Дело № 2-6979/2019

Решение

Именем Российской Федерации

18 июля 2019 года г. Краснодар

Первомайский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Фойгеля К.М., 

при секретаре судебного заседания Паниной О.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1 - ФИО2, предоставившей 

доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ, 

представителя ответчика - адвоката Седых С.Н., предоставившей 

удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, 

выданный ГФ «Первомайский» г. Краснодара КККА, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «УДП» об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО «УДП» о обязании заключить договор купли-продажи.

В обоснование исковых требований указано, что 01.04.2014 между ООО «УДП» и ФИО1 заключён Предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения. В соответствии с пунктом 1.1. Договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи Нежилых помещений 1 (Первого) этажа, Подъезда №2, Блок-секции №3 (далее - Основной договор), состоящего из следующих нежилых помещений: нежилое помещение с проектным номером № 3.2 проектной площадью 4,05 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 16 проектной площадью 4,08 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 19 проектной площадью 31,66 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 20 проектной площадью 3,38 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 21 проектной площадью 26,78 кв.м. Общая проектная площадь Нежилых помещений 1 (первого) этажа, Подъезда № 2, Блок - секции № 3 составляет 69,95 кв.м. Окончательная площадь, адрес и номер Помещений определяется после ввода дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и указывается в акте приема-передачи после подписания Основного договора.

В соответствии с и. 1.2. Договора Многоквартирный дом, в состав которого входят указанные в п. 1.1. Договоре Помещения, расположен на земельном участке, площадью 3 630 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1. Договора по предварительной договорённости цена Помещений составляет 5 596 000 рублей. В соответствии с пунктом 2.3. Договора цена Договора должна быть выплачена Истцом в полном объёме в срок до 20.06.2014. Истец выполнил свои обязательства в полном объёме, сумму в размере 5 596 000 рублей оплатил Ответчику, что подтверждается квитанциями об оплате № от 01.04.2014 и № от 17.05.2014, а также платёжным поручением № от 26.05.2014.

В соответствии с пунктом 4.2. Договора срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - IV квартал 2015. Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 60 календарных дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. в срок до 03.03.2016. Однако, по состоянию на 12.04.2019 основной договор не заключён, помещения истцу не переданы, хотя полная стоимость им оплачена. 

На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на нежилые помещения первого этажа Подъезда № 2, Блок - секции № 3, общей площадью 69,95 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования, а именно просила суд обязать ООО «УДП» заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений 1 (первого) этажа, Подъезда № 2, Блок-секции № 3, состоящие из следующих помещений: нежилое помещение с инвентарным номером № 3.2 площадью 4,05 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 16 площадью 4,08 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 19 площадью 31,66 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 20 площадью 3,38 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 21 площадью 26,78 кв.м., общей площадью 69,95 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> со ФИО1, их удовлетворить в полном объёме настаивала. 

Ответчик ООО «УДП», извещённый о месте и времени рассмотрения дела, об уважительных причинах неявки суд в известность не поставил. 

В соответствии со ст. 119 ГПК РФ при неизвестности места нахождения ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места нахождения ответчика.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ООО «УДП» в соответствии со ст. 119 ГПК РФ с участием назначенного судом в порядке ст. 50 ГПК РФ адвоката Седых С.Н. в качестве его представителя.

В судебном заседании адвокат Седых С.Н., представляющая интересы ответчика ООО «УДП» по назначению суда, против удовлетворения уточнённых исковых требований возражала, просила в иске отказать. 

Суд, выслушав объяснения сторон, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства на основании исследования и оценки собранных доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, считает, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Установлено, что 01.04.2014 между истцом и ответчиком заключён предварительный договор купли-продажи №, в соответствии с пунктом 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи Нежилых помещений первого этажа, Подъезда №2, Блок-секции №3, состоящего из следующих нежилых помещений: нежилое помещение с проектным номером № 3.2 проектной площадью 4,05 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 16 проектной площадью 4,08 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 19 проектной площадью 31,66 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 20 проектной площадью 3,38 кв.м.; нежилое помещение с проектным номером № 21 проектной площадью 26,78 кв.м. 

Общая проектная площадь Нежилых помещений 1 (первого) этажа, Подъезда № 2, Блок - секции № 3 составляет 69,95 кв.м. Окончательная площадь, адрес и номер Помещений определяется после ввода дома в эксплуатацию по данным технической инвентаризации и указывается в акте приёма-передачи после подписания Основного договора.

