Дело № 3а-140/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 28 декабря 2017 года 

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего – судьи Морозковой Е.Е.,

при секретаре Епифанцевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО Управляющая Компания «МАКСИМУМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО Управляющая Компания «МАКСИМУМ» обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: в целях комплексного жилищного строительства, площадью 705 334 кв.м., его рыночную стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 21 июля 2016 года.

В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость находящегося в доверительном управлении административного истца земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка определена на основании отчета № от 09.11.2017. Так как значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает права административного истца и приводит к необоснованному увеличению суммы земельного налога, то, ссылаясь на действующее законодательство, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 требования административного иска поддержал, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21.07.2017 г. в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области ФИО2 требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. Указал, что земельный участок с кадастровым номером № является единым землепользованием в состав которого входят два земельных участка с кадастровыми номерами: № и №. Кадастровая стоимость земельного участка исчислена на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006. Кадастровая стоимость земельного участка определена в результате умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости 2762,48 руб., утвержденный постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО2 требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда. 

В возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО3 вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда, сославшись на то, что правительство Ленинградской области является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО3 рассмотрение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

В возражениях относительно заявленных требований представитель заинтересованного лица глава администрации муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО4 считал требования необоснованными, указав, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к значительному снижению доходов муниципального образования.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Заневское городское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области ФИО5 рассмотрение требований оставил на усмотрение суда.

В возражениях представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО6 отметил, что обязанность доказать величину рыночной стоимости возложена на административного истца. По настоящему делу Управление Росреестра по Ленинградской области самостоятельных возражений по делу не имеет, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя названного Управления.

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области не явился, названный административный ответчик надлежащим образом извещен о слушании дела.

Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, в том числе показания свидетелей, согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п/п 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с п.1 и п.5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, п.1 ст.390, п.1 ст.391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п.1 ст.388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) закреплено право гражданина на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. 

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области по состоянию на 01 января 2007 года.

В частности, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ленинградской области для 1 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки) в составе земель населенных пунктов в 

<

адрес> составляет 2762, 48 руб./кв.м.

Согласно Уставу общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «МАКСИМУМ» (ООО УК «МАКСИМУМ») осуществляет деятельность по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами(пункт 2.2.).

Приказом генерального директора ООО УК «МАКСИМУМ» от 28.07.2014 № утверждены Правила доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «ГЕО-РЕСУРС» (зарегистрированы Центральным Банком Российской Федерации 11.08.2014 №) /далее-Правила/.

В п.17 Правил отражено, что настоящие Правила определяют условия доверительного управления Фондом. Учредитель доверительного управления передает имущество в доверительное управление управляющей компании для объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления и включения его в состав Фонда на определенный срок, а управляющая компания обязуется осуществлять управление имуществом в интересах учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее Фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.18 Правил).

Пунктом 29 Правил предусмотрено, что названная управляющая компания предъявляет иски и выступает ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом(п.п.2).

Согласно договору купли-продажи от 03.07.2015 №, заключенному с участием ООО УК «МАКСИМУМ», Д.У.ЗПИФ недвижимости «ГЕО-РЕСУРС» приобрело в собственность у ООО «АТОНИК» земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: в целях комплексного жилищного строительства, площадью 708483 кв.м., адрес нахождения: 

<

адрес>

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08.11.2017 указано, что земельный участок с кадастровым номером №(единое землепользование), имеет площадь 705334 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: в целях комплексного жилищного строительства; состав земельного участка: №; земельный участок расположен по адресу: 

<

адрес>. Правообладателями земельного участка являются: владельцы инвестиционных паев-закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Гео-Ресурс». Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: доверительное управление, осуществляемое ООО УК «МАКСИМУМ» в период с 21.07.2015 по 11.06.2029. 

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости относительно земельного участка с кадастровым номером № от 10.11.2017 г. указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость утверждена по состоянию на 21.07.2016; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: 21.07.2016 г. № б/н.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки применительно к части территории муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области с учетом внесенных приказом №37 от 30.06.2016 изменений, заключению администрации муниципального образования «Заневское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером № относится к следующим территориальным зонам:

-Зона Ж-2а-предназначена для размещения существующей и планируемой застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными участками, в зонах допускается размещение объектов социального и культурно-бытового обслуживания, обеспечивающих потребности жителей указанных территорий, объектов инженерной и транспортной инфрастуктуры, связанных с проживаем граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую (жилую) среду;

- Зона ОД-2а- предназначена для размещения объектов многофункциональной застройки административного, делового и коммерческого назначения, предназначенных для удовлетворения периодических и эпизодических потребностей населения в обслуживании, в зонах допускается размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, связанных с обслуживанием объектов, расположенных в зоне и не оказывающих на них негативного воздействия.

Отчетом № от 09.11.2017, составленным оценщиками ФИО являющихся членами некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере – 

<

данные изъяты> рублей.

В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объекту оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиками сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его под строительство объектов жилого назначения с включением объектов общественно-делового назначения.

В результате выбора подходов оценщиками для оценки земельного участка отобран сравнительный (метод сравнения продаж). Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиками мотивирован. Основными критериями отбора объектов–аналогов являлись: разрешенное использование-земли для размещения индивидуальных жилых домов; местоположение-Всеволожский район Ленинградской области; свободные земельные участки или с улучшениями под снос; площадь –свыше 10000 кв.м. 

В качестве объектов-аналогов оценщиком отобрано 4 объекта-аналога, сходных объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Рыночная стоимость объекта оценки определена в рамках сравнительного подхода (метод сравнения продаж). По первой группе элементов сравнения корректировка проведена по фактору: снижение цены в процессе торгов. По второй группе элементов сравнения проведена корректировка по следующим факторам: местоположение; площадь; разрешенное использование; наличие коммуникаций. По результатам проведенной корректировки определен вес каждого из аналогов. При согласовании результатов сравнительному подходу присвоен вес 100%. Рыночная стоимость (с учетом примененного математического округления) установлена в 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению № от 19.11.2017 г. эксперта ФИО являющейся членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», отчет № от 09.11.2017 г. об оценке рыночной стоимости соответствуют требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2010; соответствует заданию на оценку. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки можно признать обоснованными.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО показала, что участвовала в проведении оценки как проверяющий. Полагает, что отчет составлен хорошо; отобраны были только сопоставимые аналоги; круг аналогов сокращен с целью уменьшения корректировок; объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка. Учтены конкретные особенности участка, документы территориального планирования.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО показала, что сравнительный подход отобран как наиболее предпочтительный. С учетом развитости рынка продажи земельных участков выбран метод сравнения продаж. Отобранные объекты –аналоги и объект оценки относятся к одному сегменту рынка. При проведении оценки учтена конкретная ситуация, в том числе и то, что земельный участок является единым землепользованием, в него включены два земельных участка; учтено наличие утвержденных Правил землепользования и застройки; при расчете проведена необходимая корректировка относительно объектов-аналогов, а также определены веса аналогов; при согласовании результатов применено математическое округление до шестого знака.

Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка исчислена в соответствии правилами п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.08.2006 №222.

С учетом требований ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ, даты утверждения кадастровой стоимости 21.07.2016, суд полагает, что кадастровая стоимость названного земельного участка определена по состоянию на 21.07.2016.

Соответственно, по состоянию на указанную выше дату оценщиком в отчете № от 09.11.2017 определена рыночная стоимость земельного участка.

В отношении даты, по состоянию на которую оценщиком установлена рыночная стоимость земельного участка, у участников процесса возражений не имеется.

Представленный отчет об оценке № как одно из доказательств подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, так как представленный отчет № от 09.11.2017 соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Показания свидетелей ФИО и ФИО являются последовательными, обоснованными и мотивированными.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы об установлении рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, административными ответчиками не представлено и по делу не имеется.

Кроме этого, в подтверждение правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке административным истцом представлено экспертное заключение № от 19.11.2017 г., выполненное экспертом ФИО, являющейся членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» в котором указано, что в отчете об оценке для оценки рыночной стоимости использован метод сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода. Выбор метода оценки в рамках использованного оценщиками подхода признан обоснованным. Выполненные расчеты стоимости объекта оценки в отчете об оценке соответствуют применяемым подходам и методам. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, подтверждена.

Руководствуясь положениями Федерального закона №135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке и положительное экспертное заключение (с учетом показаний свидетелей, представленного экспертного заключения) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка в установленном оценщиком в отчете об оценке размерах по состоянию на 21 июля 2016 года.

Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона №135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае, заявление ООО Управляющая Компания «МАКСИМУМ» поступило в комиссию 24 ноября 2017 года.

С учетом требований ч.2 ст.247 КАС РФ суд не может также согласиться с обоснованностью утверждения представителя правительства Ленинградской области о том, что правительство Ленинградской области не является надлежащим административным ответчиком по настоящему делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО Управляющая Компания «МАКСИМУМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 705 334 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – в целях комплексного жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равном 

<

данные изъяты>, по состоянию на 21 июля 2016 года, на период с 01 января 2017 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного земельного участка считать 24 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 29 декабря 2017 года.