Дело № 2-685/2025

65RS0011-01-2025-001106-52

Мотивированное 

решение

 изготовлено 

28 октября 2025 года. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года город Макаров 

Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в составе: 

председательствующего судьи Чудиновой А.А., 

при секретаре Мирсановой О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что дата между ним и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *. В этот же день матери ответчика – *5, действующей по доверенности от дата , в счет оплаты за покупку квартиры он передал 10 000 рублей, и въехал в приобретенную квартиру. Факт получения ответчиком денежных средств подтверждается ее распиской от дата . Государственную регистрацию права собственности в отношении квартиры он не осуществил, однако с момента заключения договора купли-продажи он открыто, добросовестно и непрерывно владеет и пользуется указанным недвижимым имуществом как своим собственным. В настоящее время жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Для заключения договора мены жилого помещения на иное равноценное жилое помещение ему необходимо было зарегистрировать договор купли-продажи, однако, обратившись за регистрацией права, он узнал, что дата право собственности в отношении спорного жилого помещения зарегистрировано за ответчиком ФИО2. С учетом уточненных исковых требований, истец просит суд признать отсутствующим право собственности ответчика ФИО2 на спорное жилое помещение, расположенное по адресу: *; исключить из ЕГРН запись государственной регистрации права собственности *2 на указанное недвижимое имущество. 

Судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – комитет по управлению муниципальной собственностью Макаровского муниципального округа Сахалинской области (далее – КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (Управление Росреестра по Сахалинской области). 

В судебном заседании истец ФИО1 уточненные исковые требования поддержал, которые просит удовлетворить по основаниям, изложенным в иске; отказался от исковых требований в части взыскания с ответчика расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 000 рублей и судебных расходов в размере 167 рублей. Последствия отказа от иска в части требований о взыскании судебных расходов ему разъяснены и понятны, о чем суду представлено письменное заявление. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась; о дате, времени и месте рассмотрения дела ответчик извещена надлежащим образом; сведениями о неявке по уважительной причине суд не располагает; ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не поступало, ранее предоставила заявление о согласии с исковыми требованиями. 

Представители третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика КУМС Макаровского муниципального округа Сахалинской области, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области в судебное заседание не явились; о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; сведениями о неявке представителей по уважительной причине суд не располагает; ходатайств об отложении рассмотрения дела суду не поступало. 

На основании положений статьи 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав истца, изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 

По общему правилу, установленному пунктом 3 статьи 1, пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По общему правилу, установленному статьями 454, 549 ГК РФ, по договору купли-продажи квартиры одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту квартиру и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В силу статьи 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации (пункты 1 и 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ). 

На основании положений статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). 

Статьей 9 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. 

Статья 12 ГК РФ, в свою очередь, определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными законом. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

При этом, согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

В судебном заседании установлено, и что не оспаривается сторонами, дата между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *, по условиям которого ФИО2 продала в собственность ФИО1 спорное жилое помещение; по согласованию сторон цена передаваемой квартиры составляет 10 000 рублей (л.д. 7). 

В пункте 1.3 указанного договора указано, что отчуждаемая по договору квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 03.08.1995, о чем сделана запись в Едином государственном реестре недвижимости № 171 от 02.08.1995, что подтверждено и сведениями из ГБУ «Сахалинский центр государственной кадастровой оценки» Сахалинской области (л.д. 81-84). 

В обоснование требований истцом представлена выполненная ФИО2 собственноручно расписка о получении от ФИО1 денежных средств в размере 10 000 рублей в качестве оплаты за приобретенную им квартиру по договору купли-продажи от 20.08.1999по адресу: *; продавец претензий по оплате не имеет (л.д. 8). Однако государственная регистрация права собственности истца ФИО1 на спорную квартиру своевременно произведена не была. 

Истец ФИО1 зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении с 24.06.2002 по настоящее время, что подтверждается справкой администрации Макаровского муниципального округа Сахалинской области от 24.09.2025, а также сведениями, содержащимися в домовых книгах (л.д. 95, 96-97, 98-99, 100-101). 

В подтверждение несения расходов по оплате коммунальных услуг в отношении спорного жилого помещения истцом представлены справка и карточка расчетов МУП «Строитель», справка и выписка из лицевого счета ПАО «Сахалинэнергосбыт», согласно которым задолженность по оплате коммунальных услуг отсутствует (л.д. 24, 25-26, 27-28, 88, 89, 90-94,102, 103-106, 107-110). 

Таким образом установлено, что спорная квартира перешла во владение истца на законных основаниях (по договору купли-продажи), что ответчик ФИО2 не оспаривала. 

Между тем, согласно сведениям ГБУ «Сахалинский центр кадастровой оценки», право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано за ФИО2 на основании договора купли-продажи от дата *; дата внесено в книгу регистрации за *; сведения о регистрации права собственности ФИО1 на объекты недвижимости на территории Сахалинской области за отсутствуют (л.д. 81-82). 

Из представленных суду документов также следует, что ФИО2 дата через ГБУ СО «МФЦ» по Поронайскому муниципальному округу обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области с заявлением о государственной регистрации права на жилое помещение, расположенное по адресу: * (л.д. 48-49), в качестве основания представив договор купли-продажи квартиры от дата (л.д. 50-51,83-84). 

дата зарегистрировано право собственности ФИО2 в отношении вышеназванного жилого помещения (л.д. 11-14, 32-41). 

При этом из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости усматривается, что правообладателем квартиры по адресу: *, с дата до дата являлось муниципальное образование «Макаровский городской округ» Сахалинской области (л.д. 42-43). 

Регистрация права собственности на спорное жилое помещение на основании договора купли-продажи квартиры от дата совершена ответчиком ФИО2, не являющейся собственником этого имущества, в связи с тем, что дата между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому недвижимое имущество было отчуждено в собственность ФИО1 

Тем самым в действиях ответчика усматриваются признаки недобросовестности, что посягает на охраняемые законом жилищные права истца ФИО1 

Из представленных суду доказательств следует, что ни Макаровский муниципальный округ Сахалинской области, ни истец ФИО1 не совершали действий, направленных на отчуждение спорного жилого помещения. Данное имущество выбыло из их законного владения без их ведома, согласия и помимо их воли в результате не соответствующих прямым указаниям действующего гражданского законодательства недобросовестных действий ответчика. 

Таким образом, в судебном заседании нашло свое подтверждение нарушение прав истца на спорное жилое помещение, который приобрел его в собственность по договору купли-продажи от дата , поскольку у ответчика не имелось законных оснований на регистрацию прав в органе государственной регистрации прав в отношении спорной квартиры по договору купли-продажи от дата , при наличии письменно оформленной сделки купли-продажи спорного жилого помещения от дата . 

Суд полагает также обратить внимание на то, что договор купли-продажи от дата ответчиком не оспорен; каких-либо претензий со стороны ФИО2 к истцу в течение всего времени владения спорной квартирой не предъявлялось. Доказательств, подтверждающих иное, суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, исключении сведений из ЕГРН – удовлетворить в полном объеме. 

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью 40,8 кв. м, с кадастровым номером 65:13:0000005:262, расположенное по адресу: *. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилое помещение общей площадью 40,8 кв. м, с кадастровым номером * расположенное по адресу: *. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд Сахалинской области постоянное судебное присутствие в городе Макарове Макаровского района Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья