РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28.01.2019 года Автозаводский районный суд г.Тольятти 

Самарской области в составе: 

председательствующего судьи Андреева А.П.,

при секретаре Давыдовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №(2-2№) по иску ФИО2 к ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции), встречному иску ООО «Олвит» к ФИО2 о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции).

В обоснование заявленных требований указала, что 5 сентября 2008 года заключила с ООО «ОЛВИТ», в лице директора ФИО5 договор о долевом участии в строительстве (реконструкций), в соответствии с которым истец принял долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК № «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес> А, на земельном участке, представленном в бессрочное пользование ГСК № «Березка», целью приобретения нежилого помещения общей площадью 100 кв.м. на 1 этаже.

Общая стоимость доли составила 2 000 000 руб., которую она обязалась внести при заключении указанного договора.

В соответствии с указанным договором стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное нежилое помещение в первом квартале 2009 г.

Истец в полном объеме исполнила свои обязательства по договору, однако ООО «Олвит» обязательства о передаче истцу данного нежилого помещения и документов для регистрации права собственности до настоящего времени не исполнило.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию реконструированного объекта отсутствует, спорный объект является объектом незавершенного строительства.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просила суд признать за ней право собственности на 20/178 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения лит. А1 на первом этаже, первом уровне, позиции №, общей площадью 2665,5 кв.м., в незавершенном реконструкцией объекте - двухэтажном надстрое под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес>, пр-кт Степана Разина, 22 А.

Обязать ООО «Олвит» исполнить обязательство по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ и передать ФИО2 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта спорные помещения.

В ходе судебного разбирательства судом принято встречное исковое заявление ООО «Олвит» к ФИО2 о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным.

В обоснование заявленных требований ООО «Олвит» указывает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку ООО «Олвит» не является застройщиком и не вправе привлекать денежные средства лиц по договору долевого участия в строительстве.

Разрешение на строительство №RU- № от ДД.ММ.ГГГГ.выдано ГСК № «Березка», и принимая во внимание то обстоятельство, что ООО «Олвит» не является застройщиком объекта долевого строительства, истец полагает, что оно не имело права заключить с ФИО2 договор участия в долевом строительстве.

Согласно условиям указанного договора, ФИО2 должна внести денежные средства в размере 2 000 000 руб., а ООО «Олвит» обязуется передать нежилое помещение. 

Считают, что денежные средства, указанные в договоре, в размере 2000 000 рублей в ООО «Олвит» не поступали, не нашли своего отражения в документах бухгалтерского учета и отчетности ООО «Олвит», по кассе не проходили, на расчетный счет не поступали.

В подтверждение оплаты по договору имеется справка, выданная, якобы, ООО «Олвит» в подтверждение получения денежных средств от ФИО2 но, полагают, что данная справка не может служить подтверждением оплаты по договору, поскольку квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью(штампом) кассира и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов и выдается на руки сдавшему деньги, а приходный кассовый ордер остается в кассе.

Таким образом, по мнению истца, доказательства поступления денежных средств от ФИО2 отсутствуют.

Кроме того, ООО «Олвит» полагает, что в действиях ФИО2 усматривается злоупотребление правом, поскольку в судебных заседания по делам, рассмотренным ранее Автозаводским районным судом г.о. Тольятти, ФИО5 (бывший директор ООО «Олвит») перечислял физических лиц, с которыми он заключал договоры долевого участия в строительстве от имени ООО «Олвит». Договор с ФИО2 поименован не был.

Указывают, что спорный договор для ООО «Олвит» является крупной сделкой, которая согласно ст.46 Федерального закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» должна получить одобрение общего собрания участников ООО «Олвит».

Указанная сделка для истца является крупной, поскольку составляет более 25% стоимости имущества ООО «Олвит» на момент ее заключения, что подтверждается данными бухгалтерской отчетности

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец ООО «Олвит» просит суд признать договор о долевом участии в строительстве (реконструкции) от 15.09.2008 г., подписанный ФИО5 от имени ООО «Олвит» и ФИО2 - недействительным.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ГСК № «Березка», ООО «Строй Монтаж», ФИО3, ФИО5

В судебном заседании представитель истца на заявленных исковых требованиях настаивала, просила удовлетворить в полном объеме. С встречными исковыми требованиями ООО «Олвит» не согласилась.

