УИД 63RS0№-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2024г Куйбышевский районный суд г.Самара в составе председательствующего судьи Ломакиной Т.Н. при секретаре Подгорновой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-95/2024 по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО7 о признании сделки недействительной, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что 02.10.2023г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., кадастровый №, принадлежащей ответчику на праве собственности и расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Стоимость квартиры была определена в размере 4 810 000 руб., из которых 500 000 руб. истцом уплачены ответчику в качестве задатка, о чем ответчик расписался в договоре.

Согласно п.2.2 в случае отказа кредитования данного объекта банком, задаток признается авансом и возвращается в одинарном размере. 

30.11.2023г. банк отказал истцу в кредитовании покупки квартиры, из-за большого количества долгов ответчика.

Истец обратилась к ответчику с требованием о возврате аванса в размере 500 000 руб., однако деньги ответчиком ФИО4 до настоящего времени не возвращены.

Кроме того, 02.11.2023г. между ответчиком ФИО4 и его матерью ФИО7 заключен договор купли-продажи жилого помещении (квартиры).

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд с учетом уточнения, признать сделку по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., заключенную между ФИО1 и ФИО4, недействительной, совершенной в силу заблуждения, признать сделку – договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.11.2023г., заключенный между ФИО4 и ФИО7, недействительной в силу ничтожности, взыскать с ФИО4 аванс в сумме 500 000 руб., оплаченный по предварительному договору купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., а так же госпошлину в размере 8200 руб.

Судом в качестве соответчика к участию в деле привлечена ФИО7

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, действующий на основании устного ходатайства истца, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель ответчика ФИО3 ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, о причинах неявки суд не известил.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Из материалов дела, что 02.10.2023г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., кадастровый №, принадлежащей ответчику на праве собственности и расположенной по адресу: 

<

адрес>.

При подписании предварительного договора купли-продажи истец ФИО1 передала в качестве задатка ответчику ФИО4 денежные средства в размере 500 000 руб. 

Согласно п.2.2. предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г. в случае отказа кредитования данного объекта банком, задаток признается авансом и возвращается в одинарном размере. 

Согласно сведений ФССМП по 

<

адрес> ответчик ФИО4 имеет неоконченные исполнительные производства №-ИП от 25.11.2022г. на сумму 1 109 867,98 руб., №-ИП от 19.05.2023г. на сумму 47804,16 руб., №-ИП от 02.06.2023г. на сумму 9247,32 руб., №-ИП от 22.08.2023г. на сумму 12077,14 руб., что послужило поводом для кредитной организации в отказе кредитования покупки квартиры. 

В октябре 2023г истец обращалась к ответчику с требованием о возврате суммы 500 000 руб., оплаченной ею при заключении предварительного договора купли-продажи.

Однако, ответчик денежные средства не возвратил.

Проанализировав нормы действующего законодательства, суд считает, что аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет исключительно платежную функцию и не является способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не был заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Установив, что ответчик от заключения договора купли-продажи отказался, ввиду наличия у истца долгов, то суд считает, что требования о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 500 000 руб. подлежат удовлетворению.

Что касается требований истца о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., заключенного между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой, совершенной в силу заблуждения, то суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно ст.429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор от 02.10.2023г, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, не может быть признан недействительной сделкой, совершенной в силу заблуждений, в связи с чем, в удовлетворении требований о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.10.2023г., заключенного между ФИО1 и ФИО4, недействительной сделкой, совершенной в силу заблуждения следует отказать.

Из материалов дела следует, что 02.11.2023г между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого помещения-квартиры по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается сведениями из ЕГРН от 17.11.2023г.

Предъявляя исковые требования о признании сделки – договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.11.2023г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, недействительной в силу ничтожности, истец ссылается на то, что эта сделка совершена лишь для вида. Без намерения создать ей правовые последствия, т.к. ответчик продал квартиру своей матери фиктивно, с целью дальнейшей перепродажи спорной квартиры, продажа состоялась в счет ранее полученных от матери невозвращенных займов, кроме того, мать ответчика страдает заболеванием зрения и не обладала достаточными денежными средствами для покупки квартиры в сумме 6 млн. руб. и не оплачивала их ФИО2 при подписании договора. Также указала, что данная сделка сделает невозможным или затруднительным исполнение решения.

В соответствии с ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Применительно к положениям абзаца 3 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц) лицо, не участвующее в договоре, заявляющее иск о признании договора недействительным, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются лицами, к которым предъявлен иск, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Установив, что истцом не представлены доказательства в подтверждении того, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены или оспариваются ответчиками, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты, а также, что собственником квартиры она не является и в ней не проживает, доказательств в подтверждении того, что исполнение решения будет затруднительным истцом суду не представлены, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о признании сделки – договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) от 02.11.2023г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, недействительной в силу ничтожности.

Согласно ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере 8200 рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 

<

дата>. паспорт № в пользу ФИО1 

<

дата> паспорт № денежные средства в размере 500 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 8 200 руб., всего в сумме 508 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 февраля 2024 года. 

Судья п/п Т.Н. Ломакина

Копия верна:

Судья:

Секретарь: