БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-65/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2020 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова 

при секретаре Н.А. Пановой,

с участием представителей административного истца ФИО1, ФИО2, представителя административного ответчика администрации города Белгорода ФИО3, представителя заинтересованного лица Правительства Белгородской области ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО5 к Управлению Росреестра по Белгородской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», с участием заинтересованных лиц ФИО6, ФИО7, ООО «Управление по эксплуатации и ремонту ЮГ», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Центр естественного оздоровления «Натура Мед», ООО «Рекламное агентство «Виват», ФИО13, ФИО14, ЗАО «Торгово-промышленная палата ПСВ», ФИО15, ФИО16, ООО «Стерх Сервис», ФИО17, ООО «Лидер Бизнеса», ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 (Пикус) Яны Владимировны, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ЗАО «Компания Альпина», ФИО28, ФИО29,

об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО5, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 164 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость спорного земельного участка (

<

данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (

<

данные изъяты> руб.), определенную оценщиками ООО 

<

данные изъяты>, что затрагивает его права, поскольку введет к уплате арендных платежей, рассчитываемых от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Административный истец, будучи извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания путем направления заказного письма с уведомлением о вручении (РПО 30800051769397, конверт возвращен с отметкой «За истечением срока хранения»), в судебное заседание не явился, обеспечив явку своих представителей.

Представители административного истца ФИО1, ФИО2 требование поддержали по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. Ссылаясь на допущенные экспертом ФИО34 нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при выполнении порученной ему экспертизы, ходатайствовали о назначении по делу повторной экспертизы по вопросу рыночной стоимости спорного земельного участка, а также экспертизы, направленной на проверку экспертного заключения на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. По заявлению администрации города Белгорода о возмещении судебных расходов возражали, считая, что оснований к его удовлетворению не имеется. 

Представители администрации города Белгорода, Правительства Белгородской области, не оспаривая право административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, полагали, что требование административного истца может быть удовлетворено с учетом стоимости земельного участка, определенной в заключении эксперта ФИО34 от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку представленный административным истцом отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на стоимость земельного участка.

Управление Росреестра по Белгородской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о судебном заседании извещены своевременно в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и заказанным письмом с уведомлением о вручении (РПО 30800051769410) соответственно, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Иные заинтересованные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом путем направления заказных писем с уведомлениями о вручении, в суд не явились и явку своих представителей не обеспечили.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца вышеназванных лиц и их представителей, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа «Город Белгород» утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, ФИО5 является арендатором вышеназванного земельного участка, что подтверждается как выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (сведения о зарегистрированных правах) от ДД.ММ.ГГГГ №, так и договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. По условиям договора аренды расчет арендной платы производится от кадастровой стоимости (пункт 2.2 договора), что также подтверждено представителем администрации города Белгорода в судебном заседании. 

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как его арендатора, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участка завышенной, по сравнению с рыночной стоимостью, административный истец обратился к услугам оценщиков ООО 

<

данные изъяты>, которыми ДД.ММ.ГГГГ составлен отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка. Его рыночная стоимость определена оценщиками в размере 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика и заинтересованного лица, против размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе, значительной разницей (52,8 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 30.06.2020 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику ФИО34

Перед экспертом поставлено два вопроса, первый – о рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость; второй вопрос направлен на проверку отчета, представленного административным истцом, на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО34 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому по состоянию на 01.01.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб. Оценщиками ООО 

<

данные изъяты> при составлении отчета от ДД.ММ.ГГГГ № допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ № соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом проведены анализ сегмента рынка, к которому принадлежит земельный участок и анализ фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды земельных участков в сегменте рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок.

Эксперт указал, что оцениваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. Расположен на расстоянии 510 м от центра города 

<

адрес> и на расстоянии 33 м от автодороги основного городского направления (

<

адрес>). Такое расположение является существенным позитивным фактором, влияющим на его стоимость.

В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2009 № 39 (действующими на дату оценки), земельные участки в составе земель населенных пунктов разделяются на 17 групп по видам разрешенного использования. Оцениваемый земельный участок отнесен экспертом к 5 виду разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Также эксперт, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3 под редакцией ФИО30, 2014, часть II), указал, что в практике оценки рыночной стоимости можно выделить земельные участки жилого и коммерческого назначения, которые, в свою очередь, делятся на классы, в том числе класс «Земельные участки под офисно-торговую застройку».

Представленная классификация, используемая экспертом, позволяет объединить земельные участки различных видов разрешенного использования по общности признаков со схожими принципами ценообразования.

Объект оценки расположен в центральной общественно-деловой зоне и фактически используется для эксплуатации торгово-офисного центра, т.е. относится к земельным участкам коммерческого назначения под офисно-торговую застройку. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; офисных зданий делового и коммерческого назначения; административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры искусства, религии (относящиеся к 6-му, 7-му и 17-му видам разрешенного использования).

