Дело № 2-2262/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2019 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Островской Т.В.,

при секретаре Демьянец С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Первая Ипотечная Компания - Регион» о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, 

У С Т А Н О В И Л:

Представитель ФИО2, действующая в интересах ФИО1, обратилась в суд с иском о том, что 24.11.2017 года между истцом (участником долевого строительства) и ответчиком (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве №Рнд-Доломан(кв)-корпус 2.1/9/1 (3)-ВИ, в соответствии с которым ФИО1 подлежало передаче жилое помещение - 3-х комнатная квартира с условным номером 157, проектной общей площадью 74,40 кв.м, проектной общей приведенной площадью (с учётом летних помещений) 76,30 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, с рок не позднее 31.03.2019 года. Участником долевого строительства в полном объеме исполнены обязательства по оплате цены договора в размере 4 514 671,00 рублей.

18.03.2019 года ответчик направил истцу уведомление о завершении строительства с приглашением приступить к принятию объекта долевого строительства. Также в указанном уведомлении содержалась информация о том, что в соответствии с п. 4 договора и на основании данных обмеров, площадь объекта долевого строительства увеличилась по отношению к проектной на 0,40 кв.м., в связи с чем участнику долевого строительства необходимо осуществить доплату цены договора в размере 23 668,00 рублей.

В свою очередь, 25.03.2019 года истцом проведен осмотр квартиры, по результатам которого в акте указано на имеющиеся недостатки объекта долевого строительства, являющиеся отступлением от условий договора, а именно отсутствие короба для скрытия стояков водоснабжения и канализации.

Согласно п. 8.3.10 Свода правил №30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий», утвержденного приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 16.12.2016 года №951/пр - при применении труб из полимерных материалов для систем внутренней канализации и водостоков необходимо соблюдать условие, что прокладка стояков предусматривается скрытая в коммуникационных шахтах, штрабах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых выполняются из негорючих материалов, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ к стоякам.

Кроме того, возведение короба в качестве ограждающей конструкции стояков водоснабжения и канализации предусмотрено условиями договора.

07.05.2019 года истец в соответствии с п.4.5 договора произвел доплату за увеличение площади объекта долевого строительства на 0,40 кв.м. в размере 23 668,00 рублей. Вместе с тем, указанный расчет площади жилого помещения, а также сумма доплаты, подлежат пересчету застройщиком после устранения вышеуказанного недостатка объекта долевого строительства.

После произведенного 25.03.2019 года осмотра жилого помещения, уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства от застройщика не поступило, в связи с чем истец 14.05.2019 года в адрес ответчика направил досудебную претензию с требованиями сообщить об устранении недостатков объекта долевого строительства; уведомить о дате готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства; произвести конечный расчет площади и рассчитать сумму денежных средств, подлежащую доплате (возврату) в соответствии с условиями договора; перечислить на расчетный счет участника долевого строительства неустойку в установленном законом размере за период с 01.04.2019 года по день готовности объекта долевого строительства к передаче участнику долевого строительства.

Ответчик направил истцу ответ о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также указал на то, что об устранении недостатков истцу было сообщено 10.04.2019 года по электронной почте. Иные требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения. Вместе с тем, вопреки доводам, изложенным в ответе на досудебную претензию, до получения указанного ответа, участник долевого строительства об устранении недостатков, отраженных в акте осмотра от 25.03.2019 года, установленным порядком не уведомлялся, на повторный осмотр квартиры не приглашался. Письмо, направленное 10.04.2019 года на электронную почту gertsen.archi@mail.ru, таковым не является, так как содержит в себе лишь фотографию кирпичной кладки и сопроводительную надпись, что это фото от строителей плохого качества, при этом уведомления о готовности объекта к передаче и приглашения приступить к его приемке, данное письмо не содержит.

Более того, в ходе дальнейшей переписки, участником долевого строительства неоднократно выражалось требование о перерасчете площади объекта и внесении изменений в технический паспорт с учетом изменений конфигурации санузла после возведения ограждения стояков, однако до настоящего времени указанные требования не исполнены.

