Дело № 2-2009/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 июня 2017 г. г. Ростов-на-Дону

Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мудраковой А.И.

при секретаре Акопян М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Ростовской области, о признании договора купли-продажи недвижимости ничтожным и применении последствий недействительности договора,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в суд с настоящим иском к ФИО1 и ФИО2, ссылаясь на следующее.

28.09.2015 г. между ФИО1 и ФИО2 заключён договор купли - продажи нежилого здания, площадью 50 кв. м, расположенного по ..., переход права по данному договору зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области 13.05.2016 г.

Ответчик полагает, что договор является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия.

В исковом заявлении подробно описывается история арендных отношений по вышеуказанному земельному участку, основания возникновения и перехода прав на расположенное на нём нежилое здание, а также обстоятельства судебных и арбитражных споров между сторонами, связанные с правами на указанные объекты недвижимости, а также исполнением судебных актов, что в совокупности, по мнению истца, свидетельствует о мнимости оспариваемой сделки от 28.09.2015 г. по продаже нежилого здания ФИО1 в пользу ФИО2

В частности, истец ссылается на следующие обстоятельства.

Первоначальным арендатором участка по ... являлась ФИО3 в соответствии с договором аренды № 30809 от 17.11.2008 г., заключённым по итогам торгов с ДИЗО г. Ростова-на-Дону. Впоследствии права арендатора участка перешли к ФИО4 по договору уступки прав аренды от 1.03. 2011 г. и дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка от 11. 07. 2012 г.

Решением Донского третейского суда от 25.01.2013 г. за ФИО4 признано право собственности на нежилое здание, литер «В», площадью 50 кв. м, по адресу: .... В последующем по договору купли-продажи от 30.10.2013 г. право собственности перешло к ФИО5, а затем на основании договора купли-продажи от 25.11.2013 г. – к ФИО1

В последующем ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился с иском к ФИО1 о признании вышеуказанного нежилого здания самовольной постройкой и его сносе, признании права отсутствующим. Данные требования решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2016 г. удовлетворены в полном объёме. Данное решение в основной части оставлено апелляционной инстанцией без изменений.

Как далее указал истец, ответчики ФИО1 и ФИО2, зная о постановленном решении суда от 16.03.2016 г. и злоупотребляя своими правами, заключили оспариваемый договор о продаже подлежащего сносу объекта и зарегистрировали переход права в отношении него на ответчика ФИО2, тем самым преследуя цель неисполнения постановленного решения суда о сносе продаваемого объекта.

В подтверждение мнимости сделки Департамент также указывает на инициированное новым собственником спорного здания ФИО2 административное судопроизводство в Первомайском районном суде г. Ростова-на-Дону об оспаривании отказа в приватизации вышеуказанного земельного участка, а также на процедуру исполнительного производства по исполнению постановленного в пользу истца решения о сносе спорного объекта, а также на недобросовестные, по мнению истца, действия ФИО1 в ходе данной процедуры.

Ссылаясь на положения статей 167, 170 ГК РФ, истец утверждает о совершении ответчиками оспариваемой сделки для вида, без цели создания соответствующих сделке правовых последствий, с намерением лишь зарегистрировать право на спорный объект за третьим лицом, не являющимся стороной исполнительного производства, и внести в реестр прав соответствующую запись.

По изложенным основаниям истец просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого строения площадью 50 кв. м, с кадастровым номером «№», расположенного по адресу: ..., заключённый между ФИО2 и ФИО1 и, и применить последствия его недействительности.

Представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО6, действующая по доверенности, в суд явилась, исковые требования просила удовлетворить в полном объёме, дала пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени разбирательства дела извещен надлежаще, представил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в свое отсутствие. В заявлении суду дополнительно указал, что в сентябре 2015 г. действительно продал ранее принадлежавший ему продуктовый магазин вместе с торговым оборудованием, прилавками и инвентарём, получил за него причитающуюся по договору сумму, возражает против удовлетворении иска и возврата проданного объекта ему, как стороне по оспариваемой сделке, настаивая на действительности заключённого договора купли-продажи и направленности своих намерений именно на совершение данной сделки. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1 в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО2, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилась. Дело рассмотрено в отсутствие ФИО2 в порядке ст. 167 ГПК РФ по её просьбе.