Для исследования рынка предложений эксперт использовал объявления, размещенные в периодических печатных изданиях и на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в период, предшествующий дате оценки. Собранная рыночная информация приведена экспертом в таблице на стр. 18 экспертного заключения.

Диапазон полученных значений рыночной стоимости земельных участков под офисно-торговую застройку на территории исследования (в городе Белгороде) за период, предшествующий дате оценки (за 2013 год), составляет от 3 300 до 27 692, 31 руб./кв. м, при среднем значении – 11 455, 81 руб./кв. м.

Для сбора информации по сделкам аренды земельных участков под индустриальную застройку экспертом были проанализированы имеющиеся в открытом доступе Росреестра данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукционов физическими и юридическими лицами. Собранная рыночная информация приведена экспертом в таблице на стр. 21 экспертного заключения. 

Диапазон полученных значений рыночной величины арендной ставки земельных участков под офисно-торговую застройку на территории исследования (в городе Белгороде) по состоянию на 01.01.2014 составляет от 860, 25 до 2 045, 17 руб./ кв. м, при среднем значении 1 144, 35 руб./кв. м.

Сославшись на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (том 3)/ под ред. ФИО30, 2014 год, эксперт ФИО34 определил основные факторы и коэффициенты их влияния на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку.

При сравнительном подходе для расчета стоимости спорного земельного участка эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым земельным участком. Отбирая объекты-аналоги, эксперт исключил предложения с верхними и нижними пределами стоимости. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатном издании - газете «Моя Реклама. Белгород» от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (classifieds24.ru).

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения (стр. 27 экспертного заключения).

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, применил необходимые корректировки на торг, местоположение на район расположения и на расположение относительно красной линии, на площадь, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2014 составила 

<

данные изъяты> руб.

Стоимость земельного участка определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Анализируя рынок, эксперт выявил 6 сделок аренды земельных участков под офисно-торговую застройку. Для оценки объекта экспертом были отобраны 4 объекта-аналога. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (https://rosreestr.ru).

Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, эксперт применил корректировку на местоположение (район расположения).

Поскольку метод капитализации земельной ренты представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднего) чистого операционного дохода в текущую стоимость, эксперт рассчитал действительный валовый доход в год, определил потенциальный валовый доход, величину операционного расхода, величину коэффициента капитализации (стр. 51-52 экспертного заключения).

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на 01.01.2014 составила 

<

данные изъяты> руб.

На основании пункта 25 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Из экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определил веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформировали итоговую рыночную стоимость имущества.

Согласованная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 составила 

<

данные изъяты> руб.

По результатам проверки отчета об оценке, составленного оценщиками ООО 

<

данные изъяты>, эксперт установил, что при определении сегмента рынка оценщиками сделан правильный вывод, о том, что оцениваемый объект относится к «землям под офисно-торговую застройку». Однако, выполняя анализ фактических данных о ценах предложений, оценщики необоснованно вышли за пределы сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Сразу 4 из 7 земельных участков, представленных в анализе, нельзя отнести к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Сопоставление информации из объявления о продаже участка «12 соток» по 

<

адрес> с данными публичной кадастровой карты показало, что по данному адресу расположен участок с кадастровым номером № площадью 1 222 кв. м, с видом разрешенного использования «для размещения открытого склада готовой продукции». Данный участок, в отличие от оцениваемого, относится к 9-му виду разрешенного использования (промышленного назначения), что подтверждается приложением к постановлению администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236.

В тексте объявления о продаже участка площадью 2,1 га по адресу: 

<

адрес>, опубликованного в газете объявлений «Моя Реклама» от ДД.ММ.ГГГГ №, отсутствуют сведения об «офисно-торговом» назначении участка, либо о его расположении в зоне офисно-торговых объектов. Карта градостроительного зонирования города показывает, что 

<

адрес> находится в окружении производственных зон и зон транспортной инфраструктуры. Сопоставление содержания объявления о продаже земельного участка со сведениями публичной кадастровой карты показало, что по вышеназванному адресу расположен участок с кадастровым номером № площадью 1 406 кв. м с видом разрешенного использования «для индивидуальной жилой застройки». Данный участок, в отличие от оцениваемого, относится ко 2-му виду разрешенного использования, что также подтверждается приложением к постановлению администрации города Белгорода от 27.11.2014 № 236.

Вывод о невозможности отнесения земельного участка к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка сделан экспертом и в отношении объявления о продаже участка площадью «6 сот.», расположенного вдоль дороги по ул. 

<

адрес>, объявление о продаже которого размещено в газете «Моя Реклама» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Вышеуказанное свидетельствует, что анализ фактических данных о ценах и (или) предложениях с земельными участками в сегменте рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, выполнен оценщиками неправильно (без учета сегмента рынка) и неполно (отсутствуют данные о ценах сделок и (или) предложений по аренде земельных участков).

Описывая факторы, влияющие на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку, оценщики не привели интервалы значений самого главного фактора – местоположения. В отношении таких факторов, как расположение земельного участка относительно красной линии (мест с высоким трафиком) и наличие коммуникаций (электричества, газоснабжения, водопровода и канализации) оценщиками приведены только средние значения, а не интервалы. Тем самым допущено нарушение пункта 5 ФСО № 3, согласно которому в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки.

В нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов (№ 1 и № 2) оценщиками использованы участки, не относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимые с объектом оценки по ценообразующему фактору – виду использования. Так, в качестве аналога № 1, использован земельный участок, предназначенный для «размещения склада готовой продукции». В качестве аналога № 2 использован участок, предназначенный «для строительства автостоянки».

Оценщиками допущено нарушение и пункта 5 ФСО № 3, поскольку определение корректировки на торг производилось для активного рынка, что противоречит результатам выполненного оценщиками анализа рынка. В ходе анализа рынка оценщиками было выявлено всего 7 предложений о продаже с большим разбросом цен предложений (от 2 000 до 14 650 руб. кв. м), что прямо указывало на то, что данный сегмент рынка на территории исследования на дату оценки является неактивным. Среднее значение корректировки на торг для неактивного рынка составляет 14 %. Применение же корректировки на торг в размере 8 % не является обоснованным.

Экспертом, при проверке отчета об оценке № были выявлены и другие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, однако описанных нарушений с очевидностью достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив представленные в материалы дела доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ № выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, составляет 

<

данные изъяты> руб.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж оценочной деятельности. Расчеты эксперта ФИО34 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

В то же время, как установлено судом и не опровергнуто стороной административного истца, представленный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит такие нарушения федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего, представленный административным истцом отчет отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Доводы представителей административного истца о том, что эксперт необоснованно вышел за пределы сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, несостоятельны. На стр. 17 экспертного заключения ФИО34 приводит сегмент рынка, к которому отнесен объект оценки - «земельные участки коммерческого назначения под офисно-торговую застройку». Приводя своей довод, представитель искажает содержание вывода эксперта на стр. 17 заключения, т.к. «умалчивает» о сегменте рынка «земельных участков коммерческого назначения», к которому эксперт отнес объект оценки, выбирая только часть фразы («под офисно-торговую застройку») из полного смысла предложения, передаваемого (вкладываемого) экспертом.

Несостоятельной является и ссылка представителя административного истца о неправильности суждения эксперта о том, что цена объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки, остается неизменной. Так на стр. 20 экспертного заключения ФИО34 показан анализ возможного изменения цен предложений объектов недвижимости «коммерческого назначения (в том числе земельных участков торгового и офисного назначения)» за 1 год, предшествующий дате оценки. На этой же странице приводятся не «здания», как ошибочно считает представитель административного истца, а «единый объект недвижимости», включающий в себя, в том числе, «земельные участки торгового и офисного назначения». Самим же представителем не представлено каких-либо доказательств, позволяющих усомниться в утверждении эксперта.

Не может суд согласиться и с доводом представителя о нарушении экспертом пункта 8 ФСО № 1 ввиду использования в расчетах аналогов с датами заключения договоров аренды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемого дохода от использования объекта оценки (пункт 15 ФСО № 1). Этот подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16 ФСО № 1).

Для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом используется метод капитализации земельной ренты, содержание которого раскрыто в пункте 4 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитуляции (пункт 4 раздела IV Методических рекомендаций). Первым после даты проведения оценки периодом является 2014 год, поэтому для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы сведения о сделках с земельными участками с известными значениями арендных ставок после даты оценки, что полностью согласуется с пунктами 15-17 ФСО № 1, пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций. Таким образом, земельные участки, сданные в аренду на период с 10.01.2014 по 10.01.2017, а также с 14.02.2008 по 14.02.2014 в полной мере, с учетом используемой методологии, могли быть использованы экспертом в качестве объектов-аналогов для определения рыночной стоимости с применением доходного подхода.

Не разделяет суд и довод представителя административного истца о том, что использование экспертом информации, содержащейся в справочнике оценщика под редакцией ФИО30 за 2014 год, нарушает требования пункта 8 ФСО № 1. Обращаясь к содержанию справочника видно, что корректирующие коэффициенты были определены автором указанного справочника по результатам анализа рынка земель за период с 2007 по 2014 год. На дату подписания справочника к печати (14.10.2014) его авторы не могли обладать информацией о рынке земель за 2014 год в целом (т.е. год еще не истек), поэтому толкование содержания справочника указывает на то, что корректирующие коэффициенты были определены по состоянию на 01.01.2014. Указанное подтверждается и подпунктом 5 пункта 1.3 части III справочника, в котором указано, что «в процессе обработки данные группировались по годам; при этом следует иметь ввиду, что если в Справочнике указан некоторый год, то расчетные коэффициенты относятся к 1 января этого года». Кроме того, в справочнике «Земельные участки» 2016 года на стр. 308 говорится, что значение поправки на торг (которое было использовано экспертом в расчетах) определялось «по результатам опроса 2013 года». Таким образом, для определения размера поправок использовалась информация о событиях, произошедших на дату предшествующую дате оценки (01.01.2014).

Вопреки доводам представителя административного истца, на стр. 22 экспертного заключения экспертом ФИО34 перечислены все факторы, влияющие на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку, показаны их веса (вклад каждого фактора в стоимость объекта). Интервалы и средние значения всех указанных факторов представлены на стр. 34-35, 46-47 и 80-81 заключения эксперта. Ввиду этого ошибочным является утверждение о нарушении экспертом подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7. 

Несостоятельным является утверждение стороны административного истца о неправомерности использования экспертом в расчетах в качестве аналога объекта № 3, ввиду того, что он имеет дату публикации 01.01.2013, то есть за 12 месяцев до даты оценки. Законодательством в области оценочной деятельности не предусмотрены правила о невозможности использования соответствующих объектов в качестве аналогов, тем более при неактивности рынка. Необходимые корректировки экспертом применены, а, следовательно, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7 при составлении заключения не нарушен.

Отклоняется судом как безосновательный и довод о том, что различие в стоимости за квадратный метр (в три раза) может свидетельствовать о неправильном подборе экспертом объектов-аналогов. Имеющий место разброс цен (5 250 руб./ кв. м, 7 142, 86 руб./ кв. м, 10 700 руб./ кв. м и 14 649, 68 руб. кв. м) объясняется «неактивностью рынка» земельных участков под офисно-торговую застройку на территории города Белгорода. В экспертном заключении приведено определение «неактивного рынка», в котором одним из признаков такого рынка назван «большой разброс цен на подобные объекты недвижимости». Законом не установлен запрет на использование подобных объектов в качестве аналогов. 

Таким образом, все высказанные сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли своего подтверждения.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает, что заключение эксперта является единственным достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014, не опровергнутым по существу. 

Протокольным определением от 15.10.2020 судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие представителя с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Суд также учитывает, что назначение повторной судебной экспертизы, без достаточных к тому оснований, не только приведет к затягиванию процессуального срока рассмотрения дела, что в свою очередь не отвечает целям и задачам административного судопроизводства, но и увеличит судебные издержки.

Не нашел суд правовых оснований и для назначения по делу экспертизы, направленной на проверку экспертного заключения, подготовленного экспертом ФИО34, ввиду чего соответствующее ходатайство также было отклонено.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка в размере, определенном экспертом ФИО34 по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2, пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации») в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Согласно положениям абзацев 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В Комиссию с соответствующим заявлением ФИО5 обратился 25.03.2020.

В силу положений статей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ФИО5 в пользу административного ответчика администрации города Белгорода подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в размере 25 000 руб., факт несения которых подтвержден платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №, определением от 30.06.2020 о назначении по делу экспертизы, определением от 15.10.2020 о перечислении с лицевого счета суда на расчетный счет эксперта денежных средств в сумме 25 000 руб., внесенных администрацией города.

Как видно из материалов административного дела, административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не оспаривали по основаниям возникновения данного права.

Приведенные представителем администрации города доводы о необоснованности заявленного административным истцом размера рыночной стоимости земельного участка, в подтверждение которой административным истцом был предоставлен отчет об оценке, и на доказывание которых административным ответчиком были понесены издержки в виде оплаты экспертизы в размере 25 000 руб., подтвердились в ходе судебного разбирательства, что следует из решения суда.

Отличие пересмотренной кадастровой стоимости земельного участка, определенной при массовой оценке, от кадастровой стоимости в размере рыночной является незначительным (8, 5 %). Такая разница очевидно укладывается в допустимый диапазон отклонений с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

О льготах, предусмотренных статьей 107 КАС Российской Федерации, административным истцом не сообщено. При этом в определении суда от 26.05.2020 ФИО5 разъяснены положения статьи 107 КАС Российской Федерации.

При таких обстоятельствах в пользу администрации города Белгорода с административного истца подлежат взысканию расходы, понесенные на оплату судебной экспертизы.

По вышеназванным основаниям, судебные расходы, понесенные административным истцом (300 руб. – государственная пошлина), остаются на нем и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО5 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 164 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости, - 

<

данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014.

Датой подачи заявления ФИО5 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 25.03.2020.

Взыскать с ФИО5 в пользу администрации города Белгорода 25 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 29.10.2020