Дело № 2-2/2025 

УИД 33RS0015-01-2024-000346-91

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 января 2025 года г. Петушки 

Петушинский районный суд Владимирской области в составе: 

председательствующего судьи Филинова Е.А.,

при секретаре судебного заседания Мартынчук Т.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки заключенной и действительной,

установил:

10.11.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами с *

ФИО1 с учетом уточнений обратился с иском к ФИО2 о признании заключенным договором купли-продажи вышеуказанного предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022; признании действительной сделку купли-продажи ФИО1 у ФИО2 1/3 доли на вышеназванные земельные участки (т. 3 л.д. 131-135).

В обоснование указано на наличие в договоре условий о полной оплате отчуждаемого имущества, отсутствия необходимости в его передаче, наличие согласие супруги на его отчуждение, что позволяет квалифицировать данный договор как основной договор купли-продажи. Также указано на уклонение ответчика в нотариальном удостоверении сделки, в связи с чем истец в силу ст. 165 ГК РФ просит признать ее действительной.

ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО3 в судебном заседании иск поддержала.

ФИО2 в судебном заседании иск не признал, указав на то, что он не подписывал спорный договор, а также на его ничтожность ввиду заключения в простой письменной форме. 

Третьи лица ФИО4 (участник долевой собственности), ФИО5 (супруга ФИО2 на момент заключения сделки), представитель Управления Росреестра по Владимирской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Положениями ст. 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению

Как следует из вышеприведенных норм закона, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона инотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Из материалов дела следует, что ФИО1, ФИО2 и ФИО4 являются собственниками по 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами с * (т. 1 л.д. 26-250, т. 2 л.д. 1-213, т. 3 л.д. 32-41).

10.11.2022 между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи 1/3 долей в праве общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами с *

На основании п. 1.1 договора стороны обязуются не ранее 31.01.2024 и не позднее 31.03.2024 заключить договор купли-продажи, в рамках которого продавец обязуется передать в собственность покупателю 1/3 доли в праве собственности на земельные участки, а покупатель обязуется принять доли и уплатить за них цену на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Цена договора в силу п. 1.4 составила 11,7 млн рублей.

Данный договор заключен в простой письменной форме.

Вместе с тем, принимая во внимание положения ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, данная сделка, предусматривающая отчуждение ФИО2 1/3 доли в праве собственности на земельные участки в пользу ФИО1, также являющегося собственником 1/3 доли, и при наличии иного участника долевой собственности ФИО4 (1/3 доли), подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Поскольку данная сделка заключена не в нотариальной, а простой письменной форме, что свидетельствует о нарушении установленной обязательной формы сделки, то она на основании прямого указания ст.ст. 163 и 429 ГК РФ является ничтожной.

Рассматривая требования истца о признании данной сделки действительной на основании ст. 165 ГК РФ, суд приходит к следующему.

Статьей 165 ГК РФ установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона приняла исполнение и уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию стороны, исполнившей сделку, вправе признать сделку действительной.

Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

В рамках рассмотрения настоящего дела ФИО2 последовательно заявлял, что он не подписывал данный договор и не имел намерения его заключать. В подтверждение указанных обстоятельств ФИО2 представлены следующие заключения.

Согласно заключению специалиста ООО «НЭО Вега» № 86650-2024 от 31.05.2024 подпись от имени ФИО2, изображения которой представлена в копии предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022, вероятно выполнена не ФИО2, а иным лицом (т. 3 л.д. 53-69). 

В заключении специалиста ООО «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки» № 181-05/2024 от 18.06.2024 сделан вывод о том, что подпись от имени ФИО2, изображения которой расположена в графе «продавец» предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022 вероятно выполнена не ФИО2, а иным лицом (т. 3 л.д. 70-94).

Согласно заключению специалиста АНО Экспертно-криминалистический центр «Судебная экспертиза» № 087/24 от 21.06.2024 подпись, изображение которой расположено в копии предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022 в графе «В.В. Зуев», выполнена не ФИО2, а другим лицом (т. 3 л.д. 138-157).

