УИД50RS0031-01-2024-014098-48

Дело № 2-513/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ужакиной В.А., 

при секретаре судебного заседания Комаровой В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» о взыскании неосновательного обогащения, процентов, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» о взыскании неосновательного обогащения в размере 383798,00 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ за период 07.03.2023 по 03.07.2024 в размере 49455,00 руб., процентов за период с 04.07.2024 по дату фактического исполнения обязательства по возврату неосновательного обогащения в размере 1/365 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, компенсации морального вреда в размере 30000,00 руб., штрафа в связи с неисполнением требования потребителя в досудебном порядке в размере 50 % от присужденной судом суммы, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25000,00 руб.

В обоснование требований истец указал, что 23.07.2022 заключил с АО «Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» договор долевого участия в строительстве №, по условиям которого ответчик обязался передать истцу квартиру площадью 44,4 кв.м., а истец в свою очередь – уплатить за нее 11360417,00 руб.

07.06.2023 истец получил от ответчика письмо от 07.03.2023 о том, что жилой дом введен в эксплуатацию, квартира готова к сдаче, по результатам обмера площадь квартиры превысила проектную и составила 45,3 кв.м., истец должен произвести доплату за дополнительную площадь в размере 230279,00 руб. Добросовестно полагаясь на то, что фактическая площадь квартиры действительно превысила проектную, истец произвел необходимую доплату и принял квартиру.

В марте 2024 истец заказал в ГБУ МО «МособлБТИ» техническую инвентаризацию квартиры, по результатам которой выяснилось, что фактическая площадь квартиры составляет 43,8 кв.м. Таким образом, ответчик не только не имел права требовать оплаты в размере 230279,00 руб., а напротив должен был выплатить истцу 153519,00 руб. за уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной. 

15.05.2024 между истцом и ФИО2 заключен договор об оказании юридических услуг по подготовке претензии и составлению искового заявления на сумму 25000,00 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.

Также ФИО1 указывает, что действиями ответчика ему причинен моральный вред, который он оценивает в 30000,00 руб.

Поскольку претензия истца о возврате денежных средств, направленная ответчику 07.07.2024, оставлена последним без ответа, ФИО1 вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец в судебном заседании на требованиях настаивал.

Ответчик в лице представителя в судебном заседании в иске просил отказать, пояснил, что окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, а выполняет их ГП БТИ. Только на основании этих обмеров составляются акты приема-передачи квартир, и именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не указанная в Договоре. В соответствии с техническим паспортом от 04.01.2023 общая площадь спорной квартиры составляет 45,3 кв.м, следовательно, застройщик не мог передать квартиру иной площади. Эта же площадь внесена в реестр ЕГРН (л.д. 72-78).

Суд, исследовав материалы, имеющиеся в деле, приходит к следующему.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) не содержит обязательных требований к порядку определения цены договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Согласно ч. 4 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. 

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

В кадастр недвижимости вносится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Основной характеристикой объекта недвижимости является протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение п. 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу указанной нормы, обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения (не основано ни на законе, ни на сделке).

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать наличие обстоятельств, в силу которых неосновательное обогащение не подлежит возврату, либо то, что денежные средства или иное имущество получены обоснованно и неосновательным обогащением не являются, должна быть возложена на приобретателя.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФИО1 и АО «Специализированный застройщик «Вектор Недвижимости» заключен договор долевого участия в строительстве № от 23.07.2022, объектом которого является жилое помещение (квартира), расположенное по адресу: АДРЕС, имеющее следующие индивидуальные характеристики: секция: 2, этаж: 11, №, общая приведенная площадь: 45,4 кв.м., общая проектная площадь: 44,4 кв.м., количество комнат -1 (л.д. 13-32).

Согласно п. 5.1. Договора цена Договора составляет 11360417,00 руб.

Согласно п. 5.5.1. Договора если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь «объекта долевого строительства» оказалась больше проектной площади, указанной в п. 1.3. Договора, дольщик в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения уведомления от застройщика обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом в соответствии с п. 5.1. и настоящим пунктом Договора.

Если по результатам данных технической инвентаризации общая площадь «объекта долевого строительства» оказалась меньше проектной площади, указанной в п. 1.3. Договора, застройщик обязан возвратить дольщику разницу между внесенными денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства «Объекта долевого строительства» (п. 5.5.2. Договора).

Уведомлением АО «СЗ «Вектор Недвижимости» от 07.03.2023 застройщик сообщил истцу об увеличении площади квартиры и необходимости оплатить денежные средства в размере 230279,00 руб., принять объект долевого строительства и подписать передаточный акт (л.д. 39).

Истец выполнил свои обязательства по Договору в полном объеме, произвел доплату за дополнительную площадь в размере 230279,00 руб.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства к Договору участия в долевом строительстве № от 23.07.2022 Застройщик ДД.ММ.ГГГГ передал, а дольщик - ФИО1 принял следующий объект долевого строительства: квартиру, №, расположенную по адресу: АДРЕС, кадастровый №, общая площадь 45,3 кв.м. (л.д. 38).

30.03.2024 истец обратился в ГБУ АДРЕС «Московское областное бюро технической инвентаризации» для выполнения работ по технической инвентаризации вышеуказанной квартиры (л.д. 41).

Согласно техническому паспорту жилого помещения – АДРЕС по адресу: АДРЕС, изготовленному ГБУ Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 04.04.2024, площадь всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 44,9 кв.м, в том числе: помещений вспомогательного использования – 1,1 кв.м, общая площадь жилого помещения – 43,8 кв.м, из нее: жилая – 23,3 кв.м, подсобная – 20,5 кв.м (л.д. 42-45).

Истец направил в адрес ответчика претензию от 07.06.2024 с требованием выплатить денежные средства в размере 383798,00 руб. за уменьшение фактической площади по сравнению с проектной площадью квартиры (л.д. 51).

До настоящего времени ответчик на претензию истца не ответил.

Как следует из письменных возражений ответчика, в соответствии с техническим паспортом от 04.01.2023 общая площадь АДРЕС составляет 45,3 кв.м, эта же площадь внесена в реестр Единого государственного реестра недвижимости.

Судом установлено, что в отношении АДРЕС кадастровым номером № осуществлен государственный кадастровый учет, в соответствии с которым размер жилого помещения составляет 45,3 кв.м.

Ответчик не согласился с исковыми требованиями истца и ходатайствовал о назначении судебной строительно-технической экспертизы (л.д. 106-108).

Определением Одинцовского городского суда Московской области от 31.10.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГрадЭксперт». Перед экспертами поставлены следующие вопросы: 1. Определить фактическую площадь АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС Соответствует ли площадь АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС – площади АДРЕС исходя из технического паспорта ответчика, составленного 20.12.2022 (04.01.2023), а также площади по техническому паспорту истца, составленному 04.04.2024. 3. В случае выявления несоответствий, указать, в чем выражены такие несоответствия и определить причины несоответствия. 4. Определить, произведена ли в АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС, перепланировка. Если да, то в чем она выражена, определить время и детали выполнения перепланировки (л.д. 169-171).

Из заключения эксперта №, подготовленного ООО «ГрадЭксперт», усматриваются следующие выводы на поставленные вопросы:

1. АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС составляет 45,3 кв.м.

2. Площадь АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС не соответствует площади АДРЕС исходя из технического паспорта ответчика, составленного на 20.12.2022 (04.01.2023). 

Площадь АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС не соответствует площади АДРЕС исходя из технического паспорта истца, составленного 04.04.2024.

3. Площадь всех частей квартиры по техническому паспорту ответчика, составленному на 20.12.2022 (04.01.2023) не соответствует фактической в связи с изменением площади в ходе проведения отделочных работ.

Площадь всех частей квартиры по техническому паспорту истца, составленному на 04.04.2024 не соответствует фактической, в связи с погрешностями измерений и округления полученных результатов вычислений.

4. При проведении обследования признаков проведения перепланировки в АДРЕС многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС не зафиксировано (л.д. 177-195).

У суда не имеется оснований не доверять выводам указанной экспертизы, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями, при производстве экспертизы эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании предоставленных сторонами и собранных по делу доказательств, содержит все необходимые исходные сведения, взятые и использованные экспертом, даны ответы на все поставленные судом вопросы, в связи с чем, суд признает указанное заключение допустимым и относимым доказательством. 

Таким образом, учитывая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что причиной изменения площади спорной квартиры явилось проведение отделочных работ, истцом объект недвижимости принят 09.12.2023 без замечаний, а площадь квартиры по техническому паспорту, представленному истцом по состоянию на 04.04.2024, не соответствует фактической, в связи с погрешностями измерений и округления полученных результатов вычислений, также учитывая сведения об объекте, содержащиеся в государственном реестре недвижимости, суд приходит к обоснованному выводу о том, что истцом не доказан факт передачи ответчиком истцу помещения меньшей площади, чем предусмотрено договором, в связи с чем, со стороны АО «СЗ «Вектор Недвижимости» факт неосновательного обогащения отсутствует.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также учитывая достаточность представленных доказательств для разрешения спора по существу и их взаимную связь в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «СЗ «Вектор Недвижимости» о взыскании процентов, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья В.А.Ужакина

Мотивированное решение составлено 12.05.2025