Представитель ФИО2 ФИО7, действующий на основании доверенности от 5.08.2016 г. № 3-3779, в судебное заседание явился, просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы письменных возражений, которые сводятся к следующему.

28.09.2015 г. ФИО2 заключила с ФИО1 договор купли-продажи здания литер «В» площадью 50 кв. м, расположенного на муниципальном земельном участке по адресу: .... Право собственности ФИО2 зарегистрировано 13.05.2016 г.

Условия договора сторонами исполнены – денежные средства в сумме 840 000 руб., составляющие цену договора, выплачены продавцу, а помещение фактически передано покупателю. ФИО2 вступила во владение приобретенной недвижимостью и распорядилась путем передачи в аренду ООО «Союз офицеров запаса и в отставке» по договору от 1.12.2015 г., получает арендную плату. Кроме того, ответчик несет бремя содержания купленного имущества, в частности, произвела оплату за пользование земельным участком по ..., на котором расположено задание.

Представитель ФИО2 не согласен с доводами Департамента о злоупотреблении правом ответчиками, поскольку сделка совершена до обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в Арбитражный суд Ростовской области с иском о сносе спорного строения, а право собственности ФИО2 зарегистрировано до вступления в силу решения по делу № – в части обязания ФИО1 освободить земельный участок. Никаких ограничений на совершение сделки и её последующую регистрацию не имелось. О состоявшемся решении Арбитражного суда ФИО2 стало известно только в октябре 2016 г., когда уже было возбуждено исполнительное производство.

По мнению представителя, апелляционное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6.12.2016 г. по делу № № определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 г. по делу № № не имеют преюдициального значения для настоящего гражданского дела, т.к. ФИО2 не являлась участником указанных арбитражных дел. Кроме того, данные судебные акта приняты без учета решения Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2016 г., которым на ДИЗО г. Ростова-на-Дону возложена обязанность принять решение о продаже ФИО2 в собственность земельного участка по ....

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Ростовской области, извещенного надлежащим образом о месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика ФИО2, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

28.09.2015 г. между ответчиками – продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи одноэтажного нежилого здания литер «В» площадью 50 кв. м, расположенного по адресу: .... Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 13.05.2016 г.

Здание используется под продуктовый магазин, который ФИО2 сдает в аренду ООО «Союз офицеров запаса и в отставке», что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 1.12.2015 г.

Здание находится на муниципальном земельном участке с кадастровым номером «№», площадью 50 кв. м, который первоначально предоставлен ДИЗО г. Ростова-на-Дону ФИО3 по договору аренды № 30809 от 17.11.2008 г. сроком до 23 сентября 2013 г. для эксплуатации торгового объекта.

Согласно уведомлению ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 29.03.2017 г. № 59-30-452/14-УР в связи с переходом права собственности на здание с 13.05.2016 г. ФИО2 является арендатором земельного участка по вышеуказанному договору аренды.

5.08.2016 г. ФИО2 обратилась в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о приобретении в собственность данного участка, в удовлетворении которого распоряжением Департамента от ... № отказано со ссылкой на несоответствие назначения объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, разрешенному использованию участка, цели использования участка и его фактическому использованию, а также наличие аренды иного лица.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2016 г. удовлетворен административный иск ФИО2 к ДИЗО г. Ростова-на-Дону о выкупе спорного участка – признан незаконным отказ Департамента в предоставлении ФИО2 в собственность земельного участка, расположенного по адресу: .... ДИЗО г. Ростова-на-Дону обязан принять решение о продаже ФИО2 в собственность указанного участка.

Как следует из материалов дела, решение суда в добровольном порядке Департаментом не исполнено, в связи с чем 20.03.2017 г. ФИО2 получен исполнительный на его принудительное исполнение, который 21.03.2017 г. предъявлен в Ленинский районный отдел судебных приставов г. Ростова-на-Дону, где 22.03.2017 г. возбуждено исполнительное производство №-ИП.

Письмом заместителя директора Департамента от 14.04.2017 г. сообщено о невозможности исполнить решение Первомайского суда г. Ростова-на-Дону и указано, что ДИЗО в Ворошиловский суд г. Ростова-на-Дону направлено настоящее исковое заявление, после разрешения которого Департамент вернется к рассмотрению вопроса о предоставлении участка.

