ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года г. Баймак РБ

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Янтилиной Л.М., 

при секретаре Бердигуловой Д.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО8 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ, ФИО2 ФИО9 о признании действий незаконными, аннулирование записи в ЕГРП, признании права аренды на земельный участок, 

У С Т А Н О В ИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ, ФИО2 о признании действий незаконными, аннулирование записи в ЕГРП, признании права аренды на земельный участок, указывая, что 20.09.2012 ею был заключен договор аренды № 595-12-73 зем находящегося в государственной собственности земельного участка на основании постановления от 13 сентября 2012 г. за № 3116, Администрации муниципального района Баймакский район в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и г. Баймак. 

Истец указывает, что далее был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, по адресу 

<

адрес> под индивидуальную жилую застройку. Согласно договору в разделе 2. п.2.1 срок действия договора с 20 сентября 2012 года по 20 сентября 2015 года, п.2.3 по истечении срока действия настоящего договора преимущественно право арендатора на заключение договора на новый срок исключается в случае недобросовестного исполнения арендатором условий договора. ФИО1 получено разрешение на строительство № 

<

данные изъяты>. Срок действия настоящего разрешения – до 01.12.2022 года. Также имеется постановление на строительство срок до 01.12.2022 года. 

Истец указывает, что со своей стороны арендную плату оплачивала, на данном земельном участке возведен гараж, имеющий фундамент, выполненный из каменных бутовых материалов, и металлической стены, огородила данный участок. 

В связи с тем, что она находилась на работе на крайнем севере, предоставить письменное уведомление на продление срока аренды не представилось возможным. 22.11.2016 года она обратилась с заявлением к главе администрации г. Баймак ФИО3, который в свою очередь данное заявление отписал руководителю КУС МЗИО ФИО4, рассмотрев заявление она получила отказ на продление срока, согласно п.6.3 договора истечение срока действия договора. 

В свою же очередь Администрация муниципального района Баймакский район в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и г. Баймак не предоставила уведомления о расторжении договора с арендатором. Фактически договор не расторгнут. Затребовав выписку из ЕГРП ФИО1, узнала, что ею арендуемый участок передан третьему лицу. Дата государственной регистрации 13.04.2016 года, основание регистрации договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ под кадастровым номером 

<

данные изъяты>. При размещении извещения должностными лицами КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймак факт размещения на земельном участке сооружения оставлен без внимания. В результате чего земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов. 

Истец указывает, что 24.11.2016 года она обратилась в прокуратуру Баймакского района просила провести по данному факту проверку. 15.12.2016 года получен ответ с прокуратуры, в котором указали, что в действиях КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймак выявлены нарушение. В связи с выявленным нарушениям законодательства в КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймак внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства. 

Истец просит суд признать действия КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймак Республики Башкортостан передачу земельного участка под кадастровым номером 

<

данные изъяты> ФИО2 не законными. Аннулировать запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество от 16.11.2016 года за № 

<

данные изъяты> где арендатором является ФИО2 Признать право аренды на земельный участок за ней. Взыскать с ответчиков солидарно понесенные расходы на представителя в размере 20 000,00 рублей, расходы за нотариальную доверенность в размере 1300,00 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, представитель истца ФИО5 на судебном заседании поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрация городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом. Представители третьих лиц комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования Республики Башкортостан и архитектуры городского поселения город Баймак муниципального района Баймакский район, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела, в настоящее судебное заседание не прибыли, об уважительных причинах неявки суду не сообщили и не просили об отложении судебного разбирательства.

Согласно п. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, оценив их в совокупности с доказательствами, добытыми на судебном заседании, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также присуждения к исполнению обязанности в натуре.

В силу действующих на момент возникновения спорных правоотношений правовых норм право собственности на сооружение как на самостоятельный объект гражданских прав возникает при его создании и индивидуализации в установленном порядке именно как объекта недвижимости.

Согласно ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено в ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законам (п.1).

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (п.6).

На основании постановления администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан от 13.09.2012 года № 3116 между администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймак ФИО4 (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, под жилую застройку индивидуальную, по адресу: 

<

адрес>.

Полномочия арендодателя на заключение договора аренды на земельный участок регулируются Соглашением о взаимодействии Комитета по управлению собственностью Республики Башкортостан по Баймакскому району и городу Баймаку с Администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан по вопросам управления и распоряжения муниципальным имуществом, сроком действия 5 лет, утвержден Решением Совета MP Баймакский район от 01.03.2013 года №49.

В пункте 2.1 выше названного договора аренды срок действия настоящего договора устанавливается с 20.09.2012 года по 20.09.2015 года.

В силу п. 4.3.3 договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, согласованных сторонами условиях, но письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Пунктом 6.3 договора аренды предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о продлении. 

Указанный договор аренды земельного участка 30.11.2012 года прошел государственную регистрацию, о чем имеется штамп регистрирующего органа, номер регистрации 

<

данные изъяты>. 

При этом срок действия договора аренды земельного участка истек 20.09.2012 года, что в соответствие с условиями пунктов 4.3.3, 6.3 договора аренды влечет прекращение его действия.

Так, земельный участок местоположением по адресу: 

<

адрес>, сформирован, поставлен на кадастровый учет 20.04.2009 года. Как видно из кадастрового паспорта от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, имеет площадь 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную.

Из составленного 24.11.2016 года технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилое здание (литер А), инвентарный номер 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес> следует, что по данному адресу находится объект недвижимости -гараж, общей площадью 26,3 кв.м.

