Дело №2-30/2025 

Решение

 в окончательной форме изготовлено 25.08.2025

УИД 51RS0006-01-2024-002027-22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Мончегорск 11 августа 2025 года

Мончегорский городской суд Мурманской области в составе председательствующего судьи Щербиной Н.А.,

при секретаре Хайдуковой О.Н.,

с участием представителей истца ФИО2, ФИО3,

ответчика ФИО4,

третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вайкис» к ФИО4 о возмещении затрат на содержание и ремонт общего имущества,

установил:

ООО «Вайкис» (далее Общество, истец) обратилось в суд с иском к ФИО4 о возмещении затрат на содержание и ремонт общего имущества, в обоснование которого указано, что стороны являются долевыми сособственниками общего имущества - нежилых помещений 1, 2 и 3 этажей здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

ООО «Вайкис» является собственником 2/3 нежилых помещений, общей площадью .... этажах, ответчику принадлежит по 1/3 доли в каждом из вышеуказанных помещений.

Спорное нежилое помещение расположено на третьем этаже в трёхэтажном здании, которое было построено в 

<

дд.мм.гггг> г.

Ответчик на протяжении длительного времени, более 10 лет, не появляется в этих помещениях, но регулярно взыскивает суммы арендных платежей с ООО «Вайкис», которое сдавало свою часть помещений в аренду. При этом Общество несёт большие расходы оплачивая счета за электроотопление. Третий этаж не сдаётся в аренду около пяти лет, за электроотопительными приборами никто не следит и не меняет, поэтому вся система электроотопления пришла в негодность. Неоднократно обращаясь к ответчику, истец предлагал решить вопросы связанные с отоплением на 3 этаже, на письма направленные 26 марта 2020 г., 3 сентября 2020 г. и 28 ноября 2020 г. с приглашением прийти и обсудить вопросы связанные с отоплением третьего этажа ответчик не являлся. Истцом принято решение, что в его интересах отремонтировать обогрев только второго этажа, так как третий этаж не сдавался в аренду. Третий этаж ввиду выхода из строя отопительных приборов в 2020 г. фактически остался без отопления и стал быстро приходить в негодность ввиду отсутствия отопления и многочисленных протечек кровли.

Получив предписание от Администрации г. Мончегорска о необходимости отремонтировать разрушающийся фасад здания и козырёк, истец принял решение подключать третий этаж к отоплению, а затем ремонтировать кровлю и фасад. Поскольку помещения находятся в общей долевой собственности с ФИО4, сообщил об этом намерении сособственнику, но ответ не получил.

В целях обсуждения этих вопросов с ответчиком, в его адрес 17 июля 2024 г. направлялось извещение о проведении собрания сособственников; 6 августа 2024 г. направлялось предложение по итогам собрания сособственников; затем 16 августа 2024 г. направлялось приглашение для заключения договора на оплату электрообогрева; 10 сентября и 16 сентября 2024 г. приглашение на подписание договора на установку электрообогрева третьего этажа.

В целях экономии расходов на поддержание тепла на третьем этаже, Обществом было принято решение о подключении электрокотла к водяному отоплению пола, которое было установлено обществом более 15 лет назад. Поскольку ФИО4 на обсуждение не приходил, свои предложения не вносил, полагая, что он не возражает на установку электрического обогрева третьего этажа и, соответственно, несение соразмерных расходов, истец заказал установку и попросил ответчика выплатить Обществу 1/3 от суммы, подлежащей оплате по соответствующему договору, что он не сделал.

При таких обстоятельствах истец был вынужден самостоятельно заключить 

<

дд.мм.гггг> договор на установку электрообогрева 3го этажа, стоимость которого составляет .... рублей и внёс денежные средства в его оплату. Полагая, что доля ООО «Вайкис» составляет 2/3 от суммы, а доля ФИО4 - 1/3 от суммы, то есть ....., Общество предложило ответчику в добровольном порядке возместить понесённые расходы. Поскольку он этого не сделал, ссылаясь на ст.ст. 15, 210, 244, 249, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Вайкис» затраченные денежные средства в размере 369 107 рублей 20 коп., а также уплаченную госпошлину.

Уточнив требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, ООО «Вайкис» просит взыскать в его пользу с ФИО4 351 396 рублей 67 коп. – затраты понесённые на содержание и ремонт общего имущества.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнил, что ответчик на письма о необходимости проведения встречи и решении вопросов по содержанию имущества не реагировал, на встречи не приходил, даже когда ему предлагали передать ключи от входных дверей. Пояснил, что здание в 1990-х годах было отключено от системы центрального отопления и переведено на электрическое. Были установлены электрические тэны, обогревавшие второй и третий этаж, но они быстро приходили в негодность – перегорали, приходилось их менять. Ранее на третьем этаже располагался трактир «....», который закрылся ещё до появления ковидных ограничений. В тот период, для более экономичного отопления помещения трактира, была установлена система отопления через тёплые полы, согревающий элемент в которые подавался от угольного котла. Когда заведение закрылось, система отопления была выключена и более помещение третьего этажа не эксплуатировалось. В настоящее время помещение нуждается в ремонте, из-за отсутствия отопления и перепадов температур стены имеют протечки, кровля нуждается в капитальном ремонте. Осенью 2024 г. обществом было принято решение о поиске арендаторов на помещение третьего этажа и приведение его в надлежащее состояние. Но так как ответчик не участвует в содержании своего имущества, обществом было самостоятельно принято решение о заключении договора на ремонт отопительной системы путём замены твёрдотопливного котла, подающего согревающий элемент, который применялся ранее, на электрический, демонтажа предыдущего (угольного) котла, замены раздающих тепло труб и места их расположения. Была найдена подрядная организация по сходной стоимости услуг, которой подготовлена смета, закуплено оборудование и выполнены работы по договору и в соответствии со сметой. В настоящее время работы закончены, но не выполнен демонтаж труб, находящихся на внешней стене здания, так как их договорились выполнить весной, о чем есть письмо. Указал, что леса для демонтажа труб не применялись, работу выполнили с помощью крана с люлькой. Старался максимально сохранить материалы, которые были использованы для внутренней отделки помещений, поэтому их снимали аккуратно, чтобы затем вернуть на место. При демонтаже стен в подсобном помещении для установки электрического котла, старались сохранить количество туалетных комнат и переместили только одну стену. Факт несения расходов на выполнение ремонта отопительной системы подтвердила и судебная экспертиза сметной документации, эксперты ответили на все вопросы, в том числе по соответствию объёма выполненных работ, заявленного в смете, - действительно выполненным работам, закупленным материалам. 

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании с иском не согласился по доводам изложенным в письменных возражениях. Пояснил суду, что уведомлял истца о своём желании выделить принадлежащую ему долю в натуре, возвести разделительную стену, и в дальнейшем он намерен самостоятельно монтировать отопительную систему. Вопрос о выделении в натуре принадлежащей ему доли в праве собственности на объект недвижимости ещё не разрешён, судебный акт обжалуется. Указал, что уведомлял истца о своём несогласии на ремонт, однако его мнение не учли, а сейчас возлагают на него обязанности по оплате расходов Общества, которые оно несло в своих интересах, при том, что предложенная смета вызывает сомнения в её соответствии выполненным работам. Не согласился с выводами судебной экспертизы сметной документации ремонтируемого объекта, возражал против оплаты проведённой экспертами .... работы. Дополнительно пояснил, что в смету включены расходы которых не производилось – леса не устанавливались, скрытые работы не соответствуют заявленным, указано на использование транспорта, который не привлекался к работам. Оборудование можно было закупить за меньшую стоимость, а истец реальные расходы на оплату ремонта не понёс, так как за него произвёл расчёт его арендатор. Просил в удовлетворении иска отказать. Выразил намерение заниматься ремонтом общего имущества и кровли здания. 

Третье лицо ФИО5 возражал против удовлетворения иска, дополнительно пояснил, что нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, длительное время находится в собственности участников процесса, которые периодически сменяли друг друга. На момент приобретения здания в частную собственность в 2000х годах, оно было подключено к центральной, городской системе отопления. Вместе с тем, учитывая, что помещения сдавались в аренду и было много пользователей, а цены за ЖКУ выросли, было принято решение об отключении от центрального отопления и переходе на автономную систему отопления, а так как это произошло ещё в 2000-х годах, подтверждающих документов не сохранилось. В конечном итоге второй и третий этаж оказались в долевой собственности истца и ответчика, а ему в настоящее время принадлежат помещения на 1 этаже здания, где располагается спортивный магазин, и подвальные помещения дома. Поскольку автономная система отопления ему экономически не выгодна, он заключил договор с .... и в принадлежащих ему помещениях было восстановлено центральное отопление, которое оплачивается регулярно. Указал, что деревянные конструкции («леса») для ремонта не выставлялись, иначе ООО «Вайкис» должен был бы согласовать их установку, поскольку крыльцо и подсобные помещения первого этажа имеют крышу, но согласования не происходило и «леса» не выставлялись. О проведении собраний собственников с целью ремонта системы отопления ему не было известно. Установка электрических тэнов для обогрева 2 и 3 этажей здания была выполнена с согласия всех троих собственников здания, так как на тот момент он также являлся владельцем доли на третьем этаже, но впоследствии продал свою долю ООО «Вайкис».

Выслушав стороны, заслушав пояснения экспертов, допросив свидетелей, изучив материалы дела, а также материалы гражданского дела №...., №.... суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.

На основании пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьёй 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Перечень участников жилищных отношений определён частями 2 и 3 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ), в соответствии с которыми к ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица.

Часть 1 статьи 4 ЖК РФ предусматривает, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом (п. 3).

Учитывая, что законом для нежилого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 ГК РФ, статьи 7 ЖК РФ применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются из общих начал и смысла законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В соответствии со статьёй 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учётом требований, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. ст. 25, 26 Жилищного кодекса Российской Федерации установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования являются переустройством жилого помещения, которое проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо обязано представить в орган, осуществляющий согласование, предусмотренный законом пакет документов. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдаёт или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещении (ч. ч. 5, 6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ).

Вышеназванная форма решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266.

При проведении мероприятий по перепланировке (переоборудованию) помещений в отдельно стоящих объектах нежилого назначения необходимо руководствоваться статьями 51 - 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающими процедуру проведения ремонтных работ.

Частью 2 ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. 

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> находится в частной долевой собственности ООО «Вайкис», ФИО4 и ФИО5 

Согласно данным технического паспорта нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, представленного по запросу суда ...., по состоянию на 

<

дд.мм.гггг>, имеет следующие реквизиты - здание «....»; год постройки здания ...., число этажей – три, при этом 1 этаж вмещал в себя помещения магазинов общей площадью ....., второй этаж – .... кв.м. и 3 этаж (....) .... кв.м. Процент износа здания указан в ....%. Собственником помещений частного здания - подвала, первого и второго этажей указан Т.С.А,., а собственником 3 этажа - Б.В.И. (том 2 л.д. 226-237).

Иных технических паспортов нежилого здания в ...., прошедших надлежащее согласование и утверждение, не представлено (л.д. 225-228, том 2)

Здание по адресу: 

<

адрес>, расположено на земельном участке, собственниками которого являются ФИО5 (доля ....), ФИО4 (доля ....) и ООО «Вайкис» (доля ....) на основании договора купли-продажи №.... от 

<

дд.мм.гггг>, заключённого с Комитетом имущественных отношений администрации 

<

адрес>. Согласно кадастрового паспорта, разрешённое использование земельного участка: ..... 

Из материалов дела следует и подтверждается Выпиской из ЕГРН Управления Росреестра по МО, что на момент рассмотрения дела право общей долевой собственности на помещения в нежилом здании, находящемся по адресу: 

<

адрес>, распределено следующим образом: 

Помещения, расположенные в подвале здания и помещения 1 этажа находятся в собственности ФИО5

Помещения 2 этажа –с 

<

дд.мм.гггг> собственником 1/3 в праве общей долевой собственности на часть здания ...., общей площадью .... кв.м., кадастровый №...., является ФИО4, а 2/3 доли в праве собственности с 

<

дд.мм.гггг> принадлежит ООО «Вайкис»; 

помещения 3 этажа (спорная часть здания) – которое имеет назначение «....» - с 

<

дд.мм.гггг> собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности на помещение общей площадью .... кв.м, с кадастровым номером №.... (пом. №....), является ФИО4, остальные 2/3 доли в праве общей долевой собственности на часть здания с 

<

дд.мм.гггг> принадлежат ООО «Вайкис» (л.д. 117- 123), которое осуществляет деятельность в помещениях второго и третьего этажей здания, разместив там .....

Также из дела следует, что ранее, в период с 2001 г. по 2007 г. единственным собственником нежилого помещения 3 этажа являлся Б.В.И.., с 

<

дд.мм.гггг> оно перешло в долевую собственность: 1/5 ФИО6, 1/5 ФИО2, 1/5 ФИО5, 1/5 ФИО7, 1/5 ФИО4 Начиная с 2010 года, доли в праве собственности неоднократно перераспределялись между собственниками, которые в дальнейшем сменялись. (л.д. 93 - 97, т. 2)

Соглашение о владении и пользовании общим имуществом не заключалось, порядок пользования общим имуществом между сособственниками судом не определялся, выдел доли в натуре не производился. 

Начиная с момента образования долевой собственности на нежилые помещения (2007 г.) и по настоящее время стороны неоднократно обращались в суд за защитой своих интересов и взысканием денежных средств; при этом вопрос об определении порядка и способа участия в расходах на содержание и ремонт общего имущества ими не разрешался.

Впервые порядок пользования нежилыми помещениями определён на основании решения Мончегорского городского суда Мурманской области от 

<

дд.мм.гггг>, принятого по гражданскому делу №.... по иску ООО «Вайкис» к ФИО4 об определении порядка пользования нежилыми помещениями здания. В частности, в отношении 3 этажа нежилого здания определён следующий порядок пользования нежилым помещением по адресу: 

<

адрес>, помещение ...., с кадастровым номером №...., площадью .... кв. м (....), - между сособственниками – ООО «Вайкис» и ФИО4, а именно:

- в пользование ООО «Вайкис» переданы помещения, согласно заключению эксперта №.... от 

<

дд.мм.гггг> под №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м; 

- в пользование ФИО4 переданы помещения, указанные в заключении эксперта №.... от 

<

дд.мм.гггг> под №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м; 

- в совместное пользование ООО «Вайкис» и ФИО4 выделено и определено местом общего пользования помещения, указанные в заключении эксперта №.... от 

<

дд.мм.гггг> под номерами: №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (....), площадью .... кв.м, №.... (коридор), площадью .... кв.м, №.... (подсобное), площадью .... кв.м, №.... (электрощитовая), площадью .... кв.м, №.... (коридор), площадью .... кв.м, №.... (лестничная клетка), площадью .... кв.м.

Расходы по заделке дверного проема для разграничения между сторонами и создания обособленных, независимых подсобных помещений под №.... и под №...., стоимостью, с учетом материалов и строительно-монтажных работ 7291,0 рублей, а также расходы по устройству любых видов перегородок, разграничивающих помещения, указанные в заключении эксперта №.... от 

<

дд.мм.гггг> под номерами: №.... в том числе, предложенных экспертом легкосъемных перегородок, стоимостью на дату принятия решения, с учетом монтажных работ и их доставки, .... рублей, - возложены в равных долях на ООО «Вайкис» и ФИО1

Решение вступило в законную силу 

<

дд.мм.гггг>, однако до настоящего времени не исполнено. 

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

После вступления в законную силу решения суда об определении порядка пользования нежилыми помещениями изменения в технический план здания в установленном порядке не вносились, новый технический план не утверждался и не передавался в .....

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО4 неоднократно пояснял, что около двенадцати лет не ведёт деятельность в помещениях 2 и 3 этажа.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что только ООО «Вайкис» использовало нежилые помещения для извлечения прибыли на протяжении длительного времени: второй этаж здания – передан в аренду под ...., третий этаж – использовался под ...., однако с 2020 г. .... не функционирует; помещения третьего этажа не эксплуатируются, поскольку требуют ремонта. 

Имея намерение выполнить ремонт используемых помещений истец письменно обращался к ФИО4 предлагая встретиться для обсуждения вопросов относительно общего имущества, что подтверждается письмами ООО «Вайкис» в лице директора ФИО2, а именно: 

- 

<

дд.мм.гггг> - извещение о проведении собрания собственников 

<

дд.мм.гггг> (л.д. 46, т.1), 

- 

<

дд.мм.гггг> – предложение по итогам проведения собрания сособственников обратиться в специализированные организации для расчета планируемой величины подключаемой тепловой нагрузки, разработать тех задание, выполнить поиск организации до сентября 2024 г., с приложением копии протокола№.... от 

<

дд.мм.гггг> (л.д.48, т. 1),

- 

<

дд.мм.гггг> – уведомление о выполненном расчете в специализированной организации стоимости электрооборгева имущества, с просьбой до 

<

дд.мм.гггг> представить свой расчет и явиться для заключения договора на совместную оплату электрообогрева имущества, с приложением техзадания, проекта отопления «КОУЗИ», копии счета за электроэнергию (л.д 52, т.1).

- 

<

дд.мм.гггг> – уведомление о том, что Обществом было выбрано наиболее выгодное коммерческое предложение на установку электрообогрева на сумму .... руб., и содержится просьба обязательно явиться 

<

дд.мм.гггг> для подписания договора на установку электрообогрева 3 этажа и внесения своей части оплаты от суммы договора 9л.д. 54, т.1). 

- письмо от 

<

дд.мм.гггг> в ответ на письмо ФИО4 от 

<

дд.мм.гггг>, в котором указано на то, что отопление 2 этажа было установлено Обществом ранее, сейчас нужно отопление 3 этажа. Так как считают что отопление 3 этажа необходимо, убедительно просили явиться в указанное место и время для рассмотрения и подписания договора на установку эл.отопления (л.д. 56, т.1).

- 

<

дд.мм.гггг> – составлена претензия, в которой Обществом указано на то, что ФИО4 не приходит в указанные обществом даты для обсуждения вопросов и они вынуждены самостоятельно заключить договор на установку выбранного электрооборудования для отопления 3 этажа, стоимость которого составляет .... руб. срок предоплаты установлен до 

<

дд.мм.гггг>. Просит перечислить деньги .... рублей - убытки понесенные обществом. С претензией в адрес ответчика направлена копия договора от 

<

дд.мм.гггг> (л.д.14,15, т.1).

Мнение ФИО4 относительно предлагаемых действий выражено в письме от 

<

дд.мм.гггг>, в котором указывает о намерении после монтажа разделительных перегородок в своих помещениях оборудовать индивидуальное электроотопление помещений, что исключает необходимость участия в определённом ООО «Вайкис» способе установки оборудования для поддержания тепла (л.д 56-58, т. 1) 

Из материалов дела следует, что 

<

дд.мм.гггг> ООО «Вайкис» в лице директора ФИО2, действующего на основании Устава, заключило договор с .... на оказание услуг по ремонту и монтажу системы отопления (л.д. 77-113).

Предметом договора указано обязательство подрядчика осуществить: монтаж необходимого оборудования для работоспособности системы отопления, демонтаж пришедшей в негодность части существующей системы отопления, кроме того произвести работы по диагностике, ревизии и ремонту части существующей системы отопления (системы тёплый пол), в соответствии с локальной сметой (Приложения №1) являющиеся неотъемлемой частью договора, на 3 (третьем) этаже здания принадлежащего ООО «Вайкис» по адресу 

<

адрес>, а заказчик обязуется принять результаты работ. Подрядчик выполняет работу в соответствии с требованиями технических регламент нормы правил иных нормативных правовых актов а также условиями настоящего договора дата в период выполнения работ 

<

дд.мм.гггг>г. по 

<

дд.мм.гггг>г.

Пунктом 5 договора определена цена работ и порядок оплаты, согласно которого стоимость работ составляет .... рублей. Оплату следовало произвести частями: - предоплата ....% от суммы в течение 7 рабочих дней с момента подписания Договора и окончательный расчет – .... % от суммы в течение 7 рабочих дней с момента подписания Сторонами акта выполненных работ (л.д. 77-79, т.1).

Дополнительным соглашением к договору от 

<

дд.мм.гггг>г. составленным 

<

дд.мм.гггг>г. стороны пришли к соглашению о внесении изменений в смету определив цену работ по договору в размере .... руб.

В материалы дела истцом представлено письмо ООО «Вайкис» от 

<

дд.мм.гггг>, адресованное ИП ФИО8 с просьбой оплатить счета выставленные .... за заказчика, в счет будущей аренды помещений у ООО «Вайкис», а именно: – оплату счета №.... на сумму .... рублей – в счет будущих платежей по арендной плате (л.д. 34) 

Согласно представленных копий платёжных поручений ООО «Вайкис», произвело частичную оплату работ .... перечислив 

<

дд.мм.гггг> сумму в .... руб., и 

<

дд.мм.гггг> - .... коп. (л.д. 82-83).

Также копиями платёжных поручений от 

<

дд.мм.гггг>, 

<

дд.мм.гггг>, 

<

дд.мм.гггг> и 

<

дд.мм.гггг> истец подтверждает, что ИП ФИО8 перечислил .... в общей сумме .... рублей, в назначение платежа указано – оплата за ООО «Вайкис» по счету №.... за систему отопления (л.д. 35-38, т.1), т.е. оплата исполнителю поступила до завершения работ.

Из представленной .... сметы следует, что по договору оказания услуг исполнителем проводились следующие работы:

- работы в тепловом узле – разборка, прокладка внутренних трубопроводов водоснабжения и отопления и др.;

- работы фасадные - установка и разборка наружных инвентарных лесов высотой до .... м, трубчатых для отделочных работ, в которые вошли также работы по разбору короба для защиты труб отопления, разборка деревянных перегородок и др.; 

- внутренние работы – разборка облицовки из гипсокартонных листов: стен и перегородок, пробивка в кирпичных стенах отверстий, прокладка внутренних трубопроводов водоснабжения и отопления; разборка облицовки из деревянных изделий: стен и перегородок, демонтаж – установка подвесных унитазов, писуаров с инсталляциями рамного и блочного типов; установка перегородок из гипсокартонных листов (ГКЛ) с одинарным металлическим каркасом двухслойной обшивкой с обеих сторон глухих, снятие подоконных досок деревянных в каменных зданиях и др.,

- работы по теплому полу – гидравлические испытания трубопроводов систем отопления, водопровода и горячего водоснабжения, промывка без дезинфекции трубопроводов с ревизией распределительного коллектора систем отопления и водоснабжения; 

- установка электрокотла, теплоносителя насосов и др. электромонтажные и дополнительные работы.

В ходе рассмотрения дела истцом акт выполненных работ по договору от 

<

дд.мм.гггг> суду не предоставлялся, поскольку он не посчитал их выполненными так как установленный в декабре 2024 г. электрокотел потребовал дополнительных (гарантийных) работ, что подтверждается письмом .... от 

<

дд.мм.гггг> №.... (разгерметизация тенов в процессе запуска и эксплуатации котла)(л.д. 9, т. 1).

ООО «Вайкис» считает, что оплатив вышеуказанные работы по ремонту системы отопления оно понесло убытки, тогда как на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение. Полагая свои права нарушенными, общество обратилось за взысканием 1/3 от стоимости договора со второго собственника нежилых помещений в судебном порядке.

По ходатайству не согласившегося с иском ответчика, определением суда от 

<

дд.мм.гггг>г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза объекта и сметной документации, проведение которой поручено экспертам ..... По результатам судебной строительно-технической экспертизы составлено заключение экспертов №...., указавшее, что не все заявленные подрядчиком в локальной сметной документации работы были выполнены. 

Отвечая на вопрос суда о том, соответствуют ли виды работ и объем фактически выполненных работ - данным, отражённым в локальной смете, эксперты пришли к выводу, что не подтверждено выполнение следующих работ:

- разборка внутренних трубопроводов водоснабжения отопления из многослойных полипропиленовых, из ранее собранных узлов, наружным диаметром 50 мм, 

- установка разборка наружных инвентарных лесов высотой до 16 м: трубчатых для прочих отделочных работ, 

- разборка короба для защиты труб отопления разборка деревянных перегородок чистых щитовых дощатых, 

- разборка тепловой изоляции из плит сегментов и скорлуп. 

- разборка облицовки с гипсокартонных листов стены перегородок,

- разборка внутренних трубопроводов водоснабжения и отопления из многослойных пропиленовых труб прокладка внутренних трубопроводов и водоснабжения и отопления из многослойных пропиленовых труб, из заранее собранных узлов диаметром 50 мм., 

- прокладка электрического силового кабеля с медными жилами (в смете указаны 51,2 мм по факту 47 мм),

- разборка облицовки из деревянных изделий: стен и перегородок,

- устройство перегородок из гипсокартонных листов (ГЛК) с одинарным металлическим каркасом и узко слойной обшивкой с обеих сторон (л.39 заключения).

На второй вопрос эксперты указали, что выполненные виды работ были предусмотрены договором между ООО «Вайкис» и .... на оказание услуг по ремонту и монтажу системы отопления.

На вопрос о стоимости выполненных работ и примененных материалов на 4 кв. 2024 г. экспертами указано, что на дату проведения оценки сметная стоимость выполненных работ с учетом примененных материалов составила .... рублей, при этом стоимость материальных ресурсов – .... рублей.

В ходе проведения экспертизы, по запросу экспертов, истцом были предоставлены дополнительные документы – многочисленные протоколы приемки работ, выполненных в рамках Плана задания на мероприятия по ремонту существующей системы отопления, замены и монтажа необходимого оборудования, большая часть которых составлена и подписана сторонами договора 

<

дд.мм.гггг> Также представлены Акты ввода в эксплуатацию объекта основных средств, Акты о проведении гидростатического или манометрического испытания на герметичность от 

<

дд.мм.гггг>, Акты освидетельствования скрытых работ, выполненных работ при ремонте от 

<

дд.мм.гггг>, промежуточные акт приемки-сдачи результата, а также имеется промежуточный акт приемки-сдачи результата выполненных работ от 

<

дд.мм.гггг>, которым зафиксирован факт демонтажа подвесной системы унитаза, внутренней не несущей перегородки.

Заключение экспертов подготовлено на основании представленных материалов и документов, содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, конкретные ответы на поставленные судом вопросы, которые не допускают неоднозначного толкования, противоречий в выводах судом не установлено, выводы логичны и достаточно подробно обоснованы. Оснований для исключения данного доказательства как недостоверного у суда не имеется, поскольку экспертное заключение составлено на основании определения суда о назначении по делу судебной экспертизы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Опрошенные в судебном заседании посредством видеоконференцсвязи эксперты ФИО9, ФИО10 подтвердили, что выполненные работы относятся к капитальному ремонту, так как фактически произведена реконструкция системы отопления нежилого помещения. Отвечая на вопросы сторон, эксперты дали исчерпывающие ответы и указали, что анализ проводился по материалам дела и предоставленным истцом дополнительно документов, (копии имеются в отчете), помещения третьего этажа нежилого здания были осмотрены экспертом, которым лично произведены замеры, изготовлены фотографии, представленные в материале заключения. Работы, которые не нашли своего подтверждения в ходе проведения экспертизы были исключены из расчета сметной стоимости, о чем указано в выводах заключения.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч.1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч.2).

В выездном судебном заседании судом установлено, что в помещении 3 этажа здания по адресу: 

<

адрес>, выполнены работы по ремонту (реконструкции) отопительной системы путём замены оборудования, подающего согревающий элемент в водяные полы, установлен электроприбор отопительный .... демонтирована (перенесена) стена мест общего пользования (туалет), при этом документы, подтверждающие демонтаж ранее установленного угольного котла не представлены, как и акт выполненных работ.

Утверждая о необходимости проведения ремонтных работ отопительной системы истцом не представлено доказательств того, что имевшаяся до демонтажа система отопления (угольный котел, теплые полы и электротены) не функционировала, так как находилась в неисправном или аварийном состоянии и требовала безотлагательного ремонта.

Действительно, ранее имела место переписка истца и ответчика по вопросам общего имущества, в частности истцом представлены письма 

<

дд.мм.гггг>; 

<

дд.мм.гггг>; 

<

дд.мм.гггг> в которых сособственнику (ФИО4) предлагалось обсудить вопросы по использованию общего имущества, а также принять участие 

<

дд.мм.гггг> при осмотре специалистом электротенов, использовавшихся для обогрева помещений 2 и 3 этажа.

Однако из представленных документов не следует, что 

<

дд.мм.гггг> по результатам состоявшегося осмотра составлялся акт, в котором зафиксированы недостатки работы электротенов, неисправность отопительного оборудования третьего этажа или иное. Доказательства того, что такой документ предоставлялся ответчику для сведения - истцом не представлено. 

Имеющиеся в материалах дела Технические условия электроснабжения №.... от 

<

дд.мм.гггг> (л.д. 234-237, т.1) подтверждают, что по заявлению ООО «Вайкис» получено разрешение на электроснабжение объекта по установленной схеме приёма максимальной мощности .... кВт. для нежилых помещений – часть здания .... (кадастровый №....) и .... (кадастровый №....), прибор учёта электрической энергии установлен не на границе балансовой принадлежности сетей. Установлено допустимое число часов отключения в год – .... часа (не более .... часов подряд) за исключением случаев, когда для производства ремонта объектов электросетевого хозяйства необходимы более длительные сроки, согласованные с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Вместе с тем истцом представлены объяснения ФИО2 от 

<

дд.мм.гггг> по вопросам судебного пристава-исполнителя ФИО11 ОСП по 

<

адрес>, где он собственноручно указал, что после того как ООО «Вайкис» было отказано в компенсации расходов на отопление 2 и 3 этажа, он, ФИО2, как директор ООО «Вайкис» отключил отопление на третьем этаже, так как этаж не сдавался в аренду, а расходы за долю ФИО4 не будет нести. Третий этаж простоял без отопления 10 месяцев, здание промёрзло, что стало причиной залития нижерасположенных помещений. Указанные объяснения вместе с заявлением аналогичного содержания были поданы директором ООО «Вайкис» в рамках исполнительного производства №.... в ОСП по 

<

адрес> (л.д. 202, 203, т. 1)

Факт отсутствия отопления на третьем этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес> ходе рассмотрения дела подтвердили третье лицо ФИО5 и допрошенный свидетель ФИО8, арендатор 2 этажа, которые указали, что из-за отсутствия отопления на 3 этаже разморозились трубы и произошла протечка, в результате которой пострадало принадлежащее им имущество. При этом указали, что 2 и 3 этаж здания отключены от центральной системы отопления и обогревались через установленную систему обогрева – инфракрасные обогреватели, электрические тены, затем теплый пол.

Из объяснений сторон следует, что между сособственниками спорного имущества ООО «Вайкис» и ФИО4 не достигнуто согласие относительно порядка и размера участия в расходах по оплате за содержание и ремонт общего имущества, при этом каждая сторона имеет намерение использовать принадлежащую ему часть нежилого помещения, однако спорные работы по ремонту (реконструкции) системы отопления помещения третьего этажа выполнены за счёт и по инициативе одного из собственников тогда как другой собственник согласия на выполнение работ и заключение договора не давал.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу того, что отсутствует письменный договор между собственниками частей нежилых помещений в комплексе здания о возмещении издержек на содержание имущества, находящегося в общей долевой собственности (общее имущество в нежилом здании), к отношениям таких собственников применяются положения о неосновательном обогащении и об обязанности возвратить собственнику, который понес расходы, неосновательно сбережённое за его счет имущество (ст. ст. 1102, 1107 ГК РФ).

Величина неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с собственника, определяется пропорционально соотношению площади принадлежащих ему помещений и общей площади помещений комплекса зданий.

В соответствии с частью 2 статьи 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации в случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

Статьей 44 ЖК РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, проводится в целях управления многоквартирным домом путём обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относятся:

- выбор способа управления многоквартирным домом;

- принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами;

- другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из пунктов 17, 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования; текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Исходя из подпункта "а" пункта 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", перечень услуг и работ, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных положений, подлежащих применению по аналогии к спорным правоотношениям между сторонами настоящего дела, следует, что принятие решения о способе управления нежилым объектом может быть принято только на общем собрании собственников помещений такого объекта; заключение одним из собственников помещений в объекте договоров с третьими лицами возможно только на основании решения общего собрания и (или) доверенности, выданной такому собственнику другими собственниками. 

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства проведения в указанный период общего собрания собственников помещений в объекте на предмет реконструкции системы отопления третьего этажа и переноса стен мест общего пользования. 

Истец ни до, ни в течение указанного периода не инициировал проведение общего собрания собственников помещений в объекте и не направлял в адрес ответчика какие-либо проекты соглашений в целях определения порядка пользования и эксплуатации объекта и, в том числе, порядка несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. 

Фактически 

<

дд.мм.гггг> в адрес ФИО4 был направлен уже подписанный между ООО «Вайкис» и .... договор от 

<

дд.мм.гггг>, с требованием оплатить стоимость работ по реконструкции отопительной системы общего имущества. 

В свою очередь ответчик не является стороной договора и не принимал решений о наделении истца полномочиями по заключению каких-либо договоров с третьими лицами. Договоры на возмещение расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в отношении объекта собственности ответчик с истцом также не заключал.

Доказательств того, что каким-либо правовым актом или договором на истца была возложена обязанность обеспечивать эксплуатацию всего объекта недвижимости, в материалы дела не представлено, как и доказательств наличия дефектов, неисправностей или аварийного состояния отопительной системы, выхода из строя угольного котла, безотлагательности проведения заявленных в договоре работ. Напротив, в деле имеются пояснения директора Общества о самостоятельно принятом им решении отключить отопление на третьем этаже, работоспособность которого более не проверялась.

ООО «Вайкис» не является оперативным управляющим объекта недвижимости, какое-либо соглашение между собственниками о порядке проведения ремонтных работ, в том числе реконструкции отопительной системы нежилого объекта недвижимости – не представлено.

Заключив договор с третьими лицами без предварительного определения способа управления и порядка пользования объектом, истец не вправе перекладывать обязанность по оплате работ и услуг, оказанных по такому договору, на другого собственника помещений, который стороной указанного договора не являлся, о его заключении уведомлен не был, согласия на заключение договора не давал, истца полномочиями по заключению каких-либо договоров не наделял, а также не заключал с истцом соглашений о компенсации расходов, понесенных в связи с исполнением договоров с третьими лицами.

Изложенное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации, которым в определении от 16 октября 2018 г. № 78-КГ18-45 указано, что если при отсутствии каких-либо соответствующих соглашений, заключенных между сособственниками, один из сособственников понесет расходы по содержанию общего имущества, он не вправе будет взыскивать их с других сособственников, если они против этого возражают, либо если они не являются необходимыми для сохранения имущества.

В настоящем случае из материалов дела следует, что изначально перепланировка, произведённая в здании, при обустройстве .... и замене инженерных сетей выполнена собственниками без согласования в установленном законом порядке, соответствующие изменения в техпаспорт не внесены.

Выполненная по заказу истца реконструкция системы отопления, являющейся общим имуществом собственников, в процессе монтажа труб и системы отопления фактически внесла изменения в расположение мест общего пользования - перемещена стена одного из туалетов, выполнена замена сантехнического оборудования, что было необходимо для оборудования подсобного помещения по усмотрению истца. Факт выполнения таких работ подтвержден как сметой истца так и заключением экспертов, однако согласие собственников общего имущества на эти действия не получено.

Состоявшееся 

<

дд.мм.гггг> общее собрание собственников (протокол №...., л.д. 50-53 т. 1) не имело своей повесткой заключение договора с ...., как и решение, принятое по итогу собрания.

Более того, ФИО4 

<

дд.мм.гггг> письменно уведомил истца о своем намерении иным способом оборудовать индивидуальное электроотопление своих помещений, письмо было получено ООО «Вайкис», что подтверждает ответ от 

<

дд.мм.гггг> (л.д. 56-58 т.1).

Наличие у ООО «Вайкис» большей доли в праве собственности (контрольных полномочий), не отменяет необходимости совершения истцом действий по получению согласия сособственников (согласие второго собственника либо разрешения общего собрания собственников) на использование общего имущества и заключение договора.

Предусмотренное пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Гарантией равных прав сособственников относительно имущества находящегося в долевой собственности выступает ст. 247 ГК РФ, в силу которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как следует из анализа вышеприведённых норм ГК РФ, принятие решений о текущем и капитальном ремонте в отношении объекта находящегося в совместной долевой собственности возможно при наличии согласия всех собственников, что в настоящем случае не было достигнуто. 

Без получения согласия собственника проведение работ возможно только в случае доказанности факта нуждаемости строительных конструкций и инженерного оборудования дома в ремонтных работах и степени необходимости их безотлагательного выполнения для обеспечения сохранности и безопасной эксплуатации дома. В материалы дела таких доказательств не представлено.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь приведёнными нормами материального права, определяющими права и обязанности собственников нежилых помещений, проанализировав представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Вайкис» к ФИО4 о возмещении затрат на содержание и ремонт общего имущества - отказать в полном объёме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Мончегорский городской суд Мурманской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Щербина