Дело № 2-383/24

УИД 21RS0025-01-2023-003005-16

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(заочное)

ДД.ММ.ГГГГ г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары под председательством председательствующего судьи Кулагиной З.Г., при секретаре Максимовой Т.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском с учётом уточнения к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> заключенным, признании права собственности на указанную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО2 было достигнуто соглашение о покупке принадлежащей ФИО2 квартиры 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи, был определён предмет договора, цена квартиры в размере 2 700 000 руб. и порядок её уплаты. В предварительном договоре купли-продажи квартиры были согласованы все условия, позволяющие установить предмет договора, а также заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры. При сопоставлении фактической планировки квартиры и технической документации, было установлено, что имеются признаки самовольной перепланировки указанной квартиры. С целью устранения недостатков недвижимости, в соответствии с п. № предварительного договора продавец обязался до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества узаконить произведенную перепланировку путем проведения в соответствие технической документации на квартиру и внесения сведений о произведенной перепланировке жилого помещения в ЕГРН.

В связи с большим объемом работ по согласованию перепланировки жилого помещения продавец обязался узаконить произведенную перепланировку, произвести техническую документацию в соответствии с фактической перепланировкой до подписания договора купли-продажи, срок заключения основного договора купли-продажи квартиры был определен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ она перечислила ответчику задаток в размере 400 000 руб. в счет обеспечения исполнения обязательств по заключению основного. Однако в установленный срок основной договор купли-продажи квартиры сторонами не был заключен. В течение длительного периода времени ответчик уклоняется от передачи документов для заключения основного договора. В ДД.ММ.ГГГГ ответчик передала ей надлежащим образом оформленную документацию на произведенную перепланировку. В пределах установленного срока ДД.ММ.ГГГГ она направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора. Ответчик получила претензию – требование ДД.ММ.ГГГГ, требование о заключении договора купли-продажи ответчик оставила без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ она повторно направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако предложение оставлено ответчиком без удовлетворения. До настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 исковые требования с учётом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, пояснив суду, что в процесса рассмотрения дела в суде истец ФИО1 и ответчик ФИО2 договорились о заключении основного договора купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 перечислила на счёт ответчика в счет оплаты за квартиру оставшуюся сумму в размере 2 300 000 руб., но ответчик на регистрацию сделки не явилась.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

С согласия представителя истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства по имеющимся материалам дела.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание не явился, представили заявление о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Как следует из п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Согласно положениям ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон, задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (ч. 5 ст. 429 ГК РФ). 

Из положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче. Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (п. 25). 

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст. 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон (п. 26). Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако, к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (п. 27). 

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28). 

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго п. 5 ст. 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 ст. 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом, стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 29). 

Таким образом, в силу приведенных выше требований материального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Такие действия либо несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, что свидетельствует о том, что по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается. 

В то же время, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 вышеуказанном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к такому договору не применяются. 

Аналогичная позиция изложена в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 

Таким образом, заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, ФИО2 (продавец) обязуется продать принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по 

<

адрес> ФИО1 (покупатель) по цене 2 700 000 руб., которая является окончательной и пересмотру не подлежит.

Согласно п. № предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. № предварительного договора покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 400 000 руб. в счёт уплаты цены квартиры, указанной в п. № договора в момент подписания предварительного договора купли-продажи, оставшуюся сумму в размере 2 300 000 руб. покупатель выплачивает продавцу после государственной регистрации основного договора купли-продажи и перехода права собственности на объект к покупателю.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, и самостоятельно определяют все его условия. 

Все условия предварительного договора купли-продажи сторонами были приняты. 

При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры все существенные условия договора купли-продажи сторонами соблюдены, договор составлен в письменном виде. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ответчику ФИО2 претензию - требование о заключении основного договора. 

Данное требование ответчиком получено ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 повторно направила ответчику претензию - требование о заключении основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако предложение оставлено ответчиком без удовлетворения. 

До настоящего времени основной договор купли-продажи сторонами не заключён, денежные средства ответчиком истцу не возвращены.

Как следует из материалов дела, пояснения представителя истца ответчик от надлежащего оформления сделки уклоняется, истец ФИО1 интереса к оформлению сделки не утрачивала. 

В судебном заседании установлено, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен письменный договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи. Фактически данный договор является договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате. Стоимость доли составляет 2 700 000 руб., 400 000 руб. из которых переданы покупателем продавцу в качестве предоплаты.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на расчетный счёт ответчика ФИО2 перевела оставшуюся сумму по договору от ДД.ММ.ГГГГ 2 300 000 руб.

Кроме того, судом учитывается, что при рассмотрении дела определяющим является выявленная судом правовая природа спорного договора, а не его фактическое наименование. 

Учитывая вышеизложенное, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры 

<

адрес> заключенным и признании за ней права собственности на указанную квартиру. 

Определением Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на квартиру 

<

адрес>

Поскольку исковые требования истца удовлетворены, обеспечительные меры, принятые судом, подлежат отмене. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-135 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Признать заключенным ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> с кадастровым номером № между ФИО2 и ФИО1 на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, документированной паспортом серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ отделом по вопросам миграции ОП № 4 УМВД России по г. Чебоксары, зарегистрированной по адресу

<

адрес> право собственности на квартиру 

<

адрес> с кадастровым номером №

Отменить меры по обеспечению иска по определению Московского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ о наложении ареста на квартиру 

<

адрес>. 

Ответчик ФИО2 вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ей копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий З.Г. Кулагина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.