Дело № 2-326/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи Елисеева Е.В.,

при секретаре судебного заседания Ярцевой О.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 28 января 2019 года дело по иску Администрации Омского муниципального района Омской области к Королю АБ о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в суд с иском к Королю А.Б. о взыскании задолженности по договору аренды № АЗ-20-532/2011 от 19.08.2011 года. Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.1., 1.2 указанного договора Администрация передаёт, а САВ принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1500 кв.м, местоположение которого определено в 475м. по направлению на северо-запад относительно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

адрес>, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуального жилищного строительства. Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору, в размере 5205, 38 рублей в квартал и рассчитывается по формуле: Ап=Кс * Сап/4, где: Ап - размер годовой арендной платы, руб.; Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, определена в соответствии с данными государственного земельного кадастра; Сап - ставка арендной платы за земельный участок. 4-количество кварталов в год. Размер арендной платы за земельный участок за квартал составляет: 208215,0 * 0,1/4= 5205, 38 рублей. Пунктом 2.3 договора определено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала. Согласно акту приёма-передачи земельный участок был передан САВ ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату. При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу» п. 2.1 договора). Соглашением к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией, САВ и ФИО1 определено следующее. Согласно п. 1. 2 Соглашения все права и обязанности САВ - выбывшего арендатора, предусмотренные договором аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ переходят к ФИО1 - вступившему арендатору, до окончания срока действия договора. Позднее ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № данного земельного участка. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект право собственности за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем расчеты задолженности производились до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно Приказу Министерства имущественных отношений ОМР Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П (период действия ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № изменилась и составила 456 555 рублей, в связи с чем стоимость арендной платы в квартал была увеличена и составила 12 163 рубля 88 копеек. Принимая во внимание изложенное, у ответчика, как арендатора, имеется обязанность вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка именно с момента такого изменения. На основании вышесказанного, задолженность по основному долгу по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 97 365 рублей 96 копеек. Согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки. В связи с чем, арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга, рассчитываемая по формуле: Основной долг /100% х 0,5 % х количество дней просрочки в квартале. Сумма начисленной пени ФИО1 за период просрочки внесения арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 002 591 рубль 39 копеек. Задолженность по основному долгу и пени по вышеназванному договору подтверждены расчетом по договору № по состоянию на 02.11.2018г. Просит взыскать с ФИО1 в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № АЗ-20-95/2010 от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 119 9587 рублей 35 копеек (в т.ч. основной долг - 97 365 рублей 96 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеня - 1 002 591 рубль 39 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ).

Представитель истца Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО2 (по доверенности) в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям указанным в иске. Пояснила, что договор аренды земельного участок изначально был заключен со САВ, в последующем по соглашению, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией, САВ и ФИО1 было определено, что все права и обязанности переходят к ответчику. Позднее, ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с выпиской из ЕГРН право собственности за ответчиком было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ Ответчик арендную плату не оплачивал. Просит взыскать с ответчика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ сумму основного долга в размере 97365,96 руб., за период с 11.02.2012г. по 02.11.2018г. пени в размере 1 022 591,39 руб., всего 1 119 957,35 руб. Рассмотрение заявления ответчика о пропуске срока исковой давности оставляет на усмотрение суда. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Просил отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском исковой давности.

Выслушав стороны, изучив представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено, что 19.08.2011г. между Администрацией Омского муниципального района Омской области и САВ заключён договор аренды земельного участка № A3-20-532/2011 от 19.08.2011г.

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1., 1.2 указанного договора Администрация передаёт, а САВ принимает в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 1500 кв.м, местоположение которого определено в 475м. по направлению на северо-запад относительно жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуального жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата определяется согласно расчету арендной платы, являющемуся неотъемлемым приложением к договору (приложение к договору), в размере 5205, 38 рублей в квартал и рассчитывается по формуле:

Ап=Кс * Сап/4,

где:

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования, определена в соответствии с данными государственного земельного кадастра;

Сап - ставка арендной платы за земельный участок.

4-количество кварталов в год.

Размер арендной платы за земельный участок за квартал составляет:

208215,0 * 0,1/4= 5205, 38 рублей.

Пунктом 2.3 договора определено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально не позднее 1-го числа текущего квартала.

Согласно акту приёма-передачи земельный участок был передан САВ ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату.

При принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете указанногов данных актах момента (если такой момент в актах не указан с момента вступления этих актов в силу» ш. 2.1 договора).

Соглашением к договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией, САВ и ФИО1 определено следующее:

Согласно п. 1. 2 Соглашения все права и обязанности САВ - выбывшего арендатора, предусмотренные договором аренды № A3-20-532/2011 от 19.08.2011г. переходят к КАБ - вступившему арендатору, до окончания срока действия договора.

Позднее 14.01.2014г. между Администрацией и ФИО1 был заключен договор купли-продажи № № данного земельного участка.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект право собственности за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем расчеты задолженности производились до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Учитывая положения пунктов 1, 2 указанной статьи, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В предусмотренных законом случаях, применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно Приказу Мининистерства имущественных отношений ОМР Омской области от ДД.ММ.ГГГГ №-П (период действия ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № изменилась и составила 456 555 рублей, в связи с чем стоимость арендной платы в квартал была увеличена и составила 12 163 рубля 88 копеек.

Принимая во внимание изложенное, у ответчика, как арендатора, имеется обязанность вносить арендную плату по договору аренды, которая рассчитана по измененной кадастровой стоимости земельного участка именно с момента такого изменения.

На основании вышесказанного, задолженность по основному долгу по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06.02.2014г. составила 97 365 рублей 96 копеек.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 7.2. договора аренды, в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,5 % просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с чем, арендатору была начислена неустойка на сумму основного долга, рассчитываемая по формуле:

Основной долг /100% х 0,5 % х количество дней просрочки в квартале.

Сумма начисленной пени ФИО1 за период просрочки внесения арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 022 591 рубль 39 копеек. 

Задолженность по основному долгу и пени по вышеназванному договору подтверждены расчетом по договору № АЗ-20-95/2010 по состоянию на 02.11.2018г. Ответчик в судебном заседании не опроверг довод истца о наличии задолженности по арендной плате.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

На основании положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пункт 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

По правилам ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости*площадь земельного участка.

Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.

Согласно п. 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договора на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной, документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.

Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.

Статьей 609 ГК РФ предусмотрено, чтодоговор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 621 ГК РФ предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 

В соответствии с пунктом 3 статья 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.

При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.

В силу положений ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В нарушение условий договора ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в полном объеме не выполнил, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 97 365 рублей 96 копеек, а также пени в размере 1 022 591 рубль 39 копеек.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В ходе судебного заседания ответчиком ФИО1 было заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 г. №35-ФЗ «О противодействии терроризму».

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. №43 (ред. от 07.02.2017 г.) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 192 ГК РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Согласно разъяснениям, данным в п. 24, 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее - постановление), по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п. 15 постановления).

Из материалов дела следует, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объект право собственности на земельный участок по адресу: 

<

адрес> за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ Администрация Омского муниципального района Омской области узнала или должна была узнать о нарушении своего права. Исковое заявление направлено истцом в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении 3 лет со дня возникновения окончательной задолженности по внесению ответчиком арендной платы. Истцом не заявлено о восстановлении срока на подачу иска, не представлено доказательств уважительности пропуска срока исковой давности. В связи с тем, что не имеется оснований для взыскания основной задолженности (по арендной плате), то соответственно не имеется оснований для удовлетворения требования о взыскании неустойки в виде пени.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованиях Администрации Омского муниципального района Омской области к Королю АБ о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г.Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение - 04.02.2019 года.

Судья: Е.В.Елисеев