Судья Мекерова С.Р. Дело № 33аа-852/17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 27 июля 2017 года

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю., Болотовой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Тесля А.А. на решение Ставропольского краевого суда от 01 февраля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Гандыляна Сергея Семеновича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав выступления участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гандылян С.С. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ….., равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3996000 рублей. 

В обоснование административного иска административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером …., площадью 1 306 кв.м, назначение: земли населенных пунктов - для продолжения строительства школы бокса с офисными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица …..

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 9 840 879,78 рублей.

Административный истец Гандылян С.С. полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему земельного участка недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого участка, что нарушает его права как плательщика земельного налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога.

Согласно отчету об оценке № 3-07 от 01 августа 2016 года, выполненного оценщиком ИП Турсуновым З.М., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3 996 000 рублей.

На вышеуказанный отчет получено положительное экспертное заключение, выданное Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» № 834/01-16 от 05 августа 2016 года. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению Научно – образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» № 207/08/16-Э от 14 сентября 2016 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 9 770 000 рублей.

Определением Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2016 года в связи с выявленными в заключении эксперта существенными противоречиями, влияющими на правильность выводов о рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству стороны административного истца по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы №2391/8-4 от 26 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 9 479 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 01 февраля 2017 года административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером …., равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 01 января 2015 года в размере 9 479 000 рублей.

С Гандыляна С.С. в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взысканы расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 800 рублей. 

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Тесля А.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции в части установленного размера рыночной стоимости земельного участка отменить. 

Указывает, что размер рыночной стоимости определен судом на основании заключения эксперта, подготовленного Северо-Кавказским региональным центром судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. Вышеуказанное заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации и влечет определение недостоверного размера рыночной стоимости объектов.

Из представленных на странице 23-25 скриншотах объявлений следует, что объекты аналоги 2 и 5 обновлены автором и скачаны экспертом после даты оценки, в 2016 году и 2015 году соответственно.

Из смысла пункта 8 ФСО № 1 следует запрет на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки при расчете рыночной стоимости объекта. Эксперт не может свидетельствовать, что при обновлении объявления сведения не изменялись, в том числе информация о стоимости. Таким образом, выбор объектов аналогов 2 и 5 произведен в нарушение пункта 8 ФСО № 1.

Экспертом необоснованно принята корректировка для активного рынка. Вместе с тем, современный рынок характеризуется как «Неактивный», что наглядно отражает даже анализ выбранных объектов - аналогов. Они выставлены на продажу и не выкуплены в течение двух лет. Размер корректировки следует определять на основании справочника оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Том 3, 2014 год (л. 18, раздел 2.2 «Скидка на торг. Неактивный рынок»), корректировка на «уторговывание». По данному типу недвижимости, составляет - 14%. 

Корректировка на «Площадь» учитывает тот факт, что стоимость 1 кв.м. небольших земельных участков выше, чем земельных участков большей площади. Площади оцениваемого объекта и объектов аналогов сопоставимы, следовательно, корректировка не требуется. Указанное обстоятельство подтверждается многочисленными риэлтерскими агентствами города Ставрополя и наглядно следует из справочника оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Том 3, 2014 г. (л. 132, раздел 3.3 «Масштабный фактор (отношения удельной стоимости земельных участков различной площади)». В диапазоне от 0,1 - 0,5 га объекты признаются сопоставимыми. 

Корректировка на «Красную линию» для объектов аналогов 4 и 5 в размере 36 % представляется необоснованной. В заключении отсутствует информация о принятых экспертом мероприятиях в целях установления реального местоположения объектов аналогов. Принять корректировку лишь на основании допущения эксперта невозможно. В таком случае, можно также предположить, что объект находится на «красной линии».

Следует отметить, что полученные в результате расчетов стоимости 1 кв.м. объектов аналогов имеет расхождение между собой более чем в 30%, в некоторых случаях на 61%, что недопустимо в оценке и свидетельствует о некорректном поборе аналогов и необоснованности рыночной стоимости.

Проводя расчет на основании тех же объектов аналогов, с учетом замечаний, можно прийти к реальной рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка.

Объект аналог 1 некорректен, полученная стоимость 1 кв.м. более чем в 30% превышает иные результаты полученной стоимости 1 кв.м.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ….. составляет 5 638 563,58 рублей. 

Учитывая изложенное, проведенная экспертиза является недопустимым доказательством. Административным истцом в суде первой инстанции указанные доводы озвучивались, ходатайство о проведении повторной экспертизы заявлялось.

В указанных условиях, у суда отсутствовали доказательства достоверного размера рыночной стоимости объекта. Кроме того, суд необоснованно отказал административному истцу в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило. 

Гандылян С.С., его представитель Локтионов А.С., представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

От представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Деминой Д.С. поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. 

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного истца Тесля А.А., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя администрации города Ставрополя Погадаева В.С., возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Атаян А.Р., просившую решение суда оставить без изменения, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы. Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, но состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г ода № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:022405:30, площадью 1 306 кв.м., назначение: земли населенных пунктов для продолжения строительства школы бокса с офисными помещениями, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Гражданская, 2А, в квартале 25, принадлежит на праве собственности Гандыляну С.С. на основании договора купли-продажи земельного участка, находящегося в границах муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края № 65 от 22 июня 2016 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26АК718798 от 11 июля 2016 года.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от" 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой опенки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае но состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 13 мая 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 9 840 879 рублей 78 копеек.

Установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает нрава и обязанности его собственника Гандыляна С.С., как плательщика земельного налога и дает ему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, Гандылян С.С. в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ИП Турсунов З.М. отчет об оценке № 3-07 от 01 августа 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года, составляет 3 906 000 рублей.

На указанный отчет об оценке экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 834/01-16 от 05 августа 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №207/08/16-Э от 14 сентября 2016 года, выполненной экспертом Научно- образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет», по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 9 770 000 рубля.

Ввиду возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличия противоречий в выводах эксперта судом по ходатайству представителя административного истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №2391/8-4 от 26 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 9 479 000 рублей.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы), которому поручено проведение экспертизы; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. 

В рамках сравнительного подхода экспертом выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 6 объектов-аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым земельным участком, расположенных в разных районах города Ставрополя. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта опенки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении экспертизы.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки (июль, август, ноябрь и декабрь 2014 года) и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены скриншоты интернет-страниц с объявлениями о продаже объектов- аналогов.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравни тельного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт - Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Жукова И.И., составившая вышеуказанное экспертное заключение, подтвердила его выводы, обосновав применение корректировок на передаваемые права, площадь, торг и применение иных корректировок.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подходa позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 201 5 года.

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. В связи с чем, отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключение эксперта выводы, не представлено. Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится. 

Все выводы эксперта сделаны в рамках его профессиональных знаний, сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного истца и его представителя не имеется.

Доказательств подтверждающих, что заключение судебной оценочной экспертизы № 2391/8-4 от 26 декабря 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения - Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации является недопустимым доказательством, не представлено.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключение эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Таким образом, заключение повторной судебной оценочной экспертизы является доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представленный административным истцом отчет об оценке, положительное экспертное заключение на него, заключение эксперта № 207/08/16-Э от 14 сентября 2016 года, не являются надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку они противоречит заключению повторной судебной экспертизы и не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере, определенном заключением повторной судебной экспертизы № 2391/8-4 от 26 декабря 2016 года.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 01 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: