Дело № 2-75/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 февраля 2020 года город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Чуряева А.В.,

при секретаре Рохлиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной стоимости жилого помещения, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной стоимости жилого помещения. В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником квартиры 

<

...> В 2019 г. постановлением администрации г. Орла указанный многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Поскольку проживание истца в указанном доме создает угрозу ее жизни и здоровью, истец полагает, что ответчик обязан выкупить у нее принадлежащее ей жилое помещение. В связи с этим истец просила суд взыскать в свою пользу рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли на земельный участок в размере 2 005 600 рублей, убытки по выкупу и изъятию жилого помещения в размере 110 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 232 900 рублей, расходы на проведение досудебной оценки в размере 7 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 19 978 рублей.

В ходе судебного разбирательства по делу после проведенной судебной экспертизы истец уточнила заявленные исковые требования. В окончательном виде просит суд взыскать в свою пользу рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли на земельный участок в размере 1 722 125 рублей, убытки по выкупу и изъятию жилого помещения в размере 111 168 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 202 615 рублей, расходы на проведение досудебной оценки в размере 7 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины.

Истец ФИО1, извещенная о дате и месте судебного заседания по делу, в суд не явилась. Ее представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика администрация г. Орла по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на нарушение истцом установленной законом процедуры выкупа жилого помещения, а именно, обращение в суд до истечения срока переселения жителей из жилого дома. Применительно к исковому требованию о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указала на то, что истцом не представлено суду доказательств, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта жилого дома на момент приватизации находящихся в нем жилых помещений.

В силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ.

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Частью 7 статьи 32 ЖК РФ установлено, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 статьи 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 22 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г., отметил, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что истец является собственником квартиры 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Из поквартирной карточки следует, что в указанной квартире никто кроме истца не зарегистрирован по месту жительства.

Заключением межведомственной комиссии при администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ установлены основания дл признания многоквартирного дома 

<

...> аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Орла №*** от ДД.ММ.ГГ многоквартирный дом 

<

...> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла поручено направить собственникам помещений этого жилого дома требования о сносе дома в срок до ДД.ММ.ГГ

На основании договора найма жилого помещения маневренного фонда №*** от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и муниципальным казенным учреждением «Управление коммунальным хозяйством г. Орла», истец до окончания срока действия этого договора, то есть до ДД.ММ.ГГ проживала в комнате 

<

...> в маневренном фонде.

Из пояснений представителей истца и ответчика в судебном заседании следует, что в настоящее время истец выехала из жилого помещения маневренного фонда и снова заселилась в принадлежащую ей квартиру.

Из приведенных выше правовых норм и актов Верховного Суда Российской Федерации следует, что решение вопроса о выкупе жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры - как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции. Исходя из этого, выкуп жилого помещения возможен только после того, как собственники жилых помещений в отведенный для них срок примут решение по поводу сноса дома. 

Однако Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 г. указал, что если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья человека по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома и суд может обязать орган местного самоуправления незамедлительно предоставить гражданам другие благоустроенные жилые помещения во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

Данная правовая позиция может быть применена и к отношениям по выкупу жилых помещений.

В подтверждение довода о том, что проживание в принадлежащей истцу квартире создает опасность для ее жизни и здоровья, истец сослалась на подготовленный по ее заказу технический отчет 

<

данные изъяты> №***, из которого следует, что многоквартирный дом, в котором находится квартира истца, был построен до 1917 г. и в настоящее время находится в аварийном состоянии. Срок эксплуатации фундаментов, несущих конструкций (стен, перекрытий, крыши, кровли), прочих строительных конструкций (полов, перегородок, лестниц, отделки, окон, дверей) и инженерного оборудования здания значительно превышен. В связи с этим имеют место: неравномерная осадка фундамента здания с превышением предельных значений, размораживание и выветривание кладки фундамента повсеместно, сквозные трещины в цоколе с раскрытием до 10 мм., наклоны и выпучивание цоколя, наружных и внутренних стен до 7,5 см., отмостка вокруг дома отсутствует, прогибы и деформация наружных и внутренних стен на величину 20 см., трещины в несущих стенах раскрытием до 30 мм., прогиб чердачных перекрытий над вторым этажом до 70 мм., прогибы деревянных стропильных ног крыши здания до 48 мм. И др.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4, составлявший указанный технический отчет, подтвердил изложенные в нем выводы. Кроме этого, специалист пояснил, что указанный многоквартирный дом отключен от энергоснабжения и газоснабжения, его несущие конструкции разрушены, деревянные балки на крыше прогнили и прогибаются, имеются трещины в несущих стенах.

Оценив указанные доказательства, суд считает, что техническое состояние дома 

<

...>, в котором находится принадлежащая истцу квартира, создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем лиц, в том числе и истца.

В связи с этим истец не может быть лишена права требовать выкупа принадлежащего ей жилого помещения независимо от установленного администрацией г. Орла срока расселения жилого дома.

Истец просит включить в состав выкупной цены не только стоимость жилого помещения, но и стоимость принадлежащей ему доли в общем имуществе жилого дома и в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома.

Данные требования суд считает обоснованными, поскольку они соответствуют положениям вышеприведенных правовых актов и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Возражения ответчика о необоснованном включении истцом в состав исковых требований компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд отклоняет. Ответчиком не оспаривалось, что администрация г. Орла являлась наймодателем жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме 

<

...>. При этом сведений о проведении в этом многоквартирном доме капитального ремонта, суду не представлено. Между тем в силу приведенных выше правовых норм невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. Поскольку обязательства наймодателя в лице органа местного самоуправления остались не выполненными, право требования такой компенсации перешло к истцу. 

При определении размера выкупной цены за жилое помещение истец изначально основывалась на заключении о стоимости объекта оценки №*** от ДД.ММ.ГГ, выполненном специалистами (оценщиками) 

<

данные изъяты>. Из данного заключения следует, что рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения составляет 708 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка, приходящегося на принадлежащую истцу квартиру, составляет 1 297 600 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома, исходя из доли в нем истца, составляет 232 900 рублей.

Поскольку ответчик не согласился с заключением 

<

данные изъяты>, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка».

Из заключения эксперта-оценщика ФИО5 этой экспертной организации №*** от ДД.ММ.ГГ следует, что рыночная стоимость квартиры истца с учетом их доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, составляет 1 722 125 рублей, убытки по выкупу и изъятию квартиры составляют 111 168 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома, исходя из доли в нем истца, составляет 202 615 рублей.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании подтвердила выводы выполненного ею экспертного исследования, дала по ним необходимые пояснения.

Исходя из содержания этого заключения, истец уточнила свои исковые требования. 

Представитель ответчика также не оспаривала указанное заключение эксперта.

Исходя из этого, суд считает возможным при вынесении решения по делу основываться на заключении эксперта 

<

данные изъяты> №*** от ДД.ММ.ГГ как на допустимом доказательстве по делу.

В связи с этим суд считает возможным взыскать в пользу истца рыночную стоимость принадлежащей ей квартиры с учетом ее доли в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере 1 722 125 рублей, убытки по выкупу и изъятию квартиры в размере 111 168 рублей, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 202 615 рублей.

Удовлетворение искового требования собственника жилого помещения о выкупе этого жилого помещения предполагает прекращение его права собственности на это жилое помещение с признанием права собственности на него за муниципальным образованием.

В связи с этим суд считает необходимым прекратить право собственности истца на квартиру 

<

...> с признанием права собственности на эту квартиру за муниципальным образованием «Город Орел».

Истец также просит суд взыскать в свою пользу судебные расходы на оплату оценки в размере 7 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины.

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. 

Из части 1 статьи 88 ГПК РФ следует, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В подтверждение расходов на оплату оценки истцом помимо заключения 

<

данные изъяты> №*** от ДД.ММ.ГГ суду представлены договор с данной экспертной организацией №*** от ДД.ММ.ГГ, акт по нему №*** от ДД.ММ.ГГ и кассовый чек на оплату оценки в размере 7 000 рублей.

Проанализировав указанные документы, суд считает, что заявленные истцом расходы на оплату оценки являются документально обоснованными и связанными с рассмотренным делом, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика администрации г. Орла в пользу истца.

Из материалов дела следует, что истец при подаче иска в суд уплатила государственную пошлину в размере 19 978 рублей (чек-ордер от ДД.ММ.ГГ).

С учетом удовлетворенных судом исковых требований ответчик должен уплатить государственную пошлину в размере 18 379 рублей 54 копейки.

Исходя из этого, с ответчика администрации г. Орла в пользу истца подлежат взысканию расходы на уплату государственной пошлины в размере 18 379 рублей 54 копейки.

Также от экспертной организации 

<

данные изъяты> в суд поступило заявление об оплате проведенной судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.

Определением суда о назначении судебной экспертизы бремя по ее оплате было возложено на ответчика администрацию г. Орла. Однако из пояснений представителя ответчика и эксперта в судебном заседании следует, что судебная экспертиза ответчиками не оплачена.

В связи с этим суд считает необходимым взыскать с администрации г. Орла в пользу 

<

данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление ФИО1 к администрации г. Орла о взыскании выкупной стоимости жилого помещения удовлетворить. 

Взыскать с администрации г. Орла в пользу ФИО1 рыночную стоимость квартиры 

<

...> с учетом доли в общем имуществе многоквартирного дома и доли на земельный участок под этим домом в размере 1 722 125 рублей, убытки по выкупу и изъятию квартиры в размере 111 168 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размере 202 615 рублей, а также расходы на досудебную оценку в размере 7 000 рублей и расходы на уплату государственной пошлины в размере 18 379 рублей 54 копейки.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру 

<

...>

Признать право собственности на квартиру 

<

...> за муниципальным образованием «Город Орел».

Взыскать с администрации г. Орла в пользу 

<

данные изъяты> расходы на проведение судебной экспертизы в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда.

Судья А.В. Чуряев

В мотивированном виде решение суда изготовлено 11 февраля 2020 г.