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза (заключение эксперта ООО «Экс Групп» № 2-479/24 от 10.10.2024, т. 3 л.д. 175-202).

В данном заключении эксперт пришел к категоричному выводу о том, что подпись от имени ФИО2 в предварительном договоре купли-продажи от 10.11.2022 выполнена не ФИО2, а другим лицом с подражанием подлинной подписи ФИО2 Установить давность нанесения подписей от имени ФИО2 и ФИО1 в данном договоре не представляется возможным ввиду непригодности штрихов подписей для дальнейшего исследования по причине наличия «маркера старения» на уровне «следовых» количеств.

Каких-либо иных заключений, содержащих категоричные выводы о подписании ФИО2 спорного договора от 10.11.2022, в материалы дела не представлено.

Таким образом, в рамках судебного разбирательства с учетом вышеуказанного заключения эксперта, выводы которого согласуются с 3 заключениями специалистов, судом достоверно установлено, что ответчик ФИО2 не подписывал спорный предварительный договор купли-продажи от 10.11.2022.

Ссылка ФИО1 на соглашение о предварительных условиях планируемых сделок от 29.09.2022, заключенное ФИО1 ФИО4, ФИО6, ООО «Праймрент» и ФИО2; нотариальное заявление ФИО2 о подписании им соглашения от 29.09.2022; нотариальное согласие ФИО5 на продажу участков; копия доверенности от имени ФИО2 с правом регистрации перехода права собственности на земельные участки; договор купли-продажи от 10.11.2022 на участки с номерами *, подлежит отклонению, поскольку воля и намерение ФИО2 на заключение непосредственно предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022 на изложенных в нем условиях, отсутствует, поскольку ФИО2 данный договор не подписывал. Кроме того, данный договор, как указано выше, в силу нарушения нотариальной формы сделки является ничтожным и не влечет правовых последствий для сторон.

Возражения ФИО2 об отсутствии нотариального согласия его супруги на совершение сделки опровергаются представленным в материалы дела нотариально заверенным согласием от 01.11.2022 от ФИО5 (супругой ФИО2 на указанную дату) на продажу любых земельных участков, находящихся во Владимирской области (т. 2 л.д. 229-230, т. 3 л.д. 4, 100-101).

В подтверждение исполнения условий сделки истцом представлены платежные поручения № 54 от 10.11.2022 на сумму 2 млн рублей, № 56 от 24.11.2022 на сумму 3 млн рублей и № 57 от 29.11.2022 на сумму 6 млн рублей, согласно которым ФИО1 перечислены денежные средства в указанном размере в пользу ФИО2; договор займа между ФИО1 и ФИО2 от 23.12.2021 на сумму 700 тыс. рублей, распиской о получении денежных средств и заявлением ФИО1 о зачете встречных требований (т 1 л.д. 10-18).

Вместе с тем, в указанных платежных поручениях не указаны основание и назначение платежей. При этом, ФИО2 в ходе рассмотрения дела последовательно указывал, что данные денежные средства были получены им в связи с иными правоотношениями со ФИО1, но не в связи с заключением спорной сделки.

Кроме того, из существа договора следует, что его предметом являются доли в праве собственности на земельные участки, которые в натуре не выделены. Сторонами предварительного договора от 10.11.2022 акт приема-передачи имущества не составлялся. Доказательств реальной передачи имущества от продавца покупателю суду в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено.

Таким образом, позиция истца об исполнении спорной сделки от 10.11.2022 сторонами подлежит отклонению ввиду отсутствия соответствующих доказательств.

Также истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что ФИО2 предлагалось заключить данную сделку в нотариальной форме, равно как и доказательств его уклонения от нотариального удостоверения сделки.

При таких обстоятельствах вопреки доводам истца суд не находит оснований для признания действительным предварительного договора купли-продажи от 10.11.2022.

С учетом изложенного суд полагает, что заявленные истцом требования, основанные на ничтожной сделке, не являются обоснованными, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт *) к ФИО2 (паспорт *) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья Е.А. Филинов

Мотивированное решение составлено 05.02.2025.

Судья Е.А. Филинов