Кроме того, судом установлено следующее.

20.11.2015 г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ФИО1 об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером «№» по адресу: ..., путем сноса расположенного на нем здания литер «В», и признании зарегистрированного за ФИО1 права собственности на здание отсутствующим (дело №). Решением Арбитражного суда от 16.03.2016 г. иск удовлетворен.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2016 г. решение суда первой инстанции в части признания отсутствующим зарегистрированного за ФИО1 права собственности на спорный объект недвижимости отменено. В удовлетворении данного требования отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 г. в удовлетворении заявления Департамента о разъяснении решения от 16.03.2016 г. отказано.

23.06.2016 г. судебным приставом-исполнителем Ворошиловского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону ФИО8 возбуждено исполнительное производство №-ИП о принудительном исполнении решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № №.

В ходе совершения исполнительных действий установлено, что должник ФИО1 продал спорное нежилое здание ФИО2, и имеется решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2016 г. об обязании ДИЗО г. Ростова-на-Дону предоставить земельный участок, на котором расположено здание, в собственность ФИО9 В связи с этим постановлением пристава от 30.12.2016 г. исполнительное производство окончено и исполнительный лист возвращен взыскателю на основании п. 2 ч. 1 ст. 46, п. 3 ч. 1 ст. 47 ФЗ «Об исполнительном производстве» в связи с невозможностью исполнить требования исполнительного документа.

Законность постановления судебного пристава подтверждается имеющимся в материалах дела решением Арбитражного суда Ростовской области от 6.04.2017 г. по делу № №, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2017 г.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п.п. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительности ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимость сделки обусловлена тем, что на момент ее совершения стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Следовательно, для квалификации заключенной между ответчиками сделки как мнимой суду необходимо установить, исполнен ли фактически договор купли-продажи и достигнут ли предусмотренный этим договором правовой результат.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

По правилам п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 оспариваемого договора купли-продажи продавец продал, а покупатель купил здание, назначение: нежилое, общей площадью 50 кв. м, этажность: 1, находящееся по адресу: ....

Указанное нежилое помещение по взаимному соглашению сторон продавец продал покупателю за 840 000 руб. Расчет произведен полностью до подписания договора (п. 3).В соответствии с п. 6 договора передача указанного имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания сторонами настоящего договора. С момента подписания договора обязательство продавца передать имущество считается исполненным. С учетом изложенного, стороны согласны признать данный договор имеющим силу передаточного акта (п. 7 договора).

Как установлено судом, предусмотренные сделкой правовые последствия наступили – нежилое помещение фактически передано покупателю, который в установленном порядке зарегистрировал свое право собственности. Цена договора в 840 000 руб. полностью оплачена продавцу, что удостоверено подписью ФИО1 в тексте договора. Никаких споров, вытекающих из договора, между ФИО1 и ФИО2 не имелось и в последующем не возникло.

Согласно письменным пояснениям ответчика ФИО1 последний действительно продал принадлежавшее ему здание магазина вместе с торговым оборудованием, прилавками и инвентарём и получил причитающуюся по договору сумму.

Таким образом, договор купли-продажи фактически исполнен сторонами.

Судом также установлено, что ФИО2 фактически вступила во владение приобретенной недвижимостью, несет расходы по ее содержанию. В частности, согласно представленному чек-ордеру от ... ФИО2 произвела оплату за аренду земли за II квартал 2017 г. по договору аренды от 17.11.2008 г. №.

Кроме того, 1.12.2015 г. между ФИО2 и ООО «Союз офицеров запаса и в отставке» заключен договор аренды спорного нежилого помещения, согласно п. 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание в целях использования как магазина. Срок аренды установлен до 1.12.2018 г. (п. 4.1.).

Арендная плата по договору составляет 25 000 руб. в месяц. Факт ее получения ФИО2 подтверждается имеющимися в деле расходными кассовыми ордерами ООО «Союз офицеров запаса и в отставке» № 15 от 7.12.2015 г., № 2 от 11.01.2016 г., № 4 от 8.02.2016 г., № 6 от 4.03.2016 г., № 9 от 8.04.2016 г., № 12 от 6.05.2016 г., № 14 от 3. 06. 2016 г., № 15 от 5.07.2016 г., № 17 от 8.08.2016 г., № 18 от 5.09.2016 г., № 20 от 7. 10. 2016 г., № 23 от 3.11.2016 г., № 24 от 6.12.2016 г., № 1 от 11.01.2017 г., № 3 от 7. 02. 2017 г., № 6 от 3.03.2017 г., № 9 от 5.04.2017 г., № 12 от 11.05.2017 г.

Об осуществлении полномочий собственника также свидетельствуют и последующие действия ФИО2, направленные на выкуп занимаемого строением земельного участка, а именно – неоднократные обращения в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлениями о предоставлении участка в собственность; устранение выявленного Департаментом нарушения в виде пересечения границами земельного участка расположенного на нем объекта капитального строительства; предъявление в Первомайский районный суд административного иска об оспаривании распоряжения ДИЗО об отказе в предоставлении участка, который решением от ... удовлетворен.

Таким образом, судом установлено, что при заключении сделки подлинная воля сторон была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Поскольку намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания этого договора мнимым у суда не имеется.

Суд критически оценивает доводы истца о злоупотреблении правом ответчиками при заключении сделки, т.к. данные доводы никакими доказательствами объективно не подтверждаются, в то время как по правилам ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания недобросовестности действий субъекта гражданских правоотношений лежит на той стороне, которая заявляет о недобросовестности этих действий.

При этом установленная п. 5 ст. 10 ГК РФ презумпция добросовестности участников оспариваемой сделки истцом не опровергнута.

Договор заключен 28 сентября 2015 г., т.е. до обращения ДИЗО г. Ростова-на-Дону в Арбитражный суд Ростовской области с иском о сносе спорного строения, а право собственности ФИО2 зарегистрировано 13.05.2016 г., т.е. до вступления в законную силу решения Арбитражного суда от 16.03.2016 г. по делу № № – в части обязания ФИО1 освободить земельный участок. Апелляционное постановление, которым данное решение оставлено в указанной части без изменения, принято только 20 мая 2016 г. Каких-либо судебных актов о нелигитимности продаваемого объекта недвижимости на момент заключения и регистрации оспариваемой сделки не имелось. 

ФИО10 стороной не представлено доказательств, что на момент подписания договора и регистрации права собственности ФИО2 было либо могло быть известно о данном судебном споре.

Не усматривает суд и злоупотребления правом со стороны продавца ФИО1, поскольку никаких запретов на совершение сделки в момент подписания договора и регистрации права собственности у него не имелось, никаких ограничений перехода права судами на спорный объект не накладывались, и Департамент о принятии судом обеспечительных мер не просил.

Судом также не могут быть приняты во внимание ссылки представителя истца на апелляционное постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6. 12. 2016 г. по делу № № и определение Арбитражного суда Ростовской области от 16.03.2017 г. по делу №, в которых указано о том, что спорная постройка не может являться объектом каких-либо гражданских прав, а потому ФИО2 не стала ее собственником либо иным законным владельцем.

Из данных судебных актов следует, что при их принятии решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29.09.2016 г. не исследовалось и не оценивалось, тогда как данным решением на ДИЗО г. Ростова-на-Дону и была возложена обязанность принять решение о продаже земельного участка по ... в собственность ФИО2 Кроме того, ФИО2 не привлекалась к участию в рассмотрении указанных арбитражных дел.

По изложенным основаниям и поскольку суду не представлено доказательств мнимости оспариваемой сделки от 28.09.2015 г., заключенной между ответчиками – продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, то есть совершение её лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а представленными ответчиками доказательствами подтверждается последующее исполнение ими заключенной сделки, заявленные исковые требования судом не могут быть удовлетворены.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО2, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии по Ростовской области о признании недействительным договора купли - продажи от 28.09.2015 г. в отношении нежилого строения площадью 50 кв. м, с кадастровым номером «61:44:0010503:3066», расположенного по адресу: ..., заключенного между ФИО1 и ФИО2, и применении последствия недействительности сделки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2017 года.

Судья