Дело № 3а-358/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000261-59

Мотивированное 

решение

 изготовлено 8 августа 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль                                                     4 августа 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

с участием представителя административного истца ФИО3 по доверенности от 4 августа 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство автосервиса, магазина автозапчастей, мотеля, кафе с инженерными коммуникациями, площадью 4048 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 6 321 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: . За фактическое пользование данным земельным участком МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля начисляется плата исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Установленная в отношении объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке №16244/22 от 29 июня 2022 года, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер платы за фактическое использование земельного участка определяется с учетом его стоимости.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, направил в суд представителя по доверенности ФИО3, которая исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля в отзыве поддержало позицию департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, ходатайствовало о рассмотрении дела без участия представителя. 

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» надлежаще извещено о месте и времени рассмотрения дела.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО1., исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенным по адресу: . Право собственности зарегистрировано 3 ноября 2016 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28 июня 2022 года.

Данный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4048 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство автосервиса, магазина автозапчастей, мотеля, кафе с инженерными коммуникациями.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 9 854 378,22 рублей (п/п №472451) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 28 июня 2022 года).

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 утвержден порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» (вместе с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов»).

Пунктами 1, 2 приведенного постановления мэрии г. Ярославля от 13 марта 2013 года №516 установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля и предоставленные в аренду без торгов применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля, и определяет случаи изменения размера арендной платы. За основу при определении размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 3 Порядка.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежал ФИО4 на праве аренды в периоды с 25 января 2012 года по 23 ноября 2016 года, с 28 апреля 2017 года по 25 февраля 2020 года. В настоящее время договор аренды не заключен. 

Являясь пользователем спорного земельного участка, ФИО4 обязан вносить плату за фактическое использование. Из расчета суммы за фактическое использование земельного участка по ставкам арендной платы следует, что расчет производится с учетом показателя о кадастровой стоимости земельного участка; за период с 1 декабря 2021 года по 13 мая 2022 года итоговая сумма за фактическое использование земельного участка составляет 266 871,68 рублей.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, ФИО4 обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет ООО «Ярэксперт» №16244/22 от 29 июня 2022 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 321 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» №16244/22 от 29 июня 2022 года по правилам статьи 84 КАС РФ, дает основания суду для вывода о том, что отчет является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО1 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщик использует в расчете три объекта-аналога (

<

...> дом №, участок №, кадастровый номер №; 

<

...> дом №, кадастровый номер №; 

<

...> за домом №, кадастровый номер №), которые предоставлены на праве аренды органом местного самоуправления; использование данных объектов для расчета рыночной стоимости неправомерно, поскольку условия продажи не являются рыночными. Учитывая нетипичные условия продажи, оценщик должен скорректировать цену указанных аналогов на дополнительную корректировку «тип сделки» либо использовать максимальное значение из расширенного диапазона корректировок на передаваемые права по справочнику под редакцией ФИО5 

Указанные возражения административного ответчика судом отклоняются с учетом следующего.

Согласно подпункту «з» пункта 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

В соответствии с пунктом 10 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Исходя из положений подпункта «е» пункта 22 ФСО №7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Из изложенного следует, что оценщик проводит расчет на основании рыночных данных, находящихся в открытом доступе. Отбор объектов-аналогов осуществлялся оценщиком методом ранжирования ценообразующих параметров. С учетом степени соответствия параметров объекта оценки параметрам объектов-аналогов, оценщиком были отобраны аналоги для сопоставления с объектом оценки. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним. В отчете приведена доступная оценщику и проверенная им информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, что свидетельствует о том, что информация, использованная оценщиком о данных аналогах, является достоверной.

Неиспользование оценщиком информации об объектах, сведения о которых доступны иным лицам, не может квалифицироваться как несоблюдение федеральных стандартов оценки. Оценщиком не исследуются правовые вопросы в отношении используемой информации, в том числе в связи с ограниченным доступом оценщика к информации.

Относительно предложения административного ответчика о применении корректировки на «тип сделки» с отражением права аренды либо «на право аренды» по максимальному значению, оценщик ФИО1 пояснила, что данные корректировки не могут быть использованы, так как в существующих справочниках и исследованиях отсутствует такой вид корректировки «тип сделки», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области ссылки на источники о корректировке «тип сделки» не приводит. Использование максимальных значений корректировок должно быть обоснованным. Учитывая неразвитый рынок, использование максимальных корректировок подтвердить расчетным путем невозможно.

Нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.

Вопреки доводам административного ответчика, местоположение объекта оценки, как окраина города, определено оценщиком на основании полного и всестороннего анализа карты градостроительного зонирования, основных характеристик территориальных зон, публичной кадастровой карты. Позиция оценщика относительно местоположения объекта оценки подробно описана в отчете (страницы 22, 128-129). 

С учетом изложенного, оснований согласиться с замечаниями административного ответчика, у суда не имеется. Возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 30 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство автосервиса, магазина автозапчастей, мотеля, кафе с инженерными коммуникациями, площадью 4048 кв.м, в размере равном его рыночной стоимости 6 321 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                                  И.Г. Сингатулина