Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 декабря 2017 года г.СамараСамарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием: 

представителя административного истца – ФИО2, 

представителя административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1028/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Институт проектирования инженерных коммуникаций» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Институт проектирования инженерных коммуникаций» (далее – ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в его собственности находятся два земельных участка: 

- с кадастровым номером №, площадью 1 268 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 9 067 125,64 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 4 290 438 руб.

Дата определения кадастровой стоимости земельных участков - 01.01.2013 года.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанных объектов, завышенной и отличающейся от их рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

Согласно отчету ИП ФИО4 № от 08.09.2017 года, по состоянию на дату оценки – 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 912 363,28 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 048 766 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку налог за земельные участки исчисляется исходя из их кадастровой стоимости.

При этом, заявление ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области отклонено.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков, в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке, а также обязать административного ответчика внести в ЕГРН соответствующие сведения об изменении кадастровой стоимости данных земельных участков.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования не признал.

Иные лица, участвующие в деле – Управление Росреестра по Самарской области, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков равной их рыночной стоимости оставило на усмотрение суда, в части обязания внести в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости данных объектов - отказать. В письменном отзыве Администрация г.о. Тольятти просит отказать в удовлетворении требований и рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ, в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в собственности ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» находятся два земельных участка, расположенные по адресу: 

<

адрес>: с кадастровым номером №, площадью 1 268 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка и с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.10.2017 г. (л.д. 9-14).

Кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков определена в соответствии с приложением № 1 к Постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет: земельного участка с кадастровым номером № - 9 067 125,64 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 4 290 438 руб.

Дата определения кадастровой стоимости земельных участков - 01.01.2013 года.

Согласно отчету ИП ФИО4 № от 08.09.2017 года, по состоянию на дату оценки – 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 912 363,28 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2 048 766 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 21.09.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Решением Комиссии № от 05.10.2017 года заявление ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, отклонено. В своем решении Комиссия указала, что:

- в соответствии с п. 11 ФСО №7 оценщик при анализе рынка проводит анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен. На стр. 30 отчета указано лишь 9 аналогов, из которых впоследствии выбрано 4. Отчет вводит в заблуждение относительно объема сегмента рынка объекта оценки (нарушен п. 5 ФСО №3);

- в соответствии с п. 22 ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов должно быть единообразным. При этом аналог №6 застроен (имеется действующее здание старой постройки в соответствии с данными на стр. 36 отчета), т.е. не имеет отношения к сегменту рынка объекта оценки;

- в соответствии с п. 13 ФСО №3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). На стр. 17 отчета оценщик высказывает мнение о возможности использования земельных участков под строительство жилых домов для размещения объектов коммерческого назначения, что не соответствует понятию НЭИ (п. 12 ФСО №7 – «наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки), финансово оправдано)». В ряде случаев использование земельных участков не предусматривает изменение вида их использования (например – земельные участки, предоставленные в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта). Нарушен п. 5 ФСО №3 – отчет вводит в заблуждение;

- в соответствии с п. 11 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. На стр. 37 отчета оценщик ссылается на подтверждение его экспертного мнения данными, приведенными на стр. 44 Тома 3 «Справочника оценщика недвижимости-2016 г.». Указанный оценщиком справочник не является общедоступным, копии данных материалов в отчете отсутствуют. Нарушен п. 11 ФСО №3. 

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки. 

Так, в силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорных земельных участков выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указаны дата проведения оценки спорных земельных участков, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объектов оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка земельных участков, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

На страницах 23-24 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является их текущее использование – в качестве земельных участков для размещения коммерческих объектов.

Оцениваемые земельные участки отнесены оценщиком к сегменту рынка земельных участков для размещения коммерческих объектов (стр. 32 отчета).

Оценщик провел анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Тольятти Самарской области, актуальных на дату оценки, что отражено на стр. 25-31 отчета. 

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

На основании пункта 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельных участков был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, чему в отчете приведено обоснование, оценщик мотивированно отказался от использования доходного и затратного подходов (стр. 49-53 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (п.п.12-14 ФСО N 1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: ИС «Волга-Инфо» - «I-Real».

Для сравнения оценщиком подобраны 4 объекта-аналога являющиеся земельными участками коммерческого назначения, расположенные на территории г. Тольятти и схожие по основным ценообразующим факторам: назначению, условиям продаж, транспортной доступности, площади, местоположению, наличию коммуникаций.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице на странице 54 отчета. 

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Процесс введения корректировок и цены сопоставимых объектов приведены в таблицах на страницах 62-64 отчета.

Оценщиком введены корректировки: на торг в размере - 10%, на площадь и наличие коммуникаций.

Рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 3 912 363,28 руб. или 3 085,46 руб. за 1 кв.м.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 2 048 766 руб. или 3 414,61 руб. за 1 кв.м.

Согласовав результаты, присвоив сравнительному подходу весовой коэффициент 1, оценщик установил итоговую рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 3 912 363,28 руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере 2 048 766 руб. (стр. 66-67 отчета).

Оценщиком ФИО1 представлены письменные пояснения на замечания Комиссии, изложенные в решении № от 05.10.2017 года.

На первое замечание Комиссии оценщик пояснил, что раздел «состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в г. Тольятти» стр. 30-32 отчета был составлен в 4 квартале 2012 года, и у оценщика на дату составления отчета отсутствует полная информация по каждому из 88 предложений по продаже земельных участков коммерческого назначения. В выборку, представленную в разделе «Объем доступных оценщику рыночных данных», оценщиком были включены лишь те объекты, по которым имеется наиболее полная информация о количественных и качественных характеристиках. Представление в отчете всего массива данных (88 предложений) привело бы к его информационной загруженности, а также впоследствии к введению в заблуждение пользователей отчета. Оценщиком приведен объем доступной ему рыночной информации, достаточный для проведения оценки объекта оценки. Принцип достаточности не нарушен. Замечание не обосновано и некорректно, отчет об оценке не вводит пользователей в заблуждение, анализ рынка был проведен точно в соответствии с п. 11 ФСО №7.

На второе замечание Комиссии оценщик пояснил, что на стр. 36 отчета представлена таблица «Объем доступных данных», в которой представлены девять предложений по продаже земельных участков на дату оценки. Отнесение объекта №6 к рынку земельных участков осуществлено продавцом. Внесением в таблицу «Объем доступных рыночных данных» оценщик продемонстрировал, что такое предложение существовало на момент оценки. На стр. 37 сделан вывод: «что объект 6 имеет строение, что не позволяет определить стоимость свободного земельного участка и использовать его в качестве объекта аналога для оцениваемого земельного участка». К расчету приняты объекты аналоги №1,2,3,4. Замечание не обосновано и некорректно, в качестве объектов аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Подбор аналогов был проведен точно в соответствии с п. 22 ФСО №7.

На третье замечание Комиссии оценщик пояснил, что отчет соответствует п. 12 ФСО №7, все объекты аналоги являются незастроенными земельными участками коммерческого назначения, расположены в г. Тольятти, и предположение о том, какими объектами недвижимости будут застроены анализируемые земельные участки, носит вероятностный характер, что не может быть использовано при проведении оценки объекта оценки. На стр. 37 высказывается мнение оценщика о возможности использования земельных участков под строительство жилых домов для размещения объектов коммерческого назначения. Данное мнение подкреплено рыночными данными о том, что у земельных участков коммерческого назначения возможно несколько вариантов использования, о чем и указано в объявлениях: описание объекта аналога №1 указано несколько вариантов использования – под строительство жилых, торговых комплексов; описание объекта аналога №2 нет привязки к конкретному виду использования – под застройку, однако предложения о продаже данных земельных участков размещены именно в разделе коммерческих земельных участков, что позволяет отнести их к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка; описание объекта аналога №3 указано несколько вариантов использования – под строительство жилого дома, торгового центра. Зачастую при продаже земельных участков риэлтор указывает различные варианты, чтобы повысить привлекательность объекта. Объект оценки №4 расположен на Индустриальной улице, позиционируется как коммерческий участок с примечанием «под строительство многоэтажного дома». Примечание риэлтора «под строительство многоэтажного дома» является голословным, так как по данным карты градостроительного зонирования городского округа Тольятти и Правил землепользования и застройки г.о. Тольятти вся улица Индустриальная попадает в зоны ПК-1, ПК-2, ПК-3 и Ц-2. Данные зоны не предусматривают строительства жилых многоквартирных домов. Так как объект аналог позиционируется как коммерческий земельный участок, был рассмотрен один из возможных вариантов, это размещение на участке коммерческих объектов, например торгово-офисных объектов. Замечание не обосновано и некорректно, отчет об оценке не вводит его пользователей в заблуждение, аналоги для проведения расчетов отобраны оценщиком верно.

На четвертое замечание Комиссии оценщик пояснил, что в соответствии с п. 11 ФСО №3 копии материалов и распечаток используемой информации должны быть приложены к отчету об оценке только в случае, если эта информация опубликована не в общедоступном печатном издании, что не относится к «Справочнику оценщика недвижимости – 2016 г.» Том 3, поскольку он достаточно распространен в оценочной среде (является одним из наиболее часто используемых справочных изданий) и имеется в свободной продаже. Замечание не обосновано и некорректно, п. 11 ФСО №3 не нарушен. 

Таким образом, по мнению оценщика, все замечания к отчету об оценке, указанные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области необоснованны.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке и полагает, что пояснения и выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Отчет об оценке содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости земельных участков, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельных участков является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данных объектов на дату, по состоянию на которую была установлена их кадастровая стоимость.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что кадастровая стоимость земельных участков подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, а требования ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» в указанной части - удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти, изложенные в письменном отзыве, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельных участков уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 21.09.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Вместе с тем, суд полагает, что оснований для удовлетворения требований ООО «Институт проектирования инженерных коммуникаций» об обязании административного ответчика внести изменения в ЕГРН об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной не имеется.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда. 

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН на основании решения суда в силу прямого указания закона, и принятие дополнительного решения об обязании внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Институт проектирования инженерных коммуникаций» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 268 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 912 363,28 рубля. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации здания банка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 048 766 рублей.

Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью «Институт проектирования инженерных коммуникаций» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 21.09.2017 года.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.