В судебном заседании представитель ООО «Олвит» с исковыми требованиями ФИО2 не согласилась в полном объеме, настаивала на удовлетворении заявленных требований о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Представитель третьего лица Администрации г.о. Тольятти с исковыми требованиями не согласна в полном объеме, указала, что земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пр- т 

<

адрес> принадлежит ГСК «Березка» на праве постоянного бессрочного пользования. ООО «Олвит» не является в данном случае субъектом градостроительных отношений, заказчиком или лицом, обладающим полномочиями на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В эксплуатацию строящийся объект должен быть введен единым комплексом, а не поэтажно.

При наличии зарегистрированного права собственности ФИО2 на часть объекта, добросовестный застройщик ГСК № «Березка» не сможет в установленном порядке зарегистрировать свое право на завершенный реконструкцией объект и надлежащим образом исполнить свои обязательства перед иными участниками долевого строительства. 

При отсутствии акта о вводе объекта в эксплуатацию спорный объект недвижимости попадает под понятие «самовольной постройки». Следовательно, ФИО2 при подаче настоящего искового заявления не соблюдены условия, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, по средством заявления просил суд рассмотреть дело в их отсутствие, предоставил отзыв, согласно которого с исковыми требованиями не согласны, указывают, что по данным Единого государственного реестра недвижимости, договор о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ на спорное помещение не был зарегистрирован.

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о том, что указанный незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет на основании технического паспорта незавершенного строительством объекта (здание).

Согласно представленному на регистрацию договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ОЛВИТ» и ГСК № «Березка» принимают участие в инвестировании реконструкции существующего гаража - строительство иадстроя над ГСК № «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, право общей долевой собственности на помещения, созданные в результате реконструкции здания гаража, могут возникнуть не у ФИО2, а у ООО «ОЛВИТ» и ГСК №4 «Березка» на основании заключенного договора № 1 от 24.10.2006 г. и только после регистрации права собственности ГСК №4 «Березка» на указанные помещения.

Представитель третьего лица ГСК № «Березка» в судебное заседание не явился, по средством заявления просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, предоставили отзыв, согласно которому с исковыми требованиями не согласны, указывают, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ право бессрочного пользования на земельный участок принадлежит ГСК № «Березка», который является арендатором и пользуется земельным участком по адресу: 

<

адрес>А. ООО «Олвит» никакими правами на указанный земельный участок не обладает. Считают, что ООО «Олвит» не является застройщиком объекта долевого строительства, и не имело право заключить с ФИО2 договор участия в долевом строительстве.

Более того, указывают, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку в исковом заявлении истец ссылается на п. 2.2.1 указанного договора в соответствии с которым стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное нежилое помещение в первом квартале 2009 года. Поскольку с момента, как истцу стало известно о нарушении его права прошло фактически 9 лет и за данный период времени истец не обращалась с данными требованиями ни к ответчику, ни в суд.

Представитель третьего лица ООО «Строй Монтаж» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, причину неявки суду не сообщил. 

Третьи лица ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, причину неявки суду не сообщили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 к ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции), а также встречные исковые требования ООО «Олвит» к ФИО2 о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) недействительным не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1, 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абз. 2 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, соответствующую объекту долевого строительства, передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости или строительство объекта не завершено.

При этом необходимо устанавливать факт совершения сделки, ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, передачи объекта долевого строительства истцу, причин, по которым объект не вводится в эксплуатацию, степень готовности объекта незавершенного строительства, факт осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «ОЛВИТ», в лице директора ФИО5 заключен договор о долевом участии в строительстве (реконструкций), в соответствии с которым истец принял долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК № «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес>, пр-

<

адрес> А, на земельном участке, представленном в бессрочное пользование ГСК № «Березка», целью приобретения нежилого помещения общей площадью 100 кв.м. на 1 этаже.

В соответствии с п.п. 1.3 данного договора общая стоимость доли составила 2 000 000 рублей, которую истец обязался внести при заключении указанного договора.

В соответствии с п. 3.3 настоящего договора, при заключении настоящего договора инвестор обязан внести первый взнос в размере 2 000 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное жилое помещение в первом квартале 2009 г.

Вместе с тем, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пр- т 

<

адрес> принадлежит ГСК «Березка» на праве постоянного бессрочного пользования, что подтверждается свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением мэра городского округа Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/п по заявлению ГСК № «Березка» утвержден градостроительный план земельного участка, площадью 0,35 га, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Постановлением мэра городского округа Тольятти от ДД.ММ.ГГГГ №/п ГСК № «Березка» выдано разрешение на реконструкцию здания гаража (двухэтажный надстрой под размещение торгово-офисных помещений) в границах предоставленного земельного участка со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжениями заместителя мэра городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р/5, от ДД.ММ.ГГГГ №-р/5, от ДД.ММ.ГГГГ №- р/5, от ДД.ММ.ГГГГ №-р/5, постановлением мэрии городского округа 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №- П/1 срок действия разрешения продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением мэрии городского округа Тольятти №-п/1 от ДД.ММ.ГГГГ ГСК № «Березка» отказано в продлении действия разрешения на строительство, в связи с чем ГСК № «Березка» обратился в Арбитражный суд 

<

адрес>.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-28591/2013 требования ГСК № «Березка» удовлетворены и на Мэрию городского округа Тольятти возложена обязанность по продлению срока действия разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ - реконструкцию здания гаража (двухэтажный надстрой под размещение торгово-офисных помещений), расположенного по адресу: 

<

адрес>А.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Арбитражного суда 

<

адрес> по делу №А55-28591/2013 оставлено без изменения.

ДД.ММ.ГГГГ ГСК № «Березка» и ООО «ОЛВИТ» обращались в Управление Росрсестра по 

<

адрес> с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (общая площадь 8434,6 кв.м., степень готовности - 81%, этажность - 3), расположенный по адресу: 

<

адрес>, квартал 5, просп. Степана Разина, 

<

адрес>А.

На государственную регистрацию был представлен кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ №, который содержит сведения об объекте незавершенного строительства (обшая площадь 8434,6 кв.м., степень готовности - 81%, этажность - 3), расположенный по адресу: 

<

адрес>, квартал 5, просп. Степана Разина, 

<

адрес>А.

Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о том, что указанный незавершенный строительством объект поставлен на кадастровый учет на основании технического паспорта незавершенного строительством объекта (здание).

Технический паспорт содержит сведения о том, что незавершенный строительством объект (здание, 81% готовности) общей площадью 8434,6 кв.м. состоит из лит.А (основная часть имеет площадь 3219,5 кв.м., надземная часть имеет площадь 129,8 кв.м.), лит.А.1 незавершенный строительством объект (1 этаж) площадью 2680,7 кв.м., незавершенный строительством объект (2 этаж) площадью 2881,6 кв.м., выход на кровлю площадью 26,1 кв.м.).

Следовательно, незавершенный строительством объект состоит, в том числе, из лит.А.

При этом, в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о государственной регистрации права собственности физических лиц на помещения, расположенные в лит. А здания по адресу: 

<

адрес>А. 

Более того, принадлежащий ГСК № «Березка» подземный гараж на 96 мест по адресу: 

<

адрес> А является законченным строительством объектом.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, после окончания строительства объекта застройщик для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен обратиться в уполномоченный орган с приложением документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Как установлено судом, ООО «Олвит» не является в данном случае субъектом градостроительных отношений, заказчиком или лицом, обладающим полномочиями на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

так же суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, что застройщик ГСК № «Березка» уклоняется от выполнения обязательств по передаче объектов недвижимости после завершения реконструкции, в том числе и от выполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Олвит» и ГСК № «Березка».

В соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 29) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

В эксплуатацию строящийся объект должен быть введен единым комплексом, а не поэтажно.

Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности ФИО2 на часть объекта, добросовестный застройщик ГСК № «Березка» не сможет в установленном порядке зарегистрировать свое право на завершенный реконструкцией объект и надлежащим образом исполнить свои обязательства перед иными участниками долевого строительства, что в свою очередь повлечет действия по подаче новых исковых заявлений в суд.

ФИО2 в свою очередь, не являясь застройщиком и не обладая каким- либо правом на земельный участок также не сможет в административном порядке зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект.

Признание права на долю за одним из дольщиков не приведет к обеспечению равной правовой защиты всех участников долевого строительства спорного объекта, что противоречит принципам правосудия.

Таким образом, поскольку спорный объект в настоящее время находится в стадии строительства (до получения акта ввода объекта в эксплуатацию), говорить о невозможности получения разрешительной документации в административном порядке, а также нарушении прав истца безосновательно.

Отсутствуют сведения о соответствии как испрашиваемого объекта, так и всего комплекса ГСК строительным, техническим, санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и правилам.

Таким образом, право общей долевой собственности на помещения, созданные в результате реконструкции здания гаража, могут возникнуть не у ФИО2, а у ООО «ОЛВИТ» и ГСК № «Березка» на основании заключенного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и только после регистрации права собственности ГСК № «Березка» на указанные помещения.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 11 ГК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Суд полагает, что правовых оснований, предусмотренных положениями ст. 3 ГК РФ и 11 ГК РФ, для удовлетворения заявленных требований ФИО2 на объект не имеется, поскольку действующим законодательством предусмотрена судебная защита только нарушенных или оспариваемых прав. 

В то же время, заявленные требования не направлены на защиту либо восстановление нарушенного права, поскольку в настоящее время в соответствии со ст. 11 ГК РФ не представлено доказательств нарушения прав заявителей. Как указывалось ранее, до настоящего времени строительство (реконструкция) объекта не завершено, как следует из технического паспорта объекта, из содержания иска, строительство (реконструкция) ведется, процент готовности объекта составляет около 81%.

Более того, при отсутствии акта о вводе объекта в эксплуатацию спорный объект недвижимости попадает под понятие «самовольной постройки».

Следовательно, ФИО2 при подаче настоящего искового заявления не соблюдены условия, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку, каких-либо доказательств отсутствия нарушения прав и законных интересов третьих лиц, доказательств отсутствия угрозы жизни и Здоровью граждан сохранением самовольной постройки (заключения компетентных органов), а также доказательства принятия надлежащих мер к легализации самовольной постройки отсутствуют.

При этом в материалах дела отсутствуют сведения о постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке. Таким образом, объект незавершенного строительства (реконструированный гараж) как объект недвижимости и гражданского оборота на сегодняшний день не существует. 

Спорное имущество ФИО2 не передавалось, во владении истца не находится.

Более того, на основании решения суда от 31.07.2017г. по гражданскому делу № по иску взыскана с ФИО3 в пользу ФИО2 денежная сумма в размере 2150000 рублей. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объекта, предметом является: часть строящегося жилого помещения, общей площадью 100 кв.м., находящаяся по адресу: 

<

адрес> А, 1 этаж. Как следует из п. 9 предварительного договора указанное имущество будет продано за 2 000 000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Истцом была передана ответчику денежная сумма в размере 2000000 рублей, факт передачи которой подтверждается распиской.

Стороны договорились, что обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, указанного в предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в течение 14 дней с момента регистрации права собственности в Управление Росреестра по 

<

адрес>. Между тем, основной договор между сторонами не заключен, поскольку ФИО6 обратилась в Автозаводский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ООО «ОЛВИТ», просила признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном реконструкцией объекте - двухэтажном надстрое под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес> А. Решением Автозаводского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ООО «ОЛВИТ» было отказано.

На основании изложенного, суд полагает, что в настоящее время правовых оснований для признания за ФИО2 права собственности на незавершенный строительством объект с заявленными техническими характеристиками, у суда не имеется.

Суд считает также не подлежащим удовлетворению требования об обязании ООО «Олвит» исполнить обязательство по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ и передать ФИО2 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию вышеуказанного объекта спорные помещения, поскольку реконструкция гаража не завершена, заявленные требования под условием, связанным с получением в будущем разрешения на ввод в эксплуатацию, не приведет к восстановлению нарушенного права истца. Реальное исполнение такого решения невозможно.

Поскольку удовлетворение требования допустимо лишь тогда, когда сохраняется возможность его реального исполнения, в противном случае избранный способ не будет направлен на защиту нартенного права. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

При этом договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из оспариваемого договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Олвит» и ФИО2 следует, что инвестор (ФИО2) приняла долевое участие в финансировании реконструкции существующего гаража - строительство надстроя над ГСК№ «Березка» под размещение торгово-офисных помещений по адресу: 

<

адрес>А, на земельном участке, предоставленном в бессрочное пользование ГСК№ «Березка» с целью приобретения нежилого помещения на 1 этаже.

Предполагаемая общая площадь нежилого помещения - 100 кв.м.

В соответствии с п.п. 1.3 данного договора общая стоимость доли составила 2 000 000 рублей, которую истец обязался внести при заключении указанного договора.

В соответствии с п. 3.3 настоящего договора, при заключении настоящего договора инвестор обязан внести первый взнос в размере 2 000 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 стороны установили, что ООО «Олвит» обязуется передать указанное жилое помещение в первом квартале 2009 г.

Таким образом, в договоре о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ г.определен размер взноса, метраж общей площади нежилого помещения, являющийся долей инвестора, цена договора, срок оплаты, срок передачи объекта участнику строительства.

Доводы об отсутствии государственной регистрации оспариваемого договора, не могут служить основанием для признания его недействительным, и подлежат отклонению в силу следующего.

Договор долевого участия подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., положения Закона, обязывающие сторону застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров об участии в долевом строительстве, направлены, прежде всего, за защиту интересов более слабой стороны данных отношений - дольщиков, оплачивающих строительство капитальных объектов, и применение данных норм иным образом, в том числе и с целью лишения дольщика результата оплаченного им строительства будет противоречить цели и смыслу упомянутого закона.

Отсутствие государственной регистрации такого договора само по себе не лишает ФИО2 права на получение в собственность объекта, строительство которого он финансировал, и не влечет за собой последствия недействительности или незаключенности договора.

Доводы о том, что на момент заключения спорного договора отсутствовали разрешение на строительство, проектная документация, ООО «Олвит» никакими правами на земельный участок не обладало, не может быть принят судом во внимание, поскольку могут лишь свидетельствовать о допущенных ООО «Олвит» нарушениях при привлечении денежных средств на строительство объекта реконструкции. Но не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств. 

Несостоятельным является и довод ООО «Олвит» о том, что для организации оспариваемая сделка является крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью, но соответствующего одобрения со стороны общества не получила, т.к. в силу ст.ст. 45, 46 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», сделки, заключенные в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности не требуют одобрения общего собрания участников общества.

Доводы о том, что денежные средства в ООО «Олвит» от ФИО2 не поступали, также не принимаются судом во внимание, поскольку факт оплаты, предусмотренной договором суммы, подтверждается справкой, выданной уполномоченным на тот момент лицом - директором ООО «Олвит», а также установлен вступившим в законную силу решением Автозаводского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, которое с учетом положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, в связи с чем, указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Возможные нарушения финансовой дисциплины, в т.ч. неправильное оформление бухгалтерской документации, со стороны самого ООО «Олвит» в вину ФИО2 поставлены быть не могут, и не влекут недействительности справки о выплате паевого взноса, как документа, подтверждающего факт оплаты по договору.

Довод о злоупотреблении правом ФИО2, при заключении оспариваемого договора, судом отклоняется, поскольку признаков злоупотребления правом, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Олвит» о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, подлежат оставлению без удовлетворения.

При подаче искового заявления истцом ФИО7 было оплачена госпошлина в размере 6500 руб.

Исходя из цены иска 2000000 руб., размер госпошлины составит 18200 руб.

Судом удовлетворено ходатайство ФИО2 о предоставлении отсрочки по уплате госпошлины до рассмотрения дела по существу.

Поскольку в удовлетворении исковых требований ФИО7 судом отказано, с нее в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 11700 руб.(18200 руб.-6500 руб.)

На основании ст.ст. 9,11,218,222,420,432 ГК РФ, ст.ст. 1,2,4,27 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Олвит» о признании права собственности, обязании исполнить обязательства по договору о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ – отказать. 

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Олвит» к ФИО2 о признании договора о долевом участии в строительстве (реконструкции) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным – отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета госпошлину в размере 11700 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 29.01.2019г. 

Судья А.П. Андреев