Согласно п. 1.2. Договора, многоквартирный дом, в состав которого входят указанные помещения, расположен на земельном участке, площадью 3 630 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 2.1. Договора установлено, что цена помещений составляет 5 596 000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3. Договора, цена договора должна быть выплачена Истцом в полном объёме в срок до 20.06.2014. 

ФИО1 выполнил свои обязательства в полном объёме, выплатив сумму в размере 5 596 000 рублей ООО «УДП», что подтверждается квитанциями об оплате № от 01.04.2014 и № от 17.05.2014, платёжным поручением № от 26.05.2014.

П. 3.1.6 договора Сторона-1 (ответчик) к моменту подписания основного договора обязуется подготовить полный пакет документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. 

В соответствии с пунктом 4.2. Договора, срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - IV квартал 2015. Стороны обязуются заключить Основной договор в течение 60 календарных дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, т.е. в срок до 03.03.2016.

Сторона-1 (ответчик) направляет Стороне-2 (истцу) проект Основного договора купли-продажи предварительно, не позднее 7 календарных дней до даты предполагаемой регистрации перехода права собственности на помещение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (п. 4.3 Договора). 

Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи нежилых помещений между сторонами не заключён. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, ООО «УДП» от заключения основного договора купли-продажи со ФИО1 уклоняется.

В ходе судебного разбирательства судом направлялись запросы в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для получения информации о принадлежности нежилых помещений, являющихся предметом настоящего спора.

В ответ на запрос в адрес суда поступила выписка из ЕГРН в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в отношении квартир, не относящихся к предмету спора объектах. 

Согласно письму ООО «УДП» от 30.11.2018, готовность объекта ЖК «Каскад» по 

<

адрес> составляет 95%. Объект подключён к сетям водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения (существующая мощность в размере 400 кВт по III категории надёжности). 

Оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующим выводам.

В соответствии ст. 309 ПК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пп. 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. 

Так, в соответствии ч п. 4 чт. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При этом, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу требований ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

П. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняет, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). 

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Таким образом, учитывая тот факт, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и передаче имущества ответчику, требования ФИО1 о признании действительным предварительного договора № от 01.04.2014 купли-продажи нежилых помещений и об обязании ООО «УДП» заключить договор купли-продажи, передаче спорных объектов недвижимости подлежат удовлетворению. 

Поскольку заключив предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, ответчик выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора и передаче имущества, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ.

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском, истец ссылается на то, что заключенный предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия договора долевого участия и фактически сложившиеся между ним и ответчиком отношения являются отношениями, подпадающими по действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как связаны с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства.

Давая оценку доводам истца, суд считает их обоснованными, служащими основанием к удовлетворению заявленного иска в связи с нижеследующим.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нём слов и выражений, так и из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами – участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве…») указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. 

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п. 9).

Таким образом, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Закона, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (п. 1) и 3 (ч. 1 и 2) Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Из существа предварительного договора купли-продажи нежилых помещений от 01.04.2014 и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве.

Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приема-передачи нежилых помещений, причем договором установлен срок подписания основного договора и передачи помещений истцу. Кроме того, положения пункта 3.2 договора, указывают на то, что оплата нежилых помещений должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

Как следует из содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, последними были согласованы все существенные условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве (определен конкретный объект подлежащий передаче после ввода объекта в эксплуатацию, определен срок такой передачи, согласованы условия о цене договора, сроке и порядке ее уплаты). 

Таким образом, в отношении указанных условий, являющихся существенными для договора долевого участия в строительстве, сторонами достигнуто соглашение.

Более того, согласно условиям предварительного договора, действительный номер, адрес и технические характеристики нежилых помещений, указанных в предварительном договоре купли-продажи, определяются после ввода Жилого комплекса в эксплуатацию по данным технической инвентаризации.

Указанное условие также характерно для договоров участия в долевом строительстве.

Проанализировав и оценив исследованные в судебном заседании доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, и установленные обстоятельства, с учетом вышеизложенных требований гражданского законодательства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца.

Согласно ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд оценивает доказательства, согласно ст. 67 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «УДП» об обязании заключить договор купли-продажи - удовлетворить.

Обязать ООО «УДП» заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений 1 (первого) этажа, Подъезда № 2, Блок-секции № 3, состоящие из следующих помещений: нежилое помещение с инвентарным номером № 3.2 площадью 4,05 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 16 площадью 4,08 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 19 площадью 31,66 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 20 площадью 3,38 кв.м., нежилое помещение с инвентарным номером № 21 площадью 26,78 кв.м., общей площадью 69,95 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> со ФИО1.

Решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Первомайский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2019.

Судья