участка отличается от кадастровой на 75 %, при этом оценщик не был предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Остальные лица, участвующие в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось заказчиком работ по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - магазины, торговые центры, торгово-выставочные комплексы, площадью 3283 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учёт 21 июля 2008 года.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 777 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах муниципальных районов Ростовской области», и по состоянию на 1 января 2014 года составляет 13 265 585, 27 руб. 

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается, в частности, отчёт об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа.

Воспользовавшись предоставленным законом правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец представил суду отчёт об оценке рыночной стоимости от 30 ноября 2017 года № 075/13/019, подготовленный оценщиком Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» ФИО______, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 3 300 000 руб. На отчёт получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 11 декабря 2017 года № 716/12-17.

Из пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года. Проведение экспертизы было поручено ООО «Оценочно-экспертный Центр».

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочно-экспертный Центр» ФИО______ от 16 мая 2018 года № 799 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 8 047 683, 56 руб. 

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы ООО «Оценочно-экспертный Центр», суд приходит к выводу о том, что оно может быть положено в основу решения суда.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Возражая против выводов экспертного заключения, представитель административного истца ссылается на то, что оно, по его мнению, является недостоверным доказательством по делу, так как анализ местоположения земельного участка проведён экспертом поверхностно и не в полном объёме, анализ наиболее эффективного использования земельного участка выполнен формально, объект-аналог № 1 подобран без учёта его местоположения, корректировка на наличие инженерных коммуникаций не проводилась, что в результате привело к завышению рыночной стоимости объекта экспертизы. По этим основаниям представитель административного истца просил назначить по делу повторную экспертизу. 

Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта.

Из заключения следует, что экспертом тщательно проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Аксае, для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка; от применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертом были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям вышеуказанных федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Суждения представителя административного истца ФИО2 не могут свидетельствовать о недостоверности выводов эксперта, поскольку его возражения построены на предположениях и не подтверждены доказательствами. Само по себе наличие результата оценки, отличного от выводов оценщика, не предопределяет недостоверность определённой экспертом рыночной стоимости в значении, придаваемом ей частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Признаваемый указанным законом вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при её проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с недостоверностью оценки. Определением суда от 5 июня 2018 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка отказано.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае отчёт об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. Возражения лиц, участвующих в деле, относительно нарушения оценщиком требований федеральных стандартов оценки были проверены путём назначения судебной оценочной экспертизы, в результате проведения которой установлено, что он оспаривался обоснованно. 

Положительное экспертное заключение, полученное на указанный отчёт об оценке, является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В данном случае из экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков следует, что отчёт об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определённая оценщиком в отчёте об оценке, подтверждается.

Вместе с тем в заключении указано, что оно не является отчётом об оценке и не подменяет его. Подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, не является установленной экспертом стоимостью и основано исключительно на подходах и методах, использованных оценщиком при проведении оценки, а также на проведённых оценщиком расчётах и его результатах. Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, отражённого в проверяемом отчете, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.

Таким образом, в ходе проведения экспертизы отчёта об оценке проводилось исследование работы, выполненной оценщиком, в пределах предоставленной документации. Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в отчёте достоверно, при проведении экспертизы отчёта экспертом не проводится повторная оценка.

С учётом изложенного отчёт оценщика, имеющий выявленные в ходе судебного разбирательства недостатки и несоответствия федеральным стандартам оценки, вместе с положительным экспертным заключением, в котором отсутствует анализ достоверности и достаточности используемой оценщиком информации, суд не может принять в качестве достоверных данных о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной, и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года согласно указанному заключению эксперта.

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Статьёй 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентировано, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с этим определённая в решении стоимость земельного участка подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2014 года. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд, т.е. 14 марта 2018 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных акта сдачи-приёмки от 17 мая 2018 года № 799 и финансово-экономического обоснования стоимости оказания услуг на проведение экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы в размере 32 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 КАС Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», а также Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО4 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр». 

В данном случае административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке имеющегося у административного истца права на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определённой с учетом его индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости методом массовой оценки объектов недвижимости судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 25 сентября 2014 года № 2016-О и других, установление судом кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью. Доказательств наличия ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретным объектам недвижимости, не имеется.

Поскольку право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, равно как и величину рыночной стоимости, установленную в результате проведения судебной экспертизы и признанную судом экономически обоснованной, административные ответчики не оспаривали, против удовлетворения административных исковых требований на основании выводов эксперта Правительство Ростовской области не возражало, то решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

При таком положении судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

С учётом изложенного и принимая во внимание, что определение суда от 17 апреля 2018 года в части обеспечения расходов по оплате услуг эксперта административным истцом не исполнено, сумма 32 000 руб., подлежащая перечислению экспертной организации в качестве вознаграждения за выполненную по поручению суда работу, подлежит взысканию с ФИО1

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование - магазины, торговые центры, торгово-выставочные комплексы, площадью 3283 кв. м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 8 047 683, 56 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 марта 2018 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Оценочно-экспертный Центр» денежные средства в размере 32 000 руб. за выполнение работ по проведению судебной оценочной экспертизы согласно акту сдачи-приёмки от 17 мая 2018 года № 799. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 7 июня 2018 года.