2-205/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2021 года

г.Фокино Приморского края 

Фокинский городской суд Приморского края в составе председательствующего судьи Денисова Д.В., при секретаре судебного заседания Ворониной А.В., с участием представителя истца Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино по доверенности ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении Фокинского городского суда, гражданское дело по иску Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании арендной платы и пени,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино (далее – УМС) обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка (кадастровый номер земельного участка 

<

адрес> с разрешённым видом использования участка: индивидуальные жилые дома, местоположение 

<

адрес> и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 28 049 руб. 16 коп., в том числе: основной долг – 17 787 руб. 98 коп. за период с 01.09.2016 по 30.11.2019, пени – 10 261 руб. 18 коп. Требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств в части погашения арендных платежей.

В судебном заседании представитель истца УМС г.Фокино по доверенности ФИО1, ссылаясь на доводы, изложенные в иске, просила иск удовлетворить за период с 01.09.2016 по 17.08.2020, с учётом частичной оплаты ответчиком основного долга, всего на сумму 36 193 руб. 79 коп., в том числе, основной долг – 20 986 руб. 89 коп., пени 15 206 руб. 90 коп.

Ответчик ФИО2 в суде пояснила, оплату по договору аренды не производила в виду отсутствия возможности пользоваться земельным участком. Земельный участок представляет собой сплошной лесной массив, подъездные пути отсутствуют. На земельный участок с 2016 года Министерством обороны РФ наложено обременение, так ей сообщили в администрации ЗАТО Фокино. На вопросы суда показала, с письменными заявлениями для разъяснения возникшей ситуации ни к истцу, ни к Администрации ГО ЗАТО Фокино, ни в Министерство обороны РФ не обращалась. Когда узнала о наличии обременения просто перестала вносить арендную плату. Полагает, истцом нарушены условия договора. Высказалась о согласии с требованиями УМС в части расторжения договора аренды. Просила отказать в удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, как необоснованном требовании. 

Оценив доводы иска и возражения ответчика, данные в суде пояснения сторон, исследовав и оценив представленные относимые, допустимые и достаточные доказательства в совокупности, суд полагает заявленный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что 03.07.2015 между УМС и ФИО2 был заключён договор №№ по условиям которого УМС передало, а ответчик приняла в пользование на условиях аренды на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>, с разрешённым использованием участка: индивидуальные жилые дома, целевым назначением: строительство жилого дома, категория земель: земли населённых пунктов.

Согласно условиям данного договора арендодатель обязался передать в аренду названный земельный участок, а арендатор (ответчик) принял обязательства вносить арендную плату в размере 456 руб. 98 коп. ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным в местный бюджет (п. 2.2, 2.3).

Заключая договор аренды земельного участка, стороны условились считать данный договор одновременно актом приёма-передачи земельного участка (п. 7.2 Договора).

Заключённый между сторонами договор содержит все существенные условия договора, подписан сторонами в добровольном порядке, без замечаний и каких-либо изъятий. Договором предусмотрены не только предмет договора и обязательства сторон, но и порядок расчётов, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, что соответствует свободе договора, установленной ст. 421 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также положениям главы 34 ГК РФ, регулируемым спорные правоотношения.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 21.08.2015 за №.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Свои обязательства по передаче земельного участка арендатору истец выполнил, что ответчиком не оспаривалось в суде.

Доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком по данному договору арендной платы в заявленной сумме либо о принятии им иных мер по урегулированию спора в материалах дела не имеется.

Доказательств наличия причин, препятствующих ответчику использовать данный участок земли по целевому назначению, не представлено. 

Вместе с тем, суд не соглашается с мнением ответчика об отсутствии у него как арендатора обязательств по внесению платы за аренду спорного земельного участка, со ссылкой на предоставления ему в аренду земельного участка, который не мог быть использован по назначению. Данные доводы основаны на неправильном понимании норм материального права.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Сторона, намеревающаяся приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от его исполнения лишь на основании обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что другая сторона не произведёт исполнение в установленный срок, обязана в разумный срок предупредить последнюю об этом (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

В силу требований ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков, препятствующих пользованию имуществом, сданным в аренду, арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, потребовать досрочного расторжения договора.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ)

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с п. 11 ст. 39.7 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Согласно ст. 105 ЗК РФ, могут быть установлены зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе, такие как зоны охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов (п. 10).

Порядок установления запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны установлен «Положением об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооружённых Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны» утверждённым Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 №405 (далее - Постановление Правительства РФ №405).

Названное Постановление Правительства содержит открытый перечень военных объектов, в отношении которых может быть установлена запретная зона, а значит, к данным объектам следует также отнести и земельные участки, являющиеся самостоятельными объектами недвижимости, на которых располагаются военные лесничества и прилегающие к ним территории, военные городки и иные военные объекты в пределах границ земель обороны.

В силу пункта 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Установление запретной зоны Партизанского военного лесничества в соответствии с Приказом заместителя МО РФ от 08.12.2015 №1202-ДСП сторонами не оспаривалось.

Данные сведения опубликованы в средствах массовой информации 04.05.2017, размещены на официальном сайте администрации ГО ЗАТО Фокино.

Вместе с тем, само по себе установление границ данных запретных зон не влечёт нарушение прав истца, поскольку в силу п. 12 Постановления Правительства №405 на территории запретной зоны запрещается не любое строительство объектов капитального строительства производственного, социально-бытового и иного назначения, а также проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, а лишь создающих угрозу безопасности военного объекта и сохранности находящегося на нем имущества.

Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий определены в ст. 107 ЗК РФ.

Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешённое использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путём их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (пункт 1 статьи 107 ЗК РФ).

В случае отсутствия какой-либо угрозы, соответствующая деятельность может быть продолжена.

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об обращении к истцу за разрешением в отношении спорного земельного на строительство капитального объекта – жилой дом, как и о том, что осуществление подготовительных работ, сбор необходимых документов для получения разрешения на строительство в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не представлялось возможным в заявленный период.

В рассматриваемой ситуации представляется, ответчику, для решения вопроса об осуществлении деятельности в соответствии с условиями заключённого договора аренды земельного участка (для ИЖС), необходимо обратиться в Минобороны России за согласованием в целях определения, создаёт ли такая деятельность угрозу безопасности военного объекта, в отношении которого установлена запретная зона, и сохранности находящегося на нем имущества или нет.

Факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору подтверждён представленными суду доказательствами, в том числе расчётом истца, согласно которому за период с 01.09.2016 по 17.08.2020 общая сумма задолженности по арендной плате составила - 20 986 руб. 89 коп., пени – 15 206 руб. 90 коп., с учётом поступления денежных средств в период исполнения заочного решения суда в размере 2 959,42 руб.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, но только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.3.3 Договора аренды предусмотрено его расторжение по инициативе арендодателя при невнесении арендной платы за участок более двух раз подряд.

Арендодателем в адрес арендатора направлялась претензия о расторжении договора аренды земельного участка, расчёт задолженности за период с 01.09.2016 по 02.12.2019 и соглашение о расторжении договора от 02.12.2019. Требования претензии ответчиком не исполнены.

Поскольку наличие задолженности и факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка нашли своё подтверждение в ходе судебного разбирательства, суд полагает заявленные требования законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Статьёй 330 ГК РФ установлено, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан заплатить неустойку (пеню), установленную законом или договором.

Пунктом 2.9 Договора аренды предусмотрено, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю неустойку просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности по арендной плате, неуплаченной в установленные договором сроки за каждый день просрочки.

Размер неустойки с 04.10.2016 по 17.08.2020 составил 15 206 руб. 90 коп., что также ответчиком не опровергнуто.

Исходя из ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Заявленная к взысканию неустойка в указанном размере, начисленная за нарушение обязательства признается судом явно несоразмерной его последствиям, поскольку не влечёт для истца существенного действительного ущерба, причинённого в результате нарушения ответчиком взятых на себя обязательств. Руководствуясь ст. 333 ГК РФ суд уменьшает размер взыскиваемой неустойки до 7 500 руб.

В соответствии с ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобождён в силу закона, взыскивается с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в доход бюджета городского округа ЗАТО г.Фокино с учётом размера удовлетворённых требований – в сумме 1 054 руб. 61 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка №№, взыскании арендной платы и пени, – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу Управления муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино задолженность по арендной плате за период с 01.09.2016 по 17.08.2020 по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере основного долга – 20 986 руб. 89 коп., пени за период с 01.09.2016 по 17.08.2020 – 7 500 руб. 00 коп., а всего взыскать 28 486 (двадцать восемь тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей 89 копеек;

расторгнуть договор №№, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности городского округа ЗАТО Фокино и ФИО2,

в остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ФИО2 в бюджет городского округа ЗАТО Фокино Приморского края государственную пошлину с учётом размера удовлетворённых требований в сумме 1 054 (одну тысячу пятьдесят четыре) рубля 61 копейку.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Фокинский городской суд (с копиями по числу участвующих в деле лиц). Мотивированное решение – в окончательной форме, – будет изготовлено 27.07.2021. Стороны вправе получить копию решения в суде, начиная с 27.07.2021, срок обжалования решения – по 28.08.2021 включительно.

Председательствующий судья 

Д.В. Денисов