Имеется разрешение на строительство от 24.12.2012 г. сроком действия до 01.12.2022 г. 

Судом установлено, что из выписки из ЕГРП № ДД.ММ.ГГГГ г. согласно договору аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок передан в аренду ФИО2 

Истец 22.11.2016 г. обратилась с заявлением к главе администрации г. Баймак, данное заявление направлено руководителю КУС МЗИО, который, рассмотрев заявление отказал в продлении срока договора аренды, ссылаясь на п.6.3 договора. Однако Администрация муниципального района Баймакский район в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Баймакскому району и г. Баймак не предоставила уведомление о расторжение договора с арендатором, фактически договор не расторгнут. Так же материалами дела прокурорской проверкой подтверждается о нарушение земельного законодательства, представление прокуратура не оспаривалась ответчиками. 

При таких обстоятельствах, когда в судебном заседании установлено, что действиями ответчиков нарушены права истца, в этой связи суд приходит к выводу о незаконности действий КУМС МЗИО РБ, выразившихся в передачи земельного участка ФИО2 с нарушением требований земельного законодательства, то есть должностные лица КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймаку РБ факт размещения на земельном участке сооружения оставлен без внимания, в результате чего земельный участок был предоставлен в аренду без проведения торгов. В связи с выявленным нарушением законодательства в КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймаку РБ вынесено представление об устранении нарушений земельного законодательства.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно абзацу 1 п.1 ст.25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016 с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) (далее по тексту – Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения (абз.1 п.1).

В данном случае истец для регистрации права собственности на созданный им объект недвижимости не может предоставить в регистрирующий орган правоустанавливающий документ на земельный участок в связи с истечением срока его действия. В то же время его права на созданный им объект недвижимости никем не оспаривается.

Как изложено выше, строительство объекта истцом начато в период действия договора аренды в 2012 году и продолжается после истечения срока его действия 20.09.2015 года, срок действия договора соответствующим соглашением не продлен. 

В то же время арендодатель не совершил каких-либо действий, свидетельствующих, что он возражает против продолжения строительства истцом индивидуального жилого дома на данном земельном участке.

Вышеизложенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ суд при принятии решения определяет, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Рассматриваемые по делу обстоятельства подлежат регулированию нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ и ЗК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

Исходя из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считался возобновленным между сторонами на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), поскольку истец как арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя - ответчика по делу.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества считается заключенным на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором аренды в данном случае не установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Однако 1 марта 2015 года вступили в законную силу изменения, внесенные в Земельный кодекс РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

Так пунктами 20 и 21 ст.1 названного ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ 20 статьи 36, 38 - 39 Земельного кодекса РФ признаны утратившими силу и Кодекс дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности», в которой по мнению суда содержатся нормы, регулирующие возникшие между сторонами спорные правоотношения в рассматриваемом случае.

Из положений статьи 35 ЗК РФ следует, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" также закреплено, что, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Названной нормой закреплено исключительное право правообладателя объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду однократно сроком на три года по окончании срока действия первоначального договора аренды.

При этом выполнение на земельном участке, предоставленном в аренду до 1 марта 2015 года (до изменений в земельном законодательстве), строительных работ уже дает право истцу претендовать на заключение договора на три года.

Как установлено выше, договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, а именно – 20.09.2012 года.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 ЗК РФ

Согласно подпункту 10 пункта 2 и подпункту 2 пункта 5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанная норма является императивной.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

При этом установлено, что объект недвижимости – объект незавершенного строительства возведен истцом в соответствии с требованиями действующего законодательства, в соответствии с разрешенным видом использования, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании соответствующего разрешения от 15.12.2011 года, сроком действия до 1 декабря 2021 года, что не оспаривается сторонами.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, строящийся в соответствии с разрешением на строительство, не заявлено кем либо требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов и этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, а также данный земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (таковых не имелось), суд приходит к выводу о том, что истец является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему арендодателем без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд находит, что требования истца о заключении с ним нового договора аренды на спорный земельный участок, без проведения торгов, на срок три года для завершения строительства, подлежат удовлетворению как основанные на законе.

В части требований истца о взыскании солидарно с ответчиков понесенные расходы на представителя в размере 20 000,00 рублей, расходы за нотариальную доверенность в размере 1 300,00 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей, следует отказать, так как частично имеется вина и самого истца, в связи с обращением к ответчику Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ по истечении срока договора аренды земельного участка. 

Исковые требования ФИО1 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ, ФИО2 о признании действий незаконными, аннулирование записи в ЕГРП, признании права аренды на земельный участок подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО10 к Администрации городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ, ФИО2 ФИО11 о признании действий незаконными, аннулирование записи в ЕГРП, признании права аренды на земельный участок удовлетворить частично.

Признать действия КУС МЗИО по Баймакскому району и г. Баймак Республики Башкортостан передачу земельного участка под кадастровым номером 

<

данные изъяты> ФИО2 ФИО12 не законными. 

Аннулировать запись в едином государственном реестре права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, где арендатором является ФИО2 ФИО13. 

Обязать Администрацию городского поселения г. Баймак муниципального района Баймакский район РБ предоставить в аренду земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенный по адресу: 

<

адрес> в аренду сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома за ФИО1 ФИО14.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО15 отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Баймакский районный суд Республики Башкортостан.

Судья: Янтилина Л.М.