Дело № 2-8518/2018 

Решение

именем Российской Федерации

08 октября 2018 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,

при секретаре Фарсыевой А.Р., 

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кудесница» о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений, 

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кудесница» (далее - ответчик) о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений, указав в обоснование, что 01 марта 2017 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 1. Согласно условиям договора стороны обязуются заключить основной договор в соответствии с которым ответчик обязуется предоставить, а истец принять во временное владение и пользование сроком на 5 лет нежилое помещение площадью 75,98 кв.м. в здании, расположенном по адресу: 

<

...> Согласно предварительному договору необходимым условием для осуществления деятельности истца в помещении является предоставление ответчиком мощности не менее 40кВт, что на момент подписания предварительного договора ответчик не мог обеспечить истцу. В связи с этим была достигнута договоренность о том, что указанные работы будут производиться истцом. До заключения основного договора истец обязался запросить от городских организаций электроснабжения и обеспечить выполнение монтажных работ требуемой для помещения мощности – не менее 40 кВт. Истцом выполнены работы по обеспечению помещения электроэнергией мощностью 40 кВт на сумму 282 208 рублей 60 копеек, из них: согласование в городских электросетях – 44 509 рублей 60 копеек, проект электрики – 4 500 рублей, монтаж ВРУ – 49 000 рублей, монтаж кабеля – 55 000 рублей, техническая документация – 5 500 рублей, внутренние электроработы – 123 699 рублей. Кроме указанных работ, истцом в арендуемых у ответчика помещениях выполнены строительные работы на сумму 218 652 рубля 11 копеек, в том числе приобретение материалов на сумму 69 152 рубля 11 копеек, произведены работы на сумму 149 500 рублей. После выполнения истцом условий предварительного договора и проведения неотделимых улучшений между истцом и ответчиком 01 июня 2017 года заключен основной договор аренды нежилого помещения № 2. 26 октября 2017 года договор нежилого помещения № 2 от 01 июня 2017 года расторгнут по соглашению сторон с подписанием акта приема-передачи нежилого помещения. В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 31 октября 2017 года нежилые помещения площадью 98,4 кв.м. переданы истцом ответчику. В указанном акте перечислены выполненные истцом за свой счет по согласованию с ответчиком следующие работы: помещение лит.44 поперек разделено стеной из гипсокартона; звукоизоляция стены; перегородка из гипсокартона со звукоизоляцией, отделяющая техническую часть помещения от торгового зала; на перегородке выполнены декоративные деревянные конструкции; входная дверь служебного помещения отделена г-образной перегородкой из влагостойкого гипсокартона, формирующий тамбур; стены во всех помещениях отштукатурены и покрашены влагостойкой водоэмульсионной краской; в помещении лит.30 одна стена облицована настенной белой плиткой, остальные стены покрашены; откосы оконных проемов покрашены; радиаторы отопления покрашены; во всех помещениях по периметру установлены пластиковые плинтусы; полы в помещениях лит. 30, 42, 43 облицованы плиткой (керамогранит); к помещению лит.30 подведены системы водоснабжения и водоотведения, выполнена разводка этих систем; установлены счетчики на холодную и горячую воду; в помещениях лит.42, 44 (часть), 43 под потолком выполнена система вентиляции, установлен прибор контроля воздухопотока; в ВРУ здания выполнены работы по увеличению общего объема электрической энергии на 40 кВт, от ВРУ к помещениям подведен питающий кабель, в помещениях выполнена разводка внутренней системы электроснабжения и освещения, установлены выключатели, розетки на 220 Вт, 380 Вт, установлен прибор учета электроэнергии (счетчик), смонтированы дополнительные светильники под «армстронг» в количестве 15 штук; со стороны фасада здания на малой входной наружной двери помещения лит.44 (часть) установлены рольставни; на границе помещения лит.25 и лит.42 установлена дверь; потолок в помещениях лит.44 выполнен системой «Армстронг»; выполнена частичная замена несущей системы и плит. В соответствии с договором аренды нежилого помещения расходы, связанные с обеспечением здания, помещения мощностью не менее 40 кВт подлежат возмещению истцу ответчиком в случае досрочного расторжения настоящего договора. Истцом в адрес ответчика 18 мая 2018 года направлена претензия, которая получена ответчиком 22 мая 2018 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Однако претензия истца оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. На основании изложенного просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений на общую сумму 500 860 рублей 71 копейку.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил, письменное возражение на иск не предоставил, суд с согласия истца и его представителя, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Привлеченный в качестве третьего лица ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил, письменное возражение на иск не предоставил, суд, с согласия истца и его представителя, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. 

Выслушав истца и его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса российской Федерации по договору аренды(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Судом установлено, что 01 марта 2017 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор аренды нежилого помещения ..., расположенном по адресу: ... (2/03) (л.д. 14-17).

Согласно пункту 1.1 предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор.

Основным договором, подлежащим заключению между сторонами, является договор аренды нежилого помещений, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование сроком на 5 лет нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: ... (пункт 1.2.).

Необходимым условием для осуществления деятельности арендатора в помещении является предоставление арендодателем мощности не менее 40 кВт.

На момент подписания настоящего предварительного договора мощность для арендатора в 40 кВт арендодатель предоставить не может (пункт 1.5).

30 марта 2017 года между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору аренды нежилого помещения от 01 марта 2017 года, согласно условиям которого размер платы за технологическое присоединение к электрическим сетям открытого акционерного общества «Сетевая компания» составляет 44 509 рублей 60 копеек. Данные расходы арендатор берет на себя. С этой целью арендатор перечисляет на счет либо вносит в кассу арендодателя общую сумму 44 509 рублей 60 копеек, которые арендодатель перечислит открытому акционерному обществу «Сетевая компания». Арендодатель принимает указанную сумму в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору, а в будущем – по основному договору. В случае незаключения или расторжения основного договора по вине арендодателя либо по иным, не зависящим от воли арендатора причинам, обеспечительный платеж подлежит возврату. В остальных случаях обеспечительный платеж арендатору возврату не подлежит (л.д. 21).

01 июня 2017 года между истцом и ответчиком заключен договор № 2 аренды нежилого помещения (л.д. 6-13).

Настоящий договор заключен сроком на 11 месяцев. Субарендатор имеет исключительное право на продление настоящего договора в течение 5 лет с момента его подписания (пункт 2.1 договора аренды).

До заключения настоящего договора сторонами был подписан предварительный договор аренды помещения № 1 от 01 марта 2017 года и было определено, что необходимым условием для осуществления коммерческой деятельности арендатора в помещении является предоставление арендодателем мощности не менее 40 кВт.

Условиями предварительного договора стороны определили, что до заключения настоящего договора аренды (от своего имени либо от имени арендодателя) обязан запросить от городских организаций электроснабжения возможность выделения требуемой для помещения мощности – не менее 40 кВт. После получения такого разрешения стороны заключают настоящий договор. Арендатор за свой счет выполняет все необходимые работы, связанные с обеспечением здания, помещения мощностью не менее 40 кВт. До заключения настоящего договора с целью выполнения работ по обеспечению помещения, здания мощностью 40 кВт и ведения прочих ремонтно-строительных работ арендодатель предоставляет арендатору право доступа в помещение, что оформляется соответствующим актом. Указанные расходы, связанные с обеспечением здания, помещения мощностью не менее 40 кВт подлежат возмещению арендатором, в случае досрочного расторжения настоящего договора, в том числе расторжение договора до истечения пятилетнего срока пользования арендатором помещения. В иных случаях указанные расходы возмещению не подлежат (пункт 4.1).

26 октября 2017 года между сторонами подписано соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения № 2 от 01 июня 2017 года (л.д. 20).

