К делу № 2-4534/2025

УИД: 61RS0022-01-2025-004206-66

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2025 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Гриценко Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Востриковой Л.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, Геннадиевича к Администрации г.Таганрога о сохранении в реконструируемом состоянии

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1, обратился в суд с исковым заявлением, в обоснование которого указал, что он является собственником земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

адрес> 

<

адрес>8, общей площадью 3754,5 кв.м. Им за счет собственных средств была произведена реконструкция вышеуказанных зданий, в результате чего, площадь здания изменилась. Однако, в связи с тем, что разрешения на реконструкцию истцом не получалось, произведенная реконструкция имеет характер самовольно выполненной. Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска в суд.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом., при этом, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, в котором поддержал заявленные требования. Ответчик по делу – Администрация города Таганрога, в судебное заседание явился, возражал удовлетворению заявленных требований.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся сторон.

Изучив материалы дела, исследовав доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресам: 

<

адрес> площадью 3754,5 кв.м. Им за счет собственных средств была произведена реконструкция вышеуказанных зданий, в результате чего, площадь здания изменилась.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № 3881кв.м., с видом разрешенного использования: «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», который находится в собственности истца, а также на земельном участке с кадастровым номером 61:58:№ с видом разрешенного использования: «для строительства дополнительных помещений кинотеатра», который находится в аренде у истца. Однако, поскольку разрешения на реконструкцию истцом не получалось, произведенная реконструкция имеет характер самовольно выполненной.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, принадлежащего истцу на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Реконструкция принадлежащего истцу здания осуществлена истцом с выполнением требований строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав третьих лиц, что подтверждается необходимыми экспертными заключениями.

Учитывая изложенное, единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец возвел (реконструировал) объект на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

В рамках настоящего спора судом была проведена судебно-строительная экспертиза АНО «Центр Экспертных Исследований»

Согласно заключению заключение №317/2025 от 01.12.2025г. спорное здание на момент проведения исследования соответствует: требованиям СП 42.1333 0.2016 "Градостроительство", не нарушает прав и охраняемых интересов третьих лиц, а ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций спорных объектов оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при этом к принятию мер для ввода объекта в эксплуатацию истец принимал меры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 222, 244 ГК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, о сохранении в реконструированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии и признать за ФИО1, право собственности на нежилое здание кадастровый №, литер А№,№.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение является основанием для аннулирования (погашения) записей в ЕГРН о праве собственности ФИО1, в отношении: магазин № 61:№

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий судья Гриценко Ю.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 12.01.2026.