Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

17 июля 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Нагапетян А.Г.,

с участием:

представителя административного истца ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-548/2020 по административному исковому заявлению ФИО4 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 996,6 кв.м., этаж №2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанного выше нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности ФИО4, как плательщика налога на имущество физических лиц.

При таких обстоятельствах, ФИО4 полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимости в судебном порядке. 

В связи с чем, административный истец просит суд восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления и установить кадастровую стоимость принадлежащего ей нежилого здания с кадастровым номером № равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 16 387 502 руб. 41 коп.

Определением суда от 31.12.2019 г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительство Самарской области.

Представитель административного истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске. 

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра по Самарской области и заинтересованные лица - Администрация г.о. Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель Правительства Самарской области представил в суд письменные возражения, в которых просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, показания эксперта ФИО1. и оценщика ФИО2., изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 996,6 кв.м., этаж №2, расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО4

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14.10.2019 г., кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 06.06.2011 года в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 40 753 120 руб. 44 коп.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника нежилого здания от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество физических лиц.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания, ФИО4, 31.12.2019 года, обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В силу ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ФИО4 в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорного объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого объекта.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчёт об оценке от 12.11.2019 года № 19-510, подготовленный оценщиком 

<

данные изъяты>», из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составляет 16 387 502 руб. 41 коп. без НДС.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости нежилого здания, судом по ходатайству заинтересованного лица Администрации городского округа Самара была назначена судебная оценочная экспертиза для определения действительной рыночной стоимости спорного объекта. Проведение экспертизы поручено ООО «

<

данные изъяты>». 

Согласно заключению эксперта ООО «

<

данные изъяты>» №2020.02-450 от 27.02.2020 г., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 19 523 000 рублей.

В соответствии со ст. 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В связи с различием рыночной стоимости спорного объекта между отчетом об оценке и заключением эксперта для правильного разрешения данного административного дела судом был допрошен в судебном заседании эксперт ООО «

<

данные изъяты>» - ФИО1.

Эксперт ФИО1. в судебном заседании выводы, изложенные в своем заключении от 27.02.2020 года, поддержал в полном объеме и пояснил, что осмотр объекта оценки был проведен 20.02.2020 г., при этом учтено, что здание с кадастровым номером № находится не в Октябрьском районе (как ошибочно указано в определении суда от 29.01.2020 г. о назначении судебной экспертизы), а в Советском районе г. Самара, то есть в районе удаленном от делового центра города. В результате установлено, что наиболее эффективным использованием объекта будет использование его в качестве офисно - торгового здания. Для расчета рыночной стоимости нежилого здания проведен анализ сегмента рынка офисной недвижимости, к которому был отнесен спорный объект. При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован сравнительный подход (метод сравнения продаж) и доходный подход (метод прямой капитализации). От использования затратного подхода эксперт отказался, в связи с отсутствием оснований для его применения. После изучения рынка выявлены объекты-аналоги, имеющие наиболее похожие характеристики с объектом экспертизы, а именно: расположены в г. Самара, являются отдельно стоящими зданиями, имеют виды использования – офисно - торговые и универсальные, имеют площадь сопоставимую с площадью объекта оценки. В результате отобрано 3 объекта-аналога в Кировском районе г. Самара и 1 в Октябрьском районе г. Самара, введены корректировки на площадь, физическое состояние, местоположение. Скидка на торг составила – 11,90%. Произведен расчет, в результате рыночная стоимость спорного объекта, без учета стоимости прав на земельный участок, в рамках сравнительного подхода составила -19 609 899 рублей. В рамках доходного подхода проведен мониторинг рынка недвижимости г. Самара по состоянию на 06.06.2011 года, проанализирован архив объявлений о продаже. В результате мониторинга выявлено 4 предложения о сдаче в аренду объектов недвижимости офисно - торгового назначения, расположенных в г. Самара. По данным мониторинга рынка установлено, что указанные объекты сдаются по цене 480-700 руб./кв.м., в среднем 546 руб./кв.м. (без учета скидки на торг). В результате отобрано 4 объекта-аналога - в Советском районе, Промышленном районе, Кировском районе, Железнодорожном районе. Введены корректировки на площадь, физическое состояние, местоположение. Скидка на торг составила – 8,90%. Произведен расчет, в результате рыночная стоимость спорного объекта, в рамках доходного подхода составила -19 436 514 рублей. Проведено согласование результатов оценки, полученных с применением разных подходов. В результате рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 06.06.2011 г. составила 19 523 000 рублей.

Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Заключение эксперта отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в исходе дела. Эксперт полно и подробно изложил обоснование своих выводов в судебном заседании, привел описание процесса оценки в самом заключении.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостаточности предоставленных эксперту сведений для проведения исследования и о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, заключение эксперта признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом необоснованно не применен затратный подход при оценке нежилого здания не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в исследовательской части экспертного заключения приведено обоснование отказа от применения затратного подхода. 

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач. Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона № 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Замечания представителя административного истца о том, что аналоги для расчета рыночной стоимости подобраны некорректно, опровергаются содержательной частью заключения эксперта.

В заключении экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, отбор объектов-аналогов произведен с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения. 

Ссылки представителя административного истца на то, что экспертом использована информация, датированная после даты оценки (проведен анализ рынка объекта экспертизы по состоянию на 4 квартал 2011 года, тогда как дата определения кадастровой стоимости 06.06.2011 г.) не могут быть приняты во внимание, поскольку это не повлияло на достоверность выводов эксперта об итоговой величине рыночной стоимости спорного объекта.

Согласно п.8 ФСО №1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Анализируя сегмент рынка продажи офисной недвижимости на стр. 14 экспертного заключения эксперт указал, что структура предложения офисов в продажу была стабильной и не изменялась на протяжении всего года – 87%, как в 2010 году, в 2011 году средняя цена на офисные встроенные помещения «стояла».

В судебном заседании также была допрошена в качестве свидетеля оценщик 

<

данные изъяты>» ФИО2., подготовившая отчёт об оценке спорного здания от 12.11.2019 года № 19-510.

Оценщик ФИО2. выводы, изложенные в отчете об оценке, поддержала в полном объеме и показала, что здание ею было осмотрено и установлено, что оно находится в Советском районе, 

<

адрес>, объект оценки принадлежит к сегменту офисной недвижимости. При оценке рыночной стоимости спорного нежилого здания ею были использованы затратный, доходный и сравнительный подходы. При согласовании результатов рыночная стоимость ОКСа на дату оценки без НДС составила 16 387 502 руб. 41 коп.

Вместе с тем, ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости НДС является ценообразующим фактором. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС нормам законодательства об оценочной деятельности не соответствует. 

С учетом изложенного, суд полагает, что не имеется оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке, как просит административный истец, поскольку возникают сомнения в достоверности предлагаемой к установлению рыночной стоимости спорного объекта, указанной в отчете. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Ходатайство о проведении повторной, дополнительной экспертиз, административным истцом, не заявлено.

С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, - подлежит определению в соответствии с экспертным заключением ООО «

<

данные изъяты>» №2020.02-450 от 27.02.2020 г., а требования ФИО4 - частичному удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов административного дела следует, что датой обращения ФИО4 в суд является 31.12.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО4 – удовлетворить частично.

Восстановить ФИО4 пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 996,6 кв.м., этаж №2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 19 523 000 рублей.

Датой подачи ФИО4 административного иска в суд считать 31.12.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27.07. 2020 года.

Судья: С. Н. Ласковская