После получения ответа застройщика на досудебную претензию, содержащую уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, участником долевого строительства в согласованное с застройщиком время 28.05.2019 года произведен повторный осмотр квартиры, в ходе которого выявлено, что конфигурация санузла квартиры после возведения короба, ограждающего сантехнические стояки, не соответствует техническому паспорту жилого помещения.

Ввиду того, что представители застройщика и подрядчика, присутствовавшие при осмотре 28.05.2019 года, отказались составлять новый акт осмотра в соответствии с фактической его датой, а также ставить свои подписи с отметками об осмотре в указанный день в каком бы то ни было документе, отметка об осмотре 28.05.2019 года с описанием замечаний проставлена участником долевого строительства в ранее составленном сторонами акте осмотра от 25.03.2019 года.

Необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения накладывает на участника долевого строительства дополнительные и необоснованные обременения, связанные с необходимостью приведения технической документации в соответствие с фактической конфигурацией объекта долевого строительства. Несоответствие жилого помещения данным технического паспорта, как и несоответствие технического паспорта фактической конфигурации жилого помещения, влечет признание жилого помещения несоответствующим установленным требованиям в свете положений ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанные обстоятельства не позволяли участнику долевого строительства принять жилое помещение 28.05.2019 года, в связи с чем данные недостатки были отражены в ранее составленном сторонами акте осмотра от 25.03.2019 года.

Кроме того, вопреки неоднократно предъявляемым требованиям, до настоящего времени ответчиком не произведен конечный расчёт площади объекта долевого строительства после изменения его конфигурации и подлежащей с учетом этого суммы доплаты денежных средств.

Цена квартиры, в соответствии с п. 4.1 договора участия в долевом строительстве, составляет 4 514 671,00 рублей. С учетом доплаты, произведенной участником долевого строительства в соответствии с п. 4.5 договора за увеличение площади объекта долевого строительства на 0,40 кв.м. в размере 23 668,00 рублей, общая цена договора оплаченная истцом составила 4 538 339,00 рублей.

Ставка рефинансирования (ключевая ставка) Центрального банка Российской Федерации, действующая на сегодняшний день (до настоящего времени обязательство не исполнено) составляет 7,75%. 

С учетом изложенного, с ответчика за нарушение предусмотренных договором сроков передачи объекта долевого строительства подлет взысканию неустойка в размере 2 344,8 рублей (7,75% / 300 х 2 х 4 538 339) за каждый день просрочки.

Также с ответчика подлежит взысканию штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом исковых требований.

В результате нарушения прав потребителя истцу причинен моральный вред в виде понесенных им нравственных страданий, связанных с невозможностью использовать по назначению жилое помещение, подлежавшее передаче ему в установленный договором срок. Моральный вред подлежит компенсации в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» и оценивается истцом в размере 10 000,00 рублей.

На основании изложенного, просит суд:

обязать АО «Первая ипотечная компания - Регион» передать ФИО1 объект долевого строительства - жилое помещение - 3-х комнатную квартиру с условным номером 157, проектной общей площадью 74,40 кв.м, проектной общей приведенной площадью (с учётом летних помещений) 76,30 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, соответствующий условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, в том числе техническому паспорту жилого помещения, соответствующему фактическим его характеристикам; 

взыскать с АО «Первая ипотечная компания - Регион» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение предусмотренных договором сроков передачи объекта долевого строительства в размере 2 344,8 рублей за каждый день просрочки, исчисленную на дату вынесения судебного решения, производить взыскание до момента фактического исполнения обязательства;

взыскать с АО «Первая ипотечная компания - Регион» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 рублей;

взыскать с АО «Первая ипотечная компания - Регион» в пользу ФИО1 штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от удовлетворенных исковых требований;

расходы по оплате государственной пошлины возложить на АО «Первая ипотечная компания - Регион».

Определением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 11.07.2019 года прекращено в части производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к АО «Первая Ипотечная Компания - Регион» о возложении обязанности по передаче ФИО1 объекта долевого строительства – жилого помещения 3-х комнатной квартиры с условным номером 157, проектной общей площадью 74,40 кв.м., проектной общей приведенной площадью (с учетом летних помещений) 76,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, соответствующего условиям договора, требованиям технических рекламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательстным требованиям, в том числе технического паспорта жилого помещения, соответствующего фактическим его характеристикам, в связи с отказом истца от заявленных требований. 

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в порядке ст.39 ГПК РФ уточнила исковые требования и просила суд взыскать с АО «Первая ипотечная компания - Регион» в пользу истца ФИО1 неустойку за нарушение предусмотренных договором сроков передачи объекта долевого строительства в размере 222 756,81 рублей; сумму неосновательного обогащения в размере 23 668,00 рублей; денежные средства в счет возмещения разницы фактической общей приведенной площади объекта долевого строительства относительно оплаченной проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства за 0,4 кв.м. в размере 23 668,00 рублей; компенсацию морального вреда в размере 10 000,00 рублей; штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50% от удовлетворенных исковых требований.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, представив в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика АО «Первая Ипотечная Компания-Регион» ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала и просила в иске отказать, считая, что истец злоупотребил своим правом обращаясь в суд с настоящим иском в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Выслушав представителей стороны и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 30.12.2004 года №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (пункт 4).

В пункте 6 названной статьи указано, что изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

На основании пункта 8 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями.

В соответствии с частью 1 статьи 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» - застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч.2 ст.6).

Судом по делу установлено, что 24.11.2017 года между истцом ФИО1 как участником долевого строительства и ответчиком АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» как застройщиком был заключен договор №Рнд-Доломан(кв)-корпус 2.1/9/1(3) участия в долевом строительстве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 13.12.2017 года сделана запись регистрации за номером №.

По условиям договора, застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости приниять объект долевого строительства.

Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на основании договора аренды земельного участка №34863 от 19.08.2013 года между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и Закрытым акционерным обществом «Первая Ипотечная Компания - Регион», разрешения на строительство №, выданого Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону 11.02.2008 года, с размещением на сайте застройщика http://docs.pik-region.ru проектной декларация.

Объектом долевого строительства является квартира с условным номером 157, расположенная на 9 этаже корпуса 2.1 с проектной площадью 74,40 кв.м., проектной общей приведенной площадью (с учетом летних помещений) 76,3 кв.м., состоящая из трех комнат, в многоквартирном жилом доме, строительство которого осуществляется застройщиком по адресу: 

<

адрес>

В приложение №2 к договору участия в долевом строительстве №Рнд-Доломан(кв)-корпус 2.1/9/1(3) от 24.11.2017 года изложено подробное описание объекта долевого строительства: перегородки – межквартирные и межкомнатные перегородки и перегородки, ограничивающие санузлы из газобетонных блоков; водоснабжение - выполняется монтаж стояков с отводами без выполнения трубных разводок для подключения смесителей на кухонные мойки, умывальники и ванны, смывочные бачки и унитазы. Отводы оканчиваются вентилями с заглушками; сантехоборудование (ванны, умывальники, унитазы, мойки) не устанавливаются; работы по заземлению ванн выполняются собственником помещений; фекальная канализация – стояки канализации выполняются с установкой необходимых фасонных частей с поэтажными заглушками без выполнения трубных разводок для подключения сантехприборов (унитазов, ванн, моек); сантехническое оборудование, полотенцесушители и подводки к ним не устанавливаются; счетчики холодной и горячей воды в каждой квартире, приборы учета расхода тепла на отопление – в этажных холлах для каждой квартиры; система отопления квартир по проекту; штукатурные работы не выполняются; выполняется установка металлической входной двери; выполняется установка оконных блоков по контуру наружных стен, подоконники не устанавливаются; выполняется выравнивающая бетонная стяжка под устройство чистых полов; выполняется гидроизоляция в зоне санузлов; встроенная мебель (шкафы, антресоли, подстолья), межкомнатные дверные блоки и дверные блоки в санузлах не устанавливаются; чистовые отделочные работы не производяться; электромонтажные работы выполняются до квартирного щита, внутриквартирная разводка не производиться; работы по слаботочным системам производятся до этажного щита, внутриквартирная разводка не производиться; индивидуальные счеткичи электроэнергии.

Согласно разделу 4 договора, цена договора определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика и составляет 4 514 671,00 рублей, что соответствует долевому участию в строительстве 76,30 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 59 170,00 рублей за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства (пункт 4.1 договора).

Стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1. настоящего Договора. Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (пункт 4.4 договора).

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком (пункт 4.5 договора).

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади, то участнику долевого строительства возвращается разница в течение 10 рабочих дней после предоставления участником долевого строительства реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства (пункт 4.6 договора).

В случае, если фактические затраты по строительству объекта недвижимости в перерасчете на долю, получаемую участником долевого строительства по окончании строительства, окажутся меньше цены договора, оплаченной участником долевого строительства по договору, с учетом ее изменения в соответствии с пунктами 4.4-4.6 договора, полученная разница возврату участнику долевого строительства не подлежит, а является стоимостью услуг застройщика (рункт 4.11 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора, передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту по окончании строительства объекта недвижимости в период с 31.01.2019 года по 31.03.2019 года.

В ходе осуществления строительства застройщиком неоднократно вносились изменения в проектную декларацию АО «ПИК-Регион» по объекту: многоквартирные дома (1 секция-26 этажей, 2 секция-10 этажей, 3секция-24 этажа, 4 секция-18-21 этаж, 313 квартир, общая площадь квартир - 3031,67 кв.м.) со встроенно-пристроснными помещениями многофункциональногоназначения (общая площадь - 2875,7 кв.м.) и 2-3-х уровневой надземно-подземнойавтостоянкой (общая площадь - 5034,61 кв.м., 135 м/мест), расположенному поадресу: 

<

адрес>, а именно 30.08.2012 года, 30.03.2013 года, 15.06.2013 года, 30.07.2013 года, 30.10.2013 года, 26.03.2014 года, 14.05.2014 года, 31.03.2015 года, 30.04.2015 года, 08.05.2015 года, 13.07.2015 года, 31.07.2015 года, 30.10.2015 года, 31.03.2016 года, 30.04.2016 года, 24.05.2016 года, 22.07.2016 года, 26.10.2016 года, 07.12.2016 года, 13.03.2017 года, 29.03.2017 года, 03.04.2017 года, 28.04.2017 года, 28.07.2017 года, 19.10.2017 года, 27.10.2017 года, 16.01.2018 года, 30.03.2018 года, 28.04.2018 года, 27.07.2018 года, 29.08.2018 года, 31.10.2018 года, 06.11.2018 года, 12.12.2018 года, 17.01.2019 года. Данные изменения были опубликованы на сайте http://docs.pik-region.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Кроме того, застройщик получил положительные заключения экспертиз на данный объект капитального строительства, выполненный государственным автономным учреждением Ярославской области «Яргосстройэкспертиза».

Согласно выводам заключения №76-2-1-3-0088-16 от 07.11.2016 года следует, что результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и иным нормативным техническим документам в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации, и могут служить основанием для подготовки проектной документации. Проектная документация соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренными в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и результатам инженерных изысканий.

Согласно выводам заключения №76-2-1-2-0077-18 от 07.12.2018 года следует, что проектная документация соответствует требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности и требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и результатам инженерных изысканий, в отношении которых имеется положительное заключение №76-2-1-3-0088-16 от 07.11.2016 года ГАУ ЯО «Яргосстройэкспертиза». Проектная документация и результаты инженерных изысканий по объекту капитального строительства «Многоквартирные дома со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения и надземно-подземной автостоянкой по 

<

адрес> (вторая очередь строительства ГФК «Сиверса») в г.Ростове-на-Дону» соответствуют установленным требованиям.

Застройщик АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» окончил строительство многоквартирного дома и 31.01.2019 года получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями многофункционального назначения и надземно-подземной автостоянкой: корпус 1.1, корпус 2.1, корпус 2.2, корпус 2.3 (автостоянка) – второй очереди строительства ГФК «Сиверса» в г.Ростове-на-Дону, расположенных по адресу: 

<

адрес>

Данное разрешение является недействительным без технического плана от 05.12.2018 года, выполненного кадастровым инженером ФИО4.

Согласно данным технического плана здания от 05.12.2018 года выполненного кадастровым инженером ФИО4 по заказу АО «ПИК-Регион», в санузле спорной квартиры отсутствуют какие либо ограждающие конструкции стояков водоснабжения и канализации. 

Согласно данным технического плана здания с учетом внесенных изменений от 25.06.2019 года, в санузле спорной квартиры имеется короб, ограждающий конструкции стояков водоснабжения и канализации. 

Общая площадь квартиры 157 составляет 74,9 кв.м., где помещение №1 хол площадью 13,7 кв.м., помещение №2 санузел площадью 3,6 кв.м., помещение №3 санузел площадью 3,6 кв.м., помещение №4 кухня площадью 10,4 кв.м., помещение №5 жилая комната площадью 13,9 кв.м., помещение №6 жилая комната площадью 18,4 кв.м., помещение №7 жилая комната площадью 11,3 кв.м. Кроме того к квартире имеются помещение №8х балкон площадью 1,1 кв.м. (применяемый коэфициент 0,3, что составляет 0,3 кв.м.), помещение №9х лоджия площадью 2,9 кв.м. (применяемый коэфициент 0,5, что составляет 1,5 кв.м.).

18.03.2019 года застройщик посредством почтовой связи направил участнику долевого строительства уведомление об окончании строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче в течении 7 рабочих дней с момента получения данного уведомления. Также, застройщик указал на необходимость доплаты в размере 23668,00 рублей в виду увеличения общей приведенной площади квартиры на 0,4 кв.м. в соответствии с п.4.4 договора.

25.03.2019 года стороны составили акт осмотра квартиры №157 жилого дома по адресу: 

<

...>, по результатам которого ФИО1 указал на необходимость застройщика обложить трубу канализации.

10.04.2019 года ответчик посредством электронной почты уведомил истца об устранении его замечаний.

07.05.2019 года истец перечислил ответчику доплату в размере 23 668,00 рублей. 

14.05.2019 года истец направил ответчику досудебную претензию с требованием о передаче объекта долевого строительства, о производстве перерасчета цены договора и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

17.05.2019 года застройщик вновь проинформировал истца о необходимости приступить к принятию объекта долевого строительства. 

28.05.2019 года ФИО1 произвел повторный осмотр квартиры и в акте от 25.03.2019 года указал на то, что застройщик устранил замечание 28.05.2019 года, при этом сделал новое замечание о том, что технический план квартиры не соответствует фактической конфигурации санузла.

30.05.2019 года истец направил ответчику повторную досудебную претензию.

31.05.2019 года застройщик вновь указал на устранение его замечаний от 28.05.2019 года и проинформировал истца о необходимости приступить к принятию объекта долевого строительства.

27.06.2019 года застройщик направил участнику долевого строительства односторонний акт передачи объекта долевого строительства – квартиры №157 по адресу: 

<

адрес>, составленный АО «ПИК-Регион» в связи с уклонением ФИО1 от принятия объекта долевого строительства в установленный договором срок.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению.

Суд исходит из того, что договор №Рнд-Доломан(кв)-корпус 2.1/9/1(3)- участия в долевом строительстве от 24.11.2017 года, заключенный между сторонами, оформлен согласно требованиям гражданского законодательства к форме и содержанию договоров долевого участия, подписан сторонами, содержит существенные условия для договоров данного вида и соответствует требованиям закона. 

Строительство застройщиком осуществлялось на основании разрешения на строительство № от 11.02.2008 года с учетом корректировки даты окончания строительства и проектной декларацией с изменениями, вносимыми по ходу осуществления строительных работ.

Все изменения, вносимые в проектную документацию, доводились до сведения участников долевого строительства путем опубликования их на сайте застройщика, находящегося в свободном доступе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что предусмотрено Законом №214-ФЗ. В связи с этим, доводы истца о том, что он не был уведомлен застройщиком о внесении изменений в проектную документацию путем письменного извещения, не может быть принят судом.

В результате внесения застройщиком изменений в проектную документацию спорная квартира истца на момент окончания строительства и получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не имела в техническом плане дома от 05.12.2018 года, как неотъемлемой части разрешения на ввод дома в эксплуатацию, ограждающей конструкции в санузле, в связи с чем, требования истца в акте осмотра от 25.03.2019 года об устранении недостатка в виде установки короба, являлись необоснованными. 

Принимая во внимание, что иных недостатков при осмотре квартиры участником долевого строительства выявлено не было, суд приходит к выводу, что истец должен был принять квартиру, что укладывается в отведенные пунктом 5.1 договора сроки передачи зайстройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В действиях истца суд усматривает злоупотребление свом правом участника долевого строительства в уклонении от принятии объекта путем указания недостатков не соответствующих проектной документации, с целью увеличения срока передачи объекта. 

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, требования о взыскании с ответчика неустойки на нарушение договора о передаче объекта долевого строительства расцениваются судом как злоупотребление истцом своим правом, поскольку заявленные истцом недостатки вследствии которых он отказывался от принятии объекта долевого строительства, таковым не являлись, однако застройщик пошел на встречу участнику долевого строительства и произвел по его просьбе возведения ограждающих конструкций канализационного стояка и внесения изменений в технический план.

В части требований о производстве перерасчета цены договора и возврате денежных средств в качестве неосновательного обогащения, суд не находит их обоснованными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно СП 54.13330.2011. Здания жилые многоквартирные (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003) п. В.2.2: «Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации».

В соответствии с п. 3.36 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, следует, что площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. При этом пунктом 3.37 Инструкции определено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Стороны в договоре пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в п. 4.1 договора. При этом общая приведенная площадь объекта устанавливается в соответствии с данными экспликации технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером (пункт 4.4 договора).

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше проектной общей приведенной площади, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком (пункт 4.5 договора).

Общая площадь спорной квартиры на момент ее передачи участнику долевого строительства составляет 76,7 кв.м. с учетом балкона и лоджии, рассчитанной с понижающим коэфициентом, в соответствии с данными технического плана здания, изготовленного кадастровым инженером, что согласуется с пунктом 4.4. договора участия в долевом строительстве от 24.11.2017 года. Общая стоимость объекта долевого строительства составляет 4 538 339,00 рублей (76,7 кв.м. х 59 170,00 рублей = 4 538 339,00 рублей), где 4 514 671,00 рублей были внесены истцом при подписании договора за общую проектную площадью квартиры в размере 76,3 кв.м. и 23 668,00 рублей доплачены 07.05.2019 года за увеличение общей площади на 0,4 кв.м. 

Таким образом, произведенная 07.05.2019 года истцом доплата по договору участия в долевом строительстве от 24.11.2017 года в размере 23 668,00 рублей является обоснованным требованием застройщика. Иных оснований для перерасчета суд не усматривает.

Требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, основанные на Законе о защите прав потребителей, не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от требования о взыскании неустойки за нарушение требований договора участия в доелвом строительстве, в удовлетворении которого судом отказано.

С учетом изложенных обстоятельств, исковые требования участника долевого строительства ФИО1 к застройщику АО «Первая Ипотечная Компания – Регион» подлежат оставлению без удовлетворения. 

Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к АО «Первая Ипотечная ФИО5» о взыскании неосновательного обогащения, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июля 2019 года.

Судья Островская Т.В.