Дело № 2-868/2025 

УИД 13RS0025-01-2025-000256-56

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 9 июля 2025 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе 

судьи Салахутдиновой А.М.,

при секретаре судебного заседания Ладыгиной И.В.,

с участием:

истцов ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2, ФИО4, ФИО5 и их представителя - адвоката ФИО1, представившей ордер №46 от 15 мая 2025 г. адвокатского кабинета «ФИО1» и удостоверение №39 от 27 декабря 2022 г.,

ответчика – администрации городского округа Саранск,

прокурора 

<

адрес> Республики Мордовия,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2, ФИО4, ФИО5 к администрации городского округа Саранск о признании недействительным пункта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и взыскании денежных средств в счет убытков,

установил:

ФИО3, действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с указанным иском к администрации городского округа Саранск, в котором просили с учетом уточнений признать недействительным пункт 2.2 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенного 18 июля 2023 г. с администрацией городского округа Саранск, действующей от имени городского округа Саранск, в части определения размера возмещения за доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, кадастровый номер 

<

..>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и жилое помещение площадью 18,5 кв.м, кадастровый номер 

<

..>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, подлежащих изъятию для муниципальных нужд городского округа Саранск в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда в общей сумме 743 000 руб. и взыскать в пользу истцов по 115 988 руб. 75 коп.

В обоснование исковых требований указано, что истцам на праве общей долевой собственности в равных долях (по ? доле каждому) согласно договору купли-продажи комнаты в общежитии от 10 августа 2013 г. принадлежало жилое помещение – комната 

<

..> в 

<

адрес>. 18 июля 2023 г. между сторонами заключено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого ответчик выплатил собственникам денежное возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 743 000 руб., т.е. по 185 975 руб. каждому. Однако на момент совершения сделки оценка жилого помещения являлась недействующей, подлежащей корректировке, исходя из действующих цен на рынке недвижимости, в связи с чем не могла быть заключена на условиях о цене, предусмотренных пунктом 2.2 соглашения. Так, в октябре 2024 г. истцам стало известно, что отчеты ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 г. судом при рассмотрении исков администрации городского округа Саранск об изъятии жилых помещений признаны недействительными, а размер возмещения за изъятие комнат площадью 18,5 кв.м составлял не менее 1 200 000 руб. Поскольку со стороны администрации городского округа Саранск истцы были введены в заблуждение недостоверным отчетом №114/11/2022-н/54 от 9 ноября 2022 г., положенным в основу заключения между сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества, не подтверждающим размер равноценного возмещения, на которое они были вправе рассчитывать при изъятии у них недвижимого имущества, считают пункт 2.2 соглашения недействительным, а размер убытков, подлежащих взысканию в их пользу, составляет 463 955 руб. ((844 728 руб. – 743 000 руб.) + 362 227 руб.), в пользу каждого истца – по 115 988 руб. 75 коп. (т.1 л.д.1-2, т.3 л.д.103).

В судебном заседании истец ФИО3, действующая за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2, уточенные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель истцов – адвокат ФИО1 уточненные требования своих доверителей просила удовлетворить в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В судебное заседание истцы ФИО4, ФИО5 не явились, в заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, поддерживая исковые требования, которые просили удовлетворить (т.2 л.д.201,202).

В судебное заседание представитель истца – администрации городского округа, прокурор Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство по делу не просили. 

Учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, поскольку их неявка не является препятствием к разбирательству дела по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, заслушав объяснения истца и представителя истцов, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства и рассмотрев дело в пределах заявленных уточненных исковых требований, приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из представленных материалов, ФИО3, ФИО4, ФИО5, несовершеннолетняя ФИО2 на основании договора купли-продажи комнаты в общежитии от 10 августа 2013 г. являлись с 28 августа 2013 г. собственниками жилого помещения с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 18,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.11-14).

В спорном жилом помещении в настоящее время никто не зарегистрирован (т.2 л.д.182).

На основании сообщения администрации городского округа Саранск от 13 мая 2025 г. следует, что ФИО3, ФИО4, ФИО5, несовершеннолетняя ФИО2 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе и по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоят (т.2 л.д.1-2).

Исходя из сообщения администрации Старошайговского муниципального района Республики Мордовия от 13 мая 2025 г. №1000, ФИО3, ФИО4, ФИО5, несовершеннолетняя ФИО2 на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий не состоят, малоимущими не признавались (т.1 л.д.116).

Согласно выпискам из ЕГРН от 6 мая 2025 г. истцы имеют в собственности:

- ФИО5 на праве общей совместной собственности жилое помещение площадью 51,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>,

- ФИО4 на праве собственности жилое помещение площадью 20,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.103-106).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 г. №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 г. №753, с учетом внесенных изменений на основании постановлений администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 г. №9, 29 декабря 2021 г. №2039, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2025 год (т.1 л.д.20-82,83,84).

В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденными Приказом Госстроя Российской Федерации от 10 ноября 1998 г. N 8, под аварийным состоянием здания следует понимать состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей.

Постановлением Правительства Республики Мордовия от 6 февраля 2019 г. № 53 утверждена государственная программа Республики Мордовия «Развитие жилищного строительства и сферы жилищно-коммунального хозяйства», в которую включена подпрограмма «Переселение граждан из аварийного жилого фонда в Республике Мордовия», которая направлена на реализацию регионального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда», в рамках которого предоставляются субсидии на обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Постановлением администрации городского округа Саранск от 27 мая 2020 г. №764 утверждена муниципальная программа «Переселение граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания и расположенных на территории городского округа Саранск».

Исходя из указанных нормативных документов, многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признанный аварийным и подлежащим сносу после 1 января 2017 г., в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен, что подтверждается и сообщением администрации городского округа Саранск от 13 мая 2025 г. (т.2 л.д.1-2). 

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. N1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>» (т.2 л.д.8) изъяты: 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4308,46 кв.м для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 1); 

- жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 2); 

- нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение N1, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 38,5 кв.м, для муниципальных нужд городского округа Саранск (пункт 3). 

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 18,5 кв.м, с кадастровым номером 

<

..>, подлежит изъятию (т.2 л.д.86-89).

Исходя из отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/54 от 9 ноября 2022 г., рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 577 000 руб., размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 27 700 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 139 200 руб., составляет 743 900 руб. (т.2 л.д.40-79).

18 июля 2023 г. истцами заключено соглашение c администрацией городского округа Саранска, в соответствии с которым собственники ФИО3, действующая от себя и от имени ФИО5, в том числе как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО2, ФИО4, действующий от себя и как законный представитель несовершеннолетней дочери ФИО2, передают, а администрация городского округа Саранск принимает в муниципальную собственность городского округа Саранск имущество – долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую истцам на праве общей долевой собственности, и жилое помещение (комнату) с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 18,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.5-9).

По соглашению сторон и в соответствии с частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения (комнаты) составляет 743 900 руб., т.е. по 185 975 руб. в пользу каждого собственника (пункт 2.3 соглашения).

Указанное соглашение было подписано ФИО3, ФИО4, и удостоверено нотариусом Саранского нотариального округа Республики Мордовия ФИО7

Согласно передаточному акту от 18 июля 2023 г. вышеуказанные жилое помещение (комната) и земельный участок переданы в соответствии с условиями соглашения, удостоверенного 

<

дата> нотариусом, претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется (т.1 л.д.10).

С 20 июля 2023 г. право собственности на жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за городском округом Саранск (т.2 л.д.170-174).

Исходя из платежных поручений от 18 апреля 2023 г. №№340798, 339934, 339930, 340800, администрацией городского округа Саранск каждому из истцов перечислены денежные средства в размере 185 975 руб., а всего на общую сумму 743 900 руб. (т.2 л.д.11-14).

Истцами не оспаривалось, что денежные средства по соглашению им выплачены.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не опровергнуты и сомнения в достоверности не вызывают.

Считая, что сумма, выплаченная в счет возмещения изъятого имущества, не соответствует требованиям закона о равноценности возмещения, т.к. является чрезмерно заниженной, истцы обратились в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

На основании части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Гарантии реализации прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, закреплены в части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г.) на вопрос №2 указано, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)). 

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном чч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, действующим законодательством предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственников жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащим реконструкции.

Так, в силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом статьей 56.8 ЗК РФ установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество. 

В пункте 2 статьи 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Истцы не оспаривали в суде, что администрация городского округа Саранск выполнила возложенную на нее процедуру по изъятию принадлежавшего им спорного недвижимого имущества, однако они не согласны с размером выкупной цены за изъятое для муниципальных нужд имущество.

Как следует из пунктов 2.2, 2.3 соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 18 июля 2023 г., размер возмещения определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости №114/11/2022-Н/54 от 9 ноября 2022 г., выполненного ООО «НОКС-Оценка», согласно которому рыночная стоимость изымаемой недвижимости по состоянию на 9 ноября 2022 г. установлена в размере 743 900 руб. 

На основании пункта 6 статьи 13, пункта 8 статьи 14 ЖК РФ признание в установленном порядке жилых помещений непригодными для проживания в отношении жилищного фонда субъекта Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении муниципального жилищного фонда - к полномочиям органов местного самоуправления. 

Таким образом, именно на муниципальные органы местного самоуправления возложена обязанность по изъятию аварийного жилого помещения для государственных и муниципальных нужд и исковые требования администрации городского округа Саранск об изъятии спорного аварийного жилого помещения с определением выкупной цены соответствуют механизму, предусмотренному положениями статьи 32 ЖК РФ. 

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в абзацах первом и втором подпункта «и» пункта 20 постановления от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Таким образом, при определении размера возмещения должна учитываться рыночная стоимость жилого помещения, доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, и сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом на основании анализа и оценки положений статей 14, 19, 32 ЖК РФ, статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также правовой позиции, изложенной в вышеуказанном Обзоре судебной практики, и, учитывая правовую природу изъятия жилого помещения для муниципальных нужд и компенсационный характер выкупной стоимости, предполагающий предоставление собственнику изымаемого жилого помещения возможность приобрести иное жилье, суд приходит к выводу о том, что собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем для восстановления жилищных прав истца расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент заключения спорного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (18 июля 2023 г.).

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. 

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как следует из требований статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Исходя из требований статьи 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая, что в рамках настоящего спора из представленных материалов установлено, что истцы подписали соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 18 июля 2023 г. и получили в полном объеме выкупную цену, определенную соглашением сторон на основании отчета об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости №114/11/2022-Н/54 от 18 июля 2023 г., переход права собственности на жилое помещение зарегистрирован в установленном порядке, при этом доказательств того, что подписанное истцами соглашение не соответствовало их волеизъявлению, не представлено, а размер возмещения является существенным условием соглашения и без включения указанного условия сделка не была бы совершена, оснований для признания недействительным условия соглашения в части определения стоимости возмещения в общей сумме 743 900 руб. при изъятии недвижимости для муниципальных нужд суд, вопреки доводам представителя истцов, не усматривает.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Постановления от 11 февраля 2019 г. N 9-П, реализация договорного способа передачи имущества для государственных или муниципальных нужд предопределена как принципом свободы договора, так и его публично-правовым характером. Собственник изымаемого недвижимого имущества, действуя своей волей и в своем интересе (т.е. в соответствии с основными началами гражданского законодательства), вправе подписать предлагаемый ему проект договора, тем самым соглашаясь с предложенными условиями изъятия имущества, включая условие о его стоимости, либо отказаться от заключения договора. При несогласии собственника с условиями, предложенными в проекте договора, такое изъятие может осуществляться лишь в судебном порядке, обеспечивающем необходимые гарантии частной собственности и позволяющем собственнику, в частности, настаивать на предварительном и равноценном возмещении за принудительное изъятие, размер которого определяется судом (статья 35, часть 3, Конституции Российской Федерации, пункт 6 статьи 279 ГК Российской Федерации).

Вместе с тем федеральный законодатель - в рамках предоставленной ему дискреции (статья 71, пункт «о», Конституции Российской Федерации) и исходя из потребности в установлении баланса частных и публичных интересов при регулировании отношений, возникающих в случае необходимости изъятия для государственных или муниципальных нужд объектов недвижимости, - вправе избрать тот или иной вариант определения даты, по состоянию на которую производится оценка стоимости изымаемого имущества. Принимая во внимание общеправовой принцип справедливости, такое регулирование в любом случае не может приводить к получению одним из участников отношений, складывающихся по поводу изъятия имущества, необоснованных экономических преимуществ за счет другого участника и не освобождает от необходимости учитывать объективные факторы, влияющие на рыночную стоимость этого имущества.

Значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и правовых актов, предусматривающих изъятие имущества, может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации. В подобных ситуациях при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на то, что право на судебную защиту, признаваемое и гарантируемое согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, не подлежит ограничению (статья 17, часть 1; статья 56, часть 3, Конституции Российской Федерации) и предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия, отвечающего требованиям равенства и справедливости. Суды при рассмотрении конкретных дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а отсутствие необходимого правового механизма не может приостанавливать реализацию вытекающих из Конституции Российской Федерации прав и законных интересов граждан (постановления от 6 июня 1995 г. N 7-П, от 13 июня 1996 г. N 14-П, от 28 октября 1999 г. N 14-П, от 22 ноября 2000 г. N 14-П, от 14 июля 2003 г. N 12-П, от 12 июля 2007 г. N 10-П, от 31 марта 2015 г. N 6-П, от 5 июля 2016 г. N 15-П и др.).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации (статья 12 того же Закона).

Из приведенных норм следует, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (недвижимого имущества), определенная в отчете об оценке, указанная на момент его составления, является рекомендуемой для совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета оценщика.

Таким образом, истцы в рамках реализации права на получение равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, гарантированное частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, статьей 32 ЖК РФ, вправе требовать денежную компенсацию в счет возмещения за изъятое жилое помещение на основании достоверного отчета об оценке по состоянию на дату подписания соглашения.

Указанная в отчете об оценке №114/11/2022-Н/54 от 9 ноября 2022 г. итоговая рыночная стоимость изымаемой недвижимости по состоянию на 9 ноября 2022 г. не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку была неактуальна при заключении соглашения от 18 июля 2023 г.

Кроме того, поскольку жилое помещение, принадлежавшее истцам, находится в здании бывшего общежития, и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежавшего истцам жилого помещения, подлежала определению с учетом приходящейся на их комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ,

Соответственно, расчет компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа, следовало производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а также и с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату, при этом для определения размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт пропорционально общей площади спорного жилого помещения истцов эксперту-оценщику необходимо было установить, нуждался ли спорный многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме – 21 октября 2002 г. (т.2 л.д.185,186), и произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Однако из указанного отчета об оценке от 9 ноября 2022 г. также видно, что рыночная стоимость изымаемой недвижимости, в том числе компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, определялась оценщиком только из площади комнаты 18,5 кв.м, без определения площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату и без установления, нуждался ли спорный многоквартирный дом в проведении капитального ремонта на дату первой приватизации жилого помещения в указанном доме.

В целях определения размера выкупной цены определением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 27 мая 2025 г. по ходатайству представителя истцов назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» (т.2 л.д.177-179, 205-210).

Согласно заключению эксперта ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» №СУД112-2025 от 23 июня 2025 г. выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью 18,5 кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым 

<

..>, с учетом площади вспомогательных помещений (коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п.), приходящихся на его долю, с учетом применения сравнительного подхода с использованием объектов-аналогов по коммунальной квартире, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на 18 июля 2023 г., составляет 844 728 руб., включая: 687 496 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, 44 408 руб. - рыночная стоимость доли собственников в общем имуществе в многоквартирном доме, 60 096 руб. – рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственников в общем имуществе в многоквартирном доме, 52 728 руб. - убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, с учетом доли собственников в общем имуществе в многоквартирном доме. 

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственников ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 в указанном многоквартирном доме, по состоянию на 18 июля 2023 г. составляет 362 227 руб. (т.3 л.д.3-84).

Нарушений требований Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статей 79, 83 - 86 ГПК РФ при производстве экспертизы и даче заключения, которые свидетельствовали бы о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения эксперта и неправильности сделанных выводов, судом не установлено, так как выводы эксперта мотивированны, неясностей, противоречий и разночтений не содержат, подготовлены по результатам соответствующих исследований, основаны на применении нормативно-правовой базы, научно-методической литературы, экспертное исследование выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.3 л.д.2), в силу чего объективность и достоверность выводов эксперта не вызывает сомнений.

Также учитывается, что отвод эксперту заявлен не был, ходатайства о привлечении иных экспертов, назначении дополнительной либо повторной экспертизы, администрацией городского округа Саранск не заявлялись. 

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной экспертом информации, в материалы дела не представлено. 

При таких обстоятельствах заключение судебной оценочной экспертизы от 23 июня 2025 г. признается допустимым и достаточным доказательством для определения действительной величины рыночной стоимости изъятого у истцов недвижимого имущества для муниципальных нужд. 

Принимая во внимание изложенное, для защиты прав и законных интересов истцов как собственников аварийного жилья на получение возмещения в размере, определенном в соответствии с требованиями закона, достаточно и необходимо без признания сделки недействительной в части определения размера возмещения стоимости изымаемой недвижимости, довзыскать невыплаченную часть надлежащего возмещения, составляющего разницу между совершенным возмещением и действительной величины рыночной стоимости изымаемого жилого помещения на дату заключения соглашения от 18 июля 2023 г., в размере 463 055 руб. (1 206 955 руб. – 743 900 руб.), т.е. по 115 763 руб. 75 коп. в пользу каждого истца (463 055 руб. : 4).

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца ФИО3 подлежит взысканию возврат государственной пошлины в размере 11 069 руб., уплаченной согласно чеку по операции от 1 января 2025 г. (т.1 л.д.3).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО3 (ИНН: 

<

..>), действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2 (ИНН: 

<

..>), ФИО4 (ИНН: 

<

..>), ФИО5 (ИНН: 

<

..>) к администрации городского округа Саранск (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании недействительным пункта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд и взыскании денежных средств в счет убытков удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа Саранск в пользу ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5 в качестве доплаты возмещения за изъятое для муниципальных нужд жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, денежную сумму в размере 463 055 рублей, в равных частях, то есть по 115 763 (сто пятнадцать тысяч семьсот шестьдесят три) рубля 75 копеек в пользу каждого.

Взыскать с администрации городского округа Саранск в пользу ФИО3 возврат государственной пошлины в сумме 11 069 (одиннадцать тысяч шестьдесят девять) рублей.

В остальной части исковые требования ФИО3, действующей за себя и несовершеннолетнюю дочь ФИО2, ФИО4, ФИО5 к администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы, представления через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова

Мотивированное решение составлено 9 июля 2025 г.

Судья Октябрьского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия А.М. Салахутдинова