Согласно договору подряда № 113-2017 от 08 мая 2017 года истцом оплачены работы по обеспечению помещения электроэнергией мощностью 40 кВт на сумму 282 208 рублей 60 копеек, из них: согласование в городских электросетях – 44 509 рублей 60 копеек, проект электрики – 4 500 рублей, монтаж ВРУ – 49 000 рублей, монтаж кабеля – 55 000 рублей, техническая документация – 5 500 рублей, внутренние электроработы – 123 699 рублей (л.д. 23-33).

Кроме указанных работ, истцом выполнены в арендуемых у ответчика помещениях строительные работы на сумму 218 652 рубля 11 копеек, в том числе приобретены материалы на сумму 69 152 рубля 11 копеек, произведены работы на сумму 149 500 рублей. После выполнения истцом условий предварительного договора и проведения неотделимых улучшений между истцом и ответчиком 01 июня 2017 года заключен основной договор аренды нежилого помещения № 2. 26 октября 2017 года договор нежилого помещения № 2 от 01 июня 2017 года был расторгнут по соглашению сторон с подписанием акта приема-передачи нежилого помещения. В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 31 октября 2017 года нежилые помещения площадью 98,4 кв.м. переданы истцом ответчику. В указанном акте перечислены выполненные истцом за свой счет по согласованию с ответчиком следующие работы: помещение лит.44 поперек разделено стеной из гипсокартона; звукоизоляция стены; перегородка из гипсокартона со звукоизоляцией, отделяющая техническую часть помещения от торгового зала; на перегородке декоративные деревянные конструкции; входная дверь служебного помещения отделена г-образной перегородкой из влагостойкого гипсокартона, формирующий тамбур; стены во всех помещениях отштукатурены и покрашены влагостойкой водоэмульсионной краской; в помещении лит.30 одна стена облицована настенной белой плиткой, остальные стены покрашены; откосы оконных проемов покрашены; радиаторы отопления покрашены; во всех помещениях по периметру установлены пластиковые плинтуса; полы в помещениях лит. 30, 42, 43 облицованы плиткой (керамогранит); к помещению лит.30 подведены системы водоснабжения и водоотведения, выполнены разводка этих систем; установлены счетчики на холодную и горячую воду; в помещениях лит.42, 44 (часть), 43 под потолком выполнена система вентиляции, установлен прибор контроля воздухопотока; в ВРУ здания выполнены работы по увеличению общего объема электрической энергии на 40 кВт, от ВРУ к помещениям подведен питающий кабель, в помещениях выполнена разводка внутренней системы электроснабжения и освещения, установлены выключатели, розетки на 220 Вт, 380 Вт, установлен прибор учета электроэнергии (счетчик), смонтированы дополнительные светильники под армстронг в количестве 15 штук; со стороны фасада здания на малой входной наружной двери помещения лит.44 (часть) установлены рольставни; на границе помещения лит.25 и лит.42 установлена дверь; потолок в помещениях лит.44 выполнен системой «Армстронг»; выполнена частичная замена несущей системы и плит, что подтверждается представленным доказательствами (л.д. 36-56).

Исследовав представленные доказательства, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно прямому толкованию заключенного договора аренды нежилого помещения от 01 июня 2017 года расходы, связанные с обеспечением здания, помещения мощностью не менее 40 кВт подлежат возмещению арендатором, в случае досрочного расторжения настоящего договора, в том числе расторжение договора до истечения пятилетнего срока пользования арендатором помещения. В иных случаях указанные расходы возмещению не подлежат (пункт 4.1).

Законодательством предусмотрено право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшении, произведенных с согласия арендодателя, вместе с тем, из буквального толкования условий договора аренды следует, что данные расходы несет арендатор, иного договором не предусмотрено.

Договор аренды сторонами подписан, не оспаривался, протокол разногласий не составлялся, дополнительных соглашений между сторонами не заключалось.

Доводы представителя истца о том, что в договоре допущена описка, суд не принимает во внимание, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих изменения условий договора в данной части.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд правовых оснований для удовлетворения исковых требований не находит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Кудесница» о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение 1 (одного) месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.