Дело № 2-2191/2024

УИД 50RS0049-01-2024-004002-88

Р Е Ш Е Н И Е

 

И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

11 ноября 2024 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.

при секретаре судебного заседания Пиманкиной Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи долей земельных участков с долей жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении записи о переходе права собственности, признании преимущественного права покупки, прекращении права долевой собственности,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчикам ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи долей земельных участков с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО2 и ФИО3 недействительным; применении последствия недействительности сделки по договору купли-продажи 1/2 долей земельных участков и 1/2 доли жилого дома между ФИО2 и ФИО3 с момента ее совершения - ДД.ММ.ГГГГ; исключении записи о переходе права собственности на 1/2 долю земельного участка с КН № общей площадью 883 кв.м., на имя ФИО3, на 1/2 доли земельного участка с КН № общей площадью 907 кв.м на имя ФИО3, на 1/2 доли жилого дома с КН № общей площадью 46,6 кв.м на имя ФИО3; признании преимущественного права покупки указанного имущества, принадлежащего ФИО2, расположенного по адресу: 

<

адрес> переводе прав и обязанностей покупателя указанных частей дома и земельных участков; прекращении права общей долевой собственности ФИО2 на указанное имущество.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ФИО1 и ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство принадлежали в равных долях: 1/2 доли в жилом доме (КН №) общей площадью 46.6 кв.м, расположенном по адресу: 

<

адрес> 1/2 доли земельного участка с КН № общей площадью 883 кв.м и 1/2 доли земельного участка с КН № общей площадью 907 кв.м, на которых расположен жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 из сообщения, полученного в WhatsApp по телефону от ФИО3 узнала, что принадлежащие ответчику ФИО2 1/2 доли жилого дома и земельных участков отчуждены ею в пользу ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Считает сделку, совершенную между ФИО2 и ФИО3 незаконной. ДД.ММ.ГГГГ получила от ФИО2 уведомление о том, что ФИО2 продает принадлежащие ей на праве собственности 1/2 доли земельных участков и жилого дома (КН №), расположенных по адресу: 

<

адрес>; 1/2 доли земельного участка с КН № общей площадью 883 кв.м; 1/2 доли земельного участка с КН № на которых расположен жилой дом за 1 100 000 руб. Цена была явно завышена, поэтому ответила на это предложение не согласием, и предложила цену 500 000 руб. за 1/2 доли земельных участков и жилого дома, поскольку уведомление не содержало конкретных сумм по стоимости каждой отдельной доли земельных участков и стоимости доли в доме. Ответа на свое письмо не получила. В ДД.ММ.ГГГГ обнаружила на сайте Он реалт продажа объявление ФИО2 о продаже долей земельных участков и жилого дома за сумму 950 000 руб. ФИО1 повторно уведомила ФИО2 и предложила выкупить у нее 1/2 доли земельных участков и дома за 590 000 руб. Полагает, что цена, предложенная ответчиком ФИО2 в ДД.ММ.ГГГГ была существенно завышена.

Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что на конверте некорректно указаны реквизиты получателя, истец не имела возможности получить письмо, которое направлено заказным письмом без описи вложения. Имеется ответ Почты России о том, что в результате ошибки, письмо истцом не получено. Денежная сумма (оплата по договору) не была внесена на депозит Судебного департамента, готовы внести обеспечительный платеж. Между истцом и ответчиком сложились неприязненные отношения, поскольку ФИО2 была осуждена за мошенничество в сфере недвижимости; имелись многочисленные долги. Полагает, что в материалы дела представлены доказательства о том, что истец не была должным образом уведомлена о продаже спорного имущества.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, предоставил возражения на исковое заявление (л.д. 122, 166), в которых указал, что ДД.ММ.ГГГГ начал предварительное согласование о покупке спорного имущества с ФИО2 Она сразу пояснила, что продает свои доли, в связи с тем, что не может договориться со своей младшей сестрой ФИО1 из-за давних семейных споров и иных неприязней. Дополнительно ФИО2 пояснила, что ФИО1 не хотела покупать у неё эти доли за сумму - 1 100 000 руб. и практически не приезжала в эту деревню для ухода за участком и за домом, траву никогда не окашивала. В течении месяца советовался с нотариусом 

<

адрес> о правильности и законности покупки этих долей. И в начале ДД.ММ.ГГГГ. позвонил по телефону № младшей сестре и спросил её о желании продать её три 1/2 доли. Из ее ответа понял, что она будет готова к переговорам о продаже её долей, только после того, как он (ФИО3) купит три ? доли у ФИО2 (её старшей сестры). То есть, ФИО1, отлично знала, что её старшая сестра ФИО2 продает свои доли за 1 100 000 руб. В течении следующих месяцев, нотариус 

<

адрес> вместе с ФИО2 (её старшей сестрой) отправляли официальное письмо-уведомление ФИО1 - о преимущественном праве выкупа 3-х долей, и начали готовить договор купли-продажи этих трёх долей между ФИО2 и им (ФИО3). В ДД.ММ.ГГГГ. отправленное «письмо-уведомление» ФИО1 о преимущественном праве выкупа 3-х долей вернулось нотариусу 

<

адрес>, с пометкой - не доставлено до адресата ФИО1 Адрес: 

<

адрес>. Полагает, что ФИО1 принципиально не хотела расписываться в получении данного письма из-за личной неприязни и злоупотребляя своими правами. После оформления договора купли-продажи у нотариуса 

<

адрес>, дождался официальной регистрации уже своих прав собственности и уже в ДД.ММ.ГГГГ. начал общаться с ФИО1 о выкупе у неё её 3-х 1/2 долей. Но она категорически отказывалась общаться. После чего ДД.ММ.ГГГГ. подал в Чеховской городской суд Московской области исковое заявление о выделении доли в имуществе общего пользования в натуре, для обмена частями долей 2-х земельных участков, чтобы могли пользоваться каждый своим земельными участками по 9 соток). Полагает, что истец злоупотребляет своими правами, просит в иске отказать. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, направила в суд возражения на исковое заявление (л.д. 85-88, 149-150), в которых указала, что уведомление на имя истца было направлено нотариусом, оформлявшем сделку купли продажи. Истец с ДД.ММ.ГГГГ отслеживает объявление о продаже спорных участков и дома. Предпринимала попытки согласовать разделение участков при вступлении в наследство. ДД.ММ.ГГГГ. истцу сообщила о своем решении по электронной почте продать свои доли в имуществе, не обсудив даже стоимость, сроки, условия. Истец отказалась от своего приоритетного права покупки и не возражала о продаже третьим лицам. Цена на участки снижена до 700 000 руб. не была. За все время владения участками истец не занималась их благоустройством, поддержанием в должном виде, от соседей поступали жалобы о зарастании сорными травами, сухостоями. Считает, что истец была уведомлена должным образом, знала о продаже объектов недвижимости длительное время, не воспользовалась своим приоритетным правом покупки ввиду неподходящей для нее стоимости, а неполучение уведомления использует как инструмент для затягивания процесса. Просила в иске отказать.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО2

3-и лица – представитель Управления Росреестра по Московской области, представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Московской области, нотариус Подольского нотариального округа Московской области ФИО5 в судебное заедание не явились, извещены, об отложении дела не просили.

Нотариус Подольского нотариального округа Московской области ФИО5 направила в суд заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-их лиц. 

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи долей земельных участков с долей жилого дома (л.д. 131-135), согласно условий которого ФИО2 продала ФИО3 принадлежащую ей по праву долевой собственности ? долю земельного участка площадью 907 кв.м с КН № по адресу: 

<

адрес>, размещенную на нем ? долю жилого дома с КН № по адресу: 

<

адрес> ? долю земельного участка с КН № по адресу: 

<

адрес>

Согласно п.п. 1.2, 1.4, 1.5 указанного договора ? доля спорного имущества принадлежала ФИО2 на основании свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ

Из пункта 1.9 стороны оценили указанные доли земельных участков в 900 000 руб., стоимость ? доли жилого дома – 200 000 руб., общая сумма оценки составила 1 100 000 руб. 

По соглашению сторон расчет между сторонами производится следующим образом: денежные средства в сумме 1 100 000 руб. покупатель ФИО3 передает продавцу ФИО2 до подписания договора наличными денежными средствами. 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец указывает на те обстоятельства, что также является собственником ? доли указанного имущества; при заключении оспариваемого договора было нарушено ее право преимущественной покупки спорного имущества; она не была уведомлена продавцом ФИО2 надлежащим образом о цене продажи спорных ? долей земельных участков и ? доли жилого дома. 

Как усматривается из выписок из ЕГРН (л.д. 9-17), истец ФИО1 является собственником ? доли земельного участка площадью 907 кв.м. с КН № по адресу: 

<

адрес>, ? доли жилого дома с КН № по адресу: 

<

адрес> ? доли земельного участка с КН № по адресу: 

<

адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно статье 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

По смыслу приведенных норм, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим.

При этом, бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, должно быть возложено на продавца.

Истцом, в обоснование своей позиции было указано, что она не была уведомлена о предстоящей продаже спорного имущества, таким образом, преимущественное право покупки нарушено.

При этом, в исковом заявлении истец поясняет, что ДД.ММ.ГГГГ получила от ответчика ФИО2 уведомление о том, что она (ФИО2) продает принадлежащие ей на праве собственности 1/2 долей земельных участков и жилого дома за 1 100 000 руб. Полагая, что цена была явно завышена, ответила на это предложение несогласием, и предложила цену 500 000 руб. (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ. повторно уведомила ответчика ФИО2 и предложила выкупить у нее 1/2 доли земельных участков и дома за 590 000 руб. (л.д. 71).

В подтверждение цены спорного недвижимого имущества истцом представлено заключение об оценке № (л.д. 34-70) согласно которого рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ. составляет округленно 930 000 руб. В связи с чем полагает, что цена, предложенная ответчиком ФИО2 в 2020 году была существенно завышена.

Из представленных ответчиком доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ. в адрес ФИО1 (

<

адрес>), исполняющей обязанности нотариуса Подольского нотариального округа Московской области ФИО5 – ФИО6 было направлено заявление ФИО2 и предложение о покупке 1/2 доли в праве собственности на земельный участок площадью 907 кв.м. с КН № по адресу: 

<

адрес>, ? доли в праве собственности на жилой дом с КН № по адресу: 

<

адрес> ? доли в праве собственности на земельный участок с КН № по адресу: 

<

адрес> за 1 100 000 руб., из которых стоимость ? долей спорных земельных участков по 450 000 руб., стоимость ? доли жилого дома – 200 000 руб., что подтверждается также свидетельством о направлении заявления, выданным исполняющим обязанности нотариуса ФИО5 – ФИО6 (л.д. 123-126).

Однако, данное письмо ФИО1 получено не было и возвращено с указанием "не доставлено до адресата".

Согласно ответу Почта России на судебный запрос (л.д. 177) РПО № ДД.ММ.ГГГГ. поступило в адресное отделение почтовой связи Москва №. ДД.ММ.ГГГГ извещение сформировано и передано почтальону для доставки адресату. В связи с неполучением в установленный срок, РПО было возвращено ДД.ММ.ГГГГ в адрес отправителя по истечении срока хранения. 

Направление извещения о продаже доли посредством совершения нотариального действия является предусмотренным законом способом направления извещений и свидетельствует о соблюдении ответчиками требований пункта 2 статьи 250 ГК РФ.

Договор купли-продажи принадлежащих ответчику долей заключен с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ., то есть по истечении срока, установленного ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Извещение о сделке направлено и в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ считается полученным, поскольку было направлено по месту жительства истца по адресу: 

<

адрес> было возвращено отправителю по иным обстоятельствам. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о направлении заявления от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 126), подписанным исполняющим обязанности нотариуса Подольского нотариального округа Московской области ФИО5 – ФИО6, а также представленными заявлением и данными по отправке.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Согласно п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Сам по себе факт неполучения истцом заказного письма с предложением от ответчика ФИО2 о приобретении долей земельных участков и жилого дома, направленного по ее адресу регистрации, не свидетельствует о нарушении ФИО2 преимущественного права истца ФИО1 покупки долей земельных участков и жилого дома, в результате чего должно быть ограничено право собственника на распоряжение своим имуществом. Следовательно, ответчик ФИО2, направив в адрес истца через нотариуса заявление о намерении произвести отчуждение 1/2 долей в праве собственности на указанные земельные участки и жилой дом с указанием возможности истца воспользоваться правом преимущественной покупки, выполнила условия отчуждения доли в квартире, установленное ст. 250 ГК РФ.

Доказательств того, что ответчик ФИО2 забрала из почтового ящика сообщение нотариуса с целью его неполучения истцом, материалы дела не содержат. 

Разрешая исковые требования ФИО1 о признании преимущественного права покупки доли в общей долевой собственности на спорное имущество, переводе прав и обязанностей покупателя, признании сделки недействительной, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1, поскольку обязанность ФИО2 надлежащим образом уведомить остальных участников о намерении продать доли в общем имуществе и об условиях продажи долей была исполнена, доли в праве собственности не были проданы до истечения установленного срока, то есть ответчиком ФИО2 соблюдены требования, установленные законодательством для указанной категории сделок, истец своим преимущественным правом на покупку долей в спорном имуществе не воспользовалась.

Согласно разъяснениям п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от дата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Согласно разъяснениям, данным в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В данном случае выбор условий, на которых имущество могло быть отчуждено, принадлежал ответчику ФИО2, как собственнику. Истец была вправе соглашаться, либо не соглашаться с заявленными ответчиком условиями продажи. Не изъявив желания приобрести доли на условиях ответчика, истец предоставила ответчику право продать свои доли другому лицу.

Также истцом не представлены доказательства, подтверждающие ее платежеспособность. Денежные средства, необходимые для приобретения спорных долей земельных участков и жилого дома, истец могла внести на счет Управления Судебного департамента Московской области, в то время как истцом ни на момент заключения договора купли-продажи спорных долей земельных участков и жилого дома, ни в ходе рассмотрения дела в суде не представлено доказательств своей платежеспособности для покупки 1/2 долей спорных земельных участков и жилого дома по цене 1 100 000 руб.

Доводы истца о завышенной стоимости проданной ответчиком 1/2 долей земельных участков и жилого дома не могут служить основанием для удовлетворения заявленного иска, поскольку в силу ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению устанавливать продажную цену имущества.

В соответствие со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. 

Нежелание истца приобретать спорные доли за цену, установленную продавцом, не влечет за собой обязанность продавца снижать продажную стоимость имущества либо запрет на продажу имущества иному лицу.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи долей земельных участков с долей жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки, исключении записи о переходе права собственности, признании преимущественного права покупки, прекращении права долевой собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: