Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июля 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при ведении протокола помощником судьи Сорокиным Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-648/2020 (пред. № 3а-1629/2019) по административному исковому заявлению фио и фио об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио и фио обратились в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности земельных участков, расположенных в 

<

данные изъяты>, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административные истцы указывают, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих им земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и, соответственно нарушает их (истцов) права как плательщиков земельного налога.

Административные истцы просили суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на дату кадастровой оценки в представленном отчете об оценке № АРХ-157/19/М от 26 сентября 2019 года, составленном оценщиком ООО «АРХОНТ КОНСАЛТИНГ».

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административными истцами отчета об оценке рыночной стоимости данных объектов на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, их действительной рыночной стоимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости, определенного в отчете об оценке.

В судебное заседание административный истец не явился. В суд поступило уточненное административное исковое заявление, в соответствии с которым административный истец просит суд установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Представитель административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО1 поддержала ранее поданные в суд письменные замечания к экспертному заключению. Полагала заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) необоснованный отказ от доходного подхода; 2) корректировка на «дату предложения» рассчитана по данным иного сегмента рынка; 3) ненадлежащая корректировка на «статус населенного пункта».

Административным соответчиком – ГБУ МО «ЦКО» в суд также были поданы письменные замечания, поддержанные представителем ГБУ МО «ЦКО» - ФИО2: 1) ненадлежащий анализ рынка; 2) отказ от доходного подхода; 3) ненадлежащая корректировка на «статус населенно пункта»; 4) отказ от корректировки на форму земельного участка – аналога № 2; 5) не проанализирован фактор улучшений (забор) на аналоге № 3.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным в соответствии со ст. 150 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 6 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений 

<

...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности физического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что фио является собственником земельного участка: с 

<

данные изъяты> общей площадью 31 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>;

земельного участка с 

<

данные изъяты>, общей площадью 16 470 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

фио является арендатором земельного участка: с КН 

<

данные изъяты> общей площадью 7 358 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>.

Судом также установлено, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена актом № 012д от 21 июня 2019 года ГБУ МО «ЦКО» в рамках реализации ч. 9 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости.

Согласно заключению эксперта № 3а-648/20/Э от 12 мая 2020 года ООО «ПЕРВАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» ФИО3, которому судом было поручено проведение повторной судебной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, оценщиком при составлении отчета об оценке были допущены нарушения требований российского законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на даты их оценки составляет: КН 50:50:0040402:55 – 66 288 518 рублей; КН 50:50:0040402:53 – 40 322 454 рублей; КН 50:50:0040402:51 – 20 644 459 рублей.

Исследовав экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям с. 1-3 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ). Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указание административных ответчиков на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, является несостоятельным, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а на стр. 44 заключения содержится подробное обоснование отказа от применения доходного подхода, с которым суд соглашается.

Довод административного ответчика о том, что эксперт произвел расчет корректировки на «дату предложения» по данным иного сегмента рынка, не нашел своего подтверждения в судебном заседании.

Замечание ответчиков относительно применения ненадлежащей корректировки на «статус населенного пункта» является необоснованным. Экспертом было проанализировано локальное месторасположение объектов и их аналогов и сделан обоснованный вывод относительно статуса населенных пунктов к областным центрам. Кроме того, эксперт пояснил, что применение градации, которую предлагают применить административные ответчики, привело бы к корректировке + 58%, что исказило бы реальную рыночную стоимость объектов.

Замечание ГБУ МО «ЦКО» относительно ненадлежащим образом проведенного анализа рынка и несоответствия итоговой стоимости рыночным данным суд оценивает критически: на стр. 36-37 ЭЗ отражено исследование экспертом рынка с учетом всех основных факторов, которые влияют на цену объекта оценки.

Указание административного ответчика на необоснованный отказ эксперта от корректировки на «форму земельного участка», является несостоятельным, поскольку каких-либо данных о том, что земельные участки являются непригодными для использования по назначению представлено не было.

Довод ГБУ МО «ЦКО» о том, что эксперт проигнорировал наличие улучшений на аналоге № 3 (забора) не заслуживает внимания, поскольку участки оцениваются как условно свободные от каких-либо строений и улучшений. В судебном заседании эксперт пояснил, что даже при учете данного фактора стоимость благоустройства забора по отношению к стоимости земельного участка несущественна и отклонение от полученного результата составит менее 2%.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости представителем административного ответчика суду не представлено. 

Иными лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не оспариваются.

Оценив экспертное заключение эксперта ООО «ПЕРВАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» фио в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом рыночная стоимость спорных земельных участков является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могли быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на дату их оценки, и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, требование фио и фио об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио и фио об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость:

земельного участка: с КН 

<

данные изъяты> общей площадью 31 504 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 ноября 2018 года в размере 66 288 518 (шестьдесят шесть миллионов двести восемьдесят восемь тысяч пятьсот восемнадцать) рублей;

земельного участка с КН 

<

данные изъяты>, общей площадью 16 470 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 7 ноября 2018 года в размере 40 322 454 (сорок миллионов триста двадцать две тысячи четыреста пятьдесят четыре) рубля;

земельного участка: с КН 50:50:0040402:51, общей площадью 7 358 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производство хлопчатобумажной пряжи и изделий из нее, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 12 сентября 2018 года в размере 20 644 459 (двадцать миллионов шестьсот сорок четыре тысячи четыреста пятьдесят девять) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 7 ноября 2019 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян